Решение № 1503 от 29.04.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1503 гр. Варна, 29.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на шести март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Елена Николова при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева като разгледа докладваното от Елена Николова Гражданско дело № 20243110102315 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по искова молба с вх.

№15947/26.02.2024 г. от Т. Л. Я., ЕГН **********, с пост. адрес: гр. В. срещу Етажна собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк" №60, представлявана от управителя „Рение“ ЕООД, ЕИК 203355971, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ***, ет.6, ап.9 с която е предявен иск с правно основание чл.40 ГПК с петитум съдът да отменени взетите решения по т.1 и т.2 на общо събрание на Етажна собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, *** проведено на 09.05.2023 г., както следва: по т.1 – за избор за управител на етажната собственост на „Рение“ ЕООД и по т.2 – приема се месечна такса за поддръжка и управление на общите части на сградата да бъде увеличена в размер на 82,00 лева на самостоятелен обект в сградата.

Ищецът излага следната фактическа обстановка:

По силата на Нотариален акт за покупка на недвижим имот №81, том LXXI, вх. рег. №27309, дело №14877/01.12.2014г. на СВ гр. Варна ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.

Варна, с административен адрес: гр. Варна, ***, ет.3, обект 4, разположен в сграда 1, състоящ се от входно антре, сервизно помещение и две стаи, представляващ офис, заедно с ½ ид. част от общ коридор на площ 5,04 кв.м, заедно с прилежащите 3,2291% идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е изградена сградата и от общите части на цялата сграда, равняваща се на 11,57 кв.м.

1

Собственият на ищеца самостоятелен обект е разположен в сграда в режим на етажна собственост с административен адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк" №60, състояща се от 20 обекта -апартаменти и офиси, от които 12 са собственост на „Перес" ЕООД, а останалите 8 на други физически и юридически лица.

След като закупила офиса, без да има определена такса, като останалите собственици на обекти в ЕС започнала ежемесечно да заплаща за разходите за поддръжката на общите части на етажната собственост - за асансьор, за потребени вода и ел. енергия. До 2022г. парите били искани от С. Р. - майка на управителя на „Перес" ЕООД и предавани на нея. Първоначално се събирала сума в размер на 10 лв., а по-късно 20 лв.

След това сумите за поддръжка на общите части започнала да събира С. Р., дъщеря на Е. Р., управителя на „Перес" ЕООД. През 2022г. исканите от нея суми за разходи по поддръжката на общите части нараснали значително, поради което заедно с други съсобственици свикали събрание на ЕС. Събранието, съгласно покана по чл.12, ал.2 от ЗУЕС, поставена на видно място до асансьора на сградата на 15.03.2023г., се провело от 18.00ч. на 29.03.2023г.

На събранието било направено искане, присъстващата на него С. Р. да представи отчет за направените през 2022г. разходи за поддръжка на общите части на ЕС. Такъв отчет, с представяне на съответните първични документи С. Р. не направила.

Било направено предложение за избор на управител на ЕС и двама контрольори, да се открие банкова сметка на ЕС, по която да се внасят определените такси за поддръжка на общите части на сградата, но решение по тези въпроси не било взето.

Събранието решило на 09.05.2023г. да се проведе друго събрание, на което да се вземат решения относно управлението на ЕС и общите части.

На 09.05.2023г. в 18.00ч. в сградата на ЕС, освен ищцата, като собственик на офис 4 се явили Л. М. и М. М., като представители на „Максифарм" ООД - собственик на ап.3 и офис 3, Г. В. - собственик на ап.4, Н. Х. - пълномощник на собствениците на ап.5 и офис 5, М. М. - пълномощник на офис 6, Е. Р. - управител на „Перес" ЕООД собственик на офиси №7, 8, 9, 10, апартаменти №1, 2, 7, 8, 9 и 10.

На събранието присъствали още П. Р. - съпруга на Е. Р., С. Р. - дъщеря на Е. Р. и още една жена, която сем. М. представили като адвокат, която са ангажирали във връзка със събранието.

Събранието започнало без предварително обявен дневен ред. Никой не направил предложение за дневен ред, по който да протече събранието. Поради тази причина не било проведено гласуване за приемане на дневен ред на събранието. Събранието не избрало председател, който да води събранието и протоколчик, който да води протокол. Не видяла да се води протокол, по едно време видяла С. Р. да си води някакви записки, но какви не разбрала.

2

Е. Р. представил дъщеря си С. Р. като едноличен собственик и управител на „Рение“ ЕООД, което дружество щяло да извършва поддръжка на общите части и да събира таксите от собствениците.

След него думата взела С. Р., която започнала да обяснява какви дейности по поддръжката ще извършва нейната фирма, като заявила, че сумите, които ще се събират за всеки един от обектите в етажната собственост, ще са в порядъка на 80-90 лева за обект.

Когато Л. М. попитала, на какво основание се иска да се заплащат такива суми и има ли документи за извършените плащания за предходни месеци, Е. Р. я прекъснал като казал, че това са разходите, които той прави за поддръжка на общите части на сградата. На висок тон заявил, че той е мажоритарен собственик в етажната собственост и той ще реши коя фирма ще извършва поддръжка на входа и какви суми ще се събират, а който не иска да ги плаща, тези пари ще му бъдат събирани по съдебен ред.

След това изявление настъпила суматоха, между сем. М. и Е. Р. възникнал конфликт, който ескалирал с всяка изминала минута. В това време останалите говорели помежду си, всеки говорил с всеки.

Никой не направил някакво конкретно предложение, нямало разисквания, нямало гласуване, затова като преценила, че оставането й е безпредметно, си тръгнала от събранието.

След провеждане на събранието ищцата предположила, че може да е изготвен някакъв протокол от него, започнала ежедневно да проверява за поставено съобщение за изготвянето на такъв. След като в срока по чл.16, ал. 6 от ЗУЕС не било поставено съобщение за изготвяне на протокола от събранието на видно и общодостъпно място на входа на сградата, на 25.05.2023г. чрез телепоща изх. №46/25.05.2023г. на Български пощи поискала от С. Р., в случай че е изготвен протоколът от проведеното на 09.05.2023г. събрание, същият да й бъде предоставен.

Не получила отговор на поканата, нито копие от протокола. За това, че е изготвен такъв протокол й станало известно на 03.02.2024г., когато заедно с препис от искова молба от Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, *** с правно основание чл.38 от ЗУЕС, по заведено срещу нея гр. дело №231/2024г. на ВРС, 18 състав получила и копие от протокола от проведено на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост.

След като се запознала със съдържанието му установила, че в него са отразени факти и обстоятелства, които не отговарят на обективната действителност.

Освен това намира, че са налице нарушения на нормите на ЗУЕС, уреждащи свикването и провеждането на общо събрание на етажната собственост, които 3 нарушения водят до незаконосъобразност на взетите на събранието решения и са основание за тяхната отмяна, като излага следните съображения:

1/ Общото събрание е проведено без предварително обявен дневен ред, като в случая не са били налице условията на неотложност, а и записаните в протокола като приети решения не сочат на този извод.

2/ Протоколът от проведено на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост не съдържа предвидения в закона минимум, като не отразява съгласно определеното от чл.16, ал.5 съдържание - не са посочени явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номерът на самостоятелния обект, начинът, по който са гласували, лицата - за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на направените изявления, кой от тях как е гласувал по отделните решения. В него не се съдържат и изявления и разисквания при вземането на решенията.

3/ Нарушено е изискването на чл.16, ал.4 от ЗУЕС, като предложението за протоколчик да бъде избрана С. Р. не е направено от председателя, а от друго лице.

4/ Нарушена е и разпоредбата на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, като на видно и общодостъпно място на входа на сградата не е поставено съобщение за изготвяне на протокола от събранието, и след поискване от страна на ищцата не й е предоставено копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверено с надпис "Вярно с оригинала" и приложенията към него.

Намира за незаконосъобразни обективираните в протокола от проведеното на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост решения по т.1 и т.2 по следните съображения:

По т.1 от протокола: Изборът на Управител на ЕС е незаконосъобразен поради следното:

1/ Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.8 от ЗУЕС, по решение на общото събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години.

Видно от съдържанието на процесния протокол, по т.1 от така обективирания в него дневен ред било направено предложение да се гласува офертата на „Рение" ЕООД за поддръжка на общите части на сградата, а като решение било записано, че избира „Рение" ЕООД за управител на ЕС. Твърди, че доколкото това юридическо лице не е собственик в ЕС е следвало на ОС на ЕС да бъде представен проект на договор, с 4 който правомощията на УС или управител или част от тях да бъдат възложени на „Рение" ЕООД, който след обсъждане от общото събрание, да бъде одобрен от него и да бъде сключен от упълномощено от ОС лице.

В така записаното решение не се съдържа информация за представен за обсъждане от ОС на ЕС проект на договор с „Рение“ ЕООД, с който на дружеството да бъдат възложени правомощията на УС или управител или част от тях, да е взето решение, с което проектодоговорът да е одобрен, да е взето решение такъв договор да бъде сключен. Няма определен срок, за който да се възложат правомощията и не е упълномощавано лице, което от името на етажните собственици да го сключи.

По т. 2 от протокола:

В протокола от проведено на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост било записано като решение, че се приема месечна такса за поддръжка и управление на общите части на сградата в размер на 82 лева на самостоятелен обект в сградата.

Твърди, че решението е в противоречие с разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС /действаща към датата на провеждане на ОС на ЕС/, съгласно която разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.

Сочи, че разпоредбата на чл.51, ал.1 е императивна, с оглед на което взетото решение по т.2 относно вътрешното разпределение на тежестта на общите разходи по същество и противоречи и се явява незаконосъобразно.

В срока за отговор от ответника е депозиран отговор, в който се сочи за недопустимост на предявения иск, с оглед на факта, че е предявен извън 30 дневния срок от залепяне на съобщението за изготвен протокол от събранието на 09.05.2024г.

Оспорва, че ищцата е узнала за взетите решения на общо събрание едва с получената искова молба от 13.02.2024г. по гр. дело №231/2024г. по описа на ВРС, като твърди, че етажните собственици са уведомени за изготвения протокол месец юли със залепено съобщение за изготвения протокол от месец юни 2023г., както и самият протокол бил поставен на таблото във фоайето на сградата, за което е съставен констативен протокол.

На следващо място твърди, че ищцата знае, че дължи сумите от личното й участие в събранието, както и от връченото съобщение от ЧСИ 807 НАДЕЖДА ДЕНЧЕВА на 18.12.2023г. по изп. дело №813/2023г. В тази връзка излага, че претенцията по гр. дело №2315/2024г. по описа на ВРС е предявената повече от 9 месеца от провеждане на събранието и повече от 50 дни след наложения запор на банковите сметки на ищцата.