Решение № 2266 от 16.10.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2266 гр. Бургас, 16.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ Гражданско дело № 20252120102261 по описа за 2025 година

Производството е образувано по повод исковата молба на „Титан Пропъртис Сейлс – Изток“ ООД, ЕИК ...., със седалище гр. Бургас, с която претендира осъждане на ответника С. В. М., от гр. ...., да заплати на ищеца сума в размер от 3159,65 лева, представляваща неустойка по т. 9. 1., изр. 2, предл. 2 от сключения между страните в писмена форма Договор за посредничество № ....год., ведно със законната лихва за забава върху сумата, начиная от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.

В условие на евентуалност – при отхвърляне на иска на предявеното първо правно основание, ищецът моли за осъждане на ответника да му заплати сумата от 3159,65 лева, представляваща неустойка по т. 9. 2. във вр. с т. 4. 4. от процесния договор, ведно със законната лихва за забава върху сумата, начиная от подаване на исковата молба до окончателното й изплащане.

Ищецът е изложил следните фактически и правни твърдения: на 25.11.2024 год. страните са сключили договор за посредничество с ......, по силата на който ответникът С. М. е възложила на ищеца-посредник да посредничи с цел придобиването на недвижим имот от ответника, описан в регистъра на предлоЖ.те имоти, неразделна част от договора, срещу задълЖ.ето на ответника да заплати на поръчителя парично възнаграждение;

1 на 25.11.2024 год. ищецът предложил на ответника недвижим имот в гр. ....., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ...., с продажна цена от 35 900 евро; на 19.12.2024 год., след извършена справка в Службата по вписванията, ищецът установил, че ответникът е закупил описания имот на 12.12.2024 год.; съгласно т. 4. 3. от договора за посредничество, възложителят се задължава да заплати на посредника еднократно възнаграждение за свързване на страните във връзка с придобиване на имот в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва, в деня на придобиване на имот, представен от посредника, а възнаграждение се дължи и в случай, че купувачът придобие имот, предложен от посредника по време на действие на договора, или в срок от 12 месеца след неговото прекратяване; възнаграждението към ищеца е станало дължимо и изискуемо към датата на нотариалното изповядване на сделката – 12.12.2024 год.; на 20.12.2024 год. ищецът изпратил на ответника покана за доброволно плащане, която е върната като неполучена; налице са условията на фактическите състави и по т. 9. 1., изр. 2, предл. 2, и по т. 9. 2. във вр. т. 4. 4. от договора; продажната цена е в размер от 35 900 евро, а дължимата неустойка възлиза на 1615,50 евро, или на левовата й равностойност от 3159,65 лева.

Ищецът е ангажирал доказателства, моли за присъждане на направените деловодни разноски.

Съдът намира предявените осъдителни искове за допустими, правните им основания са чл. 92, ал. 1 и чл. 86, ЗЗД.

Ответникът С. М. е признала иска за допустим, но го е оспорила като неоснователен; изложила е следните насрещни твърдения: между страните не е сключен договор за посредничество и на ответника е бил предложен имот на посочена в регистъра цена; договорът и регистърът вероятно са предлоЖ. за подпис на ответника заедно с други документи и така тя е била въведена в заблуждение от служител на ищеца, за да ги подпише; представеният по делото писмен договор за посредничество е подписан от управителя на ищеца – К..И., с която ответницата не се е срещала; след извършен оглед на имот в гр.

...,с кв. ..., ответницата била склонена от служител на ищеца – Т..К.., да влезе в колата му, където й представил за подпис сгънати листи, с обяснение, че така той щял да си получи от ищеца средства за изразходваното гориво на автомобила; ответницата настояла да прочете и да се запознае с документите и да й бъдат предоставени екземпляр от тях, но служителят й отказал; ответницата подписала документа след дълги убеждавания – само с мисълта служителят да си получи стойността на горивото; възможно е едновременно с документа за горивото тя да е подписала и договора за посредничество; след около 10-15 дни ответницата узнала от трето лице, че се продава заложен 2 апартамент в кв. ..., и тя се свързала по телефона с продавача Ж..С..Н.а, която, след преговори, намалила цената до 43 040 лева; на 12.12.2024 год. бил сключен договор в нотариална форма на посочената в нотариалния акт цена, която е действителната; подписът за възложител върху представения от ищеца регистър на предлоЖ.те имоти, както и върху декларацията към него, не са полоЖ. от ответника; договорът за посредничество е недействителен, тъй като ответницата умишлено е била въведена в заблуждение от страна на представител на ищеца относно документа, който й е представен за подпис; у ответницата е била създадена и поддържана от служител на ищеца невярна представа за това, за което се е подписала, и за правните последици от договора – налице е измама по смисъла на чл. 29, ЗЗД; дружеството-ищец не е свързало ответника с продавача на имота, а и не е изпълнило нито едно от задълЖ.ята си по Раздел втори, т. 2, от договора за посредничество; ответницата не е сключила предварителен договор с продавача, а дружеството не е осигурило каквото и да било организационно обслужване на сделката; ответницата не се е договаряла с никого да закупи имота при цена от 35 900 евро; клаузата по т. 4. 3./1, изр. 2 от договора е неравноправна по см. на ЗЗП, тъй като това е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълЖ.ята на търговеца и потребителя; договорът за посредничество не е прекратен от никоя от страните; недопустимо е договор да ограничава правата на ответника да закупи имот в продълЖ.е на 12 месеца, като от неизпълнението на тази клауза само насрещната страна черпи права; договорът за посредничество съдържа неравноправна клауза по смисъла на чл.

143, ал. 2, т. 5, ЗЗП, тъй като задължава потребителя при неизпълнение на свои задълЖ.я да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка; ответницата не е получила покана да заплати доброволно претендираната от ищеца сума; в условие на евентуалност следва да се приеме, че продажната цена на имота е в размер на 43 040 лева, поради което, ако съдът приеме, че главният иск е основателен, неустойката възлиза на 3 % от 43 040 лева, или на 1291 лева; лихва евентуално се дължи от датата на получаване на исковата молба, която служи като покана.

Ответникът моли за отхвърляне на главния иск като неоснователен, а в условие на евентуалност – да бъде уважен частично, до размера от 1291 лева; ангажира доказателства, моли за присъждане на деловодните разноски.

Съдът, след запознаване със становищата на страните и събрания по делото доказателствен материал, като съобрази приложимите нормативни разпоредби, намира за установено:

По делото е представен сключен в писмена форма между страните Договор за посредничество № ..... год., по силата на който ищецът-ООД е поел задълЖ.ето да посредничи на ответника за придобиването на недвижим имот, срещу заплащане на възнаграждение.

3

Според т. 4. 3. от договора, при подписване на предварителен или на окончателен договор за придобиване на имот, предложен от посредника, възложителят му дължи еднократно възнаграждение в размер от 3 % без ДДС върху продажната цена на имота. Ищецът твърди, че е изправна страни по договора за посредничество, тъй като е свързал контахента си с продавач на имот, находящ се в гр. ......, и му е осигурил извършването на оглед на 25.11.2024 год. – съгласно представения писмен регистър на предлоЖ.те имоти.

Видно от представения по делото Нотариален акт № ..., н. д. № ..... год., на 12.12.2024 год. ответницата С. М. е закупила недвижим имот, представляващ апартамент № ..., с адрес гр. ........ за цена от 43 040 лева.

Ищецът основава главния си иск на клаузата по т. 9. 1., изр. второ, предл. второ от договора между страните, съгласно която хипотеза при забава на възложителя, продължила повече от 1 месец, да заплати част или цялото възнаграждение, същата страна дължи на посредника неустойка от 4.5 % без ДДС „от продажната цена, посочена в настоящия договор“.

В условие на евентуалност ищецът претендира присъждане на процесната главница на основание т. 9. 2. във вр. с т. 4. 4. от договора между страните. Според ищеца, съгласно договора, неустойката от 4.5 % без ДДС се дължи от посредника, който е придобил описания недвижим имот в срока на действие на договора на посредничество.

При така изложената фактическа и правна обстановка съдът намира за неоснователен иска за главница за неустойка, предявен на първото основание – по т. 9. 1., изр. второ от договора за посредничество. Клаузата за това парично задълЖ.е, представляващо обезщетение за неизпълнение, сочи, че то зависи от кумулативното проявление на следните предпоставки: настъпила забава на възложителя да заплати на посредника част или цялото възнаграждение по т. 4. 3.; забавата да продължи повече от 1 месец; упражнено от посредника право да развали договора. Съгласно нормата на чл.

79, ал. 1, ЗЗД, при неизпълнение изправната страна може да иска изпълнение заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение.

Обезщетението по т. 9. 1., изр. второ от договора за посредничество представлява обезщетение за неизпълнение на парично задълЖ.е, но по делото няма доказателства, че ищецът е развалил договора поради неизпълнението му 4 от ответника. Представената писмена покана от 20.12.2024 год. не е получена от адресата преди подаване на исковата молба (това е извършено в хода на настоящото дело), а и в нея не се съдържа обективирана воля на посредника за разваляне на договора – чл. 87, ал. 1, ЗЗД, на конкретно посочено основание за това. На насрещната страна-възложител не е даден и подходящ срок за изпълнение, тъй като не са налице трите изключения от това задълЖ.е на развалящия, по чл. 87, ал. 2, ЗЗД (вж. Решение № 63/21.06.2013 год. по търг. д.

№ 1133/2011 год. на I ТО на ВКС, постановено по чл. 290, ГПК). Липсата на волеизявление на посредника за разваляне на договора означава, че облигационната връзка между страните не е отпаднала, не е отпаднало и задълЖ.ето на възложителя да заплати възнаграждението по т. 4. 3., а в тази хипотеза е в тежест на ответника не е възникнало задълЖ.ето да заплати неустойка по развален договор.

Съдът счита, че главният иск не може да бъде уважен и на предявеното второ правно основание – по т. 9. 2. във вр. с т. 4. 4. от договора за посредничество. Видно от съдържанието на първата клауза, волята на контрахентите е свързана със заплащане на неустойка от 4.5 %, чиято дължимост настъпва „в случаите на т. 4. 4.“. Разпоредбата на т. 4. 4., обаче, е формулирана по начин, който изключва възможността за установяване действителната воля на страните. На първо място, тази клауза е формулирана с използване на условно наклонение („.. че ако по време на действието на настоящия договор или в срок от 12 месеца … след прекратяването му …“), след което е добавена уговорката, че възложителят няма право на придобие имот, за който ищецът е посредничил, без да заплати възнаграждението по т.

4. 3., а накрая е добавена последицата от такова поведение – квалифицирането на поведението като опит за недобросъвестно избягване на плащането на същото възнаграждение. Това мотивира съда да приеме, че е неясна волята на страните какво са имали предвид с израза „в случаите на т. 4. 4“, използван в т.

9. 2, т. е. при настъпване на кой юридически факт в тежест на възложителя се поражда задълЖ.ето за заплащане на 4.5-процентната неустойка – придобиването на имот или опитът за избягване заплащането на възнаграждение.

На следващо място, клаузата на т. 4. 4. ясно сочи, че възложителят дължи на посредника възнаграждението по т. 4. 3. и в случаите на придобиване на имот в срока на действие на договора или до изтичане на 12 5 месеца от прекратяването му. Съдът не споделя становището на ищеца, че неустойката по т. 9. 2. се дължи като санкция за придобиване на имот в посочените срокове, тъй като кумулирането на възнаграждението за посредничество по т. 4. 3. и договорната неустойка по т. 9. 2. би довело до недопустимо неоснователно обогатяване, с оглед единствената насрещна престация на посредника.