Решение № 7491 от 09.12.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7491 гр. София, 09.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Галя Вълкова при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от Галя Вълкова Гражданско дело № 20211100111721 по описа за 2021 година

Производството е образувано по предявени от К. Г. С. против Д. Г. Б. искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.

Ищецът твърди, че на 30.06.2021 г. между него и ответната страна е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с идентификатор ***: апартамент № 65, находящ се в жилищна сграда на бл. 317а, вх. „В“, жилищен квартал „Св. Троица“, ведно с ведно с 2,452 ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. Страните постигнали съгласие за продажна цена от 83000 евро, платима както следва: 7000 евро – при подписване на предварителния договор, 76000 евро – с отпуснат кредит от банка и с лични средства в 1седмичен срок от учредяване на ипотека в полза на банката кредитор и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че върху имота няма вписани тежести и ипотеката в полза на банката е първа по ред.

Постигната била договореност за сключване на окончателен договор в срок от 45 дни след сключване на предварителния, а при неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли имота в посочения срок била договорена неустойка в двоен размер. Ищецът сочи, че на 30.06.2021 г. наредил по сметка на продавача сума в размер на 13690,81 лв., а на 12.07.2021 г. – сума в размер на 2542,58 лв. Последващи опити за осъществяване на 1 контакт с ответника ищецът направил в периода 09.08.2021 г., 10.08., 12.08. – чрез телефонни обаждания, „Български пощи“ ЕАД, „Еконт“, „Спиди“, както и чрез залепване на уведомление на входната врата на жилището на ответника, вкл. опит за контакт чрез Елена Б.а (сестра). Впоследствие установил, че на Д.

Б. сключил договор за дарение на 20.08.2021 г. с племенницата си, трето на спора лице – Г. С., като сделката е увреждаща и непротивопоставима на кредитора. С решение по гр. дело № 11580/2021 г. на СГС, І-15 с-в, потвърдено с решение по гр. дело № 2568/2023 г. на САС и недопуснато до касация с определение № 1904/15.04.2025 г. по гр. дело № 4176/2024 г. на ВКС, ІV Г.О. е обявен за недействителен по отношение на К. С. сключения между Д. Б. и Г. С. договор за дарение на недвижим имот с нотариален акт № 133, том І, рег. № 2055, дело № 118/2021 г. на нотариус К.. Така при установено кредиторово качество за ищецът е налице правен интерес от предявяване на иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.06.2021 г. Наред с това се твърди, че страните са постигнали съглашение при неизпълнение от страна на продавача на задължението да прехвърли собствеността на имота да дължи на купувача неустойка в двоен размер на получените до момента суми по договора, в 1-месечен срок от събитието. По изложените съображения ищецът претендира осъждане на ответника да му заплати, на основание чл. 92 ЗЗД сумата от 32466,78 лв., ведно със законната лихва считано от предявяване на иска на 23.09.2021 г. до окончателното изплащане на претендираната сума.

В отговор на исковата молба Д. Б. оспорва предявените искове. Не оспорва сключването на предварителния договор и получаване на посочените от ищеца суми. Посочва, че страните постигнали договореност за изплащане на цялата дължима продажна цена преди сключване на окончателен договор.

Ищецът не е кандидатствал пред банка за отпускане на ипотечен кредит и не е разполагал с остатъка от дължимата продажна цена. Наред с това ищецът не предоставил на ответника проект на нотариален акт за сделката, нямало изготвена пазарна оценка, нямало и постигната договореност сумата да се изплати с лични средства на ищеца. Оспорва да е канен и уведомяван за нотариално прехвърляне на имота съобразно постигнатата договореност – поне 2 дни по-рано. Посочва, че на 09.08.2021 г. уведомил ищеца, че на следващия ден следва да посети лекар и не може да изповяда сделката.

2

Представените разписки са с дата 10.08.2021 г., т.е. ищецът не е спазил 2дневен срок преди сделката. Оспорва надлежно да е уведомен чрез залепена покана. Твърди, да не е отказвал да се яви за сключване на договор във формата на нотариален акт. На 17.8.2021 г. ответникът уведомил ищеца за разваляне на договора поради неизпълнено задължение за заплащане на остатъка от дължимата продажна цена, както и че задържа заплатената сума.

Предвид достигналото до ищеца изявление за разваляне, между страните липсва договорна връзка, респ. последващо неизпълнение от страна на ответника и искът с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен. По отношение на претенцията за неустойка сочи, че на основание чл. 16 от предварителния договор и предвид, че ищецът е неизправна страна, ответникът има основание да задържи получената сума. Наред с това клаузата е нищожна като накърняваща добрите нрави.

В съдебно заседание ищецът, чрез адв. Ч., поддържа исковете.

Събраните доказателства анализира в писмени бележки. Ответникът, чрез адв.

Д., оспорва предявените искове.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа страна:

На 23.12.1993 г. с договор за дарение, обективирано в нотариален акт, № 60, том LLLXII, дело № 32976/93 Г. Б. и М. Б.а даряват на сина си Д. Б. апартамент № 65, находящ се в гр. София, ж.к. “********, в едно с мазе № 18 и 2,452% ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху държавното място.

Н а 30.06.2021 г. Д. Г. Б., в качеството си на продавач и К. Г. С., в качеството си на купувач, са сключили предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот: апартамент № 65, находящ се в гр. София, ж.к.

“Света Троица” (предишно наименование ж.к. “********, вх. В, ведно с избено помещение № 18 и 2,452% ид. части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото. Договорена е продажна цена в размер на 83000 евро, платима както следва: първа вноска - 7000 евро, платима при подписване на предварителния договор, както и 76000 евро - платима с лични средства и с кредит от банката в едноседмичен срок от учредяване на ипотеката и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че 3 вписаната ипотека е първа поред за имота и няма други тежести.

Уговорено е заплащане на сумата по банков път по посочена в договора сметка. Страните са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор в 45-дневен срок от подписване на предварителния договор като купувачът следва да уведоми продавача 2 дни предварително за деня и часа на сделката пред нотариуса. Според чл. 12 продавачът няма право да прехвърля имота, да го обременява с тежести и да сключва предварителни договори. Договорена е неустойка при неизпълнение на задълженията, за продавача – в 2-кратен размер на получените по договора суми. В чл. 17 страните са посочили адреси за кореспонденция при избрана от тях писмена форма, с препоръчана пощенска или куриерска услуга. За продавача е посочен адрес: гр. София, ж.к.

„******** и телефонен № ********, за купувача: гр. София, ж.к. „********, тел.********.

На 30.06.2021 г. ищецът е наредил по сметка на ответника сума в размер н а 13690,81 лв., а на 12.07.2021 г. - на 2452,58 лв. с посочено основание “капаро за покупко-продажба на недвижим имот”

По делото са приети разписки за изпратени пратки от К. С. до Д. Б. с дати: 10.08.2021 г. - чрез “Български пощи” ЕАД, “Еконт”, “Спиди”.

Приложена е разпечатка на смс кореспонденция с уведомление до ответника за определена дата за изповядване на сделката пред нотариус. Уведомление за насрочената среща е било залепено и на входната врата на апартамента, посочен като адрес за кореспонденция на продавача.

По делото е представен констативен протокол от 12.08.2021 г. на нотариус А. Л., в който е отразено, че на посочената дата във връзка със сключване на окончателен договор в насрочения час 13:00 ч. в кантората й се е явил К. С.. Д. Б. не се е явил и не е изпратил упълномощено от него лице до 13:30 часа.

По делото е представено уведомление за прекратяване на предварителен договор от 17.08.2021 г. от Д. Б. до К. С. на основание изтекъл срок за сключване на окончателния договор. На 17.09.2021 г. чрез нотариус И.Н. е връчена на К. С. на нотариална покана, с която Д. Б. го уведомява, че до 15.08.2021 г., както и към момента на отправяне на нотариалната покана, не е уведомен за датата и нотариусът, пред който е следвало да се сключи окончателния договор. С поканата е обективирано изявление за разваляне на 4 договора поради виновно неизпълнение от страна на купувача, както и уведомление за задържане на капарото на основание чл. 16 от договора.

На 20.08.2021 г. с нотариален акт № 133, том І, рег. № 2055, дело № 118/2021 г. на нотариус Д. К., Д. Б. е дарил на племенницата си Г. Г. С. недвижимия имот, предмет на предварителния договор.

С решение № 3648/05.07.2023 г. по гр. дело № 11580/2021 г. на СГС, І-15 с-в, потвърдено с решение № 657/31.05.2024 г. по в.гр.дело № 2568/2023 г. на САС и недопуснато до касация с определение № 1904/15.04.2025 г. по гр. дело № 4176/2024 г. на ВКС, ІV Г.О., на основание чл. 135 ЗЗД договорът за дарение от 20.08.2021 г., сключен между Г. С. и Д. Б. е обявен за недействителен по отношение на К. С.. Решението е вписано на 16.07.2025 г.

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите Л.К.Ч., Л.Г.Й.а и Т.Х.В.. Свидетелят Ч. сочи, че познава К. С. по повод финансиране на договор за ипотечен кредит. Заедно с Д. Б. страните посетили офиса на свидетеля в „Кредит Зоун“, където бил подписан предварителния договор. Уговорката била до 10.08. да бъде сключен окончателен договор.

Ищецът влязъл в договорни отношения с „Банка ДСК“ за отпускане на кредит и на договорената дата свидетелят, ищецът и представител на банката се явили в офиса на нотариус Л.. Ищецът заявил готовност да изпрати писмени покани до ответника за организиране на нова дата за изповядване на сделката – след 10 дни, била съобразена с крайния срок за сключване на окончателния договор. Отново и тримата се явили в офиса на нотариус Л., но ответникът отново не се явил. Часовете не били предварително отразени в договора, защото зависели от графика на нотариуса.

Свидетелката Й. сочи, че е приятелка на Г. С., познава К. С., жена му имала кафене в квартала на свидетелката – „Св. Троица“. На 09.08.2021 г. свидетелката отивала на работа и видяла Д. и К. на спирката на трамвай № 3.

Помни датата, тъй като тогава Д. имал рожден ден. Поздравила ответника и продължила да чака трамвая. Чула разговора между тях. Ищецът казал на ответника: „В момента не ми отпускат кредит и нямам пари“. Ответникът попитал: „Какво правим?“, а ищецът вдигнал рамена. По-късно свидетелката споделила чутото с Г. С., която я информирала, че Д. Б. бил болен.

Свидетелката В. сочи, че сестрата на ответника Елена е приятелка с родителите на свидетелката, оттам познава и самия ответник. Един ден 5 ответникът й позвънил и я помолил да го взема и да го закара до апартамент в ж.к. „Люлин“, след МОЛ-а. В хода на разпита сочи, че е била помолена от леля Е., а свидетелката била заета и предложила да му повика такси. Леля Е. й казала, че не е спешно, можело да се отложи и за следващия ден. Така на следващия ден свидетелката закарала ответника до блок в ж.к. „Люлин“, търсели К.. На входа имало решетки, при слизане на свидетел влезли през вратата на входа. В апартамента се чувал шум, но никой не им отворил. Не знае дали ответникът се е опитал да позвъни на ищеца и чрез мобилен телефон. Ответникът споделял, че е ядосан, тъй като искали да го излъжат – че апартаментът е по-евтин, че нямали пари…

С оглед на така установената фактическа обстановка съдът намира следното от правна страна:

К. Г. С. е предявил иск с правно основание чл. 135 ЗЗД против Д. Г. Б. и Г. Г. С. и искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД против Д. Г.