Решение № 17491 от 26.10.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 17491 гр. София, 26.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 29 СЪСТАВ, в публично заседание на пети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА при участието на секретаря ВАЛЕНТИНА ВЛ. МИЛОВАНОВА като разгледа докладваното от КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА Гражданско дело № 20221110114563 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 235 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, уточнена с молба от 06.06.2022 г. /л.20-21 от делото/ и от пълномощника на ищците в проведеното на 15.03.2023 г. открито съдебно заседание, с предявени при условията на активна солидарност от С. К. С. ЕГН ********** и П. Г. С. ЕГН ********** срещу А. Ю. А. ЕГН ********** осъдителни искове с правно основание чл.79 ал.1 вр. чл.232 ал.2 ЗЗД, с които се иска да бъде осъден ответникът да заплати на ищците сумата в размер на 6000 лв., представляваща наемно възнаграждение по договор за наем от 01.01.2018 г. за недвижим имот, находящ се в гр............ за периода от 01.01.2018 г. до 31.10.2019 г., сумата в размер на 2069,61 лв., представляваща главница за консумативни разходи за ползвана топлинна енергия и 26,83 лв. такса за услугата дялово разпределение за периода от 01.01.2018 г. до 31.10.2019 г., сумата в размер на 700 лв., представляваща главница за предоставени ВиК услуги за периода от 01.01.2018 г. до 31.10.2019 г., сумата в размер на 658 лв., представляваща свързани с етажната собственост дължими разходи към дружество „............. ООД за периода от 01.01.2018 г. до 31.10.2019 г. Претендират разноски.

Ищците твърдят, че на 01.01.2018 г. сключили с ответника договор за наем на процесния недвижим имот, за срок от четири години, без право да се преотдава наетия имот на други лица. Поддържат, че наемателят имал право да не заплаща наемна цена за първите две години от срока, за който бил сключен договорът, при условие, че извърши в наетия имот ремонт на обща стойност 6000 лв., включващ поставяне на 1 подови настилки в помещенията, шпакловане и боядисване и/ или поставяне на тапети в помещенията, поставяне на кухненско оборудване /мивка, шкафове и абсорбатор/, ремонт и обзавеждане на баня /поставяне на душ батерия, мивка, тоалетна чиния и тоалетно казанче, както и поставяне на плочки/ теракот/. Всички трайно закрепени движими вещи в недвижимия имот в резултат на извършения ремонт, съгласно договореното между страните, оставали собственост на наемодателя. Поддържат, че изпълнили задълженията си да предоставят на наемателя достъп до наетия недвижим имот, но при извършена в края на септември 2019 г. проверка от ............. С.- син на ищците, същият установил, че ответникът не е изпълнил задълженията си да извърши уговорения ремонт, а в апартамента заварил над 20 души, представили се като работници от Молдова, които живеели в него и заплащали наем на ответника.

Поддържат, че техният син, който бил упълномощен от тях, с нотариална покана, връчена на ответника на 21.10.2019 г., прекратил наемния договор на основание чл.21 от същия. На 21.10.2019 г. наемодателят влязъл във владение на имота. Ответникът не изпълнил задължението си да заплаща наемната цена и консумативи за времето, през което е ползвал имота. Моли за уважаване на исковете, като претендира разноски.

Ответникът в срока по чл.131 ГПК е депозирал отговор на исковата молба, с който оспорва претенциите. Поддържа, че за периода от 01.01.2018 г. до края на м. май 2018 г., съгласно чл. 8, ал. 2 от договора за наем, извършил ремонт и подобрения в наетиня имот, както следва: коридор; стени и таван - обрушване на подкожушена шпакловка, прешпакловане, шкурене, фина шпакловка, две ръце латекс; под - монтаж на гранитогрес и первази; баня и отделна тоалетна: довършване на ел. инсталация; разбиване на замазка за правилен монтаж на сифони и канализация, изправяне на замазката; поставяне гранитогрес на пода; монтаж на мивки, тоалетно казанче и тоалетна чиния и съответната арматура; демонтаж и монтиране в право положение вратата и касата на банята; монтаж на конструкция и гипскартон на стени и тавани; залепване на плочки по стените и латекс две ръце на тавани; кухненски бокс: ремонт на ел. инсталация и В и К; обрушване на подкожушена шпакловка, прешпакловане, шкурене, фина шпакловка; две ръце латекс; монтаж на кухненски шкафове горен и долен ред съответно с батерия и мивка; под - изравняване на замазка; монтах на подложка; ламиниран паркет и первази; две спални: обрушване на подкожушена шпакловка, прешпакловане, шкурене, финна шпакловка; две ръце латекс; под изравняване на замазка; монтах на подложка; ламиниран паркет и первази; балкони; ремонт на паднали первази на пода с цел спиране на влагата към стените на спалните.

Твърди, че през лятото на 2018 г. предоставил на адв.Б., която представлявала наемодателите, документи и снимки на извършения ремонт. Твърди, че през м. август 2018 г., когато наемодателите се прибрали от чужбина, им предоставил ключовете от имота, за да се запознаят с извършения ремонт на място. Твърди, че не ползвал наетото жилище, тъй като смятал да го предостави за живеене на сина си, но неговите планове 2 се променили. Твърди, че синът на наемодателите се свързал с него по телефона и му заявил, че прекратяват договора, за което получил и нотариална покана. В края на м.октомври 2018 г. отишъл до наетия имот, за да изнесе от там лични вещи - малък хладилник, микровълнова печка, готварска печка. Не успял да влезе, защото патронът на входната бил сменен, а при позвъняване никой не отворил. Оспорва твърдението на ищците, че претендираните суми, представляващи консумативни разходи за топлоенергия, вода и етажна собственост за периода 01.01.2018 г. до 31.10.2019 г., са заплатени от тях. Оспорва и че претендираните суми за консумативни разходи се отнасят до посочения от ищците период, както и претенциите на ищците за консумативни разходи за топлоенергия, вода и етажна собственост по размер. При условията на евентуалност навежда възражение за погасителна давност. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.

Съдът, като съобрази правните доводи на страните, събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:

По иска с правно основание чл.79 ал.1 вр. чл.232 ал.2 ЗЗД:

За основателност на така предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да установи пълно и главно наличие на наемно правоотношение между страните и изпълнение на задълженията си по него, т.е. че е изправна страна, размерът на наемната цена, както и настъпване изискуемостта на вземанията.

В тежест на ответника е да докаже възраженията си, както и плащане.

По делото липсва спор и от представените писмени доказателства – договор за наем от 01.01.2018 г. /л.59-63/ се установява, че между ищците С. С. и П. С., в качеството им на наемодатели, и ответникът А. А. в качеството му на наемател, е бил сключен договор за наем, по силата на който наемодателите са отдали на наемателя за временно и възмездно ползване свой собствен недвижим имот, представляващ апартамент ........... за срок от четири години, считано от датата на сключване на договора, когато се предава и държанието на недвижимия имот.

Съгласно чл.2 от договора, страните са постигнали съгласие наетият обект да бъде използван от наемателя за жилищни нужди за срока на договора, като месечният наем съгласно уговореното в чл.8 ал.1 от договора възлиза на сумата от 250 лева, платима в авансово в срок до 30-то число на предходния месец. По силата на ал.2 от чл.8 от договора, страните са постигнали съгласие за периода от 01.01.2018 г. до 31.12.2019 г. наемателят да не заплаща месечна наемна цена на наемодателя. В този период, съгласно уговореното между страните, наемателят се е задължил да извърши ремонт на наетия недвижим имот на обща стойност от 6000 лева, включващ поставяне на подови настилки в помещенията, шпакловане и боядисване и/ или поставяне на тапети в помещенията, поставяне на кухненско оборудване /мивка, шкафове и абсорбатор/, ремонт и обзавеждане на баня /поставяне на душ батерия, мивка, тоалетна чиния и 3 тоалетно казанче, както и поставяне на плочки/ теракот/. Всички трайно закрепени движими вещи в недвижимия имот в резултат на извършения ремонт, съгласно договореното между страните, остават собственост на наемодателя. Съгласно уговореното между страните в чл.6 от договора, наемателят и наемодателят имат право да прекратят едностранно договора с едномесечно писмено предизвестие, отправено от едната страна до другата след 01.01.2020 г., като наемателят се задължава да освободи наетия имот до края на срока на предизвестието и да го предаде на наемодателя. В чл.7 от договора е посочено, че във всички случаи на прекратяване на договора наемателят е длъжен да разплати дължимите суми за наетия имот с дружествата- доставчици на комунални услуги. За изпълнение на задълженията наемателят следва да предостави на наемодателя писмени документи, доказващи извършените плащания и липсата на задължения в деня на подписване на приемо- предавателния протокол за освобождаване на наетия имот.

Съгласно ал.3 от чл.8 първият дължим месечен наем се заплаща от наемателя на наемодателя за м. януари 2020 г. Съгласно чл.9 от договора, разходите за ток, вода, топлоснабдяване, както и тези, свързани с общите части на сградата и други комунални услуги, касаещи наетия имот, се заплащат от наемателя. В чл.17 от договора е уговорено задължение на наемателя да не преотдава наетия имот на друго лице без изричното писмено съгласие на наемодателя за всеки отделен случай.

Съгласно чл.20 от договора, наемателят се задължава да върне наетия имот на наемодателя с подписване на приемо- предавателен протокол при прекратяване на договора, като се задължава да предаде имота с монтирано кухненско обзавеждане, като се отчете обичайната амортизация. Съгласно чл.21 от договора, в случай, че наемателят е в забава за изплащане на дължимите консумативни разходи, свързани с наетия имот /ток, вода, топлоснабдяване, разходи, свързани с общите части на етажната собственост/, наемодателят има право да развали договора едностранно с писмено изявление до наемателя, без да предоставя срок за изпълнение.

Тъй като изпълнението на задължението на наемодателите да предоставят на наемателя държанието върху процесния недвижим имот е безспорно по делото, на основание чл. 232 ал.2 ЗЗД, наемателят-ответник дължи изплащането на уговорената за ползването на имота наемна цена. Ответникът не твърди и не доказва парично изпълнение на задължението си. Спорен между страните е въпросът дали наемателят е изпълнил задължението си съгласно чл.8 ал.2 от договора за наем да извърши ремонт на наетия имот на обща стойност 6000 лева, в който случай не дължи наемната цена за периода съгласно уговорката между страните. Следователно с наемния договор е сключен и договор за изработка, като страните са се споразумели дължимото възнаграждение за изработката да бъде приспаднато с наемната цена.

От показанията на свидетелката ............... на ищците се установява, че същата е 4 била брокер при сключване на наемната сделка, като недвижимият имот, предмет на наемния договор от 01.01.2018 г., бил незавършен, на шпакловка и замазка. Бил закупен на кредит, който наемодателите обслужвали трудно, поради което и отдали имота под наем на ответника с уговорката, че ответникът щял да го завърши и да живее по наем в него за срок от две години с парите, които е вложил, а след това щял да заплаща месечна наемна цена в размер на 250 лева. Свидетелката поддържа, че е посетила имота през лятото на 2019 г., като ответникът е бил ремонтирал подовете /положен бил теракот в антрето и банята и ламиниран паркет в двете спални/, банята и тоалетната, но не и стените. Върху стените бил положен единствено латекс, но не и шпакловка. Стените били на груба мазилка, както са оставени от строителя.

Ответникът не бил поставил кухненски бокс, мивка и шкафове. Свидетелката информира, че според това, което й било известно, уговорката била ответникът да постави подова настилка от ламинат в двете спални, както и да бъде положена подова настилка -теракот в останалите стаи и в мокрите помещения.