Решение № 86 от 10.02.2025, Районен съд - Разград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 86 гр. Разград, 10.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на двадесет и седми януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: П.КА АТ. С.А при участието на секретаря ГАЛЯ МАВРОДИНОВА като разгледа докладваното от П.КА АТ. С.А Гражданско дело № 20243330101883 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 60 от Закона за кооперациите от А. С. П. против ПК „Съгласие“ в ликвидация, гр. Цар Калоян, представлявана от ликвидатора П. Е. К.. Иска се съдът да осъди ответника да изпълни решението на Общото събрание от 16.07.2022 г. и от 28.10.2023 г. и да му продаде подробно описания в исковата молба имот с идентификатор ***, представляващ търговски обект – кафе-аперитив, находящ се в *********************** 1, на който е наемател.

Сочи, че е член-кооператор на ПК „Съгласие“ и като физическо лице – едноличен търговец бил наемател на имот собственост на ответника.

Извънредното общо събрание на кооперацията, проведено на 16.07.2022 г., при откриване на производството по ликвидация взело решение всеки членкооператор, който е и наемател на имот, собственост на кооперацията, да разполага с привилегията пръв да го закупи. Ликвидаторът, в качество си на представляващ ответника, все още не му е продал имот, на който бил наемател, въпреки направеното изрично писмено предложение за това от страна на ищеца.

След като получил поканата за свикване на горното общо събрание и се запознал с дневния ред, ищецът депозирал до управителния съвет на кооперацията уведомително писмо с вх. № 154 от 22.06.2022 г., с което отправил изрично волеизявление за закупуване на собствения на кооперацията недвижим имот с идентификатор ***, представляващ търговски обект – кафе-аперитив, находящ се в *********************** 1, на който бил наемател. Договорът за наем бил сключен на 11.11.2016 г. за срок от 10 години с нотариално удостоверяване на подписите на страните и вписан в Службата по вписванията. Кооперацията се легитимирала като собственик въз основа на нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит 1 въз основа на договор за разпределение на имуществото на бившето ТКЗС „ПОБЕДА“ гр. Цар Калоян с № 36, том 2, рег. № 1660, дело № 193/2022 г. от 23.06.2022 г. на нотариус Росица Кирилова с рег. № 380 и район на действие РС Разград, който нотариален акт бил вписан в службата по вписванията с вх. рег. № 2886 от 23.06.2022 г., акт № 23, том 8, дело № 1385/2022 г.

Част от членовете на управителния съвет не били съгласни с така приетото решение като по-конкретно възраженията били насочени към сграда с идентификатор ***, в която бил разположен наетия от ищеца обект. Тъй като цялата сграда била собственост на кооперацията, желанието било тя да се продаде анблок, ведно с всички самостоятелни обекти в нея, а не да се продават, както повелявало решението на общото събрание от 16.07.2022 г., отделните самостоятелни обекти, наети от член-кооператори. По тази причина на следващо извънредно общо събрание на кооперацията от 22.04.2023 г. бил направен опит да се прокара такова решение, като в дневния ред била записана точка, гласяща „Продажба на имуществото на кооперацията като цяло, с начална продажна цена, равна на актуализираната по реда на т. 1 пазарна стойност на активите.“ Това решение, било отхвърлено от общото събрание. Протоколът от проведеното събрание, както и актуалният списък с член-кооператорите към датата на провеждането му бил публикуван в ТРРЮЛНЦ въз основа на заявление с № 20230504155800.

На 28.10.2023 г. било проведено още едно извънредно общо събрание на кооперацията, като точка 3 от дневния ред било предложено да се приеме решение, съгласно което при продажбата на недвижимо имущество с право на първи купувач по актуализирани пазарни цени да се ползват наемателите на обектите към датата на откриване на производството по ликвидация. Към решението бил приложен и поименен списък от 7 лица, на които се давало изрично съгласие да придобият в собственост конкретните обекти, които наемат, в този списък фигурирал и ищецът. Решението макар да гласяло, че има право да придобие наетия имот, в протокола била посочена цялата сграда, а не наетия от него самостоятелен обект. Твърди, че протоколчикът е направил опит да манипулира смисъла на взетото решение и волята на Общото събрание като записал в поименния списък, че на ищеца се продава не обекта, който наема, а цялата сграда, в която се намира имотът. Така написаното, обаче, влизало в логическо и граматическо противоречие с главното решение по точка 3, където недвусмислено било посочено, че се продават имоти на кооперацията точно на лицата, които са ги наели. Освен това волята на върховния орган на кооперацията била непротиворечива – на събранието от 16.07.2022 г. било взето решение имотите да се продадат на членкооператорите, които са ги наели. Това решение също било публикувано в търговския регистър.

Въз основа на решенията, взети на общите събрания на 16.07.2022 г. и на 28.10.2023 г., през месец август 2024 г. ликвидаторът сключил три сделки за покупко-продажба на недвижими имоти – две на 15.08.2024 г. и една на 30.08.2024 г. И трите сделки имали за предмет имоти, собственост на кооперацията-продавач, а купувачите били член-кооператори, наематели на обектите, предмет на сделките.

Въз основа на изложеното ищецът счита, че за него се поражда правото да предяви иск по чл. 60 от ЗК, тъй като в качеството му на член-кооператор в 2 негова полза възникнало имуществено право въз основа на решение на общото събрание на кооперацията от 16.07.2022 г., потвърдено с последващо решение от 28.10.2023 г., което се изразявало в това, че като член-кооператор и наемател на обект, който е собственост на кооперацията, разполагал с привилегията без търг пръв да изкупи наетия от него имот. Това негово притезателно право било накърнено от ликвидатора като орган на кооперацията, който изпълнявал функциите на управителен съвет.

Нарушението на закона се изразявало в бездействието на ликвидатора, който бил задължен да изпълни волята на върховния орган на кооперацията и да му продаде наетия от него имот, след като бил направил изрично волеизявление за това. Претендират се и сторените в производството разноски.

В законоустановения срок ответникът е депозирал отговор, в който изразява становище за допустимост, но неоснователност и преждевременност на исковите претенции, като моли да се остави без уважение предявения иск и претендира присъждане на сторените разноски.

Твърди, че ищецът в качеството си на член-кооператор на ПК „Съгласие“ в ликвидация“ гр. Цар Калоян разполагал с правото по чл. 60 във вр. с чл. 58 от ЗК да оспори взетото решение от 28.10.2023 г., където за обект № 7 на А. П. се определяло правото да закупи имот с идентификатор *** и ***, вместо наетия от него обект с идентификатор *** и в съдебната процедура щяло да има изричен съдебен акт, който да определи действителната воля на ОС, относно твърдяното несъответствие. В сроковете по чл. 58 от ЗК това негово право не било реализирано, респективно – счита същото за погасено. Налице бил правно валиден акт – решение на върховния орган на кооперацията, с което представляващия ликвидатор следвало и бил длъжен да се съобрази.

Ответникът счита, че двете решения на ОС – от 16.07.2022 г. и от 28.10.2023 г., не обвързват ликвидатора със срок, а същият при липсата на изрично определен такъв, следвало да бъде до приключване на ликвидацията, която процедура не била приключила. На това основание не можело да се търси отговорност от ликвидатора за действия или бездействия, твърдени от ищеца, които увреждали пряко негови права и/или имуществени интереси.

Това било възможно, ако наетият от него обект бил продаден на трето лице или същият обект е включен в тръжна процедура, игнорирайки правото на ищеца, като наемател на този обект, да придобие собствеността пряко. Счита, че не е налице и бездействие от страна на ликвидатора, увреждащо права или имуществени интереси на ищеца, защото смисъла на процедурата по ликвидация се изразявал в осребряване на цялото имущество на кооперацията и разпределяне на получената сума между член-кооператорите, пропорционално на дяловото им участие.

Счита, че законодателят не е предвидил, съдът с решението си да замести волята на върховния орган на кооперацията – общото събрание.

Правомощията на ликвидатора били ясно и законово уредени, но сред тях не влизало вземане на обективно или субективно решение за разпореждане с недвижим имот на кооперацията, което било от изключителната компетенция на ОС, а ликвидаторът само го привеждал в изпълнение.

Съдът като прецени събраните по делото доказателства, намира за установена следната фактическа обстановка:

3

На проведено извънредно общо събрание на ПК „Съгласие“ гр. Цар Калоян от 16.07.2022 г. било взето решение за нейното прекратяване и обявяването й в ликвидация, чийто срок първоначално бил определен на 8 месеца. Видно от обявените в Търговския регистър по партидата на кооперацията данни, срокът на ликвидацията е 01.07.2025 г. В т. 5 от дневния ред било взето решение да се предостави на наематели (съсобственици членкооператори) да имат предимство при закупуване на обектите.

На 22.04.2023 г. било проведено ново извънредно общо събрание, на което било взето решение за провеждане на първи търгове за всяка обособена част поотделно, в които право да участват имат само членове на кооперацията, включително и чрез търговци по смисъла на Търговския закон, притежавани напълно от членове на кооперацията. От извършената служебна справка по партидата на кооперацията в ТР се установява, че по заявление № 20230504155800, с което е заявено вписване на обстоятелствата, относно срока на ликвидация, е постановен отказ № 20230504155800-2/11.05.2023 г., който не е обжалван.

На 28.10.2023 г. отново е проведено извънредно общо събрание и видно от протокола на същото, т. 3 предвижда: при продажба на недвижимо имущество с право на първи купувач по актуализирани пазарни цени, да се ползват наемателите на обектите, към датата на откриване на производството по ликвидация. В цитираната точка е прието, че обект 7 на А. П. включва имоти с идентификатори *** и ***, които са разположени в имот с идентификатор ***.

Видно от публикувания в Търговския регистър по партидата на кооперацията устав, в чл. 13, т. 13 е предвидено, че член-кооператорът има право да наема или закупува с предимство кооперативни обекти, при равни други условия.

При така установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 60 от ЗК във вр. с чл. 13, т. 13 от устава на кооперацията, като се иска осъждане на ответника да изпълни решението на Общото събрание от 16.07.2022 г. и от 28.10.2023 г. и да му продаде подробно описания в исковата молба имот, на който е наемател. По делото няма спор, а и от събраните писмени доказателства се установява, че ищецът е член-кооператор в ответната кооперация. Не е спорно, че ищецът е наемател от 11.11.2016 г. на самостоятелен обект в сграда с предназначение за търговска дейност, представляващ кафе-аперитив, разположен на първия етаж на търговско-административна сграда, състоящ се от търговска зала, кухня и сервизни помещения, с прилежащо складово помещение на втория етаж, находящ се в гр. Цар Калоян, пл. „Демокрация“. Съгласно чл. 13, т. 13 от устава на кооперацията ищецът като член-кооператор има право да закупува с предимство кооперативни обекти, при равни други условия. Уставът не предвижда предимство на член-кооператора при закупуване на обекти, на които същият е наемател. В този смисъл са взети решения от общото събрание на 16.07.2022 г. и на 28.10.2023 г. Взетите решения обаче, които са вписани в търговския регистър по партидата на кооперацията, влизат в противоречие помежду си. Решението от 16.07.2022 г. е формулирано общо, без конкретика какво се включва в предимството на наемателите при закупуване на обектите – 4 дали конкретно тези, на които са наематели или на всеки един обект от имуществото на кооперацията. Дори да се приеме, че волята на общото събрание е била член-кооператори наематели да купуват с предимство обектите, които са наели, то това решение противоречи на решението от 28.10.2023 г., според което на ищеца се дава право да закупи с предимство имоти с идентификатори *** и ***, разположени в имот с идентификатор ***. Основателно е възражението на ответника, че това решение не е обжалвано и то е вписано в този му вид в търговския регистър.