Решение № 362 от 12.08.2026, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 362 гр. Н., 12.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Н., III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Красимира Ил. Любенова като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №

20252150101125 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост.

Ищците В. А. К. с ЕГН ********** и С. Д. Т. с ЕГН **********, двамата с адрес: град П., улица К.М. № 2, твърдят, че са собственици на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.506.**** с площ 72 кв. м., ведно със 7,22 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, с предназначение: Склад, находящ се на адрес: град Н., к.к. С.б. – запад, жилищна сграда „Б.“, етаж 6, обект *** Като собственици те се легитимират с нотариален акт, вписан в Службата по вписванията – Н. с вх. рег.№ ****/16.08.2024г., акт № ***, том 30, дело № ****/2024г. Твърдят също, че на 23.08.2025г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на жилищна сграда „Б.“ – Секция/Блок 2, в град Н., к.к. С.б. – запад, кВ.ал Ч.

№ ***, с идентификатор 51500.506*** при следния дневен ред: 1. Отчет на събрани и разходвани финансови средства за 2024г.; 2. Определяне на размера на паричната вноска за годината (2025г. – текуща) за управление и поддръжка на общите части на етажната собственост; 3. Вземане на решение за поставяне на видеонаблюдение и пожарно обезопасителни средства във входа на жилищната сграда; 4. Вземане на решение за изготвяне на книга на етажната собственост.

Поясняват, че събранието е било свикано от Контролен съвет, и че събранието се е председателствало от Т.К., а за протоколчик била избрана И. Д.. Т.К. не е допуснал ищците до участие на събранието. Протоколът от събранието е бил изготвен на следващия ден – 24.08.2025г., като освен съобщението за изготвения протокол, на таблото за обяви е бил поставен и самия протокол от събранието. Липсвала е обаче информация за връзка с управителния орган на етажната собственост. Считат, че събранието не е свикано редовно съгласно изискванията на чл.12 и чл.13 от ЗУЕС, а протоколът от събранието не съдържа нито един от реквизитите, визирани в чл.16, ал.5 от 1

ЗУЕС. Кворумът на събранието не е изяснен или е неправилно изчислен предвид, че не може да се установи участниците на събранието в какво качество са участвали, както и идеалните части от общите части, които всеки от участниците е представлявал на събранието. Излагат конкретни доводи за незаконосъобразност на решенията по т.2 и т.3 от дневния ред на събранието. Тъй като събранието е незаконно свикано и проведено, незаконосъобразни се явяват всички взети на него решения, поради което ищците правят искане като такива решенията да бъдат отменени.

Отговор на исковата молба е подаден от адвокат К. К. – АК-Бургас, който се представя за процесуален представител на ответната страна – Етажната собственост на жилищна сграда 2 „Б.“, к.к. С.б., кВ.ал Ч. ***, в който отговор на първо място е изразено становище за недопустимост на иска. Обосновава тази своя позиция с твърдението, че сградата се състои от 23 броя жилища, към всяко от които има прилежащи части от общите части на сградата, но в резултат на извършени преустройства подпокривният етаж е станал шести в сградата и са създадени складове. Този етаж обаче, както и обособените складове в него, представляват общи части, като преустройството не е довело нито до увеличаване на РЗП на сградата, нито до промяна на идеалните части, прилежащи към жилищата. Позовава се и на решение, взето на Общо събрание на ЕС на 11.09.2020г., с което са опредени и одобрени тези идеални части от общите части на сградата на отделните самостоятелни обекти. По същество на спора твърди, че събранието е проведено законосъобразно, свикването му е било редовно и с покана. Не са допуснати нарушения при провеждане на събранието, а протоколът от събранието отговаря на изискванията за съдържание. И във връзка с основателността на иска подчертава, че складовите помещения в сградата не са самостоятелни обекти, поради което и ищците не притежават склад на шестия етаж, независимо, че се легитимират като собственици с нотариален акт. Сделката, обективирана в този документ, адвокатът счита за нищожна, но защото се продавал чужд имот. Ищците от своя страна не представят документ, според който към складовете да принадлежат идеални части от общите части на сградата, съответно сборът от всички идеални части да е равен на 100. От името на ответника се твърди, че на тези сочени основания е предявен отрицателен установителен иск – че ищците не са собственици на склад № 6 в сградата, въз основа на който иск в сградата е образувано гр.д.№ ****/2025г. (в действителност ****/2025г.) по описа на Н.ският районен съд, спорът по което дело се явява преюдициален спрямо настоящото производство по иска по чл.40 от ЗУЕС. Моли за отхвърляне на иска като неоснователен.

В съдебно заседание ищците не се явяват, представляват се от упълномощения от тях процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата молба, изразява становище, че законът не предоставял правомощие на Контролния съвет да свиква Общо събрание на Етажната собственост. Представя писмено становище, в което отбелязва, че до приключване на съдебното дирене по делото не е представено адвокатско пълномощно от Етажната собственост в полза на адвокат К. К., не са потвърдени и извършените от този адвокат процесуални действия, изразяващи се в подаване на отговор на исковата молба, молби и искания, които негови действия обаче са приети от съда за валидно извършени. Те обаче се явяват нищожни и следва да се считат за неизвършени от ответника. По същество на спора намира за доказано, че към датата на подаване на исковата молба и към момента на връчването й на ответника, Управителният съвет на Етажната собственост е бил в състав Т.К., М.О. и Д. Д., избран на 26.04.2025г., като исковата молба е била връчена именно на М.О. – член на УС, а Етажната собственост е била с този състав на УС до 30.01.2026г.

Ответната страна – Етажната собственост, не се представлява в съдебно заседание по 2 делото.

Въз основа на събраните по делото доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

Първото Общо събрание на Етажната собственост на Жилищна сграда „Б., в к.к. С.б., кВ.ал Ч. ***, имащо характер на учредително, е проведено на 11.09.2020г. На него е прието, че сградата се състои от 23 броя жилищни обекти, разположени на петте етажи от сградата. На това събрание е избран управителен съвет в състав М.М., М.О. и Д.С.. За контрольор е избран Т.К..

Съгласно таблицата за площоразпределението, процентът идеални части от общите части, прилежащи към жилищните обекти, е равен на 100, но и че сградата съдържа и тавански етаж с 5 броя складови помещения, като площта на този тавански етаж не е включена в площоразпределението. Вместо това този тавански етаж с площ 299,47 кв. м., включва площта на отделните тавански помещения от 272,09 кв. м. и 27,38 кв. м. общи части към тях, чийто процент също е равен на 100, като таванският етаж да образува отделна етажна собственост.

На 13.04.2024г. е проведено друго Общо събрание на ЕС, на което вече са участвали собственици, или представители на такива собственици, на четири от петте склада на таванския етаж. Решенията, взети на това събрание обаче са били отменени с Решение № *** от 10.10.2024г., постановено по гр.д.№ ***/2024г. по описа на Н.ския районен съд, влязло в законна сила на 08.11.2024г., поради което от тази дата управителен орган на ЕС е бил пак Управителния съвет в състава, избран на събранието, проведено на 11.09.2020г.

На 16.08.2024г. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 55, том IX, рег.№ ****, дело № ****/2024г. на нотариус ***** с рег.№ *** на НК и район на действие Н.ския районен съд, по силата на който ищците В. А. К. и С. Д. Т., които са имали качеството на купувачи по договора, са закупили от продавачите Х.Р.Б.У. и А.Е.К.Б.У. следния недвижим имот, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.506.**** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Н., одобрени със Заповед № РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, последното изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект, е от 15.08.2024г., адрес на имота: град Н., жилищна сграда „Б.“, етаж 6, обект Скл. 6, самостоятелният обект се намира на етаж 6 в сграда с идентификатор 51500.506.****, предназначение: Жилищна сграда – многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор ***; предназначение на самостоятелния обект: За склад, брой нива: 1, посочена в документа площ 72 кв. м., прилежащи части: 7,22 кв. м. идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – 51500.506.****.28, под обекта – 51500.506.****.22 и 51500.506.****.23, над обекта – няма.

Поредното Общо събрание на ЕС е било проведено на 26.04.2024г., на което е Избран състав на Управителния съвет, а именно: Т.К. Д. Д. и М.О.; за контрольор е избрана Е.В. Решенията и на това събрание са били отменени по предявен иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС, по силата на влязло в законна сила на 03.12.2025г. Решение № *** от 06.11.2025г., постановено по гр.д.№ ***/2025г. по описа на Н.ския районен съд.

На 23.08.2025г. е изготвена покана за свикване на Общото събрание на Етажната собственост на комплекс „Б.“, в град Н., кВ.ал Ч. ***, вход 2, което да се проведе на 23.08.2025г. от 18:00 часа при следния дневен ред: 1. Отчет на събрани и изразходвани финансови средства за 2024г.; 2. Определяне на размера на паричната вноска за годината (2025, текуща) за управление и поддръжка на общите части в Етажната собственост; 3. Вземане на решение за поставяне на видео 3 наблюдение и пожаробезопасност … средства във входа на жилищната сграда; 4. Вземане на решение за изготвяне на книга на етажната собственост Въпреки, че в поканата е посочено, че събранието е свикано от Контролния съвет, който има правомощия да свиква Общо събрание на ЕС (в тази връзка не се споделя позицията за обратното, изразена от процесуалния представител на ищците, защото противоречи на чл.12, ал.1, т.2 от ЗУЕС), в действителност събранието е свикано от Управителния съвет предвид, че поканата е подписана от тримата му членове, избрани за такива на събранието, проведено на 26.04.2024г. (изпълнението на решенията на което събрание не са били спирани на основание чл.40, ал.3 от ЗУЕС, поради което са подлежали на изпълнение към 23.08.2025г.), включително и защото ЕС няма Контролен съвет, а контрольор. В поканата е посочено, че е поставена на партера на входа на сградата 14.08.2025г. от 12:30 часа. За това действие – поставянето (залепването) на поканата, е съставен протокол съгласно чл.13, ал.1 от ЗУЕС, подписан от М.О. – член на Управителния съвет, и от един етажен собственик (Веселина Дилянова Дончева). В този протокол обаче е посочен час на поставяне 13:00 часа, който е различен от посочения в поканата.

В протокола от събранието, проведено на 23.08.2025г. и започнало в обявения час – 18:00 часа, не е обявен кворум, при който е проведено събранието – написано е само, че присъстват повече от 67% идеални части. От подписите на собствениците в сградата, положени в списъка на участниците на събранието, включващ 23-е жилищни обекти на 5-е етажа, съпоставени с таблицата за площоразпределението, може да се установи, че събранието е проведено при кворум 78,641% идеални части от общите части на сградата.

Заявено е, че за председател на събранието е избран Т.К., а за протоколчик И. Д., като не е посочено по чие предложение последната е избрана, респ. дали това е станало по предложение на председателстващия, като по начина, по който е формулирано решението, то е едно и за двамата е гласувано едновременно.

Според т.1 от дневния ред отчетът на събраните и изразходвани средства за 2024г. е приет, въпреки, че в протокола не е посочено такъв отчет да съществува в писмен вид, да е бил на разположение на участниците на събранието, още по-малко да е неразделна част от протокола от събранието.