Решение № 11055 от 08.06.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 11055 гр. София, 08.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. И.А ТОШЕВА при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. И.А ТОШЕВА Гражданско дело № 20251110147801 по описа за 2025 година

Производството се води по искова молба /уточнена с молба с вх. № 325950/07.10.2025 г./ на „******“ ЕООД срещу етажните собственици в сграда в режим на етажна собственост с административен адрес: гр. София, *******“, представлявани от „******“ ЕООД, с която е предявен иск за отмяна на всички решения, взети на проведено на 27.08.2025 г. общо събрание на етажната собственост. Претендират се разноските по делото.

Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост, управлявана от професионалния управител „******“ ЕООД. Излага, че на 27.08.2025 г. е проведено общо събрание на етажните собственици, като оспорва всички взети на него решения като незаконосъобразни. Сочи, че е получил протокола от общото събрание по имейл на 11.09.2025 г. Възразява, че поканата от 12.08.2025 г. за свикване на общото събрание не е подписана от лицата, които са го свикали, и липсва протокол за датата и часа на нейното поставяне. Заявява, че не е изпратена покана до собственика на поземления имот – Министерство на транспорта и съобщенията. Изтъква, че взетите решения на процесното общо събрание се припокриват с решения, взети на общо събрание на 19.06.2025 г., които са оспорени от ищеца по гр. д. № 41150/2025 г. по описа на СРС, 157 състав, и изпълнението им е спряно, но липсва окончателно решение по делото. Сочи, че протоколът от процесното общо събрание не съдържа явилите се лица, идеалните части, които те представляват, и техните подписи срещу начина, по който са гласували, както и кадастралните номера на самостоятелните обекти. Оспорва посочения в протокола кворум от 72.77 %. Твърди, че той не съответства на посочените в документите за собственост идеални части на присъстващите, както и че идеалните части към някои самостоятелни обекти изобщо не са включени при изчисляването му. Счита, че при изчислението на идеалните части като преобразувано в проценти съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към него, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, не е взет предвид склад с идентификатор *** по КККР. Възразява, че приетите решения се разминават драстично с оповестения дневен ред. Касателно решението по т. 1 излага, че липсва конструктивно становище от инженер – конструктор относно подмяната на 1 вида покривна конструкция, че липсва аргументация защо е избрана офертата за ремонт на покрива на „*******“ ООД, която се припокрива с останалите две оферти, и че в протокола не са включени изявленията на собствениците относно нея. Относно решението по т. 2 възразява, че не са представени разходно-оправдателни документи от ********** на стойност 3 025.36 лв., не е ясно какво е ремонтирано или подобрено и доколко е било спешно. В тази връзка изтъква, че останалите собственици са длъжни да участват в направени разходи за общите части на сградата от един собственик без решение на общото събрание, само ако се касае за необходими разноски, а за полезните разноски е необходимо да е взето решение на общото събрание за тяхното извършване. Твърди, че е гласувал „против“ възстановяването на разходите, но в протокола неправилно е отразено, че е гласувал „за“. Що се отнася до решението по т. 3, възразява, че в протокола неправилно е посочено, че ищецът е гласувал „за“, при положение че в действителност е гласувал „против“, което води до неправилно изчисление на мнозинството – то не е 72.77 %, защото от него следва да се извадят притежаваните от ищеца 21.33 % идеални части, респ. не е било налице необходимото мнозинство за приемане на това решение. Счита, че от това решение не става ясно колко дължат собствениците на самостоятелни обекти за ремонта на покрива.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК не е подаден отговор на исковата молба от ответната страна.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на всички решения, взети от общото събрание на етажните собственици в процесната сграда, проведено на 27.08.2025 г.

По предявения иск в тежест на ищеца е да докаже следните факти: че е собственик на самостоятелни обекти в процесната сграда в режим на етажна собственост; че решенията, чиято отмяна се иска, са взети от общото събрание на етажната собственост, проведено на 27.08.2025 г.; спазване на срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

В случая между страните не съществува спор, а и от нотариалните актове на л. 31 – 39 се установява, че ищецът е собственик на офиси № 1, 2, 3, 7, 8, 9, 10 и 11, находящи се в процесната сграда в режим на етажна собственост. Следователно той е легитимиран да иска отмяна на решения, взети от общото събрание на същата етажна собственост.

Не всички незаконосъобразни решения на общото събрание на етажната собственост подлежат на обжалване, а единствено онези от тях, които променят съществуващото състояние, в който смисъл е и константната съдебна практика, включително и тази на ВКС.

Това са такива решения, които пораждат определени правни последици или, както е възприето да бъдат определяни, т. нар. положителни решения на общото събрание на етажната собственост. Онези от решенията на общото събрание на етажната собственост, с които по същество не се пораждат определени правни последици или се отказва да бъде променено съществуващо към момента на приемането им правно положение, не подлежат на обжалване, респ. на отмяна.

В случая от Протокол на общо събрание на собствениците на етажна собственост /л.

10 – 22/ е видно, че на 27.08.2025 г. е проведено общо събрание на етажните собственици в процесната сграда, на което са приети следните решения: по т. 1 от дневния ред е приета оферта 3, предложена от фирма „*******“ ЕООД, за ремонт на покрива; по т. 2 от дневния ред е решено да се възстановят направените от г-н Божилов разходи за нуждите на сградата на стойност 3 025.26 лв.; по т. 3 от дневния ред е определен краен срок за събиране на средствата за ремонта на покрива до 31.10.2025 г., а ако има собственици, които не са заплатили сумите си след 2 месеца, е решено, докато се събират и техните такси, да се финансира липсващата сума от касата на етажната собственост, като се запази в касата 2 сумата от 3 000 лв. Касае се следователно за положителни решения на общото събрание на етажната собственост, поради което същите могат да бъдат предмет на иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

Възражението на ответната страна, направено в откритото съдебно заседание, че с оглед последвало плащане от ищеца на дължимите суми за ремонт на общи части оспорваните решения са изпълнени, поради което делото е лишено от предмет, респ. то е лишено от правен интерес, е неоснователно. Представените от ответната страна в тази връзка писмени доказателства /л. 59 – 77 и л. 82 – 92/ касаят най-общо сключен след датата на процесното общо събрание договор от етажен собственик със „*****“ ЕООД за неотложен ремонт на покрива на процесната сграда и заплащане от ищеца на суми за този ремонт, но те нямат никакво отношение към взетите решения на процесното общо събрание и към тяхното изпълнение.

По делото не е представен протокол за поставено съобщение по смисъла на чл. 16, ал.

7 ЗУЕС за изготвения протокол от процесното общо събрание, а единствено електронно съобщение /л. 23/ от 11.09.2025 г. от управителя на етажната собственост до управителя на ищцовото дружество, в което е посочено, че протоколът е бил поставен на 01.09.2025 г. във фоайето на сградата на обяд. При съпоставка на признатата извънсъдебно от ответната страна дата на обявяване на протокола – 01.09.2025 г., и датата на подаване на исковата молба – 30.09.2025 г., се налага извод, че искът е депозиран в преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. В подкрепа на този извод е и обстоятелството, че с посоченото електронно съобщение е осъществено фактическо получаване от ищеца на протокола от общото събрание едва на 11.09.2025 г.

По изложените съображения съдът намира, че предявеният иск е допустим.

Съдебната практика приема, че решенията на общо събрание на етажна собственост са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел. Законът /ЗС, ЗУЕС/ урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не уреждат специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от сключването на сделките, дори и многостранните, са съществени, което е основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контролът за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието /чл. 40, ал. 2 ЗУЕС/. Ограничена е активната процесуална легитимация, като е предоставена такава само на собствениците на обекти от етажната собственост /чл. 40, ал. 1 ЗУЕС/. Правомощията на съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми.

Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои – до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство /в този смисъл – Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на ВКС, I ГО, Определение № 99/29.05.2019 г. по ч. гр. д. № 20/2019 г. на ВКС, II ГО/.

При иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС предметът на делото се определя от твърденията на ищеца за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно 3 свикването, провеждането и вземането на решения от общото събрание, като във всички случаи тези нарушения трябва да са конкретно посочени в исковата молба, чрез отстраняване на нередовности в нея или по реда за изменение на иска.

Предвид изложеното и на основание чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ответната страна е да докаже спазването на императивните изисквания за свикването и провеждането на общото събрание на 27.08.2025 г. и за вземането на оспорените решения, по отношение на които изисквания в исковата молба са наведени доводи за допуснати нарушения.

В случая ищецът релевира, на първо място, възражения за допуснати нарушения при свикване на общото събрание. Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не по-късно от 24 часа, като датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол, а общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе найрано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето й.

Императивно установените правила за свикване на общото събрание на етажните собственици са законово предвидена гаранция за информираност на всички собственици и обитатели на етажната собственост, респ. за възможността им да участват при вземането на решения. Непосочването на някой от задължителните реквизити в поканата опорочава процедурата по свикване на общото събрание и води до незаконосъобразност на взетите на общото събрание решения.

Разпечатката съдържа 26 от 45 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/2974417a-c1b4-4d32-8ff4-b50108dbd691