Решение № 793 от 05.02.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 793 гр. София, 05.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

Василена П. Мидова при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Невена Чеуз Въззивно гражданско дело № 20241100512472 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на П. Н. Т., чрез процесуален представител адв. И. И. срещу решение № 8 058/30.04.2024 г. по гр.д. № 66 840/2021 г. по описа на СРС, 175 състав, с което е отхвърлен предявения от него срещу П. А. П. иск с правно основание чл. 89 ал.2 пр.1 от ЗЗД за намаляване с 3 018, 87 щатски долара на задължението му за заплащане на продажна цена по сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.05.2003 г. с предмет – УПИ, находящ се в гр. София, район „Панчарево“, с. Панчарево, ул. ****, съставляващ парцел III-38 по плана на гр. София, м. „Детски град“ /местността „Лозето“/ с пространство от 900 кв.м. съгласно нотариален акт и с площ от 1 060 кв.м. съгласно скица, поради последваща обективна невъзможност на продавача П. А. П. да изпълни задължението си по чл. 6 от договора да се снабди с документ за собственост върху 160 кв.м. площ, включени в имота, съгласно скица.

Във въззивната жалба са наведени твърдения за неправилност и незаконосъобразност на съдебното решение като се сочат съображения, че 1 същото е постановено при погрешно прилагане на процесуални правила.

Заявено е твърдение, че се поддържат всички факти, обстоятелства и искания, посочени в исковата молба. Изложени са фактически твърдения за сключен с ответника – въззИ.ема страна предварителен договор на 10.05.2003 г. за покупко-продажба на процесния имот, по силата на който оттогава живеел в имота респ. заплатил на ответника значими суми поради „негови неотложни финансови нужди“. Твърди се, че срокът за финализиране на сделката бил поставен под условието в т. 6, а именно ответника – въззИ.ема страна да се снабди с констативен документ за собственост за 160 кв.м., представляващи разлика в квадратурата, упомената в нотариалния акт и тази по скица като след изпълнението на това условие продавачът се задължил да прехвърли собствеността на имота в седмодневен срок. Твърди се, че страните са постигнали сделка с ясни параметри като срок за изпълнение на договора не бил започнал да тече, поради факта, че ответникът не е изпълнил задължението си по т. 6 като била налице забава в изключително големи размери, която вече повече от 21 години предизвиквала сериозни вреди за въззивника., който бил поставен в ситуация на несигурност по отношение на финализиране на договорената сделка и по отношение на имота, в който дълги години живеел със семейството си.

Твърди се, че очевидната недобросъвестност на продавача го принудила да търси правата си по съдебен ред като сезирал СРС с иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД / в жалбата, вероятно поради техническа грешка се сочи чл. 19 от ГПК/ като първоинстанционния съд постановил, че са налице валидни търговски отношения, но неизпълнението на отлагателното условие е пречка за обявяването на предварителния договор за окончателен.

Твърди се, че СРС допуснал редица грешки като се иска от настоящия съдебен състав да ги съобрази в решението си. Твърди се, че по делото не било спорно, че съществува обективна невъзможност като самият ответник признавал, че по силата на външни фактори не е могъл и не може да придобие спорните метри. Този факт се потвърждавал и от показанията на свидетеля, но въпреки това СРС постановил решение, с което отхвърлил иска.

Заявени са твърдения, че на стр. 6 в решението си СРС посочил, че исковата молба съдържа твърдение на ищеца, че е придобил спорните метри въз основа на давностно владение, след което констатирал, че по делото няма 2 документ за собственост на името на ищеца за спорните метри.

Твърди се, че СРС приписвал на ищеца изявления, които никога и при никакви обстоятелства не са направени. Въззивникът твърдял, че владее спорните метри повече от 10 години, следователно имал право да ги придобие по давност като бил посочил, че е стартирал процедура по придобИ.ето им с констативен нотариален акт.

Заявени са твърдения, че за СРС било служебно известно производството по иска по чл. 19 ал.3 от ЗЗД /посочен в жалбата като такъв по чл. 19 от ГПК/ като би следвало да съобрази, че след като договорът е развален в частта, касаеща процесните 160 кв.м., то нямало пречка да бъде обявен за окончателен за останалите 900 кв.м. като следователно протеклата придобивна давност за спорните метри ще позволяла на ищеца да ги присъедини, веднага щом предварителния договор бъде обявен за окончателен.

Твърди се, че отказвайки да редуцира продажната цена съдът поставил опасен правен прецедент като вменявал на купувач ангажимент да заплати над 3 000 долара на продавач, който е несобственик. При това въпреки признанието на продавача, че не е собственик на процесните метри и не може да се снабди с документ за собственост поради независещи от него причини.

Изложени са възражения срещу извода на СРС, че не съществува обективна невъзможност ответника да ги придобие поради независещи от него причини. Като се сочи самостоятелно основание, че владеел спорните метри повече от 10 години и за него било възникнало правото да ги придобие по давност, съответно ответникът обективно бил загубил възможността да придобие същите.

Сочи че, въпросът дали ищецът е представил документ за собственост,може ли да придобие такъв в настоящия момент е ирелевантен спрямо обективната невъзможност на ответника да придобие спорните метри по давност. Твърди се, че повече от 21 години продавачът – ответник целенасочено отлагал финализирането на сделката, с което му причинил много неприятности.

При тези твърдения в жалбата е заявено искане до съда да „да отсъди решение в негова полза“.

ВъззИ.емата страна П. А. П., чрез процесуален представител адв. И. Г. е 3 депозирал отговор в срока по чл. 263 от ГПК, в който се поддържат твърдения за правилност на обжалваното съдебно решение и искане същото да бъде потвърдено.

Страните претендират разноски за настоящото производство.

Депозирани са и писмени бележки в срока, предоставен от съда в неговия решаващ състав.

При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, настоящият съдебен състав намира, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в изискуемата от закона форма, по допустим иск, предявен от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.

Предметът на въззивното производство, което се разглежда по реда на ограничения въззив е очертан само от посоченото в жалбата и приложимите към спорния предмет императивни материалноправни норми.

Настоящият съдебен състав намира, че решението на СРС е и правилно като споделя изложените от първоинстанционния съд мотиви и препраща към тях на основание чл. 272 от ГПК.

За пълнота, с оглед оплакванията във въззивната жалба, следва да се посочи следното:

В първоинстанционното производство е разгледан иск с правно основание чл. 89 изр. 2 пр.1 от ЗЗД.

Страните по делото не спорят, че са в договорно правоотношение предвид сключен на 10.05.2003 г. предварителен договор за покупко-продажба на имот. Видно от съдържанието на същия, негов предмет е УПИ, находящ се в гр. София, район „Панчарево“, с. Панчарево, ул. ****, съставляващ парцел III-38 по плана на гр. София, м. „Детски град“ /местността „Лозето“/ с пространство от 900 кв.м. съгласно нотариален акт и с площ от 1 060 кв.м. съгласно скица. Съобразно уговорката в раздел III чл. 6 от договора, продавачът – въззИ.ема страна се е задължил да прехвърли собствеността върху недвижимия имот, предмет на договора най-късно 7 дни след снабдяването си с документ за собственост върху 160 кв.м. площ, включени съгласно скица в имота, собственост на продавача.

Въззивната жалба в частта, в която преповтаря очертаната фактическа 4 обстановка в исковата молба не съдържа възражения или оплаквания. Самата фактическа обстановка е правилно установена от състава на СРС, поради което настоящият съдебен състав не намира причина да преповтаря или ревизира същата.

Съобразно нормата на чл. 89 от ЗЗД, п ри двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение, договорът се разваля по право. Когато невъзможността е само частична, другата страна може да иска съответно намаляване на своето задължение или разваляне на договора по съдебен ред, ако няма достатъчен интерес от частичното изпълнение.

Цитираната разпоредба касае последваща обективна невъзможност на предмета на сделката т.е. следваща сключването на договора и при вече породено задължение. Обективна невъзможност е налице тогава, когато престацията обективно не може да се изпълни нито от длъжника, нито от друго лице и тази невъзможност е причинена от външно спрямо длъжника събитие, на което той не може да влияе.

Предвид твърденията в исковата молба, поддържани и в рамките на въззивната жалба, наличната частична последваща невъзможност касае 160 кв.м., предмет на уговорката по чл. 6 от договора. В рамките на въззивната жалба са изложени диаметрално противоположни твърдения, обосноваващи тази частична невъзможност. От една страна се твърди забава и очевидна недобросъвестност на продавача да изпълни задължението си по чл. 6 от договора /стр. 2 в жалбата, абзац 4 и 5/, които твърдения са относими към виновно неизпълнение на поето договорно задължение, както правилно е посочил и състава на СРС, които изключват обективния характер на невъзможността, релевантна в процесната хипотеза. От друга страна се твърди, че не било спорно, че съществува обективна невъзможност за ответника – въззИ.ема страна да изпълни /стр.3 в жалбата, абзац 3/, обоснована с външни фактори /непреодолими трудности от страна на общината/, които твърдения от своя страна противоречат на твърдения, заявени в исковата молба, където обективната невъзможност е заявена с оглед владението, осъществено от въззивника повече от 10 години с намерението да стане собственик респ. и тези твърдения се поддържат в рамките на въззивната жалба.

5

Обективната невъзможност, обоснована с трудности от страна на Общината, е заявена за първи път в рамките на въззивната жалба, доколкото в исковата молба трудностите от страна на Общината са посочени като недобросъвестно поведение на съконтрахента – продавач. Дори да се приеме, изцяло хипотетично, че същите не са преклудирани, видно от приложените писмени доказателства – писмо от СО – район „Панчарево“ от 14.03.2003 г., молба – декларация и удостоверение /стр. 80 – 82 в делото на СРС/още преди датата на сключване на предварителния договор е инициирано производство по чл. 465 б.“б“ от ГПК – отм. при спазване реда, посочен в чл. 483 ал.2 от ГПК – 1952 г. отм., но релевантен предвид датата на предварителния договор до 28.02.2008 г. СО е отказала да завери необходимите документи в производство по обстоятелствена проверка по чл. 483 ал.2 от ГПК /отм./, поради което е била начална обективна невъзможност за тази част от предмета, но същата намира своето правно основание в чл. 26 ал.2 пр.1 от ЗЗД с какъвто иск настоящият съдебен състав не е сезиран.

Видно от данните по делото и предвид събраните гласни доказателства чрез разпит на свидетелката Г.С., която установява последващи предприети опити от страна на продавача – въззИ.ема страна по повод снабдяване с нотариален акт, легитимиращ го като собственик за процесните реални части /“Ходихме до общината и данъчната служба около май месец 2003 г.“, “Те направиха опит да подадат молбата, но им казаха, че ще остане без ответ и няма смисъл да я подават“/. Обстоятелство, за което ищецът впоследствие е бил уведомен най-късно, видно от констативния протокол от 08.01.2010 г. на сочената дата/стр. 16 в делото на СРС/ и когато е възникнало правото на въззивника – ищец по чл. 89 от ЗЗД респ. същото се е погасило на 08.01.2015 г. по арг. на чл. 87 ал.5 от ЗЗД предвид своевременно релевираното възражение за давност, сторено в отговора по чл. 131 от ГПК от страна на ответника и липсата на данни същата да е спирана респ. прекъсвана.