Решение № 1315 от 12.11.2023, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1315 гр. Варна, 12.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Геновева Илиева при участието на секретаря Славея Н. Янчева като разгледа докладваното от Геновева Илиева Гражданско дело № 20223100101062 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по предявени от Л. С. срещу „Л.Б. Ц.С.” ЕООД, ЕИК ******, гр. Варна обективно кумулативно съединени искове с правно осн. чл.

55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 40 000 евро, чиято равностойност в лева възлиза на 78 233, 20 лв., претендирана като получена на отпаднало основание поради разваляне на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 16.05.2022г. до окончателното изплащане на задължението и сумата от 40 000 евро, чиято равностойност в лева възлиза на 78 233, 20 лв., претендирана като неустойка, дължима на основание чл. 27, ал. 1 от същия договор, ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 16.05.2022г. до окончателното изплащане на задължението.

В исковата молба ищцата твърди, че на 02.02.2018г. е сключила с „Л.Б. Ц.С.” ЕООД предварителен договор за закупуване на недвижим имот в гр. С., кв.”Д.”, ул.”П.” № 22, представляващ апартамент № 5 със застроена площ от 74, 90 кв.м., ведно с прилежащо складово помещение № 3 с площ от 2, 97 кв.м., както и 11, 34 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж за цена от 81 000 евро.

В деня на подписване на предварителния договор е платила по банкова сметка на продавача сумата от 40 000 евро. По-късно след справка установила, че имотът, предмет на предварителния договор, е прехвърлен от продавача, за което е съставен нотариален акт от 14.05.2021г. Твърди се, че на 01.04.2022г. и на 04.04.2012г. е изпратила на ответника уведомление за разваляне на предварителния договор и връщане на даденото по него.

Невръщането на получената сума в указания срок е обусловило интереса от предявяване на осъдителна претенция, ведно със законната лихва.

Отделно от това посочва, че в чл. 27, ал. 1 от предварителния договор страните са уговорили неустойка в полза на купувача, в случай, че след подписване на договора продавачът влезе в преддоговорни отношения с друг купувач по повод имота или извършва каквито и да е било правни или фактически действия, които биха препятствали реализирането на договора в двойния размер на полученото по договора, от което 1 претендира само сумата от 40 000 евро.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът „Л.Б. Ц.С.” ЕООД, не е депозирал писмен отговор.

В първото съдебно заседание, процесуалният представител на „Л.Б. Ц.С.” ЕООД оспорва твърденията за изправност на ищеца, който е бил длъжен да покани продавача за изповядване на сделката в едномесечен срок от издаване на акта за приемане на сградата, на осн. чл. 13 от договора.

Останалите въведени възражения относно изправността на продавача, който е канил двукратно купувача за сключване на окончателен договор и нежеланието на ищеца да заплати остатъка от продажната цена, са преклудирани, на осн. т. 4 от ТР № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС, тъй като са основани на съществуващи и известни на ответника твърдения, които е бил длъжен да въведе с отговора на исковата молба, което не е сторил.

Релевирано е и възражение за нищожност на неустоечната клауза поради накърняване на добрите нрави.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Страните не спорят по следните релевантни за делото факти, за които са ангажирани допустими и относими доказателствени средства:

1./ че на 02.02.2018г. са сключили договор в писмена форма с нотариална заверка на подписите, рег. № 1133 на нотариус И.Н. с район на действие РС – С..

При сключването му, „Л.Б. Ц.С.” ЕООД, в качеството си на титуляр на право на строеж за построяване на жилищна сграда с офиси и гаражи, която ще се построи в гр. С., кв.”Д.”, ул. „П.” № 22, е поел задължение да я построи /чл. 2/ и да продаде на Л. С. апартамент № 5 със застроена площ от 74, 90 кв.м., състоящ се от антре и коридор, дневна с кухня – трапезария, спалня, балкон, кабинет, баня – тоалетна и тоалетна, ведно с прилежащия му склад № 3 с площ от 2, 97 кв.м., както и 11, 34 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, равняващи се на 13, 53 кв.м. идеални части, заедно с 18 кв.м. идеални части от външен надземен паркинг обособени в паркомясто № 6, заедно с прилежащите му идеални части от самия поземлен имот, съгласно чл. 1.

От своя страна, купувачът Л. С. е поел задължение да заплати обща цена в размер на 81 000 евро с ДДС, включваща всички разходи за СМР, необходими за изграждане на имота до етап „груб строеж”, както и всички разходи за довършителни работи и СМР до въвеждането му в експлоатация /чл. 8/, платима по банкова сметка на продавача, открита в ПИБ АД, индивидуализирана с IBAN в чл. 38, ал. 1, както следва: 1./ първа вноска в размер на 40 000 евро, платима при подписване на предварителния договор, явяваща се капаро /аванс по чл. 32, ал. 1; 2./ втора вноска от 41 000 евро в срок до 10 дни от датата на издаване на разрешение за ползване на сградата и при подписване на окончателния акт, съгласно договореното в чл. 3 и чл. 4.

В чл. 3 от договора, „Л.Б. Ц.С.” ЕООД се е задължил да прехвърли на купувача правото на собственост върху апартамент № 5 в срок от 10 работни дни след завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване в изискуемата от закона форма на нотариален акт в канцеларията на конкретно посочен нотариус с районен на действие Районен съд – С., а идеалните части от недвижимия имот, в който ще се изгради сградата, съгласно чл. 4 в срок от 25 работни дни след по-късната дата от завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване и/или датата на сключване на окончателния договор по чл. 3.

Срокът, в който продавачът е следвало да въведе сградата в експлоатация е 18 месеца, считано от датата на сключване на предварителния договор или в срок до 02.08.2019г.

2

Уговорено е още, че окончателният договор може да бъде сключен и преди сроковете по чл. 3 и чл. 4, по взаимно съгласие на страните, обективирано в анекс към договора.

В чл. 13, ал. 1 от договора, е посочено, че купувачът се задължава да уведоми продавача за часа за сключване на окончателния договор при избрания от него нотариус най-малко 3 работни дни преди датата на подписване на окончателния договор.

Уговорено е, че договорът се прекратява по взаимно съгласие, изразено в писмена форма /чл. 37, т. 1/ и при условията, регламентирани в българското законодателство и в този договор.

Случай на разваляне на договора е предвиден в чл. 27, ал. 1. Според посочената клауза, купувачът има право да развали договора и да се освободи от отговорност за неизпълнение, както и да получи платеното до момента като неустойка в двоен размер, ако продавачът влезе в преддоговорни и/или договорни отношения за прехвърляне на собствеността върху имота, предмет на този договор с трети лица, както и когато извърши каквито и да е правни или фактически действия, които биха препятствали реализирането на настоящия договор.

В раздел „Други условия”, страните са постигнали съгласие, че всяко писмено известие или друга кореспонденция, изпратени по поща с препоръчано писмо с обратна разписка на посочените адреси – за продавача: гр. С., ул.”В.П.” № 12, ет. 4, ап. 3 и имейл адрес: ******abv.bg, а за купувача – адрес в гр. С. и посочен имейл адрес, ще се считат за получени от страната, до която са адресирани и ще пораждат правни последици, свързани с получаването, вкл. и когато е настъпила промяна в адресите за кореспонденция и същата не е уведомила своевременно другата страна /чл. 38, ал. 1/.

Съглашението, сключено в писмена форма с нотариална заверка на подписите, инкорпорира две правоотношения – договор за строителство и предварителен договор, с който продавачът е поел задължение да прехвърли във формата на нотариален акт правото на собственост върху самостоятелен обект в изградена до етап „груб строеж” сграда в срок от 10 работни дни след завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване, а идеалните части от дворното място в срока по чл.

4.

2./ че сметката на „Л.Б. Ц.С.” ЕООД в „Първа инвестиционна банка” АД, е заверена с левовата равностойност на 40 000 евро в деня на сключване на договора, факт, който се признава от процесуалния представител на ответника и се установява от преводно нареждане и извлечение от банковата сметка на Л. С.;

3./ че на 30.07.2019г. е издаден констативен акт, с който е удостоверено, че строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и ал. 2 ЗУТ и, че наличната строителна документация в достатъчна степен характеризира изпълненото строителство.

От съдържанието на констативния акт се установява, че сградата е изградена до етап „груб строеж” на 09.07.2018г.

4./ че на 14.05.2021г., „Л.Б. Ц.С.” ЕООД е прехвърлил на трети лица с договор за покупко – продажба, за който е съставен НА № 59, том II, рег. № 3849, дело № 200/2021г., правото на собственост върху апартамент № 5 със застроена площ от 74, 90 кв.м., находящ се в изградена до степен на завършеност „груб строеж” жилищна сграда, намираща се в гр.

С., кв.”Д.”, ул. „П.” № 22, ведно с прилежащия му склад № 3 с площ от 2, 97 кв.м., както и 11, 34 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж за сумата от 120 000 лв.;

5./ че на посочения в договора имейл адрес: ******abv.bg, процесуалният представител на Л. С. е изпратил на 01.04.2022г. уведомление, което обективира изявление за разваляне на договора от 02.02.2018г. без предизвестие, поради прехвърляне на 3 собствеността върху апартамента на трети лица. Продавачът е поканен да върне получената сума от 40 000 евро и да заплати неустойка по чл. 27, ал. 1 от него по банковата сметка на ищеца.

Идентично изявление, адресирано до търговеца, но на адреса на управление, посочен в ТР в гр. Варна, е инкорпорирано и в писмо с обратна разписка. В електронно извлечение, издадено от куриер е посочено, че денят на доставка е 04.04.2022г. Издаденият от куриера системен бон сочи, че подателят Л. С. е платил стойността на обратна разписка, но документите, които са представени не удостоверяват факта на получаването му от ответното дружество на конкретна дата.

Спорните по делото въпроси са явява ли се купувачът изправна по правоотношението страна, в чиято полза е възникнало потестативно право да развали договора и да иска връщане на даденото по него.

Преценени в съвкупност, ангажираните доказателства установяват, че ответното дружество „Л.Б. Ц.С.” ЕООД е неизправна по правоотношението страна, тъй като след сключването на предварителния договор на 02.02.2018г., е прехвърлило с договор за покупко – продажба от 14.05.2021г. на трети лица правото на собственост върху самостоятелния обект в сграда изградена до етап „груб строеж”, представляващ апартамент № 5. С отчуждаване на собствеността обещателят по договора е нарушил поетото в чл. 27, ал. 1 задължение да не извършва правни действия, които биха препятствали сключването на окончателен договор и да не влиза в договорни отношения с трети лица.

От момента на изповядване на прехвърлителната сделка във формата на нотариален акт на 14.05.2021г., за купувача е възникнало потестативно право да развали договора, на осн. чл. 27, ал. 1 от него, което е упражнил надлежно с нарочно изявление, изпратено на имейл адрес за кореспонденция по чл. 38, ал. 1 и, което се счита получено на 01.04.2022г.

Купувачът може да покани продавача за изповядване на сделката, съобразно чл. 13, ал. 1 от договора, само след като бъде уведомен от продавача за настъпване на всички условия за сключване на окончателния договор в срок от 10 работни дни след завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване. Не се твърди и не се доказва, че е бил уведомен за настъпване на всички условия за сключване на окончателния договор. Затова отсъствието на покана до продавача за сключване на окончателен договор не обуславя извод за неизправност на ищеца.

Разпечатката съдържа 41 от 69 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/27a2f482-d54d-401c-b362-299bd9ab0712