Решение № 18158 от 09.10.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 18158 гр. С, 09.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на девети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА като разгледа докладваното от МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ Гражданско дело № 20241110165555 по описа за 2024 година

Предявени са по реда на чл. 422 вр. чл. 415 ГПК установителни искове от И. К. Н., ЕГН: **********, адрес: гр. С, ж.к. „Д“, бл. 513, вх. А, ет. 8, ап. 30, и А. П. М., ЕГН:

**********, адрес: гр. С, ул. „К 1050“ № 3, вх. А, ет. 1, ап. 1, срещу З. А. К., ЕГН:

**********, адрес: гр. С, ул. „С С“ № 11А, по чл. 79, ал. 1 ЗЗД за установяване, че ответникът дължи на всеки от ищците по 2000 лв., представляващо заплатено от ищците на ответника стоп капаро (депозит) по споразумение за стоп-капаро за покупко-продажба на недвижими имоти от 02.04.2024 г., подлежащо на връщане на основание т. 6 от споразумението, ведно със законната лихва от 02.08.2024 г. по окончателното изплащане, за които е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 47346/2024 г. на СРС.

Ищците твърдят, че по силата на процесното споразумение заплатили на ответника в качеството му на брокер процесните суми като стоп-капаро за покупкопродажба на апартамент и гараж, находящи се в гр. С, ул. „Проф. М Б“ № 3, предварителните договори за които следвало да бъдат сключени до 19.04.2024 г. В споразумението било изрично уговорено, че същото служи за разписка за внесения депозит. Съгласно т. 6 от споразумението ответникът им дължал заплатеното стопкапаро, тъй като такива договори не били сключени, но същият не възстановил сумите въпреки отправената покана.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва исковете като недопустими при липса на облигационна връзка между страните, тъй като споразумението било сключено между ищците и „И Д“ ООД, а ответникът действал само като представител на дружеството. Сочи, че процесните суми били получени не от ответника, а от продавача на процесните имоти М С, чиито имена и подпис били положени в споразумението, което представя.

Съдът, като прецени събраните доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:

В доказателствена тежест на ищците е да установят следните обстоятелства:

1 наличие на облигационно правоотношение между страните по силата на валидно процесно споразумение със соченото в исковата молба съдържание, в частност уговаряне на депозит за гореописаните имоти в съответен размер; че са изпълнили точно задълженията си по сключения договор, а именно – заплащане на процесните суми на ответника, който ги е получил; изискуемост на задължението на ответника да възстанови сумите.

Първият и основен спорен между страните въпрос се концентрира върху това кои лица са страни по представеното към исковата молба споразумение за стоп-капаро за покупко-продажба на недвижими имоти от 02.04.2024 г. и по-конкретно дали страни по него са ищците И. К. Н. и А. П. М., от една страна, и ответникът З. А. К., в качеството му на физическо лице, от друга страна, или ищците, от една страна, и трето за делото лице - „И Д“ ЕООД и/или продавачите, от друга страна, като ответникът е действал като негов представител, респ. между кои лица е възникнало облигационно правоотношение и за кого е възникнало задължение за връщане на заплатения от ищците депозит при настъпване на уговорените в договора предпоставки.

Съгласно чл. 8, ал. 1 ЗЗД, договорът е съглашение между две или повече лица, за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях. Договорът е двустранна сделка, при която е налице съгласуване на насрещни волеизявления на две страни. За да има договор, трябва да се установи, че има постигнато съгласие, съвпадане на волята на лицата, които са страни по договора. За установяване на наличието на облигационно правоотношение между страните като писмено доказателство по делото е прието приложеното към исковата молба споразумение за стоп-капаро за покупко-продажба на недвижими имоти от 02.04.2024 г. Видно от неговото съдържание, същото е сключено между ответника З. А. К., в качеството му на брокер, като представител на „И Д“ ЕООД и продавачите на описаните в споразумението недвижими имоти, от една страна, и ищците И. К. Н. и А. П. М., от друга страна, наричани в договора „купувачи“. Съгласно споразумението, страните се уговорили, купувачите да заплатят на брокера сумата от 4000 лв. (левова равностойност на 2045,17 евро по фиксинга на БНБ), представляваща стоп-капаро (депозит) за следните недвижими имоти: апартамент № 9, находящ се в гр. С, район „Л“, местност „В ВЕЦ С“, ул. „П М Б“ № 3, находящ се на втори етаж, К +2,85 м. в сграда с идентификатор *********, със застроена площ от 93,06 кв.м., състоящ се от входно предверие, дневна с кухнеснки бокс, тоалетна, баня с тоалетна, две спални и два балкона, заедно с мазе № 18, находящо се в подземния етаж на сградата на К -2,85 м. с площ от 11,93 кв.м., собственост на В. П., роден на ****** г. в К, заедно със съответните ид.ч. от общите частни на сградата и съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, и гараж № 14, находящ се в гр. С, район „Л“, местност „В ВЕЦ С“, ул. „П М Б“ № 3, изграден в същия поземлен имот, собственост на „******“ ЕООД, ЕИК: *******, с договорена между продавача и купувачите продажна цена в размер на 179 000 евро за апартамент № 9 и 20 000 евро за гараж № 14.

Посочено е, че заплащането на депозита се извършва в брой при сключването на споразумението, което служи за разписка за внесения депозит.

С оглед изложеното, доколкото в споразумението изрично е записано, че З. А. К. действа като представител на „И Д“ ЕООД и продавачите, съдът намира, че ответникът не е страна по сключеното споразумение, независимо, че последният е подписал същото. Посоченото се потвърждава и от това, че на последната страница на споразумението ответникът се е подписал именно като представител на продавачите.

Според настоящия съдебен състав, не води до различен извод обстоятелството, че в 2 споразумението е посочено, че ответникът подписва същото в качеството му на брокер. Посоченото обстоятелство, на осн. чл. 20 ЗЗД, следва да се тълкува във връзка с останалите договорни калузи и с оглед цялостното съдържание на споразумението. В тази връзка следва да бъде отбелязано, че в споразумението е посочено, че страните договарят и начин на плащане на продажната цена за апартамент № 9 и гараж № 14.

Посоченото също е индиция, че ответникът З. А. К. е действал не в лично качество, а като представител на продавачите, тъй като между страните няма спор, а и от приложените по делото писмени доказателства – Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 59, том VII, рег. № 23052, дело № 1155 от 2022 г. на нотариус С. М., с рег. № *** на НК, и Нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда и обекти в сградата за собствениците на имота № 20, том I, рег. № 1140, дело № 18 от 2018 г. на нотариус Т. М., с рег. № ***, се установява, че собственик на имотите е трето лице, а не ответникът, поради което последният само в случай, че е действал като представител би имал право да договаря с купувачите продажната цена на имотите, която е съществен елемент от договора за продажба – арг. от чл. 183 вр. чл. 200, ал. 1 ЗЗД. Освен това, обстоятелството, че към дата на сключване на процесното споразумение ответникът е бил служител на „И Д“ ЕООД се установява и от съвкупната преценка на приложените по делото писмени доказателства – справка за приети и отхвърлени уведомления по чл. 62, ал. 5 КТ с вх. № 22388173602491/30.10.2017 г. и служебна бележка с изх. № 001/25.06.2025 г. от „И Д“ ЕООД.

На следващо място, в т. 3 от споразумението е предвидено, че страните се уговарят, че предварителните договори за покупко-продажба на недвижимите имоти ще бъдат сключени в срок до 19.04.2024 г., като в този срок продавачите се задължават да предоставят всички документи, свързани с удостоверяване на правото им на собственост върху имота, законността на строежа, липсата на тежести върху имотите и липсата на публични задължения. Посочено е още, че в предварителните договори за покупко продажба, които ще бъдат сключени между страните, ще бъдат вписани уговорените в настоящото споразумение начин на плащане на продажната цена и срокът за сключване на окончателен договор за всеки имот във формата на нотариален акт. От посоченото следва, че е уговорен начин за плащане на продажната цена, като страните са поели задължение същият да бъде възпроизведен и в предварителните договори, които ще бъдат сключени. Посочената договорна клауза не би обвързала продавачите, в случай, че ответникът е действал в лично качество, а не като представител на същите, поради което липсва житейска и правна логика в процесното споразумение страните да са уговорили подобна клауза, ако действително ответникът е бил страна по него, а не продавачите, представлявани от ответника. Действително, съгласно т. 6, вр. т. 3 от споразумението, в случай, че продавачите откажат да подпишат предварителни договори за недвижимите имоти в срок до 19.04.2024 г., брокерът се задължава да върне на купувачите депозита в срок до 5 работни дни след изтичане на срока за сключване на предварителния договор, но доколкото, както и се посочи по-горе, ответникът не е самостоятелна страна по споразумението, не може да се приеме, че за него като физическо лице е възникнало задължение за връщане на платения от ищците депозит.

С оглед изложеното, в случая не се установява ответникът да е в облигационна връзка с ищците, респ. за него не е възникнало задължение за връщане на платения от ищците депозит в размер на 4000 лв.

3

Доколкото по делото не се установи първата кумулативно изискуема предпоставка, а именно наличието на валидно облигационно правоотношение, възникнало по силата на сключен между страните договор, то това е достатъчно основание за отвхърляне на иска, без да бъдат разглеждани останалите предпоставки за основателността на иска, доколкото същите са обусловени от наличието на валиден договор (съглашение) именно между страните по делото – ищците И. К. Н. и А. П. М., от една страна, и ответника З. А. К., от друга страна.

Независимо от горното, съдът намира, че от представеното от ищците споразумение се установява, че същите са заплатили, фактически предали, на ответника сумата от 4000 лв. Посоченото обстоятелство се потвърждава и от показанията на разпитаната по делото свидетелка Ю. Р. М., майка на ищцата А. П. М..

Свидетелката сочи, че на огледа на процесния недвижим имот присъствали тя, ищците, ответникът и още едно лице, което им отключило вратата на апартамента.

Свидетелства, че ответникът сам попълнил личните си данни в споразумението, след което ищците и ответникът го подписали. След това ищците предали на ответника сумата от 4000 лв. и всеки от тях прибрал подписан екземпляр от споразумението.

Свидетелства, че при самото подписване на споразумението въпросното трето лице не е присъствало и че до момента, в който ответникът е прибрал своя екземпляр на споразумението, друго лице, различно от страните по делото, не е подписвало същото. При преценката им по реда на чл. 172 ГПК съдът кредитира показанията на св. М.. Същите са непосредствени – свидетелката лично е възприела повечето факти, излага логично и безпротиворечиво възприятията си за тях. Показанията й кореспондират с представените по делото писмени доказателства.

Във връзка с твърденията на ответника, че процесната сума е получена от продавача на недвижимите имоти, а именно лицето М С, от страна на ответника е представено споразумение за стоп-капаро за покупко-продажба на недвижими имоти от 02.04.2024 г., което е със съдържание, идентично с това на представеното от ищците, с една-единствена разлика, а именно - в представеното от ответника споразумение, на последната му страница, под подписите на ищците и ответника, е налице допълнителен саморъчно изписан текст „Получих сумата от 4000 (четири хиляди) лв. М С“ и подпис. В съдебно заседание, проведено на 05.03.2025 г., съдът е констатирал, че представения от ответника в съдебно заседание оригинал на споразумението съответства на представения препис към отговора на исковата молба.