Определение № 1286 от 29.07.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1286 гр. Варна, 29.07.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на двадесет и девети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Елина Пл. Карагьозова като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Търговско дело № 20253100900568 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от „Катлея 21“ ЕООД, срещу „Строй Инвест Билдинг БГ“ ЕООД.

При служебна проверка относно допустимостта на производството съдът констатира, че исковата молба отговаря на изискванията на чл. 127, ал. 1 ГПК и чл. 128 ГПК, а предявеният иск е допустим.

Предвид естеството на предявения иск, производството по делото следва да се разгледа по реда на Глава „Тридесет и втора“ от ГПК – „Производство по търговски спорове”.

По делото не е осъществена пълна двойна размяна на съдебни книжа между страните, поради липсата на подадена допълнителна искова молба.

Производството по делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание с призоваване на страните, на които да се съобщи проект за доклад по делото. Съдът следва да се произнесе по доказателствените искания, като допусне доказателствата, които са относими, допустими и необходими и да определи размер и срок за внасянето на разноски за събиране на доказателства.

Следва да се премине към разглеждане на делото, поради което съдът ОПРЕДЕЛИ:

УКАЗВА на ищеца в едноседмичен срок от уведомяването с писмена молба с препис за ответника да заяви изрично дали претендира връщане на даденото на отпаднало основание поради разваляне на предварителен договор от 15.02.2021 г.

При неизпълнение исковата молба ще бъде оставена без движение.

УКАЗВА на ответника в едноседмичен срок от получаване на препис от настоящото определение с писмена молба с препис за насрещната страна да 1 уточни възражението си за нищожност на сключения между страните договор за заместване в правоотношения от дата 01.03.2024 г., с оглед неясната воля на сключилите го лица, в т.ч. липсата на ясно изразена воля на ищцовото дружество да замести Цанко Цанков като страна в предварителния договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти от дата 15.02.2021 г.

При неизпълнение, съдът ще приеме, че процесуалното действие досежно релевираното възражение за нищожност не е извършено.

НАМИРА исковата молба, с която е сезиран, за редовна, а предявеният иск за процесуално допустим.

ПОСТАНОВЯВА разглеждане на делото по реда на Глава „Тридесет и втора“ от ГПК „Производство по търговски спорове“.

НАСРОЧВА производството по делото в открито съдебно заседание на 18.09.2026 г. от 14,00 ч., за която дата и час да се призоват страните, като им се връчи копие от настоящото определение.

ИЗГОТВЯ проект за доклад на делото:

Производството е образувано по предявен от “Катлея 21” ЕООД, ЕИК 206311120, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, район Младост, ж.к. „Възраждане“, бл. 30, вх. 2, ет. 4, ап. 33, срещу „Строй Инвест Билдинг БГ“ ЕООД, ЕИК 205410140, със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Подуяне“, ж.к. „Сухата река“, бл. 224, вх. „Г“, ет. 6, ап. 73, иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 25 564,59 евро (50 000 лева), частичен иск от 58 016,80 евро (113 471 лева), представляваща подлежаща на връщане заплатена продажна цена по развален предварителен договор от 15.02.2021 г. за покупкопродажба и строителство на недвижими имоти, сключен между „Строй Инвест Билдинг БГ“ ЕООД (в качеството на продавач) и Цанко Бойков Цанков (като купувач), по който ищецът е придобил качеството на купувач чрез заместване в правата и задълженията на първоначалния купувач Цанко Бойков Цанков, въз основа на договор за заместване в правоотношение от 01.03.2024 г.

В исковата молба се излага, че съгласно договор за заместване в правоотношения от 01.03.2024 г., ищецът е встъпил в правата и задълженията на Цанко Бойков Цанков по предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти от 15.02.2021 г., сключен между „Строй Инвест Билдинг БГ“ ЕООД и Цанко Бойков Цанков, като заместването в правоотношението е било извършено със съгласието на ответника „Строй Инвест Билдинг БГ“ ЕООД. Твърди, че по силата на предварителния договор продавачът „Строй Инвест Билдинг БГ” ЕООД се e задължил да сключи окончателен договор и да продаде на купувача построени и с акт 16 следните недвижими имоти - ателие № 10; апартамент № 7; паркомясто № 2 и № 5, за сумата от 141 838,75 лева в срок до 01.06.2023 г. Купувачът Цанко Бойков Цанков, от своя страна, се задължил на датата на подписването на договора 15.02.2021 г., да преведе на продавача сумата от 113 471 лева, представляваща 2 предплата (задатък), а остатъкът до 141 838,75 лева, при снабдяване на сградата с акт 15 и 16. Поддържа, че е заплатил сумата от 113 471 лева на първоначалния купувач Цанко Цанков на 24.07.2025 г. и на 25.07.2025 г., а той, от своя страна, е заплатил на ответника на 15.02.2021 г. и на 16.02.2021 г. по банков път сума в размер на 113 471 лева. Сочи, че съгласно чл. 13 от Договора, с тристранното споразумение, ищецът е придобил правата от първоначалния купувач. Твърди, че ответното дружество не е предприело абсолютно никакви действия по строителство, въпреки че е било канено многократно, както и че всякакви срокове по договора, в т.ч. строителни разрешения са изтекли, респ. е погасено учреденото право на строеж върху поземления имот с идентификатор ***, находящ се в град Варна, район „Младост“, с.о. „Пчелина“, с площ от 859 кв. м. Поддържа, че предварителният договор е развален на дата 05.03.2024 г. с писмо, получено от управителя на ответника срещу подпис, без предизвестие от ищеца като изправна страна на основание чл. 87, ал. 2 от 33Д, доколкото към момента на развалянето на договора, изпълнението е станало невъзможно изцяло поради липса на управител и собственик на ответното дружество, изтекло строително разрешение, а към момента и погасено право на строеж.

В срока по чл. 367, ал. 1 ГПК , ответникът „Строй Инвест Билдинг БГ“ ЕООД изразява становище за неоснователност на исковата претенция.

Оспорва качеството на ищеца на кредитор с твърдения, че волята на лицата, сключили договор за заместване в правоотношение от 01.03.2024 г., е неясна, поради което същият е нищожен. Поддържа, че ищецът не е изразил ясна воля да замести Цанко Цанков като страна в предварителния договор. Оспорва автентичността на договора за заместване в частта относно подписа на Илиана Пъндева, като представител на ответника. На следващо място твърди, че не е получил плащания от ищеца и поради това не дължи връщане на суми.

Отношенията между ищеца и третото лице Цанко Цанков са ирелевантни към предмета на спора. Твърди, че Цанко Цанков също не е плащал на ответника суми по предварителния договор (нито лично, нито чрез ищеца), поради което ответникът не дължи връщане на суми по неизпълнен или развален договор.

Оспорва да е неизправна страна по договора, като твърди, че строителството е започнало, издадено е разрешение за строеж въз основа на одобрени инвестиционни проекти, определена е строителна линия и ниво, съгл. акт образец 2 от Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, което поставя началото на строителния процес.

Извършени са редица административни и организационни действия, които предшестват изпълнението на СМР и са необходима предпоставка за изпълнението ми, което доказва, че ответникът е изпълнил част от задълженията си по договора и не е налице хипотезата на пълно неизпълнение. Поддържа, че към момента на подаване на исковата молба срокът за изпълнение не е изтекъл, тъй като е бил автоматично удължен по силата на законодателните мерки, въведени във връзка с COVID-19. Твърди, че липсата на завършен строителен обект не се дължи на виновно поведение на ответника, а на обективни пречки, които препятстват пълното изпълнение на договора, като: 1./ ограниченията, въведени по време на извънредното положение и извънредната епидемична обстановка, които препятстват физическото извършване на СМР; 2./ нарушените вериги за доставки, екстремна инфлация на строителните материали и услуги и останалите 3 икономически последици от наложените епидемични мерки и войната в Украйна, довели до състояние на стопанска непоносимост в периода 20202022г.; 3./ наложени от НАП възбрани върху имота и правото на строеж, препятствали получаването на банково финансиране, привличането на инвеститори и осигуряването на ликвидност; 4./ липса на съдействие от собственика на поземления имот при оформяне на административни документи, предоставяне на достъп и съгласуване на технически решения; 5./ липса на съдействие от страна на ищеца за актуализиране на договорните условия съобразно променената икономическа обстановка. Според ответника тези обстоятелства представляват случайно събитие или непреодолима сила, които изключват вината му за забавата. Дори да се приеме, че срокът за изпълнение на строителството е изтекъл, не е налице хипотезата на „фиксиран срок“, при който изпълнението след срока е лишено от интерес за кредитора.

Фактът, че сградата не е завършена, не означава, че за ищеца е безполезно да получи обектите си в един по-късен момент. Отпадането на интереса на ищеца е в негова доказателствена тежест, а той дори не е изложил твърдения, че за него е отпаднал интересът от реализиране на строителството. Платената от ищеца цена е частична и не покрива реалната стойност на строителната услуга, поради което за него има интерес да получи собственост срещу платеното. Изпълнението не е станало невъзможно (напротив – възможно е при определяне на подходящ срок и осъвременяване на цената), нито е безполезно за кредитора, нито е налице фикс-сделка, поради което не са налице предпоставките за разваляне на договора при условията на чл.87, ал.2 от ЗЗД. Не са налице и предпоставките на чл.87, ал. 1 от ЗЗД, доколкото ищецът не е отправил до ответника писмено предизвестие с подходящ срок за изпълнение. ВКС приема, че при договори за строителство, дори при изтичане на срока е необходимо предизвестие с подходящ срок. Предявяването на иска не е от естество да определи допълнителен срок, поради което искът се явява неоснователен дори само на това основание. Развалянето по чл.87, ал.3 от ЗЗД е допустимо само когато неизпълнението е пълно и окончателно, което в случая не е доказано, тъй като строителството може да бъде възобновено и довършено.

Съдът в изпълнение на задължението си по чл. 146, ал. 1, т. 5 от ГПК, указва на ищеца, че в негова тежест е да установи факта на осъществено имуществено разместване между страните на твърдяното правно основание и последващото му отпадане и по-конкретно: 1/ че е сключен предварителен договор от дата 15.02.2021 г. за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти; 2/ че е заместил купувача в правата и задълженията му по процесния предварителен договор, въз основа на сключено тристранно споразумение от дата 01.03.2024 г.; 3/ че купувачът Цанко Цанков е изправна страна по процесния предварителен договор от дата 15.02.2021 г., т. е., че е заплатил процесната сума на ответника; 4/ че ищецът е изправна страна по процесното тристранно споразумение от дата 01.03.2024 г., т. е., че е превел/върнал на първоначалния купувач Цанко Цанков заплатената и уговорена продажна цена на сочената стойност в уговорения срок; 5/ че е упражнил надлежно правото си да развали договора без да даде подходящ срок за изпълнение поради виновно неизпълнение на договорните задължения от страна на ответника, че по-нататъшното изпълнение е станало невъзможно или е безполезно за кредитора, а в тежест на ответника е да установи: че е 4 изпълнил в срок изцяло или частично задълженията си, породени от сключения предварителен договор, както и направените от него правоизключващи и правопогасяващи възражения, от които черпи благоприятни за себе си правни последици, в т. ч. фактите, обуславящи обективна невъзможност за изпълнение: 1./ ограничения, въведени по време на извънредното положение и извънредната епидемична обстановка; 2./ нарушените вериги за доставки, екстремна инфлация на строителните материали и услуги и останалите икономически последици от наложените епидемични мерки и войната в Украйна; 3./ наложени от НАП възбрани върху имота и правото на строеж; 4./ липса на съдействие от собственика на поземления имот при оформяне на административни документи, предоставяне на достъп и съгласуване на технически решения; 5./ липса на съдействие от страна на ищеца за актуализиране на договорните условия съобразно променената икономическа обстановка, както и твърденията си за нищожност на тристранното споразумение на твърдяното основание, в случай, че същото бъде уточнено.