Решение № 6070 от 05.10.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6070 гр. София, 05.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мариана Г.а

Членове:

Д. Ковачев

Йоанна Н. Станева при участието на секретаря Галина Хр. Х. като разгледа докладваното от Д. Ковачев Въззивно гражданско дело № 20241100511319 по описа за 2024 година

За да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 258 ГПК. Образувано е по въззивна жалба от Н. Б. Т. чрез адвокат И. Т. срещу Решение 20089393/03.05.2023г. по гр.д. 37956/2017г. на СРС, 161 с-в, с което са отхвърлени предявените от В.М.Т. (починала след ход на устни състезания пред СРС и заместена от Н. Т.) срещу Е. М. К. и Д. Г. А. искове по чл. 109 ЗС (да преустановят действия по възпрепятстване да ползва за паркиране и да спрат да паркират те свободната част от застроено дворно място в което е съсобственик, а ответниците са собственици в построената сграда в режим на ЕС) и чл. 59 ЗЗД за заплащане на обезщетение за лишаване от ползването на същото.

Изложени са оплаквания за неправилни изводи на СРС, че процесния двор е част от сградата в конструктивно и техническо отношение и дворното място всъщност представлявало покривна плоча на подземния гараж и по своето естество е обща част към сградата в режим на ЕС. Неправилни били изводите, че ищцата не е собственик на процесното дворно място-те били в противоречие с писмените доказателства, а именно нотариалния акт за учредяване право на строеж, според който тя е съсобственик на УПИ и който не прехвърля собственост върху самото УПИ. Не били обсъдени доказателствата в тяхната съвкупност. Не била учредявана суперфиция за паркоместа. Нотариалните актове на ответниците за паркоместа били нищожни, защото парко-мястото не било самостоятелен обект на право на собственост.

1

Неправилно било прието, че учредителите на право на строеж са съгласували проекти за строежа според които се предвиждат паркоместа върху терена. Свободната площ от УПИ била останала собственост на учредителите на правото на строеж. Счита, че ответниците нямат право да ползват свободната дворна площ-позовава се на съдебна практика.

Прави оплакване за нарушения по доклада, като СРС не указал дали има обстоятелства за които не се сочат доказателства. Не била дадена възможност да вземат становище по доклада и предприемат съответни действия. Не било указано, че не сочи доказателства за собственост, а едва с решението СРС констатирал , че не се сочат доказателства за собственост. Иска се въззивния съд да изготвя нов доклад с възможност да се ангажират доказателства.

Постъпил е отговор на жалбата с който тя се оспорва.

СГС след проверка по реда на чл. 269 ГПК намира, че решението на СРС е валидно и допустимо.

СГС след преценка на твърденията и възраженията на страните с оглед на събраните по делото доказателства намира въззивната жалба за неоснователна, а решението за правилно по краен резултат макар и по следните частично различни от приетите от СРС фактически и правни съображения:

Предявен е иск от В.М.Т. (починала и заместена от Н. Т.) по чл. 109 ЗС, с който ищцата иска да се осъдят ответниците да престанат да пречат (вкл. като паркират своите л.а.) на ищеца да ползва незастроената част от дворно място (съставляващо УПИ XXIV-85, кв. 231, м. Лозенец I-ва част, цялото с площ от 360 кв.м.) като влиза и паркира автомобила си в него.

Предявени са кумулативно и искове по чл. 59 ЗЗД за заплащане на обезщетение за лишаването от ползване.

Ответниците оспорват исковете. Твърдят, че ползват двора за паркиране като паркират автомобилите си на закупени от тях паркоместа. Твърдят, че изначално учредителите на правото на строеж са се съгласили двора да се ползва за паркиране тъй като са съгласували архитектурните проекти, към които акта за суперфиция изрично препраща, а те предвиждат изначално двора да е с паркоместа.

Неоснователни са оплакванията за процесуални нарушения на СРС във връзка с доклада на делото. СРС е дал правилна квалификация на исковете с определението по чл. 140 ГПК. Правилно е разпределена и тежестта на доказване. Във връзка с искането за нов доклад следва да се посочи, че в ГПК не се урежда нито една хипотеза, в която въззивния съд да прави доклад по смисъла на чл. 146 ГПК (ТР 1/2013г. на ОСГТК на ВКС). Освен това СРС не е формирал фактически извод, че ищецът не е посочил и представил доказателства за твърдението си, че е съсобственик в УПИ-то, в който 2 случай би имал задължение да дава указания по реда на чл. 146 ГПК, а е направил правен извод, че ищецът не е собственик поради наличие на суперфициарна собственост с режим на етажна такава от която (след анализ на СТЕ) е счел за част и свободната дворна площ, явяваща се покрив на подземните гаражи и че същата е станала обща собственост за етажните собственици по силата на чл. 38 ЗС По делото няма спор и се установява от писмените доказателства (л. 6-10), че въз основа на учредено му на 27.02.2004г. право на строеж (от първоначалната ищца и още две лица) дружеството „Бигла III“ООД (трето лице помагач на ответниците) е построило и е въведена в експлоатация през 2005г. многофамилна пет-етажна жилищна сграда с подземни гаражи, офиси, магазини. Суперфиция е учредена срещу задължението на дружеството да построи сградата вкл. онези обекти в нея, за които учредителите са си запазили право на строеж съгласно одобрени на 13.02.2004г. архитектурни проекти.

Установява се от нотариалния акт на л. 12-13 от делото, че ответника Д. А. е придобил от третото лице помагач-суперфициарят самостоятелен обект (апартамент 4) в сградата през 2004г. след построяването до етап груб строеж. В същият нотариален акт е отразено, че се прехвърля и паркомясто 4 в сутеренен етаж.

Представени са нот. акт № 2, том X, per. № 10886, дело № 1521 от 24.10.2006 г.

(л. 74 от делото), с който ТЛП „Бигла III“ ООД е продало на „Пи Ем Би“ ЕООД паркомясто № 7, на кота 0.00, с площ 11,79 кв. м., заедно със съответните ид. ч. от общите части на надземните гаражи и от правото на строеж върху мястото и нот. акт № 131, том VI, per. № 22008, дело № 1012 от 28.11.2006 г. (л. 14-15), с който се ответникът Д. А. е закупил от „Пи Ем Би“ ЕООД горепосоченото паркомясто № 7, на кота 0.00, с площ 11,79 кв. м.

Представен е нот. акт за покупко-продажба № 75, том I, per. № 3045, дело № 72 от 16.02.2007 г. (л. 16-17) според който вторият Ответник К. е придобил паркомясто № 8, на кота 0.00, с площ 11,65 кв. м.

От справката от АВ на л. 189 се установява, че трето за делото лице (Н.К.-Б.) е получила през 2008г. по дарение от Н.С. (една от учредителките на правото на строеж за ТЛП) 5/9 ид. части от процесното УПИ и апартамент в сградата.

От Констативния акт 15 за установяване годността на строежа за приемане се установява, че към неговата дата 10.06.2005г. самостоятелни обекти в построената сграда са придобили и Н.Х.М. (апартамент 6), както и че в съсобственост с В.В.-К.а втория ответник К. е придобил апартамент 7 в сградата. А.Д.В. е придобил магазини на партера на сградата. Е.Т. е придобила апартамент 5.

В този акт като съсобственици на терена са посочени учредителките на правото на строеж въз основа на което е построена сградата и между които е починалата след ход на устни състезания пред СРС първоначална ищца.

3

Според СГС по делото се установява по безспорен начин, че първоначалната ищца и конституирания на нейно място жалбоподател имат право на собственост върху дворното място, а последното макар и застроено не е станало обща част към изградената в него сграда в режим на етажна собственост.

В противоречие с доказателствата по делото и утвърдената съдебна практика СРС е приел, че с построяването на сградата - етажна собственост дворът, в който са разположени паркоместата е придобил статут на обща част и принадлежи на всички собственици на самостоятелни обекти в сградата по арг. чл. 38, ал. 1 от ЗС.

Когато в дворното място е построена сграда в режим на етажна собственост и всички собственици на самостоятелни обекти притежават и съответни идеални части от дворното място, то незастроената част на дворното място представлява обща част на сградата.

Когато не всички собственици на самостоятелни обекти в сградата - етажна собственост притежават идеални части от дворното място, то незастроената част на дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Тогава по принцип ползването на този двор се извършва по реда на чл. 32, ал. 1 ЗС - по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта, а при непостигане на мнозинство въпросът се решава от съда по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС. (в горния смисъл Решение № 106 от 5.11.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3161/2017 г., I г. о., ГК;

Решение № 57 от 29.06.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3007/2020 г., II г. о., ГК; решение № 380 от 15.10.2010 г. по гр. д. № 104/2010 г., 2 г. о., решение № 87 от 7.07.2011 г. по гр. д. № 825/2010 г., 2 г. о., решение № 476 от 7.03.2013 г. по гр. д. № 56/2012 г., 1 г. о., решение № 152 от 16.06.2009 г. по гр. д. № 216/2008 г., 1 г. о., решение № 174 от 18.10.2016 г. по гр. д. № 1627/2016 г., 1 г. о. и др.

В настоящата хипотеза не се твърди и няма доказателства, че всички собственици на самостоятелни обекти в сградата са придобили и идеални части в дворното място. Видно е от представените нотариални актове, че идеални части от правото на собственост върху земята не са били предмет на разпоредителни сделки към момента на възникване на етажната собственост (груб строеж). Това се потвърждава и от посочения по горе АКТ 15 за сградата, в който само учредителките на правото на строеж са посочени като съсобственици на терена (УПИ-то). Данни за собственост върху идеални части от земята и върху имот в сградата има само за неучастващото в делото лице Н.К.-Б. (от справката от АВ на л. 189) придобити 2008г.

(и впоследствие прехвърлени обратно) и за първоначалната ищца, съответно жалбоподателя.

Следователно не може да се приеме, че дворното място е придобило статут на обща част към сградата. Следва да се посочи, че този извод не се променя от 4 констатация на вещо лице, че се касаело за покрива на подземни гаражи. Законът за собствеността обособява земята като самостоятелен обект на правото на собственост.

С този термин законът си служи в множество свои разпоредби. Земята е посочена изрично като недвижима вещ в чл. 110 ЗС; тя е основа на презумпцията по чл. 92 ЗС, както и на института на правото на строеж по чл. 63 ЗС. Земята може да бъде обща част по смисъла на чл. 38 ЗС. Освен това правото на собственост върху земята е обект на специална закрила, уредена в чл. 29 и чл. 29а ЗС.

Традиционното разбиране за правото на строеж по чл. 63 ЗС се отнася за строителство във височина върху земната повърхност. За да се извърши подземно строителство в чужд имот обаче строителят също трябва да притежава право на строеж. Следователно и в този случай въз основа на ЗС се разграничават двете права – правото на собственост върху подземното строителство и правото на собственост върху земята, като техните титуляри при учредена суперфиция са различни. Тази разделна собственост съществува дори когато земната повърхност е била разрушена при извършването на подземното строителство, а след това е възстановена. В този случай възстановената земна повърхност не може да се разглежда като покрив на подземното строителство, тъй като суперфициарят няма правно основание да придобие правото на собственост върху земята само защото тя не продължава в онази дълбочина, която е имала преди строителството.

Аргумент в подкрепа на извода, че и при подземно строителство правото на собственост върху възстановената земна повърхност /земята/ се запазва от нейния собственик и не се превръща в покрив на подземното строителство е и разпоредбата на § 5, т. 16 на ДР на ЗУТ, според която по смисъла на този закон "свободна дворна площ" е разликата между площта на УПИ и застроената площ. За такава площ се считат и откритите използваеми тераси върху подземния етаж, както и озеленените площи.

По изложените съображения следва да се приеме, че когато в един имот въз основа на учредено право на строеж се извърши подземно строителство и възникне етажна собственост, земята, която се намира върху подземното строителство, не става обща част по чл. 38, ал. 1 ЗС, а остава собственост на собственика на земята.