Решение № 3357 от 30.09.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3357 гр. Варна, 30.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена Ив. Стоилова при участието на секретаря Димитричка Ст. Илиева като разгледа докладваното от Елена Ив. Стоилова Гражданско дело № 20233110107702 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на „*****“ ЕООД с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, р*********** представлявано от ******* срещу Г. С. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, **********, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 14 668,72 лева, /левовата равностойност на 7 500 евро/, представляваща уговорената неустойка за неизпълнение на задължение по сключен между страните Договор за посредничество при покупко – продажба на недвижим имот от дата 06.06.2023 г., съгласно т.7.1., в размер на 5 % от посочената в т. II от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 14.06.2023 г., до окончателното изплащане на задължението.

Приет е за съвместно разглеждане предявения насрещен иск от Г. С. Г. срещу „*****“ ЕООД, с правно основание чл. 92 ЗЗД, с който претендира осъждане на ответника да заплати сумата от 7 500 евро /с левова равностойност 14 668,72 лева/, представляваща договорена неустойка, поради неизпълнение на задължения /по чл. 2 и чл. 4.2./, съгласно сключен между страните Договор за посредничество при покупко – продажба на недвижим имот от дата 06.06.2023 г., предвид т.7.1., в размер на 5 % от посочената в т. II 1 от същия договор продажна цена в размер на 150 000 евро.

Ищецът твърди, че между него и ответника бил сключен на 06.06.2023 г. Договор за посредничество при покупко - продажба на недвижим имот.

Твърди се, че по силата на горепосочения договор, Г. Г. възложил на дружеството – ищец, да посредничи за продажбата на недвижим имот, подробно описан в представения към исковата молба Нотариален акт № ***** г. на Нотариус ******, придобит по наследство от праводателя на ответника:

**** Г. **** /негов баща/, бивш жител на гр. Варна, представляващ: Жилищен апартамент № 9, на трети етаж, с административен адрес: ***** /ново име улица „********“/, със застроена площ на апартамента 101.94 кв.м., с идентификатор № 1********* /подробно индивидуализиран в приложения към исковата молба акт за собственост/. Изложени са твърдения, че в изпълнение на сключения между страните договор, „*****“ ЕООД е извършило оглед и заснемане на гореописания недвижим имот за своя сметка.

Отделно от горното, дружеството: консултирало ответника за оптималната цена на имота и сроковете, при които същият може да бъде продаден, според цената, рекламирало имота за продан, предлагало на свои клиенти същия, както и е организирало и провеждало огледи на имота, чрез свой компетентен брокер на недвижими имоти. На следващо място, се твърди в исковата молба, че в резултат на активни действия, извършени от дружеството - посредник, бил намерен купувач на процесния имот, в рамките на един ден. Сочи, че потенциалният купувач заявил желание да закупи гореописания недвижим имот, при условия и параметри на бъдещата сделка, посочени предварително от продавача Г. Г. и при цена от 150 000 евро, която цена била и желаната от ответника цена. Твърди се, че като гаранция за сериозните си намерения, касаещи придобиване на описания по – горе недвижим имот, ******* предал сума в размер на 4 000 лева под формата на депозит (гаранция), съгласно чл. 1 от представения към настоящата искова молба, договор за намерение с купувач от 06.06.2023 г.

Твърди се, че чрез вайбър кореспонденция между „*****“ ЕООД и Г. Г., дружеството - ищец уведомило ответника, че е осъществило контакт с купувач, който имал готовност да закупи имота при посочените от продавача параметри и за цена от 150 000 евро. На следващо място, Г. Г. бил поканен неколкократно /първоначално чрез телефонни разговори, лично с управителя на дружеството – ищец, впоследствие чрез електронна поща/ относно 2 сключването на предварителен договор за покупко - продажба на процесния имот с ****. Освен всичко гореизложено, се твърди, че дружеството – ищец е свързало страните /Г. Г. и ****/, чрез изпращането на всеки един от двамата на контакт за връзка по подготвената сделка, на собствените им електронни пощи, посочени в Договор за посредничество при покупко - продажба на недвижим имот от 06.06.2023 г. и Договор за намерение с купувач от 06.06.2023 г. Твърди се, че по този начин дружеството - посредник изпълнило задължението си да свърже страните по сделката.

Въпреки положените от дружеството - посредник „*****” ЕООД усилия и след като Г. Г. е бил уведомен за намерения от дружеството посредник купувач, ответникът се отказал от услугите, предлагани от ищеца във връзка със сключения помежду им Договор за посредничество при покупко -продажба на недвижим имот от 06.06.2023 г. Твърди се, че, съгласно т. 5.2, от процесния Договор за посредничество при покупко - продажба на недвижим имот от 06.06.2023 г., ответникът Г. Г., поел задължение относно въздържане от всякакво действие, бездействие и/или поведение, възпрепятстващо дружеството - посредник относно осъществяване целта на договора, включително и необоснован отказ от действие (включително, но не само, явяване пред нотариус, снабдяване с документи и др.), необходимо за изпълняване целта на договора. Твърди се, че страните изрично се договорили, че нарушението на това задължение за съдействие, в която и да е от формите му, се приравнявало на пълно неизпълнение на договора. Предвид горното и поради несключването на сделка между Г. Г. и ****, дължащо се единствено на недобросъвестното поведение на ответника, следва да се приеме от съда, че същият нарушил задължението си за съдействие по т. 5.2. от процесния Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 06.06.2023 г. На следващо място, са изложени твърдения, че съгласно т. 7.1 от същия Договор, в случай на пълното му неизпълнение, каквото било налице в настоящия случай, неизправната страна се задължавала незабавно да изплати на изправната страна неустойка за неизпълнение в размер на 5 % от цената по т. II от 150 000 евро, равняваща се на 7 500 евро или 14 668,72 лева.

Претендират се и сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът Г. Г. депозира писмен отговор, с който оспорва предявените искове по основание и размер. Искът по чл. 92 от 3

ЗЗД намира за неоснователен, при твърдения за неравноправност на уговорената неустоечна клауза в чл. 7.1 от Договор за посредничество при покупко - продажба на недвижим имот от 06.06.2023 г., по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 5 от Закона за защита на потребителите, като задължаваща потребителя, при неизпълнение на неговите задължения да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка. От друга страна, сочи, че не е налице виновно неизпълнение от страна на ответника, тъй като през цялото време на договорните му отношения с ищеца, бил уговарян да продаде недвижимия си имот на сравнително ниска цена, предвид пазарната оценка, с която същият разполагал. Сочи, че за уговорената сделка разбрал чрез електронната си поща, едва един час и четиридесет и пет минути, преди уговорения час, като не му бил изпратен изготвения предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, а по този начин бил в невъзможност да се запознае със съдържанието му. Твърди, че едва с исковата молба, разбрал за сключването на Договор за намерение с купувач от дата 06.06.2023 г. В тази връзка сочи, че това обстоятелство породило у него съмнение дали изобщо е бил намерен купувач не собствения му недвижим имот. В този смисъл, твърди, че не е налице виновно неизпълнение от негова страна. Релевира възражение за прекомерност на неустойката.

В срока по чл. 131 от ГПК и на основание чл. 211 от ГПК Г. Г. предявява и насрещен иск срещу „*****” ЕООД, с който претендира осъждане на ответника да заплати сумата от 7 500 евро, представляваща неустойка в размер на 5 % от посочената в чл. 7.1. от Договор за посредничество от 06.06.2023 г. цена от 150 000 евро, тъй като се явява неизправна страна, предвид неизпълнението от негова страна на задълженията, визирани в чл. 2 и чл. 4.2 от Договора. Оспорва истинността на представения по делото Договор за намерение с купувач от 06.06.2023 г., подписан от лицето ******* като счита, че документът не е подписан от това лице.

По насрещния иск на Г. Г. срещу „*****” ЕООД, с правно основание чл.

92 ЗЗД се преповтарят твърденията изложени в отговора по главния иск.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба по насрещния иск от ответника: „*****” ЕООД, чрез пълномощника: адв. Н. И., с което оспорва иска по основание и размер.

Твърди, че не са били водени разговори в насока, игнориране на 4 разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в брой между страните по договора. Оспорва изцяло твърденията, заявени в писмения отговор, респ. насрещната искова молба, че не е имало лице, което да се интересува от имота.

Оспорва твърдението на ищеца по насрещния иск, че е било налице искане от страна на „*****“ ЕООД сделката по покупко – продажба на недвижимия имот да бъде изповядана на данъчна оценка, предвид, обстоятелството че купувачът е разполагал със законни парични средства и същият е искал да бъде изповядана сделката на действителната продажна цена. На следващо място, оспорва воденето на телефонни разговори с Г. Г. относно намаляване на продажната цена. Сочи, че никога и по никакъв повод, не било ставало въпрос разплащането между страните по сделката да бъде в брой. Дори в писмения отговор, респ. насрещната искова молба, Г. Г. сам твърдял и признавал, че е отказал да посети офиса на дружеството - посредник отново, тъй като имал съмнение, че не е имало купувач. Оспорва, че по време на проведените разговори с Г. Г. на 07.06.2023 г. не бил повдигнат въпроса, досежно срещата с клиент/купувач за подписване на какъвто и да било предварителен договор.

Относно обстоятелството, че едва в 14:30 часа Г. Г. се запознал с имейла, касаещ срещата при нотариус за подписване на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, твърди, че е била налице възможност по телефон да се договори по - късен час, но Г. не си вдигал телефона, което негово поведение счита за некоректно. Оспорва твърдението, изложено в писмения отговор, респ. насрещния иск, че Г. „...бил въведен в измамна схема от „*****“ ЕООД, като противоречащо на собственото на Г. поведение и неявяване за подписване на предварителен договор, респективно получаване на задатък. Оспорва наведените твърдения, „...че Договор за намерение с купувач от 06.06.2023 г бил съставен изцяло за целите на настоящия процец....“. Относно липсата на достоверна дата на Договора за намерение с купувач, твърди, че практиката приемала, че за тези договори е достатъчна писмената форма и не следвало да бъдат заверени от нотариус /било подписа, било съдържанието/. Излага твърдения, че клиентът, с когото е бил подписан Договор за намерение с купувач, разполагал и с други недвижими имоти, за които е сключил договорни ипотеки с банкови институции, предвид което разполагал с парични средства и изразил явна готовност за сключване на предварителен договор, като се е явил в уговорения ден и час и бил в очакване на продавача за сключване на договора. На последно място, се твърди, че 5 разпореждайки се с процесния недвижим имот при цена от 139 000 евро, което обстоятелство е обективирано в Нотариален акт № ********** г. на АВ/СВ Варна, Г., игнорирайки сключения с дружеството - посредник договор, Г. е нарушил т.7.1. от сключения между страните договор и дължи търсената с първоначалната искова молба неустойка в заявения размер.

Предвид всичко гореизложено моли за отхвърляне на иска като неоснователен и недоказан и претендира разноски.

В открито съдебно заседание се явява процесуален представител на ищеца, който поддържа предявения иск и моли за уважаването му, както и за отхвърлянето на предявения насрещен иск.