Решение № 1282 от 15.09.2026, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1282 гр. Русе, 15.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ивайло Д. И. при участието на секретаря Елисавета Янк. Янкова като разгледа докладваното от Ивайло Д. И. Гражданско дело №

20224520105324 по описа за 2022 година

Ищците М. Ц. С. – Д.а и В. Б. Д., твърдят, че са собственици на обект – Недвижим имот с идентификатор ***, с адрес: гр.Русе, ул.”Петко Д.Петков” № 9-А, с предназначение за спортна и развлекателна дейност, с площ от 188.87 кв.м., представляващ интернет клуб /казино/, намиращ се в подземен гараж на сграда по ул.”Петко Д.Петков № 9А в гр.Русе, по силата на нотариален акт № 45, том 3, рег.№ 4748, нот.дело № 264/17.10.2018г. на нотариус Петя Трендафилова с район на действие РРС. Считано от закупуването на този имот, владението на същия им било предадено от предишните собственици – „Турист инвестмънт” ООД, ЕИК 103814076. Фактически, закупеното от тях помещение представлява голяма търговска зала и малко помещение, използвано за съблекалня, към игралната зала. Кратко време след влизане във владение на имота си, на 03.10.2019г. получили искова молба, подадена от М. Г. Г., с която бил предявен иск за признаване за установено, че той е собственик на някакъв друг имот с отделен идентификатор, а именно: имот ***, посочен от лицето като „Гараж № 4”, находящ се в подземния паркинг в сутерена на сградата с комбинирано предназначение по ул.”Петко Д.Петков” № 9-А в гр.Русе и ул.”Петко Каравелов”. Фактически обаче, такъв недвижим имот не съществува, никога не е съществувал включително и към датата на предявяването на иска по отношение на ищците, както и не може да бъде обособен, тъй като съгласно екзекутивния чертеж, одобрен на 05.12.2006г. от главния архитект на Община Русе и издадено разрешение за въвеждане в експлоатация на строеж № 252/05.12.2006г., гаражи не съществуват, а само паркоместа от 1-7 и съществува нормативна пречка за обособяването на такива. Видно от одобрения проект разстоянието между Р1 и Р4 е по-малко от изискващото се по съществуващата нормативна база, поради което е невъзможно 1 паркомясто 1 и 4 да бъдат обособени като гаражи. Искът на М. Г. по гр.дело № 5584/2010г. по описа на РРС бил отхвърлен като неоснователен, поради това, че безспорно и безпротиворечиво било доказано, че никога на посоченото място не е съществувал такъв обект „гараж” и в този смисъл посочения в нотариалния му акт предмет на прехвърлителната сделка не е съществувал по време на нейното сключване /нотариален акт № 91, том 3, рег.№ 5295, нот.дело № 256/22.05.2019г. на нотариус № 217 с район на действие РРС е нищожен на основание чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД/. Съдебното решение било потвърдено и на въззивна инстанция, като на касационният контрол с определението за недопускане до касационно обжалване ВКС е възприел изцяло мотивите на РОС, както и по допълнителни съображения в същата посока, приема, че решението на РОС не страда от пороци, които да водят до разглеждането на делото пред трета инстанция. Считано от 01.06.2021г. съдебно решение № 847 по гр.дело № 5584/2019г. по описа на РРС е влязло в сила. Ищците доказали по това дело, че се касае за недвижим имот с площ 24.06 кв.м. от общо 2055 кв.м. /площта на цялата сграда/, ведно с 1.132% идеални части от общите части на сградата, заедно с припадащите му се 17.472% идеални части от площта на маневреното хале на подземния паркинг /представляващи 21.83 кв.м./, представляващ паркомясто № 4, съгласно одобрен екзекутивен чертеж. Посоченият недвижим имот е с изградени стени и се намира на адрес – в сграда с комбинирано предназначение по ул.”Петко Д.Петков” № 9-А в гр.Русе и ул.”Петко Каравелов”. След отхвърляне на собственическия иск на М. Г., поради нищожността на нотариалния акт на същия, неговиятправодател – Е. В., чийто нотариален акт за собственост не е бил предмет на оспорване не е обявен за нищожен /на същото правно основаниечл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД и на същото фактическо основание – липса на годен предмет на правната сделка/. За ищците възниква правен интерес да поискат обявяване нищожността на нотариалния акт на ответника в тази му част, поради това, че никога не е съществувал такъв обект –гараж 4, а винаги се е касаело за паркомясто, което е част от разчертани седем броя паркоместа в подземен паркинг на ниво – 3.19 и по-конкретно с площ 24.06 кв.м., представляващо идеална част от сградата, заедно със съответната идеална част от маневреното хале, което от 2008г. неговият собственик е приобщил към обект „Интернет клуб”. Същият този обект е описан и предаден на „Турист Инвестмънт” ЕООД след проведената публична продан, заедно с имот, с идентификатор *** от ЧСИ МилкА. Македонска видно от описа на имота при изнасянето му на публична продан.

Описът и продажбата на изнесеното на публична продан имущество е част от изпълнителните действия на ЧСИ.„Турист Инвестмънт” ЕООД към 2011г. и владяло и ползвало присъединената част със съзнанието, че е част от собствения му обект, придобит на публичната продан, считано от възлагането на имота, демонстрирал е собственическите си права на трети лица, без да се е явявало лице, което да се противопостави на това, в това число и Е. В., който е бил в знание за продажбата и предаването на владение на интернет – клуба, ведно с помещението – съблекалня. В мотивите на съда по постановеното съдебно решение е застъпено становището, че гараж № 4 с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри неправилно е обозначен като самостоятелен обект – гараж и като такъв не може да бъде самостоятелен обект на прехвърлителна сделка 2

/тъй като не е съществувал като такъв/. В конкретния случай паркомясто № 4 представлява идеална част от цялата сграда, видно от представения екзекутевен чертеж и таблица за ценообразуване. Именно поради този факт едноличният собственик на новоизградената сграда продава паркоместата единствено и само заедно със самостоятелни обекти в сградата, а не ги продава на отделни от етажната собственост лица, които не притежават самостоятелен обект в нея. Макар и да ги наименува като „гаражи” той е знаел, че паркоместата не са самостоятелен обект, годен за предмет на разпоредителна сделка. Но дори и това не е в състояние да санира нищожността на нотариалния акт. Неправилно и незаконосъобразно във всички нотариални актове фигурира обект „гараж № 4” и същия е прехвърлен като самостоятелен обект. Предвид местонахождението на паркомясто № 4, а именно до обект „Интернет клуб” /и двата обекта са собственост на Е. В./. Собственикът го загражда и присъединява паркомясто № 4 към „Интернет клуба”. Макар и без строителни книжа, заграденото поркомясто, представляващо 24.06 кв.м. е идеална част от цялата сграда.

Същото не попада под приложното поле на разпоредбата на чл.38, ал.1 от ЗС, обслужва един и същ собственик, както и не променя вече разпределения процент на съсобственост.

Посоченото законодателно разрешение е застъпено и в трайната практика на ВКС, в следния смисъл: „Помещенията, представляващи общи части на сградата по предназначение служат за удоволетворяване на нужди, съвършено различни от жилищните, а именно нужди, свързани с поддържането и експлоатацията на сградата, притежавА. в режим на етажна собственост, както и на самостоятелните обекти в нея. Помещенията, предназначени за жилищни нужди, освен ако не са портиерски, не биха могли да имат посоченото по-горе предназначение дори да са съсобствени между съсобствениците на отделни самостоятелни обекти в сградата, доколкото тази съсобственост се подчинява на режим, различен от установения в чл.38-40 от ЗС и съответно могат да бъдат придобИ.е от собствениците на самостоятелни обекти в сградата посредством всички придобивни способи, които законът предвижда.” В началото на м.ноември 2021г. ищците получили писмо от Община Русе, с което се твърди, че на мястото на тяхната собственост – 24.06% от общо 2055 кв.м. /площта на цялата сграда/, ведно с 1.132% идеални части от общите части на сградата, заедно с припадащите му се 17.472% идеални части от площта на маневреното хале на подземния ракинг /представляващи 21.83 кв.м./, представляващ паркомясто № 4, съгласно одобрен екзекутивен чертеж, който недвижим имот е с изградени стени и се намира на адрес – в сграда с комбинирано предназначение по ул.” Петко Д.Петков” № 9-А в гр.Русе и ул.”Петко Каравелов” – има стреж без строителни книжа и в тази връзка е подадена жалба. При проверката на служителите от Община Русе на място остА.ли изненадани, че ищците се представят за собственици на 24.06 кв.м. и че същите са футкционално свързани и присъединени към собствения им обект – интернет клуб, тъй като по преписката друго лице е представило документ за собственост – нотариален акт. Такъв формално вече притежава само лицето Е. В., с който той все още се легитимира като собственик. На 23.02.2022г. ищците получили официално писмо от Община Русе, с което изискват от тях в 7-дневен срок да представят документ за собственост на 24.06 кв.м. от подземния паркинг, находящ се в сутерена на сградата с комбинирано предназначение по ул.” Петко Д.Петков” № 9-А в 3 гр.Русе и ул.”Петко Каравелов”, които са функционално свързани и присъединени към собствения им обект –интернет клуб или както е посочено в жалбата до тях – на гаража. Тъй като не разполагат с документ за собственост на недвижимия им имот - 24.06% от общо 2055 кв.м. /площта на цялата сграда/, ведно с 1.132% идеални части от общите части на сградата, заедно с припадащите му се 17.472% идеални части от площта на маневреното хале на подземния ракинг /представляващи 21.83 кв.м./, представляващ паркомясто № 4 – нито със строителни книжа за извършените строителни дейности по неговото ограждане и присъединяване към интернет клуба, и под заплахата от административна отговорност, а и предвид претенциите за собственост на Е. В., считат, че за тях възниква правен интерес да установят правото си на собственост. Твърдят, че са собственици на горецитирания недвижим имот, находящ се в сутерена насградата с комбинирано предназначение по ул.”Петко Д.Петков” № 9-А в гр.Русе и ул.”Петко Каравелов”, по давностно владение в условията на присъединяване на давностното владение на предишния собственик „Турист Инвестмънт” ООД, както и по присъединяване към самостоятелен обект с идентификатор ***, към момента тяхна собственост, съгласно притежавания от тях нотариален акт. По преписката с Община Русе обаче, Е. В. /лицето, което разполага с нотариален акт, след като за нотариалния акт на М. Г., съдът се е произнесъл, че е нищожен и праводател на последния/ е представил нотариалния си акт за собственост. С тези си действия пред общински орган, както и пред трети лица, Е. В. претендира собственически права върху имота, за който ищците считат, че е техен, като по този начин оспорва правата им върху него. Поради това за тях е налице правен интерес да установят правото си на собственост по законовоустановения ред, като твърдят, че те са такива на две основания: по давностно владениев условията на присъединяване на давностното владение на предишния собственик „Турист Инвестмънт” ООД, както и по присъединяване в условията на чл.97 от ЗС. С построяването на сградата с комбинирано предназначение по ул.”Петко Д.Петков” № 9-А в гр.Русе и ул.”Петко Каравелов”, в сутерена е изграден паркинг и са отделени и разчертани паркоместа. След това, без наличието на строителни разрешения и строителна документация /такива не са посочени и представени към нотариалния акт от 19.03.2007г./, именно жалбоподателят Е. В. придобива по описание в нотариалния акт: интернет клуб и гаражи. В действителност, обаче, там гаражи построени няма. Няма и никога не е имало самостоятелни обекти с предназначение на гаражи. Вече като собственик понотариалния акт от 19.03.2007г., Е. В. присъединява кв.м. от едното паркомясто и част от кв.м. от друго паркомясто към интернет клуба – общо 24.06 кв.м., като ползва имота като Интернет клуб /казино/ със съблекалня и склад. Присъединяването е стА.ло веднага след придобИ.ето му от Е. В. с нотариалния акт от 2007г. и през всичките години – от придобИ.ето му до продажбата на публична продан, ответникът е афиширал присъединяването на помещението като част от Интернет клуба. Посочените квадратни метри от тогава, както и към момента са присъединени и са неразделна част от интернет клуба, функционално свързани с него и това присъединяване е факт още от периода след 2007г. – 2008г. Изградени са още тогава стени, както и поставена обикновена /а не гаражна врата/, каквото е фактическото положение и понастоящем. Стените оформят ново помещение, функционално свързано с интернет – 4 клуба, което е с трапецовидна форма. Още с присъединяването там са били изградени въздухопреносни съоръжения, обслужващи интернет клуба, както и е бил изграден авариен изход от казиното/интернет – клуба през помещението към паркинга. След това фактическо присъединяване Е. В. ипотекира интернет – клуба, заедно с присъединените към него 24.06 кв.м., което цяло помещение вече фактически представлява един – единствен обект с увеличена квадратура, поради присъединяването на тези квадратни метри.