Решение № 556 от 10.05.2024, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 556 гр. София, 10.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Цветко Лазаров

Членове:

Ралица Димитрова

Нина Стойчева при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Ралица Димитрова Въззивно гражданско дело № 20231000502122 по описа за 2023 година

Въззивното производство е образувано по жалба на М. В. Е. срещу решение № 2528/17.05.2023г. на СГС, ГО, 26 състав, постановено по гр.д. № 7888/22г., с което са отхвърлени исковете му с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД и чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.

Жалбоподателят твърди, че обжалваният съдебен акт е неправилен и необоснован. Постановен в грубо нарушение на материалния закон и процесуалните правила. Неправилно е прието, че предварителният договор от 2017г. е прекратен. Този извод е направен без да се държи сметка за правната уредба на развалянето на двустранни договори и в противоречие със съдебната практика относно принадлежността и предпоставките за упражняване на правото на разваляне. Писмото изявление от М. Д. до О. Т. не е развалило предварителния договор от 01.11.2017г., сключен между покойния й син Г. Т. и ответника по делото. Тя не е имала потестативното право за разваляне на договора, тъй като то принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето с договора задължение на насрещната страна. Няма виновно неизпълнение на договора от 2017г. от страна на О. Т.. По делото не се твърдят такива обстоятелства.

1

Волеизявлението та М. Д. е достигнало до О. Т., но не е произвело правни последици, а именно разваляне на предварителния договор. По делото се установено, че между Г. Т. и О. Т. е бил сключен както предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, така и договор за наем от 29.11.2013г. Писменото изявление на М. Д. е било за прекратяване на наемното правоотношение и е декларирала желанието да предаде ключа на отдаденото под наем жилище. Предаването му на 21.01.2022г. с разписка с цел да се официализира предаването на владението на процесния имот и отпадане на задължението за заплащане за наем. Предаването на ключовете няма отношение към предварителния договор. Изявлението на М. Д., че не е в състояние да изпълни задълженията на сина си по предварителния договор я прави неизправна страна по него и за нея не е възникнало правото да иска разваляне на договора. Жалбоподателят поддържа, че предварителният договор е бил развален с анекса от 13.04.2022г. Неправилно е изразеното от първоинстанционния съд, че той има само декларативен характер и се отнася до уреждане на финансовите последици от развалянето на договора.

Необосновано е прието, че ответникът е изправна страна по предварителния договор от 31.03.2022г. и не му дължи неустойка. Напротив О. Т. е неизправна страна, тъй като към 31.03.2022г. е имало друг сключен предварителен договор, а именно този от 01.11.2017г., развален на 13.04.2022г. Обжалваното решение е неправилно и в частта, в която е отхвърлен искът по чл.55, ал.1 ,пр.3 от ЗЗД за връщане на сумата от 1000лв., представляваща стоп- капаро за имота.

Затова моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което да уважи предявените искове.

В депозиран писмен отговор О. Т. оспорва жалбата като я счита за неоснователна, а обжалваното решение за правилно, обосновано и законосъобразно.

Съдът, след като взе предвид становището на страните и събраните доказателства в първоинстанционното и въззивно производство, по реда на чл.235 от ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Съдът е сезиран с искове по чл.92, ал.1 и чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД. В исковата молба ищецът М. Е. твърди, че на 31.03.2022г. той като купувач и О. Т. като продавач, са сключили предварителен договор за покупко2 продажба на следния недвижим имот: апартамент № 12, находящ се на пети етаж във вх.А, в жилищен блок ***, в ж.к. „***“ 5микрорайон със застроена площ от 125, 49 кв.м., заедно с 3, 050% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Цената на жилището е била

110 000евро. В деня на сключване на предварителния договор той е превел по сметка на ответника 11 000 евро задатък/капаро, в левовата равностойност на 21 514лв. На 30.03.2022г. с разписка-декларация ответникът е заявил, че е получил от него 1000лв. за продажба имота като гаранция за цена. Ищецът заявява, че е изпрана страна по договора и е изпълнил задълженията си по него. Преди изповядване на сделката по нотариален ред на 13.04.2022г. му е станало известно, че към 31.03.2022г. за имота има сключен и друг предварителен договор за покупко- продажба на същия имот, по който също е платено капаро. Поради това на 13.04.2022г. в нотариалната кантора на нотариус Т. е съставен констативен протокол, в който е записано, че поради горното обстоятелство отказва да сключи окончателен договор. По- късно му е станало известно, че предварителният договор от 01.11.2017г. е бил прекратен на 13.04.2022г. с подписан анекс между О. Т. и М. Д., майка и наследник на Г. Т.. С нотариална покана от 05.05.2022г. е уведомил ответника, че на основание чл.13 от предварителния договор го прекратява едностранно, тъй като от страна на продавача има неизпълнение на поетите задължения. В чл.9 от предварителния договор последният е декларирал, че няма сключени други предварителни договори за имота, което не е вярно.

Поканил е ответника да му заплати 22 000 евро неустойка и му върне стопкапарото от 1000лв. Нотариалната покана е връчена по чл.47, ал.1 от ГПК чрез залепване на уведомление на 24.06.2022г. Ищецът, като изправна страна, е развалил предварителния договор и има право да претендира неустойка, уговорена в него, а именно 20% от цената или 22 000 евро в левова равностойност на 43 028, 26 лв. С оглед развалянето на договора без основание е платената сума от 1000лв. Затова моли съда да осъди ответника да му заплати на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД сумата от 22 000евро, равняващи се на 43 028, 26лв., в едно със законната лихва, считано от 24.06.2022г. до окончателното й изплащане, както и 1000 лв. на основание чл.55, ал.1 ,пр.3 от ЗЗД, ведно със законната лихва, считано от 24.06.2022г. до окончателното й изплащане. Претендира разноски.

В депозиран писмен отговор в срок ответникът О. Т. оспорва исковете 3 и ги счита за неоснователни. Не оспорва, че на 31.03.2022г. с ищеца са сключили предварителен договор за покупко- продажба на описания в него имот. Твърди, че на 13.04.2022г. се е явил при нотариус Д. Т. за съставянето на нотариален акт за сделката. Тогава е разбрал, че ищецът се отказва от нея, тъй като за процесния имот е бил сключен предварителен договор от 01.11.2017г.

Последният е развален. През месец януари 2022г. О. Т. е получил писмо от М. Д., майка и наследник на Г. Т., купувач по предварителния договор. С него тя е безусловно и недвусмислено е направила изявление за прекратяването му. Поканила го е на 21.01.2022г. в жилището, за да му върне ключа от него. За това обстоятелство е подписана разписка.

На 13.04.2022г. е заплатил на М. Д. 15 000 лв. и с това са уредили финансовите си взаимоотношения. Не е вярно, че предварителният договор от 01.11.2017г.е прекратен на 13.04.2022г. Към датата на сключване на предварителния договор от 31.03.2022г. не е имало друг сключен предварителен договор. Затова ответникът счита, че не той , а ищецът е неизправна страна по договора и не му дължи претендираната неустойка от 11 000 евро. Счита, че той има право да я задържи на основание чл.6 и чл.13 от предварителния договор и прави възражение за прихващане до размера на сумата от 11 000 евро.

Не е спорно, че между страните по делото е сключен предварителен договор на 31.03.2022г. за покупко- продажба на описания в него недвижим имот, собственост на продавача О. Т..

Безспорно е, че М. Е. е превел по сметка на ответника сумата от 21 515лв. във връзка със сключения договор на 31.03.2022г., за което е представено платежно нареждане.

Няма спор по делото, че на 30.03.2022г. ищецът е заплатил на ответника 1000 лв., представляваща гаранция за цена на имота от 110 000 евро. На същата дата е съставена разписка.

Не е спорно, че на 13.04.2022г. в кантората на нотариус Д. Т. е съставен констативен протокол, в който е посочено, че поради наличието предварителен договор от 01.11.2017г. за покупко- продажба на същия имот, М. Е. се отказва от сключването на окончателен договор за него.

С нотариална покана от 05.05.2022г. ищецът е уведомил ответника, че считано от 13.04.2022г., предварителният договор, сключен между тях е 4 прекратен. Поканил го е да му плати неустойка от 22 00 евро и да му върне сумата от 1000лв.

Няма спор относно факта, че на 01.11.2017г. О. Т. като продавач и Г. Т. като купувач са сключили предварителен договор за попукпко- продажба на процесния имот и продавачът е предал владението върху имота.

Не е спорно, че ********г. Г. Т. е починал и е оставил като законен наследник майка си М. Д..

Не е спорно, че на 13.04.2022г. между нея и О. Т. е сключен анекс, в който е прието, че предварителния договор от 01.11.2017г. се счита за прекратен на 13.04.2022г. като О. Т. следва да заплати на М. Д. сумата от 15 000лв. За плащането е представено извлечение от сметка от 13.04.2022г. и писмо от „Кей Би Си Банк България“ ЕАД от 27.02.2023г.

Във връзка с твърденията и възраженията в отговора на исковата молба са представени писмени доказателства: писмо, изходящо от М. Д. до ответника, препис – извлечение от акт за смърт и удостоверение за наследници на Г. Т., разписка от 21.01.2022г., в която е отбелязано, че О. Т. е получил от М. Д. 2 бр. ключове от ап. 12, находящ се в бл.*** на ж.к. „***“.

В съдебното заседание, прО.ено на 21.03.2023г. е извършена констатация между копие от писмо на л.42 от делото, препис -извлечение от акт за смърт и удостоверение за наследници и оригиналите им и е установена идентичност между тях.

В хода на съдебното дирене са събрани гласни доказателства.

Свидетелят Д. е заявила, че познава ответника, защото синът й Г. Т. е живял в негово жилище. Не познава ищеца. Свидетелят обяснява, че синът й е плащал и наем за жилището и други суми извън него. Синът й не е успял да закупи жилището. На свидетелят е предявено писмото на л.42 от делото и тя е заявила, че тя го е изпратила на О. Т.. Подписът под него е неин.

Предявена й е разписка на л.46 от делото от 21.01.2022г. и тя е заявила, че подписът е неин. Това е разписка за прекратяване на наема и за връщане на ключа. Завява, че е получила 15 000 лв. от ответника на 13.04. Не си спомня да е сключвала анекс. Предявен и е анекса от 13.04.2022г., и тя е заявила, че подписът е неин. С тези пари договорът се е прекратил.

Съдът кредитира показанията на свидетеля като основаващи се на лични 5 впечатления за фактите, които излага. Съдът не ги кредитира в частта, в която свидетелят прави изводи дали договорите са прекратени и кога, доколкото те следва да бъдат направени от съда и в тази част са недопустими.

Кредитира ги в частта, в която на свидетеля са предявени писмените доказателства и неговите волеизявления във връзка с това.

При така събраните доказателства отхвърли предявените искове. първоинстанционният съд е

Пред въззивния съд нови доказателства не са ангажирани.

При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът приема, че предмет на въззивно разглеждане са обективно съединени искове по чл.92, ал.1 и чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД.

Въззивният съд се произнася служебно по валидността на първоинстанционното решение, по допустимостта му в обжалваната част, а по отношение на правилността му е обвързан от посоченото в жалбата – чл.269 от ГПК, с изключение на допуснато нарушение на императивна материалноправна норма.

По иска с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД.

Неустойката има гаранционна, обезпечителна и санкционна функция.

Тя може да бъде предвидена както за пълно неизпълнение, така и за забавено изпълнение. Неустойката гарантира правилното развитие на едно договорно правоотношение, а именно точното и според уговореното изпълнение на възникналите от него права и задължения. Неустойката създава сигурност у изправната страна за възмездяване на вредите, които са й причинени от неизправната. Тези вреди не подлежат на доказване. В случая страните по предварителния договор от 31.03.2022г. са уговорили дължимост на неустойка при неизпълнение на задължения по договора.