Решение № 94 от 04.01.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 94 гр. София, 04.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ........ при участието на секретаря ........ като разгледа докладваното от ........ Гражданско дело № 20231110139650 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от С. Н. Й., ЕГН: ********** срещу .......... и ............, с която са предявени установителни искове с правно основание чл.

26, ал. 1, пр. 1 и пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността на: 1) договор за наем от 19.02.2021, вписан в ......... с вх. № 512/04.03.2021 г., акт. № 298, том I; 2) договор за наем от 19.02.2021 г., вписан в ......... с вх. № 513/04.03.2021 г., акт. № 299, том I и 3) договор за наем от 19.02.2021 г., вписан в ..... с вх. № 514/04.03.2021 г., акт. № 300, том I, сключени между ...... и ......, поради заобикаляне на закона, както и поради противоречие със закона, както и евентуални претенции по чл. 537, ал. 2 от ГПК, за признаване на установено в отношенията между страните, че договор за наем от 19.02.2021 г., вписан в ......... с вх. № 513/04.03.2021 г., акт. № 299, том I и договор за наем от 19.02.2021 г., вписан в СВ...... с вх. № 514/04.03.2021 г., акт. № 300, том I нямат действие и са непротивопоставими на ищеца, като същите да бъдат заличени в Служба по вписванията – ......, както и за признаване на установено в отношенията между страните, че договор за наем от 19.02.2021, вписан в ...... с вх. № 512/04.03.2021 г., акт. № 298, том I има действие спрямо ищеца за срок от една година, като това обстоятелство, съобразно промяната на срока на договора да бъде отразено в Служба по вписванията – .......

Ищецът излага твърдения, че на 19.02.2021 г. между първия ответник ...... (като наемодател) и втория ответник ...... (като наемател) са сключени три договора за наем, по силата на които наемодателя предоставял на наемателя за временно и възмездно ползване собствената си земеделска земя заедно с трайните вложения в нея, а именно три поземлени имота, сред които бил поземлен имот, представляващ земеделска земя, находяща се в землището на ......... по КККР, одобрени със Заповед № .... г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ 1 от 30 424 кв. м.

Посочва, че трите процесни договори били с абсолютно еднакво съдържание с изключение на клаузата, регламентираща срока на същите, като договорът за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията гр. ...... с вх. № 512/04.03.2021 г. е сключен за срок от 3 стопански години, считано от 01.10.2021 г. до 01.10.2024 г., договорът за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията гр. ...... с вх. № 513/04.03.2021 г. е сключен за срок от 3 стопански години, считано от 01.10.2024 г. до 01.10.2027 г. и договорът за наем на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията гр. ...... с вх. № 514/04.03.2021 г. е сключен за срок от 3 стопански години, считано от 01.10.2027 г. до 01.10.2030 г.

Ищецът твърди, че в резултат на прехвърлителни сделки е придобил общо 51,85 на сто идеални части от поземления имот, предмет на процесните договори за наем, а първият ответник е придобил общо 32,4 на сто идеални части от същия. Навежда твърдения, че процесните договори са сключени с цел да бъдат заобиколени разпоредбите на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ и чл. 229, ал. 2 ЗЗД и да бъде отдаден имота под наем за срок, надвишаващ три години, като разгледани в общност те се явявали отдаване под наем за срок по-дълъг от императивно определения законов срок. Посочва, че процесните договори са сключени на една и съща дата, между едни и същи страни, като уговореният във всеки следващ договор срок бил продължение на предходния такъв. Счита, че в случая са приложими нормите на чл. 4а и чл. 4б ЗСПЗЗ, при съобразяване с ограниченията на нормата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, като в този смисъл твърди, че в качеството си на миноритарен съсобственик, който не притежава повече от половината идеални части в съсобствеността, а само 5,55 на сто към момента на сключване на договорите, първият ответник е можел да предостави под наем недвижимия имот само за срок до една година, съгласно чл. 4а, ал. 1 и 2 ЗСПЗЗ, а съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД - до три години. Твърди, че сключвайки трите договора за наем от една и съща дата с последователни срокове на действие от по 3 години, ответниците са постигнали забранения с разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД правен резултат, а именно по - дълъг срок на действие на договора от установения, като формално действали по незабранен от закона начин. С оглед изложеното твърди, че сключването на процесните договори е в нарушение на забраната за заобикаляне на закона. Счита, че спрямо договорите за наем на земеделска земя, сключени между двамата ответници е приложима разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ, като в този смисъл твърди, че процесните договори за наем, с обща продължителност на наемния срок от 9 години, са противопоставими на ищеца само в рамките на срок от една година. Излага, че в конкретния случай е приложимо законовото ограничение на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, съгласно което лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, като в тази връзка твърди, че като сключени на една и съща дата, между едни и същи страни и с еднакви клаузи, но за различни последователни периоди, процесните договори следвало да се разглеждат като един договор със срок на действие от 01.10.2021 до 01.10.2030 г. Посочва, че договорът за наем, сключен за срок по-дълъг от три години, може да бъде сключен от съсобственик за цялата вещ, ако обаче съсобственикът, сключил договора 2 не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели. В този смисъл твърди, че като мажоритарен собственик на имота, притежаващ повече от 50 % идеални части от съсобствеността, не е приел процесните договори - нито изрично, нито с конклудентни действия, включително и не е получавал плащания за наем по тях, напротив, счита същите като нарушаващи правото му на собственост върху имота. Позовава се на разпоредбата на чл. 31, ал. 1 ЗС и в тази връзка цитира практика на ВКС, като посочва, че в решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г. на ВКС, II г. о. е прието, че договор за аренда и договор за наем, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо - например получавайки припадащата се на дела им част от наемните плащания. Предвид изложеното предявява настоящата искова молба. Претендира разноски по делото, включително адвокатски хонорар.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, нито след изтичането му, не е постъпил отговор от ответника ....... По делото е постъпил отговор от ......, с който оспорва исковите претенции. Оспорва, че исковата претенция в цялост е недопустима поради липса на правен интерес. По същество оспорва иска като неоснователен с аргумент, че при хипотетично приравняване на трите процесни тригодишни договори към един единствен деветгодишен, правната последица би била непротивопоставимост, а не нищожност, тъй като за надвишаващия срок договорът обвързва сключилите го страни. Оспорва като неоснователни и евентуалните искове, като твърди, че от ищеца е налице приемане на всеки един от трите процесни тригодишни договора, чрез съгласие с извършено плащане по тях, за които обстоятелства прилага като писмени доказателства - четири справки относно банкови извлечения от сметката на дружеството. Предвид изложеното моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира съдебни разноски.

По исковете с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 2 и пр. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже по делото сключването между ответниците ...... и ...... на процесните три договора за наем от 19.02.2021 г. с посоченото в исковата молба съдържание, което заобикаля закона или противоречи на императивни законови разпоредби

С разпореждане, инкорпорирано в Определение от 29.02.2024г. съдът е дал указания на ищеца да уточни предявените искове, ищецът е заявил, че предявява иск с искане за прогласяване на нищожност на процесните договори поради заобикаляне на закона , както и поради противоречие със закона., а при условията на евентуалност, моли съда за признаване на установено, че по отношение на страните в процеса трите атакувани договора за наем са непротивопоставими на ищеца относно уговорения срок във всеки един , като се иска редуциране на същия срок за всеки един от договорите за не повече от една година.

Отделно от това се оттегля претенция, формулирана като иск по чл 527, ал. 2 ГПК .

В открито съдебно заседание, съдът, след като взе предвид молба от 05.04.2024г., е допълнил доклада по следния начин: освен главния иск по реда на чл.26, ал.1, пр.2 и пр.1 от ЗЗД е предявена и евентуална претенция като оспорваните договори за наем да се считат по 3 отношение на ищеца и сключилите го страни, със сключен срок на действие до една година и за трите договора.

Във връзка с горното в тежест на ищеца съдът е разпределил, да докаже, че между ответниците има наличие на облигационна връзка, наемно правоотношение за срок по-дълъг от допустимия в Закона. В тежест на ответната страна е да докаже правно основание за сключването на срочния договор и размера на срока, посочен в същия.

По Предявения иск с правно основание чл. 26,ал. 1, пр. 2 и пр. 1 ЗЗД и евентуалния иск по чл. 124,ал 1 ГПК, вр. чл. 4а, ал. 2, ГПК съдът счита , че е налице правен интерес, тъй като:

За да е налице правен интерес от установителен иск за нищожност на договор, то решението по него следва да се отрази на правното положение на ищеца и с уважаването му да се постигне определен правен интерес. Когато ищецът е трето на договора лице, той би имал правен интерес от обявяването му за нищожен, само ако атакуваният договор засяга конкретни негови материални права. В конкретния случай се иска да се прогласи нищожност на договори за наем, сключени между двете ответни дружества. Поначало договорите имат правно действие само между сключилите ги страни и затова по принцип не е налице правен интерес за третите лица да искат прогласяване нищожността на договор, сключен между други лица. Такава възможност ще е налице само в случаите, когато формално с договорът се засяга правната сфера на третите лица или се създава външна представа за несъществуващо право и с това се засяга тяхната правна сфера, в които случаи би могло да се приеме, че е налице правен интерес от провеждане на установителен иск за нищожност на договор, доколкото правният интерес на всеки правен субект да иска прогласяване нищожността на сделка, в която той не участва, не може да бъде отречен, дори интересът да не е непосредствен. Именно евентуалната възможност правният субект да има дори и някаква косвена полза от уважаване на такъв иск, би обусловила правния му интерес и съответно допустимостта на иска. В настоящия случай ищецът обосновава правния си интерес от предявяване на настоящите искове по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, легитимирайки се като собственик на 51,85 на 100 идеални части от недвижимия имот, предмет на атакуваните в настоящото производство договори за наем. С оглед последното съдът намира, че решението по делото ще се отрази на правното положение на ищеца, поради което за последния е налице правен интерес от предявяване на установителните искове по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, поради което искът е допустим.

По иск с правна квалификация чл. 26,ал. 1, пр. 2 ЗЗД:

По делото не е спорно, че ответниците се намират в облигационно отношение помежду си, по силата на сключен договор за наем на описаните в искова молба недвижими имоти, със съдържанието и сроковете, посочени в искова молба, както и не е спорно ищецът да е собственик на 51,85 на 100 идеални части от недвижимите имоти, предмет на атакуваните в настоящото производство договори за наем, както и че ответникът е притежавал 5.55 % от идеалните части на имотите.