Решение № 434 от 16.06.2025, Районен съд - Разград

РЕШЕНИЕ

№ 434 гр. р., 16.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – р. в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВАНА ТОДОРОВА при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА като разгледа докладваното от ИВАНА ТОДОРОВА Гражданско дело № 20243330101845 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 422 от ГПК, вр. с чл. 6 и чл. 38 от ЗУЕС и чл.

124 ГПК, вр. с чл.79 ЗЗД.

Депозирана е искова молба, с която са предявени обективно съединени искове от „Хоум сървиз – професионален домоуправител“ ЕООД, действащ в качеството на професионален домоуправител на етажната собственост в сграда с адрес гр. р., ж.к. “******* срещу А. И. И. с ЕГН: ********** и адрес: с. в., УЛ. ******, общ. л., обл. р.:

- установителен иск за плащане на сумата 102,00 лв. /сто и два лева/ такса „Домоуправител“, сумата 21,00 лв. /двадесет и един лева/ такса „Текущи разходи“, сумата 85,00 лв. /осемдесет и пет лева/ вноски за фонд „Ремонт и обновление“, и разноски;

- осъдителен иск за заплащане на сумата 108 лв. /сто и осем лева/, представляваща дължими към ЕС суми за периода 01.04.2024г. до 30.09.2024г., представляваща Такса „Управление“ в размер на 36,00 лв. /тридесет и шест лева/; Такса „текущи разходи“ в размер на 42,00 /четиридесет и два/ лева и Вноски Фонд „ремонт и обновяване“ в размер на 30,00 /тридесет лева/.

Претендира и законната лихва върху вземането от 17.04.2024г. до окончателната изплащане на задължението.

Твърди, че вземането произтича от сключен договор за възлагане на управлението от 27.11.2023г., по реда на ЗУЕС на етажна собственост с адрес: гр. р., ж.к. “Орел“ № 3, бл. 3, вх. „Е“, решение на Общото събрание на собствениците в ЕС от 08.11.2022г. (за определяне размера на дължимите такси за поддръжка и вноските за ФРО). Такса „Домоуправител“ е дължима за периода 01.11.2022г. - 31.03.2024г., по 6 лв. месечно, такса „Текущи разходи“ е дължима за периода 01.01.2024г. - 31.03.2024г., по 7 лв. месечно, вноските за фонд „Ремонт и обновление“ са дължими за периода 01.11.2022г. 31.03.2024г., по 5 лв. месечно.

Сочи, че ответника е собственик на самостоятелен обект – апартамент №12, находящ се в сграда с адрес гр. р., ж.к. “*******, в етажната собственост, ищец 1 по делото, че за управление на етажната собственост е сключен договор с ищцовото дружество, че размерът на таксите е определен в съответствие със ЗУЕС - по 6 лв. на месец за апартамент за фонд „Ремонт и обновяване“ /Решение на Общо събрание на собствениците от 08.11.2022г./, таксата за текущи разходи е в размер на 7,00 лв. за апартаментите от втори и следващите етажи /Решение на ОСС от 22.11.2023г./. Таксите имат периодичен ежемесечен характер. Предвид, че жилището е било необитаемо, за същото не е начислявана такса за текущи разходи, до м. 01/2024г., от която дата влиза изменението на Закона за управление на етажната собственост, досежно разпоредбата на чл. 51, ал. 1 от същия.

Ответника като собственик на самостоятелен обект № 12, в етажната собственост от м. 11/2022г. до момента не е заплащал дължимите към етажната собственост такси. Сочи, че за така формираните суми, е образувано производство по реда на чл. 410 ГПК и е издадена Заповед за изпълнение по ЧГД№ 662/2024г на РС - р., която е връчена на длъжника но реда на чл. 47 от ГПК, поради което с Разпореждане № 2472 от 22.08.2024 година съдът е указал възможността в едномесечен срок да предяви иск за установяване на вземането си, което обосновава правния интерес на ищеца.

Отделно, претенцията за периода 01.04.2024г. до 30.09.2024г., следващ този по издадената заповед, обосновава с липсата на плащане от страна на ответника на дължимите суми, поради което предявява осъдителен иск.

Ответника А. И. И. е получил книжата си по реда на чл. 47 ГПК, във връзка с което му е назначен особен представител – адв. А. Н.. В срока по чл. 131 ГПК изразява становище за нередовност на исковата молба. Оспорва пасивната процесуална легитимация на ответника, като твърди, че е налице съсобственост на процесния имот с лицето С. С. И., а същата не е конституирана като ответник. Сочи, че не е доказано кой е титуляр на правото на собственост по отношение апартамент № 12, респективно ползван ли е имота, от кого и за какъв период от време. Оспорва представителната власт на И. К. Ц., адв. М. И.. Не са представени относими писмени доказателства – справка по партидите на собствениците, доказателства за проведено заповедно производство, за извършени разходи от страна на ищеца, а част от представените са нечетливи. Счита иска за процесуално недопустим, поради наличие на съсобственост на обекта – етажна собственост. Счита иска за неоснователен. Моли за възможност за становище след представяне на четливи писмени доказателства от страна на ищеца. Моли ищецът да бъде задължен да представи четливи екземпляри на доказателствата си. Моли определеното от съда възнаграждение за особен представител да бъде увеличено.

Съдът, вземайки предвид събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:

С оглед представеното в писмено доказателство – Нотариален акт № 6*******г. на Служба по вписванията, се установява, че ответника е собственик на недвижимия имот, считано от 26.05.2004г., представляващ жилищен обект в сграда в режим на етажна собственост, с административен адрес: гр. р., общ. р., обл. р., ж.к. „Орел“, бл. 3, вх. „Е“, управлявана от професионален домоуправител по реда и при условията на ЗУЕС.

По делото са представени доказателства, че етажната собственост към момента на депозиране на исковата молба има сключен договор за възлагане на управлението на ЕС по реда на ЗУЕС на „Хоум сървиз – професионален домоуправител“ ЕООД с ЕИК 207499807, което обуславя активната 2 процесуална легитимация на ищеца.

С договора за възлагане на управлението на ЕС по реда на ЗУЕС на „Хоум сървиз – професионален домоуправител“ е уговорено и дължимото възнаграждение, което съгласно чл.8, е в размер на 144 лв.месечно за 24 апартамента, или по 6,00 лв. месечно за всеки жилищен обект, т.нар. такса „Домоуправител/Управление“.

На 08.11.2022г. е проведено Общо събрание на собствениците, в което е взето решение за определяне размера на дължимите такси за поддръжка /4 лв./ и за създаване на Фонд “Ремонт и Обновяване“ и вноските за последния /5 лв./.

На 21.11.2023г. е проведено Общо събрание на собствениците, в което с мнозинство е взето решение за таксата за текущи разходи да бъде увеличена от 5,00 лв. на 7,00 лв., считано от 01.01.2024г., като за необитаемите апартаменти е определена такса като за един обитател.

Въз основа на заявление от 17.04.2024 г. по ч.гр.д.№662/2024 г. е издадена заповед за изпълнение № 329/19.04.2024 г. по чл.410 от ГПК, с която съдът е разпоредил А. Х. И. заплати на кредитора Етажна собственост с административен адрес: гр.р., ж.к.*******, представляван от “ХОУМ СЪРВИЗПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ“ ЕООД, ЕИК 207499807, сумата 102,00 лв. /сто и два лева/ такса „Домоуправител“, сумата 21,00 лв.

/двадесет и един лева/ такса „Текущи разходи“, сумата 85,00 лв. /осемдесет и пет лева/ вноски за фонд „Ремонт и обновление“, както и разноски по делото.

Същата е връчена при условията на чл. 47 от ГПК, като е установено, че ответникът не живее на адреса, регистриран като постоянен и настоящ. На ищеца е указана възможността да предяви установителен иск за същите суми.

ЧГД № 662/2024г. е присъединено към доказателствената съвкупност по исковото производство.

Предявен е и осъдителен иск, по реда на чл. 124 ГПК, вр. с чл. 79 ЗЗД, чл. 6 от Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/, за дължими и неплатени суми за периода 01.04.2024г. до 30.09.2024г.

Анализът на установената фактическа обстановка, налага следните правни изводи:

Тъй като в настоящото производство предмет на разглеждане са два субективно и обективно кумулативно съединени иска, по които подлежащите на доказване факти и обстоятелства са идентични, страните и основанието за претенциите са едни и същи, като разлика се явява периода и обстоятелството, че за предявените с осъдителния иск суми не е проведено заповедно производство, съдът намира за обосновано да изложи общи мотиви по отношение на общите факти.

Професионалния домоуправител, определен за такъв с решение на общото събрание и със сключен договор с етажната собственост представлява етажните собственици в редица правоотношения, както и пред съда по искове, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на Общото събрание или задълженията си по ЗУЕС. В случая той се явява законен представител на собствениците в етажната собственост и не е необходимо личното им участие в делото. Задълженията, чието изпълнение се иска по настоящото дело са определени по размер от Общото събрание на етажната собственост и тяхното изпълнение се дължи от собствениците на основание чл.6, ал.1, т.8 от ЗУЕС, а основанието за тяхното заплащане – разходи за управление и вноски във фонд ремонт и обновяване са посочени в ЗУЕС – чл.6, ал.1 т.9 и т.10.

За поддръжката и управлението на общите части в етажната собственост се 3 събират такси както следва: за управление (такса „домоуправител“); такса за текуща поддръжка и вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“). Размерът на таксите е определен по реда, предвиден в ЗУЕС, като таксата за управление е определена с подписания между професионалния домоуправител и ЕС договор за управление, а останалите такси са определени с Решение на ОСС от 08.11.2022г. и част от тях са актуализирани с Решение на ОСС от 22.11.2023г.

Следва да се обърне внимание, че определеният с Решение на ОС на ЕС от 08.11.2022г. размер на таксите, не е обвързан със срок и подлежи на промяна при необходимост, като за целта отново следва да се спази предвидения в ЗУЕС ред. В тази връзка съдът не споделя възраженията на процесуалния представител на ответника, че сумите, представляващи вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ не са дължими, поради липсата на определен размер в Решението на ОСС от 22.11.2023г. Предвид това, че ответника не обитава жилището си, каквото изявление е направено от ищеца, собственикът, на основание чл.51, ал.(2) ЗУЕС (редакция от 02.02.2023 г.) е освободен от заплащането на такси за текуща поддръжка на общите части до 01.01.2024г., когато влиза в сила изменение на ЗУЕС с ДВ бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2023 г. на чл. 51 ЗУЕС. Ответникът обаче има задължение да заплаща определената такса за външно управление по облигационния договор сключен между Етажната собственост и „Хоум сървиз – професионален домоуправител“ ЕООД, както и вноската за Фонд „Ремонт и обновяване“. И двата вида такси имат периодичен ежемесечен характер. Липсват доказателства /и твърдения/ тези задължения да са платени.

По делото е представен препис от нотариален акт, удостоверяващ обстоятелството, че ответника А. И. И. е собственик в етажната собственост.

Притежавайки самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, титулярът на правото е обвързан с избрания начин на управление, стопанисване и поддържане на общите части. В отношенията между членовете на етажната собственост и професионалния домоуправител, собствениците са потребители. Нормативно регламентирано е задължението за поддържане и използване според предназначението им на общите части от сградата. В тази връзка, плащанията, свързани със задълженията на собствениците са периодични (обичайно месечни), определят се по размер от органа на управление и се дължат на падеж, респ. за изпадане в забава не е необходима покана, а е достатъчно изтичане на регламентирания срок.

Същият не се е възползвал от правото си по чл.40, ал.1 от ЗУЕС и не е поискал отмяна на решенията на Общото събрание, чието изпълнение се иска. Ето защо ответника следва да заплати таксата за управление, както и вноските във фонд Рeмонт и обновяване като собственик.

Не са представени доказателства за твърдяната от ответниковия представител съсобственост с лицето С. С. И.. С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест в процеса, всяка страна следва да докаже твърдените от нея факти и обстоятелства. Недоказаните факти са неосъществили се за съда. От друга страна, ищецът, представяйки титул за собственост, категорично обори възраженията за липса на пасивна процесуална легитимация на ответника. Всички претендирани суми касаят период следващ датата на придобиване на недвижимия имот.