Решение № 895 от 11.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 895 гр. София, 11.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-10 СЪСТАВ, в публично заседание на трети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Десислава Зисова при участието на секретаря Евдокия-Мария Ст. Панайотова като разгледа докладваното от Десислава Зисова Гражданско дело № 20251100104026 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба от Ц. Ц. Н., с която са предявени срещу К. К. Д., В. Д. Д. и Н. В. Д. искове с правно основание чл.55, ал.1, вр. чл.87, ал.1 ЗЗД за сумата от 38 000 лв., представляваща платена цена, подлежаща на връщане поради разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.01.2025 г.

Ищецът твърди, че между него в качеството на купувач и К. и В. Д.и, в качеството им на продавачи, действащи чрез пълномощника Н. Д., е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор ***, представляващ апартамент №19 в гр.

София, ж.к. „********. На същата дата - 29.01.2025 г. по сметка на пълномощника на ответниците - Н. Д., ищецът заплатил капаро в размер на 38 000 лева. Уговорен бил краен срок за сключване на окончателен договор на 04.03.2025 г. Твърди, че на 21.02.2025 г. получил писмо от „ОББ“ АД, в което банката отказва отпускане на кредит за недвижимия имот, поради становище на нотариус М.Р. с рег. № 504 на НК във връзка с неяснота относно собствеността на имота. Сочи, че съгласно чл. 17 от предварителния договор продавачите са декларирали, че притежават изцяло и в плен обем правото на собственост върху продавания имот и че същият не е обременен с вещни тежести, ипотеки, възбрани и други, както и че за същия няма вписани искови молби, няма висящи съдебни спорове, изпълнители дела и обезпечителни 1 производства, а съгласно Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания с изх. № 68095/2023 г. за имот с идентификатор *** периода 11.01.1983 г. до 31.10.2023 г. и Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания с изх. №5294/2025 г. за имот с идентификатор *** за периода 30.10.2023 г. до 24.01.2025 г., върху процесния имот са налагани трикратно възбрани, заличени към 10.12.2024 г., за задължения на лице, различно от ответниците и праводателя им. Сочи, че според становището, изискано от финансиращата банка, трето лице вероятно разполага с права върху имота, които би могло да бъдат противопостави на купувача и съществува реална опасност от евикция. Ето защо на 27.02.2025 г. изпратил писмо на пълномощника – Н. Д., на посочената в договора електронна поща, с което развалил сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 9.01.2025 г. Поканил ответниците в 7 дневен срок да му възстановят платения задатък в размер на 38 000 лева, в отговор на което получил изявление от ответниците, че развалят сключения предварителен договор заради неявяване на ищеца за сключване на окончателен и задържат дадения задатък в размер на 38 000 лв. Моли исковата сума да му бъде присъдена на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД в следствие на разваляне на договора едностранно от ищеца поради невъзможност за изпълнение на задълженията на ответниците - продавачи по договора. Ищецът е направил искане за привличане трето лице помагач – „ОББ“ АД и нотариус М.Р. с рег. № 504 при НК.

Ответниците оспорват иска. Не оспорват, че на 29.01.2025 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот със съдържанието, посочено в исковата молба, както и че по силата на договора на същата дата са получили от ищеца сумата от 38 000 лв., представляваща задатък по смисъла на чл. 93, ал. 2, изр. 1 ЗЗД. Оспорват да са налице основания за ищеца да развали договора, като сочат, че вписаните възбрани са били известни на ищеца към момента на сключване на предварителния договор. Оспорват да са налице права на трети лица върху имота. Позовават се на чл. 18, ал. 2 от предварителния договор, в който изрично е предвидено, че ако купувачът желае да ползва заемни средства за плащане на цената на имота, но банката откаже да отпусне кредит, купувачът се задължава да заплати цената със собствени средства. Ето защо считат, че са изправна страна и са изпълнили точно задълженията по договора, като на 2 уговорената дата се явили пред Нотариус М.К., като са представили всички необходими по сключване на окончателен договор в нотариална форма.

Поради неявяването на купувача, на 04.03.2025 г. ответниците направили изявление до последния за разваляне на договора. Със същото продавачите упражнили и правото на задържане на задатъка по смисъла на чл. 93, ал. 2, изр. 1 ЗЗД. Оспорват като неоснователно твърдението на ищеца, че е развалил договора с изявление от 27.02.2025г., тъй като не са налице предпоставките на чл. 87, ал. 1 ЗЗД.

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

По делото не е спорно, а и се установява от представените писмени доказателства, че на 29.01.2025 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който между страните е възникнало правоотношение, с което са се задължили да се явят при нотариус М.К. с рег. № 425 на НК на 04.03.2025 г. и да сключат окончателен договор за покупко-продажба, като ответниците прехвърлят на ищеца правото на собственост върху недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-32/01.04.2016 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. София, район „Възраждане“, ж.к. „********, срещу цена от 189 690 евро или 371 000 лева. Цената се заплаща съгласно договора, както следва: капаро (задатък) в размер на 19 429 евро или 38 000 лева, в деня на подписване на предварителния договор по посочена банкова сметка на Н. В. Д. (пълномощник), а останалата част от продажната цена в размер на 170 261 евро или 333 000 лева, купувачът се задължава да заплати и сумата да бъде получена в деня на подписването на нотариалния акт за покупко-продажба и преди вписването му в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Страните са уговорили в чл. 3.3, че е възможно продажната цена да бъде заплатена със заемни средства от банка. Постигнали са съгласие още, че в случай че по някаква причина банката откаже да отпусне кредит, купувачът се задължава да заплати остатъка от уговорената продажна цена със собствени средства – чл.18.2 от договора. С клаузата на чл.19 страните са 3 уговорили, че при виновно неизпълнение на задълженията на купувача, както и при отказ/неявяване на сделката, продавачът има право да развали договора с едностранно писмено изявление и да задължи платения задатък по чл.3.1 (съгласно ЗЗД, чл.93).

Съдът счита, че при тълкуване на уговорките между страните – чл.3.1 и чл.19, следва да се приеме, че платената сума при подписване на предварителния договор в размер на 38 000 лв. има характера на задатък по смисъла на чл.93 ЗЗД – служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение, като ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка.

Страните не спорят, че сумата от 38 000 лева е била преведена от ищеца по банкова сметка на пълномощника на ответниците, така както е уговорено в договора.

Съгласно предварителния договор ответниците са декларирали, че притежават процесния недвижим имот и не са налице тежести върху него, включително вещни права, ипотеки, възбрани, не са налице апорти, учредени особени залози, както и че по отношение на процесния имот няма висящи искови производства, изпълнителни производства и обезпечителни производства, както и че върху имота няма реституционни претенции, няма сключвани договори за наем, както и налични публични вземания, които следва да се погасят. Съгласно чл. 17.2 ответниците също са поели задължение да не обременяват имота с гореописаните тежести, да не прехвърлят правото на собственост и да погасяват всички вземания, свързани с процесния имот от датата на сключване на предварителния договор до датата на сключване на окончателния договор за покупко-продажба. Ответниците са легитимирали своето право на собственост върху имота, като са представили на ищеца: 1) Нотариален акт № 29, том I, рег. № 695, дело № 19, от 2023 г., 2) Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания с Изх. № 68095/2023 г. за имот с идентификатор ***, за периода от 11.01.1983 г, до 31.10.2023 и 3) Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания с Изх. № 5294/2025 г. за имот с идентификатор *** за периода от 30.10.2023 г. до 24.01.2025 г.

С Нотариален акт № 29, том I, рег. № 695, дело № 19, от 2023 г. на 4 нотариус М.К. с рег. № 425 на НК за покупко-продажба на недвижим имот (л.42), че ответникът К. К. Д. е придобила правото на собственост върху процесния имот на 10.02.2023 г. от В.И.П., като нотариалният акт е вписан в Служба по вписванията. Праводателят и продавач се е легитимирал като собственик с Нотариален акт № 83, том III, рег. № 5947, дело №424/2022 г. на нотариус С.Т. с рег. № 065 на НК за собственост на недвижим имот по давностно владение (л.38), от който се установява, че на 08.06.2022 г. В.И.П. е признат за собственик на имота на основание давностно владение въз основа на обстоятелствена проверка, извършена от нотариус С.Т. на 06.06.2022 г., който нотариален акт е също вписан в Служба по вписванията.

Съгласно двете цитираните по-горе удостоверения, също представени по делото (л.48 и 50) и справката 449588/28.03.2025 г. чрез отдалечен достъп по данни за имот за вписвания, отбелязвания и заличавания в Служба по вписванията – гр. София (л.52-54) се установява, че по партида на имота има осъществени множество вписвания и заличавания, в това число – на цитираните по-горе нотариални актове на ответниците, съответно – на праводателя им, вписани и заличени три възбрани, като и трите за във връзка със задължения на трето за спора лице – А.Б.Б.. Т.е. преди датата на сключване на предварителния договор наложените възбрани върху имота във връзка със задължения на А.Б.Б. са били заличени.

По повод финансиране на покупката на имота чрез банков кредит от „ОББ“ АД и в кореспонденция с банката по електронна поща, на ищеца е препратено становище, предоставено на банката, изготвено от нотариус, по повод приемане на имота като обезпечение по кредит. В становището авторът му сочи, че за недвижимия имот има два първоначални документа за собственост с различни собственици - Б.В.Б., придобил имота със Заповед по чл.100 ЗТСУ от 18.02.1983 г. и В.И.П., признат за собственик по давностно владение с нотариален акт №83, том 3, peг.№ 5949, дело № 424 от 2022 г. на нотариус С.Т.. Има вписани върху недвижимия имот възбрани в полза на Топлофикация София ЕАД през 2018 г., 2022 г, и 2024 г., като длъжник е посочена А.Б.Б., ЕГН ********** - дъщеря и наследник на Б.В.Б.. Крайният извод на автора на становището е, че съществува неяснота по отношение собствеността на имота, поради което същият не следва да бъде приет като обезпечение по кредит, отпуснат от ОББ АД.

5

В кореспонденция между страните по повод цитираното становище Н.

Д., като пълномощник на продавачите, е уведомила ищеца е имейл от 17.02.2025 г., че по повод възбраната, наложена на името на А.Б. през 2024 г., ответниците са представили пред ЧСИ Я. доказателства за собствеността си, в следствие на което той е вдигнал наложената възбрана.

С писмо, изпратено на 27.02.2025 г. по електронна поща, ищецът е уведомил ответниците, че разваля предварителния договор за покупкопродажба на процесния имот, позовавайки се на виновно неизпълнение на задълженията на ответника, а именно – неяснота в собствеността на имота, в т.ч. вписани вещни тежести и конкуриращи права на трети лица върху имота, което е в нарушение на чл. 17 от предварителния договор, да се легитимират като пълни собственици. С писмото ищецът е поискал и връщане на платения задатък.

Страните не спорят, че на процесната дата, когато е трябвало да се явят пред нотариус, за да сключат окончателния договор, а именно - 04.03.2025 г., ищецът не се е явил и не е изпратил представител, поради което окончателен договор не е сключен. Неявяването на ищеца е удостоверено и в Констативен протокол от 04.03.2025 г., съставен от Г.С. – помощник-нотариус при нотариус М.К. с рег. № 425 при НК (л.81 от делото). В резултат на това, пълномощникът на ответниците също е предприел действия по разваляне на предварителния договора поради виновно неизпълнение от ищеца на задължението му да се яви пред нотариус и да сключи окончателен договор за покупко-продажба съгласно чл. 4 от процесния договор. Допълнително е уведомил ищеца, че съгласно чл. 19 от договора и чл. 93 от ЗЗД задържа даденото капаро (задатък) като обезщетение за причинените вреди от неизпълнението.

Разпечатката съдържа 23 от 47 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/2734b3ed-5b1f-4000-b91f-6e8d57e2c579