Решение № 260096 от 21.08.2020, Районен съд - Бургас

Р Е Ш Е Н И Е

№ 260096/ 21.08.2020 год., град

Бургас

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

Бургаският районен съд ХX – ти граждански състав на осемнадесети юни две хиляди и двадесета година в публично заседание, в състав

Районен съдия: Иван Дечев при секретаря Ани Стоянова, като разгледа докладваното от съдията И. Дечев гражданско дело № 6532 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на „Вип Мениджмънт” ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: с.Д., представлявано от С.С.Т. против С.Ч.Д., ЕГН ********** ***, да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца сумата от 168.36 лева, ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба до окончателното изплащане.

Твърди се, че между страните е сключен договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс Съни Хил от 09.10.2013г. Според този договор, ответникът е длъжен да заплаща ежемесечно възнаграждение за предоставените му услуги по поддържането на общите части на комплекса. Ответникът е пълноправен собственик на апартамент в сградата, която се намира в комплекс от затворен тип. Д. дължи за поддръжката на общите части по 45 лева на месец с ДДС, необходими за почистване, напояване на зелени площи и видеонаблюдение, както и по 0.16 лева върху общата квадратура на самостоятелния обект, предназначени за заплащане на всички сметки и разходи за електричество. Сумата от 168.36 лева се дължи за месеците януари, февруари и март 2019г. /по 56.12 лева за всеки месец/. Моли се исковете да се уважат.

Исковете са по чл.79, ал.1 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД.

Ответникът е подал отговор в срока по чл.131 ГПК и оспорва исковете. Заявява, че ищецът не е извършвал услуги по поддръжка и управление на общите части на комплекса за процесния период. Наблюдава се абдикация на ищеца от задълженията му, като бариерата на комплекса е вдигната от началото на 2019г. и е преустановена всякаква дейност по поддръжка. Има конфликт и между Съни Хил 2 АД и Вип Менижмънт ООД, като инвеститорът обвинява ищеца, че не изпълнява задълженията си по договора, поради което той е прекратен, освен това било залепено съобщение до собствениците да не плащат таксите на ищеца. Ищецът заявява, че процесният договор е прекратен както от инвеститора, така и от собствениците с тяхно заявление от 28.07.2018г. Освен това за процесния период ответникът не е бил в страната и имотът му не е бил обитаван. По тази причина на основание чл.51, ал.2 ЗУЕС той не дължи такси за времето на отсъствието си. Процесният договор не поражда действие, тъй като ищецът не е инвеститор, освен това е нищожен поради нарушение на морала, понеже не всички собственици плащат такси в един и същ размер, а някои и въобще не плащат такси. Не е изпълнен чл.2 ЗУЕС договорът да е нотариално заверен и да е вписван в службата по вписванията. Възразява се и по размера на търсените суми, като се заявява, че ищецът въобще не е предоставил калкулации каква реално сума за ток и вода е дължима от ищеца.

Претендираните суми значително надвишават сумите за ток и вода, необходими реално за поддръжката на общите части. Моли да се отхвърлят исковете.

Въз основа на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, Бургаският районен съд намира следното:

Исковете са основателни.

От данните по делото се установява, че е бил сключен договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс “Съни Хил“ от 09.09.2008г. между възложителя “Съни Хил“ ЕАД и изпълнителя “Вип Мениджмънт“ ООД. В договора е записано, че възложителят е собственик на жилищен комплекс Съни Хил в гр.Бургас, включващ 14 жилищни блока, като желае да възложи на изпълнителя цялостната поддръжка и управление на общите части на комплекса и на блоковете. В чл.1 са описани конкретно дейностите по цялостната поддръжка на общите части на целия комплекс и на всеки блок поотделно. В чл.8 е записано, че възложителят ще осигури подписването на отделен договор за управление и поддръжка с Вип Мениджмънт ООД от всеки собственик на апартамент или търговски обект при закупуване на същия.

Представено е споразумение от 01.08.2014г., сключено между “Съни Хил“ ЕАД, “Съни Хил 2“ ЕАД и “Вип Мениджмънт“ ООД, по повод на това, че “Съни Хил“ ЕАД е прехвърлило недвижимите имоти от комплекса на “Съни Хил 2“ ЕАД, поради което е било решено, че “Съни Хил“ ЕАД следва да бъде заместен от “Съни Хил 2“ ЕАД във всички свои права и задължения по договора за управление и поддръжка от 09.09.2008г. Ето защо Съни Хил 2 ЕАД е встъпило като страна в качеството си на възложител по договора за управление и поддръжка на жилищния комплекс, наред с досегашния възложител Съни Хил ЕАД. За инвеститор на жилищния комплекс ще се счита Съни Хил 2 ЕАД, като Съни Хил ЕАД запазва всички свои права и задължения като инвеститор по отношение на всички тристранни договори за управление и поддръжка на жилищния комплекс, сключени преди датата на споразумението.

От тези доказателства става ясно, че Съни Хил ЕАД, а в последствие и Съни Хил 2 ЕАД имат качеството на инвеститор на жилищния комплекс.

Няма спор, че “Съни Хил“ е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Според чл.2, ал.1 ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Съгласно ал.2 договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

Няма спор също така, че ответникът Д. е собственик на самостоятелен обект – апартамент в блок 3 в жилищен комплекс Съни Хил. Следователно, доколкото апартаментът се намира в жилищен комплекс от затворен тип, отношенията, свързани с управлението и поддръжката на общите части, следва да се уредят с договор с нотариална заверка на подписите. Такъв договор е представен по делото, той е от 09.10.2013г. и с него С.Ч.Д. като възложител, Вип Мениджмънт ООД като изпълнител и Съни Хил ЕАД като инвеститор са договорили, че на изпълнителя се възлага цялостната поддръжка и управление на общите части на комплекса и блока за срока на договора и срещу възнаграждение. Мотивите за това са, че инвеститорът е сключил вече договор за управление с изпълнителя и желае да си запази правото на контрол върху договорното отношение между Вип Мениджмънт ООД и всеки собственик. В договора подробно са описани задълженията на изпълнителя по ежедневната поддръжка на общите части, като в замяна на тези услуги е било уговорено /чл.6, ал.1/, че възложителят-собственик на апартамента дължи месечно възнаграждение в размер на 23 евро на месец с ДДС, дължимо за един апартамент. Според чл.7 тази такса не включва разходите за електричество и вода, необходими за поддръжка на общите части на комплекса и блока, които се поемат отделно от възложителя, който се задължава да заплаща на изпълнителя месечна сума от 0.16 лева с ДДС, умножени по квадратурата на апартамента. Според договора, тези суми се плащат в началото на всяко тримесечие. Съгласно чл.22 договорът се сключва за срок от 5 години и се счита за автоматично многократно продължен за срок от 5 години, освен ако някоя от страните не уведоми другата за желанието си да прекрати договора не по-късно от една седмица преди изтичане на срока му.

Предвид на тези данни, съдът счита, че е спазена разпоредбата на чл.2 ЗУЕС, доколкото се касае за жилищен комплекс от затворен тип. Договорът за управление е с нотариална заверка на подписите, каквото е изискването на закона, също така е и вписан.

Той е сключен между инвеститора и собственика на самостоятелния обект. Наистина по договора има и трета страна, а именно изпълнителят “Вип Мениджмънт“ ЕООД, но това според БРС не го опорочава. Идеята на закона е инвеститорът да се грижи за управлението и поддръжката на общите части, а съответният собственик да му заплаща възнаграждение за услугите. В случая обаче инвеститорът с друг, по-общ договор е възложил на ищеца управлението на комплекса, което не е забранено с изрична норма. Ето защо е логично ищецът като изпълнител да е страна и по договора по чл.2 ЗУЕС, с който отново му се вменява вместо инвеститора да осъществява действията по управление и поддръжка на комплекса и да му се заплащат следващите се възнаграждения. По тези мотиви съдът е на мнение, че договорът между трите страни е правомерен и е породил действието си. С подписването му на ищеца-изпълнител са възложени задълженията да поддържа ежедневно общите части на комплекса. Следва също така да се приеме, че договорът е продължил своето действие и след октомври 2018г., когато е изтекъл първоначалният му срок, тъй като няма данни ответникът да е изразил воля да се откаже от него. Ето защо той е действал и за процесния период януари-март 2019г.

Наистина по делото е налице изявление за разваляне на договора за управление и поддръжка на жилищен комплекс “Съни Хил“ /на стр.65/, предвид изразено недоволство от дейността на изпълнителя. Това заявление е от 28.07.2018г., но няма данни да е било връчено на ищеца, нито има данни от кого точно изхожда. Следователно БРС не може да приеме, че договорът е бил развален преди процесния период, за който се търсят възнагражденията. Следва да се счете, че той е действал до 31.03.2019г., след което вече е бил прекратен, тъй като това е признанието на самия ищец в становището му от 27.01.2020г. В него ищецът е заявил, че е изпълнявал своите задължения до края на март 2019г., а от 01.04.2019г. договорът се счита за прекратен чрез изпратено уведомително писмо от инвеститора до ищеца, поради което не се претендират суми за след март 2019г.

Налага се извод, че тристранният договор е бил в сила до края на март 2019г., а след това, доколкото инвеститорът е прекратил общия договор, сключен между него и ищеца, с който на ищеца се възлагат задълженията по управлението на общите части, се счита, че след 01.04.2019г. “Вип Мениджмънт“ вече няма правната легитимация да търси възнаграждения от ответника.

Процесните вземания обаче са за януари, февруари и март 2019г., при действие на договорите, ето защо ищецът може да ги претендира по съдебен ред.

Не се споделя възражението на ответника, че договорът е нищожен поради нарушение на добрите нрави, понеже не всички собственици имали сключени такива договори и не всички плащат такси в един и същ размер. Това са факти, които са ирелевантни за спорния казус, тъй като в случая трябва да се изследва само дали процесният договор е нищожен, като БРС намира, че няма как да изведе като мотив за нищожността му съображението, че други собственици нямат сключени договори.

Дори и това да е така, касае се за различни отношения между изпълнителя и трети лица, които отношения не може да влияят върху валидността на процесното правоотношение.

Не се възприема и възражението, че ответникът не дължи плащане по договора, понеже за процесния отрязък от време не е обитавал имота. Дали това е така няма значение, тъй като той с договора се е задължил да заплаща таксата и разходите за всеки месец. Изрично в чл.11 от договора е уговорено, че всички суми се дължат независимо дали възложителят ползва апартамента или не и независимо от времето, през което го ползва.

Както стана ясно, за процесния период договорът е бил съществуващ и е обвързвал страните. По неговото изпълнение от страна на ищеца съдът намира следното:

Разпитани са по делото двама свидетели, които установяват, че ищецът се е грижил за управлението и поддръжката на общите части. Св.Т., пълномощник на управителя на ищеца, е контролирал през процесния период дейността в комплекса и заявява, че в комплекса е имало охрана, двама служители по поддръжката и е действала почистваща фирма. Имало осигурен човек за събиране на таксите, който следял и дали комплексът се почиства. На края на всеки месец инвеститорът приемал дейността на ищеца и издавал протокол, на базата на който правел плащанията.

Инвеститорът пращал лице, което проверявало работата на Вип Мениджмънт ЕООД и пребивавало постоянно в комплекса. В съставяните протоколи са записвани всички разходи за месеца, обобщени таблично. Св.Т., работил като охрана и поддръжка в Съни Хил в продължение на 6 години, заявява, че и след като приключил работата си през 2018г. е посещавал често комплекса, тъй като е трябвало да оказва помощ, а и има приятели там. Според него комплексът се поддържа много добре, има жива охрана, работеща бариера на пропуска. През процесните месеци имало назначен нов човек по поддръжката, който се грижел за комплекса, за ел. и ВиК инсталациите, полагал грижи и за озеленяването. Комплексът се почиствал от сняг, от отпадъци, миел се редовно. Имало осветление, плащано от ищеца, асансьорите работели.

Разпечатката съдържа 30 от 51 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/29e68266-45be-42b2-8376-edf6b01ec38f