Решение № 262331 от 08.04.2021, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И

Е гр. София,

08.04.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, ГО, II Б въззивен състав, в публичното съдебно заседание на пети октомври две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР

ВАСИЛЕВ

ЧЛЕНОВЕ: КАЛИНА АНАСТАСОВА мл. с. ЕВЕЛИНА МАРИНОВА при участието на секретаря Донка

Шулева, като разгледа докладваното от мл.съдия Евелина Маринова в. гр. д. № 10630 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

С решение №

60197 от 08.03.2019 г., постановено по гр.д. № 65514/2017 г. на СРС, II ГО, 168 състав, е признато за установено, че „Б.“ ЕООД дължи на „НАЦИОНАЛЕН ДВОРЕЦ НА КУЛТУРАТА – КОНГРЕСЕН ЦЕНТЪР СОФИЯ“ ЕАД, на основание чл.422 ГПК, вр. чл.232, ал.2 ЗЗД, сумата от 8 509, 67 лв., представляваща цена по договор за наем на недвижим имот от 23.11.2015 г. за периода 23.11.2015 г. – 26.05.2016 г., и сумата от 229, 40 лв. консумативни разходи за топлоенергия за м.12.2015 г., ведно със законната лихва от датата на заявлението по чл.410 ГПК – 28.12.2016 г., за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК по ч.гр.д. № 75900/2016 г. на СРС, 75 състав. Ответникът е осъден да заплати на ищеца, на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 774, 78 лв. разноски за заповедното производство и сумата от 1 840 лв. разноски за исковото производство.

Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба от ответника „Б.“ ЕООД.

Счита, че обжалваното решение е неправилно, тъй като е постановено в противоречие с материалния закон и е необосновано. Излага съображения, че неправилно първоинстанционният съд е приел, че ищецът в качеството му на наемодател е изпълнил задължението си да предостави на наемателя процесното помещение в състояние, годно не само за уговореното в договора за наем предназначение, а и въобще. Счита, че дори помещението да е ползвано като кафе-бар от предходен наемател, за което обстоятелство са събрани гласни доказателства, това не обуславя извод, че наемодателят е предал на последващия наемател помещението в състояние, годно за уговореното ползване. Поддържа, че първоинстанционният съд не е обсъдил противоречията в показанията на разпитаните по делото свидетели К. и С. по отношение на състоянието на имота.

Оспорва изводите на съда, че не е уведомил наемодателя за невъзможността да ползва помещението по предназначение, като счита, че от свидетелките показания по делото се установява обратното. Счита, че не е обсъдено възражението му, че санитарното помещение на терасата на наетия обект е ползвано от служители на наемодателя и от посетители на друг наемател, което е ограничило правата на жалбоподателя по договора. Развива доводи, че неизправна страна на по договора е наемодателят, който не е изпълнил задължението си да осигури спокойно и необезпокоявано ползване на наетото помещение с оглед установените след сключването му недостатъци. Претендира разноски.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ищеца „НАЦИОНАЛЕН ДВОРЕЦ НА КУЛТУРАТА – КОНГРЕСЕН ЦЕНТЪР СОФИЯ“ ЕАД, с който същата се оспорва, като се развиват подробни съображения за съществуване на процесното вземане и неоснователност на възраженията на жалбоподателя. Претендира разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба доводи за пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 ГПК, от легитимирана страна, поради което е процесуално допустима.

Съгласно нормата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

При извършената служебна проверка въззивният съд установи, че първоинстанционното решение е валидно и процесуално допустимо, поради което следва да бъдат обсъдени доводите относно правилността му.

Първоинстанционният съд е сезиран с искове с правно основание чл.422 ГПК, вр. чл.232, ал.2 ЗЗД.

Ищецът твърди, че е сключил с ответника договор за наем № H-829/23.11.2015 г. със срок от една година – от 23.11.2015 г. до 22.11.2016 г., по силата на който му е предоставил за възмездно ползване помещение в Главната сграда на НДК с площ от 95 кв.м. предназначено за кафе-бар. Уговорена е месечна наемна цена в размер на 1 165, 50 лв. без ДДС или 1 393, 80 лв. с ДДС, платима до 5-то число на месеца, за който се дължи наемът, т.е. авансово. Уговорено е между страните, че наемната цена не включва консумативни разходи, които се заплащат от наемателя след уведомяване от страна наемодателя. Наемодателят е изпълнил задължението си за предаване на помещението, за което е съставен приемо-предавателен протокол от 23.11.2015 г. Наемателят не е изпълнил задължението си за заплащане на наемната цена за периода м.11.2015 г. – м.05.2016 г. в общ размер на сумата от 8 509, 67 лв. и за заплащане на консумативните разходи – топлоенергия за м.12.2015 г. на стойност 229, 40 лв. Договорът за наем е прекратен с подписване на приемо-предавателен протокол за връщане на помещението на 26.05.2016 г. Ищецът твърди, че се е снабдил със заповед за изпълнение по чл.410 ГПК за процесните суми, като отправя искане съдът да постанови решение, с което да признае за установено по отношение на ответника съществуването им. Претендира законна лихва от датата на заявлението по чл.410 ГПК до изплащане на сумата. Претендира разноски.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника „Б.“ ЕООД, с който оспорва исковете по основание и размер. Не оспорва, че с ищеца са сключили процесния договор за наем, както и че между страните е подписан приемо-предавателен протокол от 23.11.2015 г. за предаване на имота и приемо-предавателен протокол от 26.05.2016 г. за връщането му. Навежда оплакване, че наетото помещение е било негодно за използване поради теч от тавана, след установяване на който веднага е уведомил администрацията на наемодателя. Твърди, че при огледа на обекта преди подписване на договора е констатирал теч в сервизното помещение, тъй като е имало поставено корито, като от страна на представителите на наемодателя му било казано, че само там има малък теч. Освен констатирания теч било видно, че помещението се нуждае от лек козметичен ремонт, поради което преди подписване на договора ответникът поискал съответно намаляване на наемната цена, каквото не било направено. Твърди, че сметнал тези недостатъци за несъществени, поради което на 23.11.2015 г. подписал процесния договор за наем. След подписването му обаче, при първия дъжд през м.12.2015 г. констатирал, че от тавана тече не само в сервизното помещение, но и на още няколко места, включително в барчето и кухнята.

Наемателят уведомил администрацията на наемодателя, направил проучване за стойността на евентуален ремонт на тавана, получил оферта за сумата от 36 000 лв., която била непосилна за него. След уведомяването на наемодателя не получил ответна реакция. С оглед изложеното счита, че наемодателят не е изпълнил задължението си да му предаде помещението, предмет на договора за наем, в състояние, годно за ползване съобразно уговореното предназначение. Наред с посоченото, счита, че наемателят не е изпълнил и задължението да му осигури спокойно и нормално ползване на наетото помещение, тъй като служители на наемодателя ползвали сервизното помещение на терасата на наетия обект поради липса на друго сервизно помещение на етажа. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.

Със заявление от 28.12.2016 г. „НАЦИОНАЛЕН ДВОРЕЦ НА КУЛТУРАТА – КОНГРЕСЕН ЦЕНТЪР СОФИЯ“ ЕАД е поискало издаване на заповед за изпълнение по чл.410 ГПК срещу длъжника „Б.“ ЕООД за сумата от 8 739, 07 лв. главница, представляваща вземане за наемна цена и такса управление за периода м.11.2015 г. – м.05.2016 г. и консумативни разходи за м.12.2015 г., дължими по силата на договор за наем № H-829/23.11.2015 г.

С разпореждане от 20.03.2017 г. по ч.гр.д. № 75900/2016 г. на СРС, 75 състав, е издадена исканата заповед за изпълнение, като на заявителя е присъден и сумата от 774, 78 лв. разноски.

В срока по чл.414 ГПК е постъпило възражение срещу заповедта за изпълнение от длъжника „Б.“ ЕООД.

В срока по чл.415 ГПК заявителят е предявил искове за установяване на вземанията, предмет на заповедта за изпълнение, по реда на чл.422 ГПК.

Не е спорно между страните, че помежду им валидно е възникнало правоотношение въз основа на договор за наем № H-829/23.11.2015 г. със срок от една година – от 23.11.2015 г. до 22.11.2016 г., по силата на който ищецът в качеството на наемодател му е предоставил на ответника в качеството на наемател за временно възмездно ползване обект: кафе-бар в главната сграда на НДК с обща площ от 95 кв.м. и местоположение, посочено в Приложение 1 към договора, срещу месечна наемна цена в размер на сумата от 1 161, 50 лв. без ДДС, в т.ч. 1 060, 50 лв. без ДДС – наем на търговска площ и 101 лв. без ДДС – такса управление и поддържане на собствеността. Наемната цена не включва ДДС, който страните са уговорили, че ще бъде начисляван от наемодателя върху наемната цена и заплащан от наемателя.

Наемната цена е платима авансово от 1-во до 5-то число на всеки календарен месец за месеца, за който се дължи, по банков път. Страните са уговорили, че наемателят ще ползва помещението като кафе-бар, като се задължава да извърши необходимото за промяна на предназначението, ако такова се налага, с оглед спазване на законодателството на Република България.

По силата на чл.230, ал.1 ЗЗД, ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета, като по арг. от нормата на чл.230, ал.3 ЗЗД наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство.

Нормата на чл.232, ал.2 ЗЗД вменява на наемателя задължение за заплащане на наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.

Спорно по делото е изпълнил ли е наемодателят задължението си да предаде на наемателя обекта в състояние, годно за ползване съобразно уговореното между страните предназначение.

Не е спорно между страните, че помежду им е подписан приемо-предавателен протокол от 23.11.2015 г., представен по делото. От същия се установява, че на посочената дата наемодателят в изпълнение на задълженията си по договора е предал помещението на наемателя, като е посочено, че помещението, находящо се на етаж -1, се намира в добро състояние, подробно описано, както следва: под – теракот, таван – окачен таван, стени – латекс, барплот с вградена мивка, витринен стелаж, ъглови дивани – 5 бр., столове – 24 бр.; кухня: под – теракот, таван – окачен таван, стени – теракот, аспиратор – 2 бр., вградена печка, вградена мивка, кухненски шкафове с посочен инвентарен номер; сервизно помещение: под – теракот, таван – окачен таван, стени – теракот, мивка – 1 бр., моноблок – 2 бр., дозатор за течен сапун – 2 бр., дозатор за тоалетна хартия – 2 бр., голям кош за боклук – 2 бр., кошче за боклук – 2 бр.; склад 1: под – теракот, таван – окачен таван, стени – латекс, мивка; склад 2: под – теракот; таван – окачен таван; стени – латекс, като е посочено, че обектът се предава с комплект ключове: входна врата – 2 бр., вътрешна врата към тоалетните – 1 бр., вътрешна врата към фоайето на театъра – 2 бр.

Видно от представена обективирана на хартиен носител електронна кореспонденция (л.42 от делото на СРС) от 27.10.2015 г., която дата предхожда сключването на договора между страните, представителят на ответното дружество е бил наясно с наличието на теч в имота, за който се споменава в имейла му. Така посоченото кореспондира напълно с твърденията в отговора на исковата молба – за констатиран при извършване на огледа теч в сервизното помещение и се подкрепя от показанията на свидетелката С., присъствала при огледа на помещението, която заявява, че наемателят е бил запознат със състоянието му, в т.ч. с теч в кухнята, доколкото е било видимо поставеното за събиране на теча корито. Предаването на помещението в състояние, годно за ползване по уговореното предназначение, се потвърждава от показанията на свидетелката С., която заявява, че помещението е било обзаведено и в приличен вид за барче, като в търговската му част е имало дивани и бар плот, кухнята е била обзаведена с аспиратори, печки, шкафове, тоалетните са били ремонтирани, като и преди това е имало наемател, който е ползвал помещението като барче. Този извод не се разколебава от показанията на свидетеля К., който не е присъствал при огледа на помещението и чиито показанията не кореспондират на подписания между страните приемо-предавателен протокол, нито от показанията на разпитаната пред въззивния съд свидетелка М., която заявява, че се запознала с г-н Здравков по повод желанието й също да наеме помещение в „НДК“; че го е видяла при помещението и че от него разбрала, че ще го наема, като при последваща тяхна среща същият й се оплакал от проблеми с помещението и неразбирателство с наемодателя по въпроса кой следва да заплати евентуален ремонт.