Решение № 2697 от 02.05.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2697 гр. София, 02.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-26 СЪСТАВ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Даниела П. при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева като разгледа докладваното от Даниела П. Гражданско дело № 20221100100787 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.124 и сл.от ГПК.

Образувано е по искова молба с която са предявени искове за прогласяване нищожност на договор за продажба на недвижим имот, сключен между ответниците, като симулативен и /или като сключена в явно противоречие с добрите нрави, по смисъла на чл.26 ал.2 пр.5 ЗЗД и чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД.

Ищцата Д. Х. - Т. твърди, че е собственик на два апартамента – ап.23 и ап.24, находящи се в „Жилищна сграда с подземни гаражи, абонатна и два магазина" с административен адрес: гр.София, район „Лозенец", ул.****, изградена в дворно място , съставляващо УПИ ІV -1040 в кв.29, м.Витоша ВЕЦ С., с площ от 652 кв.м, придобити по дарение от Х.Х. и К. Х. през 2016г. Нейните праводатели са придобили в СИО през 2007г. правото на строеж на ап.23 и ап.24 от „Комстрой 94“ ЕООД по силата на две отделни сделки. На свой ред „Комстрой 94“ ЕООД е придобил правото на строеж върху поземления имот през 2007г. от собствениците на земята М.М. и Й. Г.. Учреденото право на строеж е реализирано и сградата е въведена в експлоатация през 2016г. Ищцата посочва, че независимо от безспорната собственост върху имотите, ответникът О. П. в друго производство, образувано пред СГС - гр.д.№ 5976/19г. І-13 с-в, е предявил иск за собственост срещу нея, основавайки правата си на извършено разпореждане от собствениците на земята в полза на Датекс ООД през 1996г. – нотариален акт от 1

1996г. за продажба на 1/10 ид.ч. от земята и договор за доброволна делба от 1998г., съгласно който „Датекс“ е станал едноличен собственик на цялата земя, в резултат от което през 2018г. ие прехвърлил правото си на собственост на О. пропъртис. Доколкото „Датекс“ е бил собственик на земята, а правото на строеж е била учредено от несобственик, респ. сградата изградена върху земята е собственост на „О. пропъртис“ ЕООД по силата на преращението.

Ищцата твърди, че договорът за делба от 1996г. е нищожен, тъй като страните не са имали воля същият да породи правни последици - бил е вписан 22г. по-късно. На следващо място посочва, че нот.акт от 2018г. също е нищожен – в същия е посочено, че продажната цена е получена при подписване на предварителен договор от 1997г., когато приобретателят „О. пропъртис“ ЕООД не е бил регистриран в ТР /това е станало едва през 2019г./, а предварителния договор е сключен между „Датекс“ и М.М., като „О. пропъртис“ ЕООД не е страна по него. Отделно от това ищцата посочва, че продажната цена по нот.акт от 2018г. е много по-ниска от пазарните цени в района и е очевидно , че се касае за сделка при очевидна нееквивалентност на престациите, което води до нищожност на нот.акт. Посочва, че нот.акт от 2018г. противоречи и на добрите нрави, тъй като към датата на сключването му сградата е била вече изградена и въведена в експлоатация. Въпреки наличието на сграда в имота, „О. пропъртис“ ЕООД е закупило земята и всички подобрения в имота от лице, което не е собственик на сградата с единствената цел да се легитимира като собственик в бъдещи съдебни производства. Ищцата моли съда да постанови решение, с което да прогласи договора за продажба, обективиран в нот.акт от 2018г. за нищожен като симулативна сделка и/ или сделка, сключена в явно противоречие с добрите нрави.

Ответникът „О. пропъртис“ ЕООД оспорва иска като твърди, че ищцата не е собственик на апартаментите, тъй като правото на строеж не е било реализирано в законоустановения срок и съответно то не се е трансформирало в право на собственост върху двата апартамента. А дори и да се е реализирало в срок, то праводателите на ищцата не са притежавали правата, с които са се разпоредили. Посочва, че е придобил имота с нот.акт от 2018г. от „Датекс“ ООД, който е придобил правото на собственост върху 1/10 ид.ч. от земята през 1996г. по договор за покупко-продажба, а по силата на договор за доброволна делба от 1996г. и на останалата част от земята. Твърди ,че изброените сделки са действителни , като страните са желаели настъпването на правните последици, и са противопоставими на ищцата. Оспорва твърдението на ищцата за нищожност на 2 нот.акт от 2018г. , като излага съображения в подкрепа становището си и моли съда да отхвърли иска.

Ответникът „Детекс“ ООД не е депозирал становище по иска Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

На 11.04.1996г. с н.а. за покупко-продажба на недвижим имот №176, том XXXIV, дело № 6889/11.04.1996 г. на Д.Т. - Първи нотариус при Софийски нотариат М.Г.М. и съпругата му Й. В.М. продават на Датекс ООД 1/10 идеална част от УПИ ІV -1040 в кв.29, м.Витоша ВЕЦ С., с площ от 652 кв.м.

На същата дата - 11.04.1996г. е сключен договор за доброволна делба на недвижим имот, при същия Нотариус, съгласно който М.Г.М., съпругата му Й. В.М. и Датекс ООД прекратяват съсобствеността помежду им върху посочения УПИ, възникнала в резултат на продажбата, като на Датекс ООД се възлага в изключителен дял 100% от земята /посочения УПИ/.

На 20.12.1997г.е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, съгласно който Датекс ООД продава на М.Г.М. УПИ ІV -1040 за сумата от 12 376 000 /неденоминирани/ лева, която купувачът е получил напълно и в брой при сключването му. В договора е записано, че владението се предава на купувача при сключване на договора. С анекс от същата дата е уговорено владението да се предаде на купувача при сключване на окончателния договор.

С нотариален акт от 2007г. за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строителство, вписан в службата по вписванията гр. София под вх.рег. № 83901/07.11.2007г.. акт № 36, М.Г.М. и съпругата му Й. В.М. учредяват върху посочения УПИ в полза на Комстрой 94 ЕООД, с управител учредителя М.Г.М., правото на строеж за сграда, в която се намират двата имота – предмет на делото.

На 20.12.2007г.. К. Х. (и съответно съпругът й Х.С.Х.) са придобили правото на строеж за построяването на Ап. 23 и ап.24 от Комстрой, с два н.а. за продажба и за замяна на право на строеж, вписани в службата по вписвания гр.София под вх.рег. № 104321, акт 198. и № 104342, акт 9, том CCL.XXI, дело № 73433.

На 11.03.2008г. и на 17.03.2008г. Комстрой сключва с К. Н. Х. договори за изработка, по силата на които се възлага на Комстрой изграждането на ап.23 и 24 и още четири апартамента в сградата.

През 2016г. сградата е въведена в експлоатация, за което е издадено 3

Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № 434/26.04.2016г. от Директора на дирекция Общински строителен контрол. В същото е посочено, че един от възложителите за извършване на строителството е Графит 04 ЕООД, чиито управител е М.М..

На 28.09.2016г., с договор за дарение К. и Х.Х.и прехвърлят на дъщеря си ищцата Т., правото на собственост върху ап.23 и 24, построени в сградата.

На 17.12.2018г. е създадено дружеството „О. пропъртис“ ЕООД, и е вписано в ТР на 19.12.2018г.

На 21.12.2018г. Датекс ООД като продавач сключва договор за продажба на ПИ, в който е построена сградата, с „О. пропъртис“ ЕООД като купувач, обективиран в н.а. за продажба на недвижим имот, вписан в Служба по вписванията вх.рег. № 88876/21.12.2018г., акт № 91, дело № 65565/2018г. В същия е записано, че правото на собственост се прехвърля на „О. пропъртис“ ЕООД срещу цена от 12 376 лева, която е заплатена от купувача преди изповядване на сделката – при сключване на договора за делба от 20.12.1997 г.

Служебно известно на съда е, че с решение, постановено по гр.д. 2056/2019г. на СГС, потвърдено с решение от 13.05.2022г. по гр.д.№ 1457/21г. по описа на САС, ГО, 14 състав, и недопуснато до касационно обжалване с определение на ВКС, е прието че О. пропъртис ЕООД не е собственик на апартамент 23 и апартамент 24 по приращение по чл.92 ЗС като купувач от собственик на терена, върху който е изградена сградата с посочените обекти. В мотивите на решението е прието, че в полза на ответницата /ищец в настоящото производство/ е възникнало право на собственост върху процесните обекти на основание дарение и трансформиране на правото на строеж в собственост върху двата апартамента, учредено през 2007г., и с решението се отричат заявените права на О. пропъртис ЕООД, произтичащи от договор за покупко-продажба и договор за доброволна делба от 1996г., сключени с Датекс ООД В мотивите на решенията е прието, че тези договори са нищожни като абсолютно симулативни, поради което не пораждат нито вещно – правни, нито облигационни последици.

От заключенията на приетите по делото СТЕ, които съдът възприема изцяло, се установява стойността както на ПИ, така и на изградените в него обекти към датата на сключване на договора за доброволна делба през 1996г. и към датата на сключване на договора за продажба на ПИ през 2018г. между ответниците. Вещите лица установяват значително по-висока стойност на правото на собственост в сравнение с посочената в договорите.

4

Така установеното от фактическа страна налага следните правни изводи:

В настоящия процес са предявени искове за нищожност на договор за покупко – подажба на терен от 2018г., сключен между ответниците, за който се твърди, че е нищожен като симулативен и/или нарушаващ добрите нрави основания по чл.26, ал.2 пр.5 от ЗЗД и чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.

Съобразно правната теория и съдебна практика в случаите на първоначално обективно съединяване на исковете критерият за определяне на вида на съединяването на исковете е дали основанията, на които са предявени, се изключват или могат да са налице едновременно и независимо едно от друго, както и относно правните последици от уважаването на всеки един от исковете.

Основанието на иска се определя от съда въз основа на обстоятелствата, на които се позовава ищеца в исковата молба, за да извлече претендираното право, което свързва със заявения петитум на иска. След като определянето на основанието на предявения иск е процесуално задължение на съда, то съдът, разглеждащ спора, извършва и преценка за съотношението, в което се намират помежду си съединените искове, като не е обвързан от изявлението на ищеца относно обективното съединяване на исковете /в този смисъл решение № 527/21.06.2010 г. по гр. д. № 1363/09 г. на ІV гр. о., решение № 97/08.02.2013 г. по т. д. № 196/2011 г. на I т. о., решение № 117/31.05.2016 г. по гр. д. № 5673/2015 г. на III гр. о./ Вярно е, че основанията за нищожност по чл. 26 ЗЗД могат да бъдат поддържани едновременно, но общото основание за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр.

1 ЗЗД, по принцип, изключва приложението на останалите. Ако нарушението на императивна правна норма попада в друго, специално предвидено основание п о чл. 26 ЗЗД, то специалното основание изключва общото. Разглеждането на исковете преминава от най-тежкия порок /противоречие със закона или заобикалянето му/ към по-леките, каквито са липсата на основание /за каузалните сделки/, липсата на съгласие, привидност, невъзможен предмет, противоречи на морала или липса на форма / така решение № 106/01.03.2011 г. по гр. д. № 1460/2009 г., решение № 198/10.08.2015 г. по гр. д. № 5252/2014 г. и решение № 199/12.07.2016 г. по гр. д. № 583/2016 г. на IV г. о. на ВКС/. Тази преценка за съотношението между въведените основания следва да се извърши от съда за всеки конкретен случай. При въведени няколко основания за нищожност, всяко от които произтича от различни факти и може да съществува самостоятелно, правен интерес от кумулативното обективно съединение на исковете не е налице, ако правните последици, които законът свързва с обявяването на нищожността за идентични. В този случай, независимо от поддържано от ищеца кумулативно съединяване на 5 исковете, съдът следва да разгледа исковете при условия на евентуално съединяване и да се произнесе по всеки един от тях в поредност, съобразно естеството на твърдяния порок според основанията по чл. 26 ЗЗД. С уважаването на иска за обявяване на нищожност на едно от тези основания, съдът не дължи произнасяне по исковете, предявени на други въведени в процеса основания/в този смисъл е Решение № 117 от 31.05.2016 г. по гр.д. № 5673/2015 г., ГК, III ГО на ВКС/.