Решение № 849 от 25.06.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 849 гр. София, 25.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 16 -ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Анелия Маркова

Членове:

Величка Борилова

Зорница Гладилова при участието на секретаря Таня Ж. Петрова като разгледа докладваното от Зорница Гладилова Въззивно гражданско дело № 20261000501380 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК.

С Решение № 894/11.02.2026 г., постановено по гр.д. № 14128/2023 г., по описа на Софийски градски съд, I-3 състав, съдът е осъдил „ВП Билд“ ЕООД да заплати на В. Б. Г. сумата 42 638 евро, от която: - 4 214.54 евро - договорна неустойка за неизпълнение на предварителен договор от 02.03.2020 г., на основание чл.92 ЗЗД и - 38 423.46 евро – вреди в резултат на неизпълненото задължение на ответника по предварителен договор от 02.03.2020 г., на основание чл.88, вр. чл.87, ал.1 ЗЗД.

Срещу това решение е подадена въззивна жалба от „ВП Билд“ ЕООД, което моли същото да бъде отменено и въззивният съд да отхвърли предявените искове и да му присъди разноските в производството. Поддържа, че решението е неправилно, като е постановено при съществени нарушения на закона. Съдът достигнал до погрешни изводи, като не съобразил правилно фактическата обстановка по делото. Съдът не съобразил Тълкувателно решение № 7/2013 от 13.11.2014 г. на ОСГТК, съгласно което: „Следва да се провежда разграничение между „основанието” за разваляне на двустранен договор, от една страна, и „обезщетяването на вредите” от неизпълнението на договора - от друга.

Неизпълнението на задължението било по време, по място, в качествено или в количествено отношение, може да бъде конкретно основание за разваляне на договора. В хипотезата, в която двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е бил надлежно развален, с обратна сила се заличава всичко онова, което е било негово съдържание и остава единствено правото на кредитора на обезщетение за вредите от цялостното неизпълнение. Следователно законодателят провежда разлика между фактическия състав, от който произтича правото на разваляне на договора и, фактическия 1 състав, от който се поражда правото на обезщетение, след като – съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД – кредиторът може да търси обезщетение само за вредите от неизпълнението на договора. Ето защо, ако договорът бъде развален, изправната страна не може да търси уговорената неустойка за всеки вид неизпълнение. Също и ако даден договор е бил развален на няколко основания, напр. неточно изпълнение по количество, по качество или заради некомплектност, изправната страна не би могла да търси отделна неустойка за всяко неизпълнение. Това разбиране изцяло се отнася и до неустойката, уговорена за забава, щом при развален договор няма вече късно изпълнение – има неизпълнение въобще, докато закъснително обезщетение е мислимо да се претендира само в съчетание с изпълнението. Не на последно място, при липса на изпълнение би се оказало лишено от смисъл търсенето на неустойка за забава при развален договор без ограничение във времето, респ. до изтичане на общата погасителна давност при направено възражение за това, тъй като е невъзможно да се определи до кой момент продължава състоянието на забава. В действителност потестативният ефект на развалянето на двустранния договор, който не е за продължително или за периодично изпълнение, проявява действието си като с обратна сила (ex tunc) заличава осъществилата се до настъпването му забава и налага всичко изпълнено по сделката да се реституира на страните по нея.“ Въззивникът сочи, че от това тълкуване следва, че щом договорът е бил развален, ищецът може да претендира обезщетение единствено и само на основание неустойка, която страните изначално са уговорили при разваляне на договорната връзка. В случая както исковите претенции, така и самото съдебно решение са насочени за обезщетяване на друг вид вреди, които могат да се претендират ако договорът е все още съществуващ и обвързва ищеца и ответното дружество. Точно поради това, в мотивите на цитираното тълкувателно решение било посочено, че: „Не се дължи неустойка за забава по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника. Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне – неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена.“ Въззиваемият В. Б. Г. оспорва жалбата и моли въззивния съд да потвърди обжалваното решение. Счита, че изложените във въдената жалба аргументи и посочената тълкувателна практика на ВКС не са относими към предмета и правната квалификация на спора, решен с атакуваното решение. Последиците от неизпълнението на виновно разваления от ответника в първоинстанционното производство предварителен договор се изразяват в претендиране на уговорената в договора неустойка за виновно неизпълнение, която не представлява неустойка за забавено изпълнение. Щом договорът е бил развален, ищецът може да претендира обезщетение единствено и само на основание неустойка, която страните изначално са уговорили при разваляне на договорната връзка. Именно този договорен размер на неустойката за неизпълнение, закрепена в чл.21 от процесния договор, е присъден в полза на ищеца. Сочи, че на основание чл.88 от ЗЗД предл. второ кредиторът има право на обезщетение за претърпените вреди, а на основание чл.82 от ЗЗД вредите от неизпълнението представляват претърпяната загуба и пропуснатата полза от неизпълнението, така правилно и законосъобразно след извършена СТЕ първостепенният съд е присъдил на ищеца размера на пропуснатата полза от увеличената стойност на процесния имот, която не е постъпила в патримониума на ищеца в резултат от виновното разваляне на облигационната връзка от ответника в първоинстанционното производство.

Съдът като обсъди представените по делото доказателства и доводите на страните и съобразявайки правомощията си по чл.269 от ГПК, намира следното от фактическа страна:

Първоинстанционното производство е образувано по предявени от В. Б. Г. срещу „ВП Билд“ ЕООД иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата 4 214.54 евро договорна неустойка за неизпълнение на предварителен договор от 02.03.2020 г. и иск с правно основание чл.88, вр. чл.87, ал.1 ЗЗД за сумата 38 423.46 евро – вреди в резултат на 2 неизпълненото задължение на ответника по предварителен договор от 02.03.2020 г. Ищецът поддържа, че на 02.03.2020 г. сключил с ответника „ВП Билд“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 3.7 с площ 49,67 кв. м., разположен на третия етаж на сградата /над партер/, на кота + 8,55 м., състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, при граници:

Апартамент 3.6, двор, Апартамент 3.8 и коридор, заедно с прилежащите му 1,31 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се съгласно таблица за площообразуване на 9,12 кв.м., който недвижим имот е изграден във Високоетажна жилищна сграда с подземни гаражи, предвидена за изграждане в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-39/ 20.07.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, СО, Връбница, с площ от 1 519 квадратни метра, съгласно документ за собственост НЕУРЕГУЛИРАНО ПРАЗНО ДВОРНО МЯСТО, представляващ имот пл.номер 1 566, от кадастрален лист № 155 по неодобрен Кадастрален план на гр. София, „НадеждаБакърена фабрика" от 1993 г. с площ 1 540 кв. м., при граници: от север — черен път, изток — К. П., юг — паркинг, запад — Т. П.. С подписването на процесния предварителен договор ответникът се задължил да построи със свои сили и средства и да прехвърли на ищеца правото на собственост върху имота по предвидения от закона ред с окончателен договор срещу заплащане от него на покупна цена, съгласно чл. 2 от Договора, в размер 42 146,54 евро с включен ДДС. Към датата на завеждане на исковата молба В. Г. е заплатил 90% от продажната цена на ответното дружество. На 09.10.2023 г., нот. акт № 125, том LXIV, дело № 54614, вписан в СВ към АВ, „ВП Билд“ ЕООД, в нарушение на сключения с ищеца предварителен договор, прехвърлил процесния имот на трето лице. Преди извършването на това разпореждане, на 09.08.2023 г., ответното дружество, отново в нарушение на разпоредбите на процесния предварителен договор, учредило договорна ипотека в полза на свой контрагент, извършващ пазарно проучване, възложено му от ответника, вписана в СВ към АВ като акт № 98, том XXXVII. След продажбата на имота, предмет на предварителния договор, ответникът възстановил на ищеца платената от него цена, представляваща 90% от уговорената крайна цена. Видно от двете разпореждания с процесния имот ответното дружество недобросъвестно е нарушило разпоредбите на предварителния договор, като е направило обявяването му за окончателен от изправната страна невъзможно. Съгласно чл. 21 от предварителния договор за „ВП Билд“ ЕООД възникнало задължение за заплащане на неустойката за неизпълнение, в размер 10% от продажната цена, или 4 214.54 евро. В. Г. дължал последна вноска на ответното дружество в размер 4 214.66 евро, поради което вредите, които той търпи от неизпълнението на предварителния договор представляват разликата между цената, която е следвало да бъде заплатена от него при снабдяване на сградата с разрешение за ползване и пазарната цена на имота, към датата на завеждане на исковата молба, като същите възлизали на 42 638.80 евро. Ищецът е поискал от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати посочените суми.

Ответникът „ВП Билд“ ЕООД оспорва предявените искове. Счита, че ищецът не е установил прекратяването на договорната правна връзка, съответно наличието на основание за претендираната договорна неустойка или обезщетение. Сочи, че В. Г. бил неизправна страна по договора и не е заплатил целия размер на цената, като към настоящия момент също е в забава. Заявява, че многократно е искал от купувача актуализиране и повишаване на продажната цена, с оглед увеличаване на стойността на работната ръка и строителните материали, но купувачът категорично е отказал сключване на окончателния договор при актуалните и реалните пазарни цени. Поискал е на основание чл. 307 ТЗ съдът да измени процесния договор като се актуализира размерът на предвиденото в него възнаграждение за извършването на строителните работи, които са се променили значително през времето на сключване на договора и настъпване на падежа за реалното му изпълнение.

Заявявил е готовност да изпълни задължението си по договора, като осигури прехвърлянето на собствеността върху процесния имот от страна на третото лице, стига ищецът да изпълни своите насрещни престации.

3

По делото не се спори, че между В. Б. Г. и „ВП Билд“ ЕООД е сключен предварителен договор за покупко - продажба на следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 3.7 с площ 49,67 кв. м., разположен на третия етаж на сградата /над партер/, на кота + 8,55 м., състоящ се от: антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, при граници: Апартамент 3.6, двор, Апартамент 3.8 и коридор, заедно с прилежащите му 1,31 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се съгласно таблица за площообразуване на 9,12 кв.м., който недвижим имот е изграден във Високоетажна жилищна сграда с подземни гаражи, предвидена за изграждане в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-39/ 20.07.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, СО, Връбница, с площ от 1 519 квадратни метра, съгласно документ за собственост НЕУРЕГУЛИРАНО ПРАЗНО ДВОРНО МЯСТО, представляващ имот пл.номер 1 566, от кадастрален лист № 155 по неодобрен Кадастрален план на гр. София, „Надежда-Бакърена фабрика" от 1993 г. с площ от 1 540 квадратни метра, при граници: от север — черен път, изток — К. П., юг — паркинг, запад — Т. П..