Решение № 652 от 15.08.2024, Районен съд - Шумен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 652 гр. Шумен, 15.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ШУМЕН, V-И СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Зара Ех. Иванова при участието на секретаря Стела Любч. Д. като разгледа докладваното от Зара Ех. Иванова Гражданско дело № 20233630101982 по описа за 2023 година

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.19, ал.1 и чл.55, ал.1, предл. трето вр. чл.89 от ЗЗД и евентуален иск по чл.59 от ЗЗД

Подадена е искова молба от Б. Г. М., ЕГН **********, адрес:гр.Шумен, ул.“**** срещу О. Р. О., ЕГН **********, адрес: гр.****, в която посочва, че от много години живее и работи в Кипър. В сайт за недвижими имоти през 2017г., прочита обява за продажба на самостоятелна едноетажна къща в град Шумен, на ул.” ***” № 29 А. Обявата е придружена със снимки и информация, че може имота да се купи и на изплащане и лице за контакти ответника О. О.. Разговарят по телефона, срещат се и извършват оглед на имота.

Цената за която се договорят е 30 000 лв. платима разсрочено, като уговорката помежду им е плащанията да бъдат извършвани от чужбина от страна на купувача и изпращани до България на ответника - продавач.

Ответникът споменал в разговорите, че имота е наследствен и е необходимо съгласието и на двете му сестри. Обещанието от страна на продавача О. О. е, че ще пътува до Германия където живеят сестрите му и ще се снабди с писменото им съгласие/пълномощно за продажба/. Уверява купувача, че имат общо съгласие за продажба на имота.

Ищецът отпътува за Кипър и седмица по -късно ответника му се обажда да изпрати 1000 евро за документите от сестрите в Германия. Впоследствие се чуват неколкократно по телефона и всеки месец ищецът изпраща различни суми на ответника за изплащане на къщата и подготовка на документите за продажба.

През месец август 2018г. ищецът съобщава на О. О., че ще се прибира в България и желае да сключат окончателен договор. Ответникът му заявява, че не е взел пълномощно от сестрите си, защото и те щели да дойдат в България и ще продадат заедно къщата и го уверява че като се върне в България ще му 1 прехвърли имота. Пристигайки в България ищецът разбира, че пълномощно от всичките наследници липсва, а той до този момент е платил 22 000 лв. разсрочено на части и започва да се усъмнява в намеренията на ответника.

Ето защо, на 04.09.2018г. след като представя на ответника всички извлечения за платените суми, сключват предварителен договор, нотариално заверен под рег.№ 4645/04.09.2018г. на нот.рег.№ 222 Шумен. В предварителния договор е записана цена за имота - 30 000 лв., платени до момента 22 000 лв. и остатъкът от 8 000 лв. на две вноски до 31.12.2018г.

Продавачът отново уверява купувача, че всичко ще е наред и ще вземе съгласие от сестрите си от Германия, въпреки, че между тях вече е налице голям конфликт относно документите и продажбата.

До края на 2018г. ищецът изплаща напълно сумата от 30 000 лв. плащана на части по банков път на О. О., но така и ответникът не изпълнява задължението си да се снабди с пълномощно от сестрите си от Германия и не се явява на посочената дата за прехвърляне на имота. Не вдига телефона си и не може да бъде открит на адреса си. Ищеца прави опити да го издири, но безуспешно.

От Нот.акт № 97, том III, дело № 345/2006г. се констатира, че Р. О. С. е признат за собственик на УПИ с идентификатор ***, бивш поземлен имот IV- 8685 в квартал 597 в урбанизирана територия - град Шумен, община Шумен, ул.” ***” № 29 А, с площ от 350 кв.м, заедно с построената в него КЪЩА с идентификатор ***, със застроена площ от 90 кв.м, при съседи: имоти ***; ***; ***; ***.

По данни съобщени от продавача, собственика Р. С. е починал и е наследен от ответника О. и двете му сестри, които притежават по 1 / 3 ид.част.

Доколкото към настоящия момент ответникът не си вдига телефона и ищецът няма връзка с него и не може да бъде намерен на адреса си, за продавача е налице правен интерес да бъде обявен предварителния договор за окончателен, поне по отношение на 1 / 3 ид.част, собственост на ответника.

Според съдебната практика, не съществува правна пречка да се обещае продажбата на вещ, която не е изцяло собственост на обещателя и такъв договор валидно обвързва страните, но окончателен договор може да бъде сключен само относно правата, които обещателя притежава - в настоящия случай само за 1/3 ид.част, собственост на обещателя на стойност 10 000 лв., която е заплатена от продавача по банков път разсрочено. Ответникът към момента може да се разпореди само с неговата 1/3 ид.част за която е получил продажната цена

За останалите 2/3 ид.части и според правилото, че никой не може да прехвърли повече от колкото притежава и не може да се постигне разпореждане, ето защо платената от продавача сума, следва да му бъде върната, доколкото О. неоснователно се е обогатил със сумата, обещавайки съдействие и съгласие от името на сестрите си.

В открито съдебно заседание ищецът конкретизира искането, като твърди, че предварителния договор е развален за 2/3 ид.ч., затова претендира връщане на надплатеното.

С оглед на изложеното, моли да бъде обявен за окончателен Предварителен договор, нотариално заверен под peг.No 4645/04.09.2018г. на нот.рег.№ 222 с район на действие ШРС, с който О. Р. О., като продавач, се задължава да прехвърли на Б. Г. М., ЕГН **********, до размер на 1/ 3 2 идеална част от урегулиран поземлен имот с идентификатор ***, бивш поземлен имот IV-8685 в квартал 597 в урбанизирана територия - град Шумен, община Шумен, ул.” ***” № 29 А, с площ от 350 кв.м, заедно с построената в него КЪЩА с идентификатор ***, със застроена площ от 90 кв.м, при съседи: имоти ***; *** ;

***; ***, за сумата от 10 000 лв. платена от купувача на продавача по банков път.

Ответникът да бъде осъден да върне на Б. Г. М., сумата от 20 000 лв. представляваща платена продажна цена за 2 / 3 ид.части от имота, с които ответника/обещател се е обогатил неоснователно.

В условията на евентуалност, моли ответникът да плати на ищеца, сумата от 30 000 лв. с която се е обогатил неоснователно.

Претендира разноски.

В отговора по чл.131 от ГПК, ответникът, чрез назначения му особен представител оспорва исковете. Счита, че предварителния договор, в претендираната 1/3 ид.ч. не може да бъде обявен за окончателен поради наличието на други съсобственици, което налага приложение на разпоредбата на чл.33 от ЗС. Възразява, че са налице надлежни доказателства за заплащане на претендираните суми, както и заявява възражение за настъпването на погасителна давност за връщането им.

Съдът въз основа на събраните по делото доказателства, преценени отделно и в съвкупност, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

По иска с правно основание чл.19, ал.1 от ЗЗД.

По делото е доказано, че между страните е сключен Предварителен договор, нотариално заверен под peг.No 4645/04.09.2018г. на нот.рег.№ 222 с район на действие ШРС, по силата на който ответникът О. Р. О. е обещал да продаде на ищеца Б. Г. М., следния недвижим имот: урегулиран поземлен имот с идентификатор ***, бивш поземлен имот IV-8685 в квартал 597 в урбанизирана територия - град Шумен, община Шумен, ул.” ***” № 29 А, с площ от 350 кв.м, заедно с построената в него КЪЩА с идентификатор ***, със застроена площ от 90 кв.м, при съседи: имоти ***; *** ; ***; ***, в срок до

04.10.2018г., при уговорена цена 30 000 лева, от която до датата на сключване на договора- 04.09.2018г. са заплатени 22 000 лева, а разликата от 8 000 лева следва да бъде заплатена на части до 31.12.2018г. Страните се съгласяват окончателния договор да бъде сключен до 04.10.2018г.

Ищецът твърди, че до изтичане на уговорения срок не е сключен окончателен договор. При липса на доказателства, че окончателен договор е сключен, което е в тежест на ответника, съдът приема това обстоятелство за установено. При това положение ищецът има интерес от предявяване на настоящия иск. Ищецът твърди и се доказва от представения Нот.акт № 97, том III, дело № 345/2006г., че първоначален собственик на имота е Р. О. С., който е починал на 26.07.2017г. и е оставил като наследници децата сиответникът О. Р. О. и сестрите му С. Р.а О.а и С. Р.а Аслан, при което по силата на наследяването всеки от тях придобива по 1/3 ид.ч. от имота.

При липса на доказателства в друг смисъл, съдът приема, че и към настоящия момент собствеността върху процесния имот е в посочените погоре идеални части. Горното означава, че при наличие на всички други 3 предпоставки, съдът може да обяви за окончателен договора само до размера на притежаваната от ответника 1/3 ид.ч. от имота, каквато е и претенцията на ищеца.

Ответникът възразява, че е налице пречка за обявяване на договора за окончателен, защото съществуват съсобственици на имота, поради което е приложимо правилото на чл.33, ал.1 от ЗС. Съдът намира възражението за неоснователно, т.к. правото на изкупуване по чл. 33, ал. 1 ЗС има значение в отношенията между съсобственика, който не отчуждава своята идеална част и купувача на отчуждената идеална част. Това право на изкупуване не може да бъде предмет на разглеждане в производството между обещателя и бъдещия купувач, тк. обещателят не може да се брани с чужди права и никакви субективни права не могат да бъдат предмет на разглеждане без участието на титуляра им.

При тези фактически установени обстоятелства и правни изводи във връзка с приложението на чл.33 от ЗЗС, съдът намира, че са налице всички условия за обявяване на договора за окончателен до претендираната 1/3 идеална част- настъпил е падежа уговорен в предварителния договор, ответникът е собственик на процесната 1/3 ид.ч. от имота, ищецът е заплатил уговорената цена.

Относно последното, ответникът въвежда възражения свързани с конкретния размер на платените суми, които касаят основно предявения иск по чл.55, ал.1 , пр.трето от ЗЗД, но и този по чл.19, ал.1 от ГПК, доколкото заплащането на продажната цена е елемент от фактическия състав и на настоящия иск. Ищецът твърди, че е заплатил общо сума от 30 000 лева, като в подкрепа на твърденията си представя платежни документи. Ответникът твърди, че част от тези документи не удостоверяват надлежна парична престация по процесния договор, т.к. изхождат от трети лица.

Съдът като се запозна с платежните документи констатира следното:

Първо следва да се отбележи, че не е необходимо да се извършва анализ на документите удостоверяващи извършени плащания до датата на сключване на предварителния договор - 04.09.20218г. Това е така, защото в него страните са въвели клауза, според която до датата на сключването му, бъдещият купувач е заплатил сума от 22 000 лева. Посоченото има характер на разписка за плащане на посочената сума, поради което съдът го приема за доказано.

След датата на сключване на предварителния договор сумите които съдът приема за платени по предварителния договор са следните: от 17.09.2018г. за 800 евро, от 25.09.2018г. за 400 евро, от 16.10.2018г. за 965 евро, от 16.11.2018г. за 955 евро, от 15.12.2018г. за 200 евро или обща сума от 3 320 евро, с левова равностойност от 6 507,20 лева. В документите удостоверяващи плащането на тези суми като наредител е посочен ищеца, а получател е ответника. Следва единствено да се отбележи, че при посочване на размера на платените суми, ищецът не е приспаднал заплатените в полза на бюрото за платежни услуги, трансферни такси. При условие, че между страните липсва уговорка, че допълнителни разходи, като посочените такси ще бъдат в тежест на продавача, съдът приема, че са дължими от ищеца, при което при изчисляване на размера на платените в полза на ответника суми, таксите следва да се приспаднат.

Представен е и платежен документ от 06.10.2018г. за сума от 300 евро, в който като платец е вписан George Hadjigeorgiou. Сумата е преведена в полза на ответника. Ищецът твърди, че при изписване на изпращача на паричната 4 сума е допусната грешка и вместо неговото име е посочено това на служителя извършил превода. Съдът намира за недоказани тези обстоятелства. Напротив, в разписката е положен подпис на изпращача на сумата, който и без необходимост от специални знания е видно, че е коренно различен от този на ищеца положен в другите платежни документи. Поради посоченото съдът не възприема за доказано твърдението, че тази сума е изпратена от името и за сметка на ищеца.