Решение № 11 от 14.01.2022, Окръжен съд - Шумен

РЕШЕНИЕ

№ 11 гр. Шумен, 14.01.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ШУМЕН, СЪСТАВ II, в публично заседание на четиринадесети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Азадухи Ов. Карагьозян

Членове:

Константин Г. Моллов

Теодора Енч. Д.а при участието на секретаря Таня Й. Кавърджикова като разгледа докладваното от Теодора Енч. Д.а Въззивно гражданско дело № 20213600500443 по описа за 2021 година

Производство по чл.258 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба на „ Сантана „ ООД, гр. Варна, ЕИК 103528413, представлявано от управителя Т.С., чрез пълномощниците адв. Б. Р. и адв. П. С. от ВАК срещу решение № 260114/28.07.2021 г. по гр.д. № 325/2020 г. по описа на Районен съд – Нови пазар.

Жалбоподателят счита решението за неправилно, като постановено в нарушение на материалния закон, при допуснати съществени процесуални нарушения и необосновано, по съображения, подробно изложени в жалбата му, с оглед на което моли въззивният съд да го отмени изцяло и постанови друго, с което да уважи предявения от дружеството иск и му присъди сторените по делото разноски.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК въззиваемите З. Н. К. и М. ВЛ. К., действащи чрез пълномощника адв. Д. Д. от ШАК са депозирали отговор на жалбата, в който я оспорват като неоснователна и молят за оставянето й без уважение, както и за присъждане на извършените по делото разноски.

Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежно легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, редовна и допустима.

Разгледана по същество, същата е основателна, поради следното: Гр.д. № 325/2020 г.

1 по описа на НПРС е образувано по искова молба на жалбоподателя срещу въззиваемите, с която е поискал съдът да осъди ответниците да му заплатят, на основание сключен между страните договор за поддръжка и управление на Комплекс „ * „, гр. В., к.к. „ С. К. и Е. „, сумата от 2 999.78 лева, дължима съгласно осъществена поддръжка на общите части на сградата, в която ответниците притежават недвижим имот, за периода 01.01.2019 г. – 31.12.2020 г., от която по 1 410.27 лева – такса за всяка година и 178.24 лева – обезщетение за забава върху сумата от 1 410.27 лева за периода 01.01. – 31.12.2020 г., съгласно фактури №№ 2258/04.09.2019 г. и 2383/24.03.2020 г.

Ответниците са оспорили иска, релевирайки възражения за нищожност на договора поради противоречие със закона, тъй като е сключен при действието на ПУРНЕС /отм./, без да е взето решение от ОС на собствениците и без ответниците да са били упълномощени да сключват такъв договор, свързан с поддръжката и управлението на общите части на сградата. На следващо място, изградения Комплекс „ * „ не представлява жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т.3 от ПЗР на ЗУЕС, като по отношение на жилищната сграда е налице обикновена ЕС, чието управление, при липса на регистрирано сдружение на собствениците, се извършва от ОС на собствениците, съгласно чл.9 и сл. от ЗУЕС. В този смисъл възлагането с договор от етажен собственик на трето лице да извършва действие по управлението на общите части засяга директно правната сфера на всички останали собственици и поради противоречие със закона не би могло да произведе действие. На следващо място, ответниците са релевирали възражение, че процесният договор заобикаля разпоредбите на чл.42 от ЗС / преди изм. в ДВ бр.6/2009 г. /, тъй като ищецът не сочи доказателства, че към 23.08.2006 г. е имало решение на ОС на собствениците, с което да му бъде възложено извършването на дейност по поддържане и ремонт на общите части на сградата. Трето, договорът е нищожен, поради противоречие с добрите нрави, тъй като към момента на сключването му ответниците не са били собственици на апартамент в ЕС, т.е. определена е цена за услуга, свързана с поддръжка на обща вещ, която към датата на сключване на договора не съществува. Четвърто, клаузата по чл.6.1. от договора е нищожна, тъй като договореното / определяне на правила за поведение и ползване на общите части от сградата от страна на мениджъра / е приложимо само за комплекси от затворен тип. Пето, оспорват действителността на самия договор, тъй като към 23.08.2006 г. понятието комплекс не е регламентирано в нито един законов или подзаконов нормативен акт на територията на страната. Отделно от това, с влизането в сила на ЗУЕС сключеният договор не би могъл да намира приложение и отношенията е следвало да бъдат уредени с договор между ищеца и упълномощен представител на ОС на ЕС. Шесто, басейнът не принадлежи на ЕС, поради което ищецът не би могъл да претендира разходи за поддръжката му. Седмо, ищецът не е изпълнявал задълженията си за исковия период. Осмо, при сключване на договора ищецът не е изпълнил задължението си по чл.4 от ЗЗП за предоставяне на информация, относно възможността за избор за сключване или не на договора. Девето релевират възражение за неравноправни клаузи в договора, за които съдът следва да следи служебно. Десето, ответниците не живеят в апартамента си повече от 30 дни годишно и не отдават същия под наем, поради което не са длъжни да заплащат такси за 2 поддръжка и управление.

Първоинстанционният съд е приел, че е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл.6, ал.1, т.10 от ЗУЕС и чл.30, ал.3 от ЗС, вр. чл.79, ал.1 от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД, като с решението си ги е отхвърлил изцяло и е осъдил ищеца да заплати на ответниците деловодни разноски в размер на 890.00 лева.

Решението се обжалва изцяло от ищците.

При извършена проверка по реда на чл.269 от ГПК, въззивният съд намери, че обжалваното решение е валидно и допустимо, макар и при некоректно зададена правна квалификация.

По съществото на спора, между страните не се спори, че с н.а. № 118 от 27.12.2006 г., т.8, рег. № 20*, д. № 1340/2006 г. на нотариус рег. № * въззиваемите са закупили от жалбоподателя апартамент № 25 в сграда, изградена в етап груб строеж в дворно място от 4 335 кв.м., представляващо УПИ ІІ-148, идентичен с ПИ 148 в кв.18 по плана на к.к. „ С. К. и Е. „, със застроена площ от 65.74 к.м. и 1.408% ид.ч. от общите части на сградата, както и, че на 23.08.2006 г. между същите страни е бил сключен договор за поддръжка и управление на комплекс „ * „, гр. В., к.к. „ С. К. и Е. „, в който се намира закупеният от въззиваемите апартамент.

Съгласно чл.1.1. от посочения по-горе договор, въззиваемите са възложили на жалбоподателя, а той е приел, срещу заплащане да поддържа и провежда организационното, техническото и административното управление на комплекса, изразяващо се в следното:

Организация на вътрешния ред в сградите и общите части и съоръженията на комплекса, оказване на всякакъв вид помощ на собствениците, с оглед спокойното и необезпокоявано пребиваване и упражняване на собственост в жилищата и в комплекса; Техническо поддържане на общите инсталации, оборудване и на другите общи части на сградите, басейна, паркоместата, тревни площи, алеи и площадки; Организиране на вътрешната сигурност в комплекса; Организиране на санитарно-хигиенните и екологични мероприятия в комплекса и общите части на сградите; Организиране и поддръжка на платените услуги в комплекса; Плащане на разходите за осветление, климатизация и вода на общите части;

Басейн. В т. 2 от договора е било уговорено, че собственикът се задължава да заплаща на мениджъра годишна такса за поддръжката и управлението на комплекса в размер на 8 евро без ДДС на квадратен метър на година за притежаваната застроена площ, дължима за календарна година от 01.01. до 31.12., като изрично е било уредено, че за първата година след придобиването на имота цената се изчислява пропорционално на месеците от закупуването на имота до 31.12. Сумите, дължими за всяка година се плащат – при закупуване на имота за първата година и авансово до 31.12. на предходната година за всяка следваща година. Съгласно т.4.1, таксата по т.2 включва всички разходи за ежедневно обслужване на общите части на сградата и на двора. В т.6.1 и т.6.2 е било посочено, че мениджърът има право да създава и приема правила за поведение и ползване на общите части на сградите в комплекса, включително и в сградите с апартаментите, които са 3 задължителни за обитателите. Като тези правила не могат да смущават или ограничават неприкосновеността на жилищата на собствениците, както и правото им на ползване на общите части на сградата.

По делото са изслушани две СТЕ, възприети като обективно и компетентно дадени и неоспорени от страните, от заключенията по които се изяснява, че на територията на Комплекс „ * „ са изградени хотел, жилищна сграда и басейн, който е достъпен както от хотела, така и от жилищната сграда. Пред входа на хотела е изграден портал с денонощна охрана. В имота са налице съоръжения, осигуряващи контролиран достъп. Поставени са камери за видеонаблюдение, които се следят от охраната и от рецепция, които функционират от 2009 г.. През последните две години, след преминаване през портала собствениците на апартаменти преминават през метална врата с чип. Четирите входа на жилищната сграда са заключени и от вътрешна страна е поставена камера. Влизането в подземния паркинг става с дистанционно управление на вратите на оградата и на сградата.

Няма възможност за достъп на външни лица до имота, без същите да преминат през входните му врати. До хотела и басейна не се допускат външни лица. Достъпът от хотела до басейна е през ресторанта. Сградите са изградени и въведени в експлоатация с удостоверение от 20.05.2009 г., издадено от Община – В. / л. 219 от първоинстанционното дело /. Етажна собственост на жилищната сграда е регистрирана със заявление рег. № РЕС94-Н-85/11.12.2009 г. / л. 420 от делото /. Към 23.08.2006 г. Комплексът е бил на етап незавършено строителство. От отговорите на въпроси на вещото лице в съдебно заседание се установява, че част от имота е ограден с масивна ограда, а друга част с декоративна такава.

От представените по делото писмени доказателства – платежни документи, договори за услуга, трудови договори, както и от показанията на свид. И.Д. / собственик на апартамент в жилищната сграда в комплекса / и Г.В. / комплексен управител на комплекса / се установява , че през процесния период жалбоподателят е осъществявал точно и в пълен обем всички вменени му по договора задължения във връзка с поддръжка на общите части на сградата, чрез сови служители или трети лица. В противен смисъл са показанията на свид.

В. К. / син на въззиваемите /, които обаче съдът отказва да кредитира, както поради близкото му родство с една от страните и евентуалната му заинтересованост от изхода на спора, така и поради факта, че не се подкрепят от останалите доказателства.

От материалите по делото се установява, че на 01.08.2018 г. жалбоподателят е предявил срещу въззиваемите иск за заплащане на сумата от 3 605 евро, представляваща дължимо възнаграждение по процесния договор за календарните 2014 – 2018 г., по повод на което е било образувано гр.д. № 1092/2018 г. по описа на НПРС. В рамките на това производство, с отговора на исковата молба ответниците са оспорили автентичността на положените от тяхно име подписи върху договора и са заявили възражения за нищожност на същия, поради липса на форма и поради противоречие с чл.2 от ЗУЕС, тъй като не касае комплекс от затворен тип. С решение № 189/10.06.2019 г. по посоченото гражданско дело съдът е признал оспорването автентичността на подписите върху договора за недоказано и е 4 осъдил ответниците да заплатят на ищеца сумата от 2 163 евро, представляваща главници по договор за поддръжка и управление от 23.08.2006 г., дължима за годините 2016 , 2017 и 2018 г., ведно със сумата от 681.45 лева – законна лихва за забава за всяко вземане по главниците, считано от 31.12. на предходната календарна година до 31.07.2018 г., както и законната лихва за забава върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното й плащане и е отхвърлил исковете в останалата им част като неоснователни, поради погасяване правото на вземане. Решението е било обжалвано, като с решение № 295/23.12.2019 г. по гр.д. № 340/2019 г. по описа на ШОС е било отменено, в частта, в която исковите претенции са уважени за разликата над 1 081.59 лева – главница и за разликата над 339.90 лева – лихви за забава. В рамките на посоченото исково производство със сила на пресъдено нещо между страните е бил разрешен спорът по отношение действителността на сключения между тях договор от 23.08.2006 г. във връзка с наведените от ответниците възражения за нищожност, поради което същите не могат да бъдат предмет на разглеждане и в настоящото производство.