Решение № 799 от 24.10.2018, Окръжен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

№………./……...10.2018 г. гр. Варна

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

ВАРНЕНСКИ

ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и шести септември две хиляди и осемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ТЕРЗИЙСКА

ЧЛЕНОВЕ: ЖАНА МАРКОВА

ТОНИ

КРЪСТЕВ при секретар Мария Манолова като разгледа докладваното от съдия Т. Кръстев въззивно търговско дело № 1241 по описа за 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е с правно основание чл. 258 и следв. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх.

№ 45569/04.07.2018 г. на ВРС – Регистратура, подадена от С.Т.Й., чрез адв. М.С. и въззивна жалба вх. № 46244/05.07.2018 г. на ВРС – Регистратура, подадена от „БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ“ ООД, чрез адв. С.С., против решение № 2802/14.06.2018 г., постановено по гр.д. 10866/2017 г. по описа на PC – Варна.

В жалбата на С.Т.Й. оплакванията са за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост на решението, поради неправилно прилагане на материалния закон и допускане на съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Жалбоподателят твърди, че съдът е направил погрешен извод относно валидността и действието на Договора от 09.11.2007 г. за поддръжка, охрана и обслужване на самостоятелни обекти и общи части в комплекс Джоя парк след влизането в сила на ЗУЕС. Допълнително сочи, че доколкото се установява по делото, че комплексът не е от затворен тип, то ответникът не следва да заплаща поддръжка на техническата и социалната инфраструктура, след като не е собственик на земята. Излага, че решението на ЕС от 27.10.2009 г., обективирано в Протокол № 1, т. 5 не е валидно взето поради липсата на кворум и не може да произведе действие. Твърди, че по делото не са събрани доказателства, които да установяват изпълнение на договорните задължения на ищеца във връзка със сключения договор. Сочи, че собствениците на жилища нямат възможност пълноценно да ползват общите части и да си почиват спокойно, поради множеството клиенти на хотела. Излага, че голяма част от приходите от заплащането на такси за поддръжка на общите части не се използват по предназначение, а ищецът извлича печалба. Оплаква се, че първоинстанционният съд не се е произнесъл по всички негови възражения. Моли за отмяна на решението в уважената част и присъждане на разноски.

Въззиваемата страна „БАДИМЕКС ДИМОВ

И СИЕ“ ООД е подала писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Излага доводи за правилност на първоинстанционното решение в обжалваната част и моли същото да бъде потвърдено. Допълнително сочи, че сключеният между страните договор е действителен и че ответникът не се е противопоставил на продължаване действието му и на проведеното общо събрание на ЕС, на което е бил протоколчик, както и преди това. Излага, че по делото се установява, че ищецът е изпълнявал съвестно задълженията си по поддръжка на общите части през цялата година. Твърди, че ответникът заплаща за ползването на фитнес, сауна и джакузи, защото не са общи части на сградата. Сочи, че твърдението, че голяма част от приходите не се ползват за поддръжка на комплекса, е невярно.

В жалбата на „БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ“

ООД оплакванията са за неправилност на решението в частта, с която е намален размера на исковата претенция поради недействителност на клаузата от Договора, определяща условията за изменение на размера на вноската, поради което решението се обжалва в тази част. Жалбоподателят твърди, че е нарушено правото му на защита, като не му е предоставена възможност да представи доказателства за индивидуално договаряне на клаузите по Договора, а съдът директно се е произнесъл по тях в решението си. Излага, че съдът неправилно е приложил разпоредбите от Закона за защита на потребителите (ЗЗП) и не е съобразил, че ответникът няма качеството потребител по смисъла на този закон, защото използва апартамента за извършване на търговска дейност. Допълнително твърди, че нарастването на цените на електроенергията и водоснабдяването е общоизвестен факт, който не е бил съобразен от съда. Моли за отмяна на решението в обжалваната част и присъждане на разноски.

Въззиваемата страна С.Т.Й. е подала писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Твърди, че първоинстанционният съд е приел, че клаузата от Договора противоречи на добрите нрави и не е следвало да съобщава на страните, че ще прилага служебно потребителската закрила. Сочи, че ищецът не е посочил начина, по който се формира увеличението на цената в зависимост от инфлацията. Оспорва твърдението, че жилището се е ползвало за извършване на търговска дейност. Моли за оставяне без уважение на въззивната жалба и присъждане на разноски.

Жалбите са подадени в срока по чл.

259, ал. 1 ГПК, от активно легитимирани лица, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, процесуално допустими са и отговарят на останалите съдържателни изисквания на чл. 260 и чл. 261 ГПК.

За да се произнесе по спора съставът на ВОС съобрази следното:

Варненският районен съд е бил сезиран с разглеждането на специален положителен установителен иск по реда на чл.

422, ал. 1 ГПК с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 и чл. 86 ЗЗД, предявен от „БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ“ ООД срещу С.Т.Й. за установяване съществуването на парични задължения на оспорващ длъжник в размер на сумата от 3555,60 лева, представляваща неизплатени годишни вноски за 2016 г. в размер на 1777,80 лв. и за 2017г. в размер на 1777,80 лева, по Договор от 09.11.2007г. за поддръжка, охрана и обслужване на самостоятелни обекти и общи части на комплекс „Джоя парк”, находящ се в гр. Варна, к.к. „Златни пясъци“, за които задължения е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 7846/2017г. по описа на Варненски районен съд.

Обжалваното решение, с което искът е частично уважен, е валидно като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, и съдържащо реквизитите по чл. 236 ГПК. Съобразно обстоятелствата, посочени в исковата молба и отправеното до съда искане, спорът е правилно квалифициран.

Исковата молба е подадена в рамките на законоустановения срок, считано от уведомяването на ищеца за подаденото от длъжника възражение по чл. 414 ГПК за недължимост на сумите по заповедта за изпълнение. Следователно особените процесуални предпоставки за допустимостта на производството по чл. 422 ГПК са налице.

Относно фактите:

Възприетата от районния съд фактическа обстановка е резултат от правилна съвкупна преценка на събраните в хода на производството доказателства, обсъдени по съответните правила на ГПК.

Установено е по безспорен начин, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в комплекс „Джоя парк”, находящ се в гр. Варна, к.к. „Златни пясъци“ с площ 70 кв.м., ведно с прилежащите му 9.77 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, както и че между страните е сключен Договор от 09.11.2007г. за поддръжка, охрана и обслужване на самостоятелни обекти и общи части – комплекс „Джоя парк”. Съгласно сключения между страните договор ищецът е поел задължение да организира поддръжката и обслужването на общата инфраструктура на комплекса и всички общи части по смисъла на чл. 38 ЗС, общи части на сградата и местата за общо ползване в поземления имот. Ответникът е поел задължение да заплаща цена за договорените услуги в размер на 8,00 евро на кв.м. притежавана от него жилищна площ, в т.ч. ид. ч. от общите части на сградата или общо 638,16 евро без ДДС, платима в левове по централния курс на БНБ в срок до 30.01. на съответната година.

Страните са договорили, че годишната вноска подлежи на индексиране при промяна на съществените показатели и съобразно инфлационния индекс в страната и други обстоятелства, влияещи върху ценообразуването.

Установено е, че ищецът е придобил правото на собственост върху терена и е извършил строителството на ваканционен жилищен комплекс „Джоя парк“ (блок „А“ и „Б“), находящи се в УПИ III-214.253, кв. 36, по плана на к.к. Златни пясъци, гр. Варна. От представени фактури и фискални бонове към тях се установява, че ответникът е заплатил по договора с ищеца за 2012г. – 1498,17 лв., за 2013г. – 1777,85 лв., за 2014г. – 1777,85 лв., за 2015г. – 1777,85 лв.

От приетия като доказателство по делото Протокол 1 от 27.10.2009 г. от общо събрание на етажната собственост се установява, че ОС по точка 5 от дневния ред е приело решение консумативните разходи да се заплащат и отчитат съгласно подписаните вече между фирма „БАДИМЕКС ДИМОВ И СИЕ“ ООД и собствениците на отделни обекти договори за поддръжка и обслужване на общите части в комплекс „Джоя парк“.

От показанията на разпитаните пред

ВРС свидетели се установява, че достъпът на външни лица в комплекса не е ограничен. По въпроса за целогодишното поддържане на общите части и възможността те да се ползват от собствениците на жилища, свидетелските показания са донякъде противоречиви, но от анализа им не се налага извод за неизпълнение на задълженията на ищеца.

От заключението на приетата по делото СТЕ се установява, че комплекс „Джоя парк“ се състои от блок „А“ и блок „Б“ като блок „А“ представлява многофамилна жилищна сграда на пет етажа с 58 бр. самостоятелни обекти на собственост, а блок „Б“ представлява хотел. В сутерена на блок „А“ са разположени фитнес, детска занималня, спа център, джакузи, сауна, санитарни помещения и офис. В поземления имот има поставена бариера, която не позволява на външни автомобили да достигат до открития паркинг и до подземния паркинг. До бариерата има пътека, по която хората могат безпрепятствено да отидат до тенис корта и до открития басейн. Има монтирани камери, като блок „А“ и блок „Б“ са свързани със СОТ. Има предвидена стая за портиер, която към настоящия момент не се ползва по предназначение. Фитнесът, сауната и джакузито, разположени в блок „А“ са част от самостоятелен обект – балнеология, нанесен в кадастър като обект за здравни и социални нужди.

За установяване на релевантните по спора факти, за които се изискват специални знания, е допусната съдебно-счетоводна експертиза, заключението по която, прието от първоинстанционния съд, се преценява като обективно и компетентно извършено и изцяло се кредитира от въззивния съд. От заключението се установява, че при уговорена цена от 8 евро за кв.м. без ДДС левовата равностойност с ДДС дължима от ответника на ищеца е 1497,76 лв. годишно. Вещото лице е констатирало, че в счетоводството на ищеца не се води отделна аналитична отчетност за разходите за управление и поддръжка на обща инфраструктура на комплекса и на общи части на двата блока.

При липсата на такава отчетност експертизата не е могла да определи каква част от годишната вноска се отнася за общата инфраструктура и каква част се отнася за общите части на отделните блокове в комплекса. По счетоводни данни разходите не са разпределяни по разходи за услуги по поддръжка и обслужване на общи части по отделни входове (сгради) на комплекса. В аналитичната оборотна ведомост за 2016-2017г. на ищеца по сметка 611 „Разходи за дейността“ разходите не са били разпределяни по аналитични признаци, няма аналитична отчетност в т.ч. за основна дейност, басейн и ресторант. Приходите от услуги по поддръжка на комплекса събрани от собствениците на обекти в блок „А“ са в размер на 73 350,20 лева за 2016 и 73 157,65 лева за 2017 г. Вещото лице е посочило назначените на трудов договор работници, но от списъчния състав не може да се установи да е имало назначени работници по поддръжката на инфраструктурата и общите части. Целогодишно са назначени по щат само лица с ръководни и отчетнически длъжности. Вещото лице е посочило, че административните разходи и разходите за дейността на фирмата не са разпределяни между хотелския комплекс и жилищната сграда. Относно обстоятелството кои от услугите по процесния договор са извършени от ищеца реално за общите части на жилищното тяло и в какъв размер са осчетоводени само за жилищното тяло като разход по вид и стойност на изпълнените услуги, както и периодите през които са извършени, експертизата не може да даде отговор, тъй като такова разпределение в счетоводството не е било извършвано. По отношение на въздействието на инфлационния индекс през годините от 2012 до 2017 г. вещото лице е достигнало до извода, че ако се вземе предвид годишната инфлация с натрупване, изразена чрез средногодишен индекс на потребителските цени, размерът на годишните вноски на ответника би следвало да са 1456,14 лева за 2016 г. и 1496,92 лева за 2017 г., т. е по-ниски от уговорения в договора размер. Вещото лице е отразило в табличен вид ръста на минималната работна заплата и е направило изчисление на размера на годишните вноски при индексирането им с ръста на МРЗ. Вещото лице е посочило, че не съществува обявен от НСИ инфлационен индекс на цените на услугите по доставка на електроенергията, водоснабдяването и отвеждането на вода. Издадените фактури на ответника за периода 2012г. – 2017г. са както следва: за 2012 г. – 1498,17 лв., за 2013г. – 1777,85 лв., за 2014г. – 1777,85 лв., за 2015г. – 1777,85 лв., за 2016г. – 1777,80 лв., за 2017 г. – 1777,84 лв.