Решение № 364 от 19.01.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 364 гр. София, 19.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-А СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стела Кацарова

Членове:

Йоана М. Генжова

Мария В. Атанасова при участието на секретаря Десислава Пл. Иванова като разгледа докладваното от Йоана М. Генжова Въззивно гражданско дело № 20241100507112 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК .

Образувано е по въззивна жалба от ответника Г. З. А., чрез пълномощника адв. А. В., срещу решение №4006/06.03.2024г., постановено по гр.д. №197/2023г. по описа на СРС, 85 състав, с което е обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключения на 24.02.2022 г. между Г. З. А., ЕГН **********, и Т. И. С., ЕГН **********, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който Г. З. А. се задължава да продаде на Т. И. С. собствената си 1/6 ид. ч. от следните недвижими имоти:

1. поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на Столична община, одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; последно изменение на КККР, засягащо имота: от 19.01.2023 г.; адрес на поземления имот: гр. София, район „Кремиковци“, кв. „Бенковски”, местност „Перяновец“; площ: 3 099 кв. м.; трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план: 039003; при съседи: имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***; 2. поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на Столична община, одобрени със 1

Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; последно изменение на КККР, засягащо имота: от 19.01.2023 г.; адрес на поземления имот: гр. София, район „Кремиковци“, кв. „Бенковски”, местност „Прогон“; площ: 8 407 кв. м.; трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план:

079063; при съседи: имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***;

3. поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на Столична община, одобрени със Заповед № РД-18-14/23.01.2012 г. на ИД на АГКК; последно изменение на КККР, засягащо имота: от 19.01.2023 г.; адрес на поземления имот: гр. София, район „Нови Искър“, местност „През Искър“; площ: 1 710 кв.м.; трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план: 056002; при съседи: имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, ***; 4. поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на Столична община, одобрени със Заповед № РД-18-61/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; последно изменение на КККР, засягащо имота: от 19.01.2023 г.; адрес на поземления имот: гр. София, район „Кремиковци“, кв. „Бенковски”, местност „Горна Крушица“; площ: 840 кв. м.; трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план: 035126; при съседи: имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, при условие че в 2-седмичен срок от влизане в сила на решението купувачът Т. И. С., ЕГН **********, заплати на основание чл. 362, ал. 1 ГПК на продавача Г. З. А., ЕГН **********, сумата от 4 000 лв., представляваща остатък от дължимата продажна цена.

В жалбата се излагат оплаквания, че решенето е незаконосъобразно, необосновано и неправилно, постановено при съществени процесуални нарушения. Въззивникът поддържа, че с отговора на исковата молба са наведени възражения за нищожност на процесния предварителен договор по чл. 26 от ЗЗД, като същият бил оспорен по съдържание, форма, предмет и съгласие и при явно неизгодни условия. Договорът бил сключен при явно неизгодни условия. Ответникът бил в недобро здравословно състояние, и договорът бил изготвен с цел да бъде измамен. Ищецът изготвил 2 предварителния договор с цел да се облагодетелства, като в същия било реализирано и дописване, с което продавачът не се съгласил и не било извършено в негово присъствие. Недвижимите имоти не били индивидуализирани нито по идентификатори, нито по вид. Едната от нивите била отчуждена от Държавата, за което купувачът знаел и това било проява на недобросъвестност от негова страна. Имотите били съсобствени и не бил приложен чл.33 от ЗС, което също говорело за недобросъвестност на ищеца.

Поради изложеното моли обжалваното решение да бъде отменено и да бъде постановено решение, с което предявеният иск да бъде отхвърлен.

Насрещната страна не е подала писмен отговор по реда и в срока на чл.263, ал.1 от ГПК. В съдебно заседание, чрез пълномощника адв. Т., оспорва жалбата и моли за потвърждаване на обжалваното решение.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Жалбата е подадена в срок, от легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, и е процесуално допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Постановеното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, като въззивният състав споделя мотивите му, поради което и на основание чл.

272 ГПК препраща към мотивите на СРС. Фактическите и правни констатации на настоящия съд съвпадат с направените от районния съд в атакувания съдебен акт констатации (чл. 272 ГПК). Във връзка доводите в жалбата за неправилност на решението, следва да се добави и следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 3

24.04.2022г. Уважаването на така предявения иск е предпоставено от положителното установяване, че между страните е сключен валиден предварителен договор за продажба на имотите, съдържащ всички съществени клаузи на окончателния, както и че ищецът е изправна страна по договора.

Съдът следва съобразно задълженията си по чл. 363 от ГПК да установи също, че продавачът по предварителния договор е собственик на имота и че са налице законовите изискванията за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.

Ответникът в подадения писмен отговор на исковата молба поддържа, че процесният предварителен договор е нищожен като сключен в противоречие със закона, при липса на форма, предмет, съгласие и при явно неизгодни условия.

Трайната съдебна практика на ВКС приема, че когато са предявени няколко иска за недействителност на една сделка, съдът е длъжен да разгледа първо основанията на нищожност, предявени според тежестта на порока и само ако приеме, че сделката е валидна, той е длъжен да разгледа основанията за унищожаемост. Съдът е длъжен да разгледа основанията на нищожност според тежестта на сочения порок в поредност от най-тежкия (противоречие със закона или заобикалянето му) през по-леките, каквито са липсата на основание, липса на съгласие, привидност, невъзможен предмет, противоречие на морала или липсата на форма. Когато съдът приеме, че сделката е валидна, той е длъжен да разгледа основанията за унищожаемост, подредени също според тежестта на порока и ако сделката не подлежи на унищожение поради сочените пороци да премине към разглеждане на основания за висяща недействителност като извършването и без или извън надлежно учредената представителна власт. В този смисъл решение №198 от 10.08.2015г. по гр.д. №5252/2014г. на ВКС, IV г. о., решение №199 от 12.07.2016г. по гр.д. №583, 2016г. на ВКС, IV г. о.

Въззивният състав намира за правилен извода на първоинстанционния съд, че предварителният договор, с който ищецът се е задължил да прехвърли на ответника притежаваните от него идеални части от правото на собственост върху процесните имоти, е валиден. На първо място следва да се отбележи, че съобразно установената съдебна практика, когато е установена подправка на подписа на една от страните по договор за прехвърляне на недвижим имот, 4 сделката е нищожна на основание чл.26, ал.2, предл.3, във вр. с чл.18 от ЗЗД във вр. с чл.576 от ЗЗД, а не поради липса на съгласие (в този смисъл решение № 121 от 17.11.2021 г. по гр. д. № 4630/2019 г., г. к., ІV г. о. на ВКС и цитираната в него практика на ВКС). В случая обаче не се установява наличието на такъв порок на сделката, тъй като в кредитираното заключение на съдебно-графическата експертиза се посочва категорично, че подписът за продавач в процесния договор е изпълнен от ответника Г. А. З..

На следващо място неоснователни са доводите, че недвижимите имоти, предмет на договора, не са надлежно индивидуализирани, тъй като видно от съдържанието на предварителния договор имотите, предмет на сделката, са посочени надлежно с техните идентификатори и площ.

Поради изложеното възраженията за нищожност на договора поради противоречие със закона и поради липса на съгласие са неоснователни.

Въззивната инстанция намира, че наведеното от ответника възражение, че сделката е сключена при явно неизгодни условия по същество не представлява възражение за унищожаемост по чл.33 от ЗЗД, както неправилно е приел първоинстанционният съд, а възражение за нищожност на сделката поради противоречие с добрите нрави.

Установената практика на ВКС приема, че за да е налице нищожност поради противоречие с добрите нрави, трябва да е налице значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, при която насрещната престация е практически нулева. Така решение №24 от 09.02.2016г. по гр.д. №2419/2015г. на ВКС ІІІ г.о. Съгласно чл.9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на добрите нрави, като нарушението на границата на свободата на договаряне е предпоставка за нищожност, съгласно чл.26 ал.1 предл.3 от закона. В практиката си ВКС приема, че "добрите нрави" е философско-етична категория, която следва да се цени като обща правна категория на договорното право, приложима в гражданските правоотношения и съставляваща комплекс от наложили се правила и норми, които защитават принципи и ценности, важими за правните субекти при сключване на договорите и тяхното значение е в интерес на обществото. В понятието за накърняване на добрите нрави попадат и хипотезите на липса на еквивалентност на престациите. Преценката за такава липса се базира по всяко конкретно дело на конкретно, безспорно установени 5 факти за цената на сделката, за данъчната оценка на имота и за пазарната цена.

Съпоставката на установените стойности и констатацията за разлика между цената на реализираната сделка и "пазарната цена" не се приема еднозначно като липса на еквивалентност, а само доколкото липсата на еквивалентност би означавала грубо нарушен баланс на престациите или тотален превес на интересите на единия от договарящите, може да се направи извод за нарушаване на добрите нрави. /Определение № 169 от 13.04.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1191/2016 г., II г. о., ГК/. В случая продажната цена по сделката надвишава значително данъчната оценка на имотите. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима и с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Не е налице в случая значителна нееквивалентност на насрещната престация, водеща до абсолютна, изначална нищожност поради накърняване на добрите нрави. Противоречие с добрите нрави е налице, когато се нарушава правен принцип, когато сделката противоречи на общоустановени нравствено-етични правила. Въпросът дали поведението на един правен субект съставлява действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода, се преценява във всеки конкретен случай. Не всяка нееквиалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителна и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност, което не се установява в настоящия случай.