Решение № 4277 от 28.11.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4277 гр. Варна, 28.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 46 СЪСТАВ, в публично заседА.е на тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Евгения Мечева при участието на секретаря Стоянка М. Георгиева като разгледа докладваното от Евгения Мечева Гражданско дело № 20243110101509 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявени от „ВАРНА СИТИ ПАРК“ АД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: ******, чрез процесуалния му представител – адв. Н. С., срещу Я. К. Б., ЕГН **********, обективно кумулативно съединени искове с правно основА.е чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 2 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца следните суми: сумата 1985.41 лв., представляваща сбор от неплатените такси за управление и поддръжка на общи части, дължими за периода м. януари 2022 г. – м. септември 2023 г., съгласно сключен между стрА.те на 27.10.2016 г. договор за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип „Варна сити парк“ във връзка със собствените на ответника ап.

***, с идентификатор ******.5.7, и п.м.***, находящи се в гр. Варна, ул. „М.“ ******, за която сума са издадени съответни фактури в периода 16.02.2022 г. – 03.07.2023 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 06.02.2024 г. до окончателното й изплащане; сумата 304.83 лв., представляваща сбора от обезщетенията за забава върху главницата в общ размер от 1985.41 лв., начислени за периода 16.02.2022 г. – 05.02.2024 г.; сумата 1451.09 лв., представляваща сбор от неплатените такси за управление и поддръжка на общи части, дължими за периода м. януари 2022 г. – м. септември 2023 г., съгласно сключен между стрА.те на 27.10.2016 г. договор за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип „Варна сити парк“ във връзка със собствените на ответника ап.***, с идентификатор ******.5.8, и п.м.***, находящи се в гр. Варна, ул.

„М.“ ******, за която сума са издадени съответни фактури в периода 16.02.2022 г. – 03.07.2023 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 06.02.2024 г. до 1 окончателното й изплащане, както и сумата 222.80 лв., представляваща сбора от обезщетенията за забава върху главницата в общ размер от 1451.09 лв., начислени за периода 16.02.2022 г. – 05.02.2024 г.

В исковата си молба ищецът „Варна Сити Парк“ АД, чрез процесуалния му представител – адв. Н. С., излага, че ответникът Я. К. Б. е собственик на самостоятелни обекти, находящи се в комплекс от затворен тип „Варна сити парк“, а именно: ап. *** с идентификатор ******.5.7, п.м.***, ап.*** с идентификатор ******.5.8, както и п.м.***, находящи се в гр. Варна, ул. „М.“ ******. На 27.10.2016 г. между стрА.те са сключени два договора /единият във връзка с ап. *** и п.м.***, а другият по повод ап.*** и п.м.***/ за управление и поддръжка, съгласно които дружеството е поело задължение да изпълнява функциите по управление и поддръжка на общите части на комплекса, подробно посочени в чл. 2.2 от съответния договор, при поето насрещно задължение от възложителя да заплаща припадащата му се част от разходите по управление, поддръжка и обслужване на общите части. Конкретните условия относно размера на дължимите плащА.я, в това число и индексирането на следващите се такива по двата договора са идентични и са разписА. в чл. 5.2, чл. 5.3 и Приложение № 1 към съответния договор.

Идентични са и уговорките относно начина и сроковете за плащането – на всяко тримесечие от календарната година, съответно до 10 януари за първото тримесечие, до 10 април за второто тримесечие, до 10 юли за третото тримесечие и до 10 октомври за четвъртото тримесечие. Твърди, че към настоящия момент стрА.те продължават да са обвързА. от така сключените договори. Поддържа, че е изпълнявало и продължава да изпълнява точно поетите по тези договори задължения. Посочва, че размерите на месечните такси за управление са индексирА. ежегодно, за което всяка година ответникът е бил надлежно уведомяван. Излага, че плащА.я по надлежно издадените фактури за процесния период м. януари 2022 г. – м. септември 2023 г. не са постъпвали от възложителя. Поради забавата в плащА.ята на дължимите такси, ответникът дължи и обезщетение за забава в размер на законната лихва, съгласно чл. 7.8 от съответните договори за управление. По изложените съображения моли предявените искове да бъдат уважени. Претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника Я.

К. Б., чрез процесуалния му представител – адв. А. Б.. Поддържа становище за допустимост, но неоснователност на предявените искове. Излага, че е бил изрядна страна и платец по сключените с ищеца договори за управление и поддръжка. Оспорва твърдението в исковата молба, че „стрА.те продължават да са обвързА. от така сключените договори“. Посочва, че процесната сграда от комплекса е въведена в експлоатация на 13.10.2016 г., като съгласно уговореното в чл. 8.2 от договорите, индивидуалните договори за поддръжка могат да бъдат прекратени с 30-дневно предизвестие, изпратено до 13.09.2021 г. Заявява, че освен многобройните възражения за некачествено изпълнение или изобщо липсващо такова от страна на ищеца на задълженията му по договорите за поддръжка и управление, е реализирал и правото си да възрази срещу автоматичното продължаване на срока на договорите. На 08.09.2021 г. е депозирал в деловодството на ищеца заявление № 33, с което възразява срещу продължаване действието на договорите за нов едногодишен период и изрично заявява желА.ето си същите да бъдат прекратени. Твърди, че именно некачественото, доста често и пълно неизпълнение на възложената работа, съответно игнорирането на подавА.те сигнали от него и от останалите живущи 2 за това неизпълнение, е довело до ескалация на напрежението между управляващото дружество и живущите и в крайна сметка е предизвикало масово възразяване срещу продължаването на договорите. Поддържа, че прекратяването на договорите за поддръжка и управление не подлежи на вписване в АВп. Счита, че считано от 13.10.2021 г. договорите между стрА.те са били прекратени поради изтичането на срока им и направеното възражение за автоматичното им продължаване. Отделно от това посочва, че работата е била извършвана от ищеца толкова некачествено, че води до пълна негодност на изработеното. За паркоместата /подземни и надземни/ и гаражите не са се полагали абсолютно никакви грижи. Осветителните тела системно не са се подменяли и комплексът е оставал без осветление в тъмните части на денонощието за дълго време. Така нареченият „контролиран достъп“ до комплекса не съществува – налична е бариера, но редовно се допускат външни лица, при това не гости на обитателите. Зелените площи системно не са се поддържали, тревата не се е косила /торене и контрол върху вредителите е правен само първата година/, храстите не са се подрязвали, има неотстранени недостатъци и дефекти по тротоарните пространства и т. н. През 2019 г., след въвеждане в експлоатация на „Варна Сити Парк - Юг“, повече от половината персонал, отговорен за поддръжката в комплекса, е пренасочен към новооткрития комплекс на „И.И.“ ЕАД. Твърди, че многобройните оплаквА.я на живущите не са дали резултат, като те сами са започнали да се грижат за поддръжката на общите части – почистване, измиване, косене на тревни площи и т. н. Закупили са и необходимата за целта техника – косачка, храсторез. От страна на ищеца не е даван отчет как са разходвА. събрА.те пари за поддръжка. Едва през 2022 г. е подадено заявление за промяна на партидата за потребената в общите части ел. енергия от промишлен ток в такъв за битови клиенти, след което сметките за консумация спадат драстично.

Поддържа също, че част от клаузите в договорите за поддръжка и управление са нищожни, като неравноправни на основА.е чл. 143 ЗЗП. Такава например е уговорката на чл. 5.3.1, предвиждаща възможност за всяка следваща година ищецът едностранно да увеличава дължимото възнаграждение с официалния инфлационен индекс на НСИ и % нарастване на МРЗ. По изложените съображения моли предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.

В проведеното по делото на 30.10.2024 г. открито съдебно заседА.е процесуалният представител на ищеца – адв. Н. С. поддържа становище за основателност на предявените искове и моли същите да бъдат уважени. В предоставения от съда срок представя писмена защита.

Ответникът се представлява от процесуалния му представител – адв. А.

Б., която поддържа становище за неоснователност на исковите претенции и моли същите да бъдат отхвърлени. Представя писмена защита.

Съдът, след като взе предвид становищата на стрА.те, събрА.те по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основА.е чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 2 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

По делото на основА.е чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: 1. че ответникът е собственик на следните обекти: ап. *** с идентификатор ******.5.7, п.м.***, ап.*** с идентификатор ******.5.8, както и п.м.***, 3 находящи се в гр. Варна, ул. „М.“ ******, в комплекс от затворен тип „Варна сити парк“; 2. че между стрА.те са сключени два договора от 27.10.2016 г. за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип „Варна сити парк“ във връзка с притежавА.те от ответника недвижими имоти /единият е с оглед ап.

*** и п.м.***, а другият – за ап.*** и п.м.***/.

Не е спорно, а и от приложените към исковата молба договори от 27.10.2016 г. се установява, че в същите има клауза – чл. 8.2, съгласно която настоящият договор се сключва за срок от 60 /шестдесет/ месеца от датата на въвеждане в експлоатация на последната Сграда от Комплекса. В случай че тридесет дни преди изтичане срока на действие на договора, никоя от стрА.те не възрази изрично до другата страна, настоящият договор се счита за автоматично продължен при същите условия за нов срок от 1 /една/ година.

Правилото по предходното изречение се прилага многократно.

Не е спорно, а и от представеното разрешение за ползване с изх. № СТ05-1540/13.10.2016 г. на ДНСК, гр. София, се установява, че последната сграда в комплекс „Варна Сити Парк“ е въведена в експлоатация на 13.10.2016 г.

Тоест, съгласно уговореното в чл. 8.2 от договорите за поддръжка същите са сключени за срок до 13.10.2021 г.

От страна на ответника, в качеството му на собственик на ап. 7 и 8, е представено заявление от 08.09.2021 г., входирано при ищеца с вх. № 33/10.09.2021 г., с което същият изрично възразява сключеният между стрА.те договор за поддръжка и управление на комплекс „Варна Сити Парк“ да бъде автоматично продължен, съгласно чл. 8.2 от договора, като изразява изричното си желА.е договорът да бъде прекратен.

В тази връзка е и основният спорен момент в производството, а именно дали сключените между стрА.те договори за поддръжка, сключени с оглед собствеността на апартаменти № 7 и 8, собственост на ответника, са валидно прекратени от страна на Я. К. Б..

Съдът приема, че с изявлението си за прекратяване действието на договорите за поддръжка и управление, ответникът надлежно и с оглед уговореното в тези договори, е възразил срещу продължаването на действието им, съответно валидно ги е прекратил, считано от изтичането на срока им – 13.10.2021 г.

Не може да бъде споделена тезата на ищеца, че в случая се касае за така наречения „фикс срок“, тоест, че правото за прекратяване на договора следва да бъде упражнено точно в определения тридесетдневен срок преди изтичане срока на действие на договора. Подаденото едва няколко дни преди този 30дневен срок заявление за прекратяване /депозирано на 10.09.2021 г./ не може да бъде игнорирано и да се изисква от потребителя, каквото качество има ответникът по сключените договори за поддръжка и управление, да дойде отново само след три дни /на 13.09.2021 г./ в деловодството на ищцовото дружество и да изяви отново волята си за непродължаване действието на такъв тип договор. Показателно в тази връзка е, че заявлението му е надлежно входирано и прието от ищеца, като прави впечатление, че немалка част от собствениците са се възползвали от правото си да възразят срещу автоматичното подновяване на сключените договори за поддръжка и управление на Комплекса, видно от приложените към отговора на исковата молба заявления и от представените такива от ищеца във второто проведено по делото открито съдебно заседА.е, за което същият бе и задължен от съда, 4 на основА.е чл. 190, ал. 1 ГПК.