Решение № 1079 от 09.11.2022, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1079 гр. Бургас, 09.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Албена Янч. Зъбова Кочовска

Членове:

Веселка Г. Узунова

Таня Д. Евтимова при участието на секретаря Таня Н. Михова като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно гражданско дело № 20222100501119 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по реда на чл. 258 и следващите от ГПК, по жалбата на П.Т.Й.-Б., в качеството й на председател на управителния съвет(УС) на етажната собственост (ЕС) на комплекс „Самър дриймс“, на сграда с адрес: к.к. „Слънчев брягзапад“-гр. Несебър, подадена чрез процесуален представител адвокат Галина Георгиева от Адвокатска колегия- София, с посочен служебен адрес: гр.София, бул.“ В. Левски“ № 46, ет.

3, ап. 6. Жалбата е подадена срещу Решение № 92 от 07.04.2022 година, постановено по гр.д. №1318/2021г.- VІ граждански състав на Районен съд- Несебър, с което са отменени като незаконосъобразни решенията, взети от ОС на горепосочената ЕС , насрочено за 13.09.21г. и проведено на 14.09.21г.

Въззивната жалба сочи решението за неправилно, поради противоречие с материалния и процесуалния закон. Страната счита, че съдът не е обсъдил в цялост и съвкупност събраните по делото доказателства, поради което решението е незаконосъобразно и необосновано.

Конкретно твърди, че за да отмени решенията на общото събрание (ОС) на ЕС, предмет на обжалване в настоящото производство, първоинстанционният съд е счел, че изградените в поземления имот сгради са две отделни и самостоятелни такива.

Изводът се сочи за изцяло неправилен.В тази връзка се излагат подробни фактически и правни съображения. Жалбоподателят счита, че се касае до свързани два блока, построени върху терена, представляващи една жилищна сграда, в която е образувана една единна и неделима Етажна собственост. Позовава се на строителното разрешение за изграждането им и на обстоятелството, че собствениците на отделни самостоятелни обекти в постройките са взели решение за регистриране на една Етажна собственост и липсва последващо решение, с което тя да бъде разделена на две такива.В защита на тезата си въззивникът излага и пространни правни съображения. Сочи, че процесните два блока са били планирани и 1 изпълнени като жилищен комплекс и между тях е съществувала не само идейна обвързаност, но и функционална зависимост, т.к. по проект са предназначени да съществуват като цялостен елемент, който следва да се третира като една по-голяма обща единица с оглед характеристиките си, независимо от физическото отстояние между постройките. В подкрепа на становището си цитира съдебна практика на ВКС, от анализа на която заключава, че процесният комплекс представлява жилищен комплекс от „затворен тип“ и с оглед товаедна-единна Етажна собственост.

В обобщение моли съдът да отмени неправилното първоинстанционно решение и да се произнесе, като отхвърли предявения иск, основан на член 40, ал.1 от ЗУЕС. Дири съдебно-деловодни разноски, включително адвокатско възнаграждение за въззивната инстанция. Не ангажира нови доказателства.

В срок е постъпил писмен отговор от въззиваема ищца Д. О. М.- гражданка на ****, родена на ********** г. в ****, притежаваща паспорт №****, с адрес в *******, чрез процесуален представител адвокат Нели Гюмова от Адвокатска колегия- Бургас, с адрес: гр.Бургас, ул.“ Сливница“ № 26, ет.2. В отговора жалбата на ответната страна се сочи за изцяло неоснователна, а решението на първоинстанционния съд за законосъобразно, правилно и обосновано, с оглед което се моли да бъде потвърдено. Въззиваемата дири сторените във въззивното производство деловодни разноски и не ангажира нови доказателства.

Конкретно възразява срещу доводите на въззивника, че в имота са изградени две постройки, образуващи обща Етажна собственост. Намира, че посочените сгради не представляват комплекс от затворен тип и не са функционално свързани. Счита, че т.к. последното възражение е въведено за първи път пред настоящата въззивна инстанция, се явява недопустимо и не подлежи на разглеждане и обсъждане.

Твърди, че поканата за свикване на ОС от 13/14.09.21г. се отнася до всички собственици в комплекса, което означава, че включва собствениците на самостоятелни обекти в двете сгради, но никъде не било упоменато, че се касае до провеждането на общо събрание по смисъла на чл.18 от ЗУЕС, още повече, че в протокола от самото събрание е описано провеждането на такова за собствениците на самостоятелни обекти в една сграда в режим на ЕС. Акцентира, че двете сгради в имота имат по три входа, че на събранието са присъствали собственици от двете сгради, но то не е било свикано по надлежния ред. Затова намира за правилни изводите на първата инстанция за допусната незаконосъобразност при свикването на ОС на ЕС.

Възразява и срещу довода в жалбата, че нямало нарочно проведено Общо събрание, което да раздели ЕС на две отделни такива. Поддържа, че ЕС не се учредява по волята на собствениците, а възниква по силата на закона(вж. чл.38 и чл.39 от ЗС), когато има поне четири самостоятелни обекта в сградата, принадлежащи на различни физически или юридически лица, за да се прилагат спрямо тях правилата на етажната собственост, съгласно чл. 3 от ЗУЕС. Подкрепя становището си и със съдебна практика. Позовава се още на обстоятелството, че в случая са изготвени две отделни площоразпределения от експертоценител за блок 1 и блок 2 в имота, което сочи, че инвестиционното намерение е било да се построят две отделни постройки, всяка със собствена архитектура и общи части, които не формират общ архитектурен обем. Позовава се също на обстоятелството, че сградите са нанесени в кадастъра със самостоятелни кадастрални идентификатори, че обособеността им е видна и от удостоверението за въвеждане на сградите в експлоатация, издадено на 28.10.2005 година от Община Несебър.

Възразява и срещу твърдението на жалбоподателя, че сградите отговарят на изискванията за комплекс от „затворен тип“, като се позовава на анализа на съдебната практика и на легалната дефиниция в параграф 1, точка 3 от ДР на ЗУЕС за такъв комплекс.

Намира, че за процесните по делото две постройки не е приложим особеният режим на 2 управление на общите части по смисъла на чл. 2, ал.1 от ЗУЕС, изискващ това управление да е поверено на инвеститор по силата на договор по чл. 2 от същия закон, сключен в нормативно изискуемата форма от всички собственици, като договорите им трябва да са вписани по партидата на имотите. Поддържа, че в случая между инвеститорите и етажните собственици не са били сключвани такива договори.

Проверката на съда по чл.267 от ГПК, сочи въззивната жалба за допустима, а служебната проверка по чл.269 от ГПК- обжалваното решение за валидно и допустимо.

По съществото на спора, с оглед въведените във въззивната жалба оплаквания, при съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и в приложение на закона, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството по гр.д.№1318/21 г. по описа на Несебърски районен съд е образувано по иск, намиращ правното си основание в чл.40, ал.1 от ЗУЕС.

Ищец Д. О. М. моли за отмяна на решенията, взети от общото събрание на Етажната собственост на комплекс „Самър дриймс“ в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. Несебър(ОСЕС), насрочено за 13.09.2021г. и проведено на 14.09.2021г., посочвайки се за собственик на самостоятелен обект(СО) в сграда с идентификатор *** – апартамент № В 28А.

Оплакванията й са в насока, че събранието е проведено без да са спазени изискванията за свикването му, т.к. комплексът се състои от две сгради – с идентификатор *** и ***, които са самостоятелни, не са функционално свързани и всяка от тях трябва да има самостоятелни органи на управление, които да организират отделни общи събрания. Съвместни ОС на етажните собствености на двете сгради могат да се осъществят, но само по реда на чл. 18 ЗУЕС. В тази връзка сочи, че поканата се е отнасяла до всички собственици в комплекса, като в протокола е визирано ОСЕС на една сграда( не се сочи коя), но събранието не е по чл. 18 ЗУЕС, т.к. не е свикано по надлежния ред и няма ясно изразена воля за провеждане на съвместно общо събрание. ОС не е било за разглеждане на въпрос, свързан с общите части на двете етажни собственици, а с избор на управляваща компания, за оправомощаване на управителя да сключи договор с компания и откриване на нова банкова сметка.Твърди, че на събранието са присъствали собственици и от двете сгради.

На следващо място счита за допуснати процедурни нарушения, свързани с кворума и участието на пълномощници. Оспорва се начинът, по който е изчислен кворумът. Твърди се, че идеалните части на ищцата са 4,87 кв. м., а не в процент, поради което за ОС на ЕС е било невъзможно да определи дали сборът от процентите е равен или не на 100 %. Оспорва се кворумът от 20,73 %, посочен в протокола. Твърди се, че липсва приложение № 1 – списък на присъстващите. Прави се заключение, че събранието е било проведено при неизяснен и неправилно изчислен кворум. Сочи се, че липсват пълномощни – в нарушение на чл. 1 ал. 5 ЗУЕС.

Твърди се, че протоколът не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, да съдържа датата, мястото на провеждането на общото събрание и дневния му ред, явилите се лица, идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина по който са гласували лицата-„ за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията, на направените предложения и на приетите решения.

Решенията по т. 1 и т. 2 от дневния ред се оспорват като взети в нарушение на чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС , защото не управителният съвет, а ОС е компетентно да посочи дейностите, които ще бъдат възложени за изпълнение на управляваща компания, като тези дейности следва да бъдат конкретизирани. На следващо място твърди, че дори с решението на общото събрание не могат да се нарушават правилата на чл. 51 ЗУЕС при възлагане 3 дейности по управление на трето лице, което в случая било сторено.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника – собствениците от Етажната собственост на комплекс „Самър дриймс“ в ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. Несебър, с който предявеният иск се оспорва като недопустим и неоснователен.

Недопустимостта на иска се обосновава с това, че протоколът е обявен по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС на 24.08.2021г. и срокът за оспорване на решенията е изтекъл на 24.09.2021г.

Ответникът намира, че са налице неточности в исковата молба, касаещи датата на проведеното събрание, като в началото се цитира 16.08.2021г., а впоследствие – 13.09.2021г.

По същество твърди, че събранието е проведено редовно, при спазване изискванията за свикването му. Сочи, че за двете сгради е регистрирана една обща етажна собственост. В тази връзка навежда, че поканата за свикване няма как да е по чл. 18 ЗУЕС, тъй като става въпрос за една етажна собственост, включваща две отделни сгради. Счита за ясно изразена волята за свикване на общо събрание на ЕС. Намира за правилно изчислени представителните идеални части на общото събрание. Сочи за налични приложение 1 и пълномощните за събранието, че те са били взети предвид при провеждането му. Твърди, че на 16.08.2021г. не са вземани посочените в т. 3 от исковата молба решения, а решенията от 13.09.2021г. са обявени надлежно. Моли за отхвърляне на заявената претенция.

След преценка на събраните по делото доказателства и в приложение на закона, съдът е уважил иска и е отменил решенията, взети от ОС на ответната ЕС на 14.09.21г., приемайки за основателни доводите на ищеца за незаконосъобразно свикване и провеждане на обжалваното ОСЕС, респективно, отхвърляйки възраженията за надлежно проведено общо събрание, въведени от ответната страна.Останалите доводи: за допуснати процедурни нарушения, свързани с кворума и участието на пълномощници; възраженията, касаещи липсата на нормативно определеното съдържание на протокола, визирани в чл. 16, ал. 5 ЗУЕС и тези в насока, че решенията по т. 1 и т. 2 от дневния ред са взети в нарушение на чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС, не са разгледани от първата инстанция.