Решение № 521 от 17.02.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 521 гр. Варна, 17.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Неделина М. при участието на секретаря Мариана Ив. Маркова като разгледа докладваното от Неделина М. Гражданско дело №

20223110116854 по описа за 2022 година

Производството е образувано по предявени от *т" ЕАД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град *, срещу П. А. К., гражданин на Руската федерация, роден на 12.07.1949 г., и Р. А. К., гражданин на 9федерация, родена на 29.09.1958 г., с която са предявени обективно и субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, както следва:

I. за осъждане на П. А. К. да заплати на *т" ЕАД сумата от общо 1 138,49 евро, явяваща се половината от дължимото, но незаплатено възнаграждение по Договор за поддръжка и управление от 29.05.2008 г., подписан на 17.12.2008 г., за 2022 г., от която сума:

1. 703,92 евро - половината от незаплатеното възнаграждение, определено съгласно чл.

2.1 от договора, във връзка с имот с идентификатор *;

2. 216,87 евро - половината от незаплатеното възнаграждение, определено съгласно чл.

2.1. от договора, във връзка с имот с идентификатор *;

3. 217,70 евро - половината от незаплатеното възнаграждение, определено съгласно чл.

2.1. от договора, във връзка с имот с идентификатор *; ведно със законната лихва за забава върху посочените суми от датата на предявяване на исковете - 22.12.2022 г. до окончателното плащане на задълженията;

II. за осъждане на Р. А. К. да заплати на *т" ЕАД сумата от общо 1 138,49 евро, явяваща се половината от дължимото, но незаплатено възнаграждение по Договор за поддръжка и управление от 29.05.2008 г., подписан на 17.12.2008 г., за 2022 г., от която сума:

1. 703,92 евро - половината от незаплатеното възнаграждение, определено съгласно чл.

2.1 от договора, във връзка с имот с идентификатор *;

2. 216,87 евро - половината от незаплатеното възнаграждение, определено съгласно чл.

2.1. от договора, във връзка с имот с идентификатор *;

1

3. 217,70 евро - половината от незаплатеното възнаграждение, определено съгласно чл.

2.1. от договора, във връзка с имот с идентификатор *; ведно със законната лихва за забава върху посочените суми от датата на предявяване на исковете - 22.12.2022 г. до окончателното плащане на задълженията.

В исковата молба се излага, че между страните е сключен Договор за поддръжка и управление от 17.12.2008 г., във връзка с притежавани от ответниците имоти, както следва: с идентификатор *, с адрес гр. *, местност „*ПИ *, бл. „*“, с идентификатор *, с адрес гр. *, местност „*, ПИ *, бл. „*“ и с идентификатор *, с адрес гр. *, местност „*", ПИ *, бл. „*“, по силата на който срещу възнаграждението, уговорено в него, ищецът се задължил да извършва услугите, изчерпателно изброени в чл. 1 от договора.

Излага се, че съгласно чл. 2.1 и 2.7. от договора, ответниците са се задължили да заплащат годишна такса в размер на 10 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ, в т.ч. и припадащите й се идеални части, която е 84,10 кв.м. за имот с идентификатор *, 25,91 кв.м.

- за имот с идентификатор *и 25,95 кв.м. - за имот с идентификатор *, авансово, след издаване на проформа фактура, но не по-късно от 31 декември на предходната година, а за първата година - при подписване на нотариалния акт, т.е. от 30.10.2008 г.

Сочи се, че уговореното в договора възнаграждение се индексира ежегодно, съобразно годишната инфлация, определена от НСИ, видно от чл. 5.1. от договора. Твърди се, че след индексацията по реда на чл. 2.7. от договора годишното възнаграждение на кв.м. за процесната 2022 г., което ответниците е следвало да заплатят авансово в срок до 31.12.2021 г., е в размер на 13,95 евро без ДДС. Подобно се обосновава начинът на формиране на сумите за всяко притежавано от ответниците жилище.

Твърди се, че възнаграждението не е заплатено на ищеца, поради което са предявени исковите претенции.

В открито съдебно заседание и в представена писмена защита ищецът, чрез процесуалния си представител, излага подробни съображения за основателност и доказаност на исковите претенции. Претендират се сторените в производството съдебно-деловодни разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците, чрез процесуалния си представител, са депозирали писмен отговор, с който изразяват становище за допустимост, но неоснователност на предявените искове.

Не се оспорва, че ответниците са собственици на имоти, както следва: с идентификатор *, с адрес гр. *, местност „* ПИ *, бл. „В“, с идентификатор *, с адрес гр. *, местност „*", ПИ *, бл. „А“ и с идентификатор *, с адрес гр. Обзор, местност „*", ПИ *, бл. „А“.

Твърди се, че ответниците лично не са подписвали процесния Договор за поддръжка и управление от 17.12.2008 г., като въпреки това същите са заплащали през годините обявените суми за поддръжка, като са считали същите за възстановими разходи, претърпени от ищеца, за поддръжка на общо ползваното в процесните сгради имущество.

Заявява се, че съгласно Уведомление изх. № */29.12.2021 г., получено от ищеца на 19.01.2022 г., процесният Договор за поддръжка и управление от 17.12.2008 г. бил развален, по отношение на което са изложени твърдения относно обстоятелствата, довели до последното.

Изложени са съображения за неприложимост в случая на разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС, касаеща особения режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип.

Сочи се, че Договор за поддръжка и управление от 17.12.2008 г. е нищожен, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД – поради противоречие на начина на определяне на дължимите такси с императивната разпоредба на чл. 51 ЗУЕС, както и на основание чл. 26, 2 ал. 2, предл. 3 ЗЗД – поради липсата на предписана от закона форма на същия.

Заявявени са основания за неравноправност на клаузи от процесния договор със Закона за защита на потребителите.

Посочено е в отговора на искова молба, че след проведено в края на 2021 г. Общо събрание на ЕС за избор на нови управителни органи и откриване на банкова сметка на последната, ответниците са заплатили дължимите и начислени до 2021 г. такси, като поради развалянето на процесния договор се отрича дължимост на такива за 2022 г. Не се оспорва обаче размерът на последните.

В открито съдебно заседание и в представена писмена защита ответниците, чрез процесуалния си представител, искат отхвърляне на исковите претенции като неоснователни. Претендират се разноски за настоящото производство.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД.

За основателността на така предявените искове е необходимо ищецът, при условията на пълно и главно доказване в производството, да докаже наличие на валидна облигационна връзка с ответниците по сключен Договор за поддръжка и управление от 17.12.2008 г.; че е изправна страна по сключения между страните договор, като е изпълнил поетите от него задължения, съобразно договора; какъв е размерът на дължимото възнаграждение за 2022 г.; че претендираните плащания са изискуеми, тоест да установи кога е падежът на задължението за заплащане на възнаграждението по договора.

В тежест на ответниците е да установят правоизключващите и правоунищожаващите си възражения, от които черпят изгодни за себе си правни последици, в това число, че са отправяли към ищеца забележки по изпълнението на дейностите за поддръжка и управление в процесния период; че едностранно и валидно са развалили процесния договор и моментът на разваляне, за което ищецът е надлежно уведомен.

По делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 ГПК, е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ответниците са собственици на имоти, както следва: с идентификатор *, с адрес гр. Обзор, местност „Южен плаж", ПИ ***, бл. „В“, с идентификатор *, с адрес гр. *, местност *", ПИ *, бл. ***и с идентификатор *, с адрес гр. *, местност „*", ПИ *, бл. „*“; че размерът на дължимите възнаграждения по процесния Договор за поддръжка и управление от 17.12.2008 г. за 2022 г. е такъв, какъвто е претендиран от ищеца.

Един от основните спорни въпроси между страните е именно дали между същите съществува валидно облигационно правоотношения по силата на сключен договор за поддръжка и управление на комплекса, в който са разположени и собствените на ответниците недвижими имоти.

С исковата молба е представен Договор за поддръжка и управление от 17.12.2008 г., в който не е изрично посочено, че от името на ответниците действа техен пълномощник. Това обстоятелство обаче изрично е признато от процесуалния представител на ищеца в молба от 15.10.2024 г., а именно, че договорът е подписан от адвокат П. Т., който е бил пълномощник на ответниците.

С молба от 13.11.2024 г. адвокат П. Т. е представил копие на пълномощно, като изрично е посочил, че не разполага с изисканото от него по реда на чл. 192 ГПК такова, доколК.о документът е унищожен, тъй като съгласно Закона за адвокатурата има задължения да съхранява документи за клиенти в срок от 5 години. От друга страна, се установява в 3 производството, че процесният договор е изпълняван в продължение на над 10 години, съответно постъпвали са плащания от страна на ответниците с посочено основание процесния договор за поддръжка.

Представен е и предварителният договор, сключен между страните, от 29.05.2008 г. за продажбата на процесните имоти, за които не се спори, че са собствени на ответниците, като в чл. 2.2 от същия е уговорено, че страните се задължават да подпишат договор за поддръжка и управление на комплекса /Приложение № 2 към договора/.

Всичко посочено и особено изпълнението на задълженията за плащане на уговореното възнаграждение водят до обоснования правен извод, че ответниците са имали съзнание за обвързаността си от договор за поддръжка на комплекса, в който се намират собствените им жилищни имоти. Дори да се приеме, че същият е сключен от лице без представителна власт, то договорът е потвърден от ответниците впоследствие с извършените от тяхна страна плащания. Показател за съзнанието за наличната договорна връзка между страните у ответниците е и обстоятелството, че те са отправили изявление за разваляне на договора – уведомление за прекратяването му, получено от процесуалния представител на ищеца – адвокат А. Д. на 19.01.2022 г. /л. 437 от делото/. Необосновани в този смисъл са възраженията в писмения отговор, че извършените плащания не са своеобразна ратификация на договора, а изпълнение на задълженията на ответниците за възмездяване на претърпени разходи по уместно водена работа.

Следва да се отбележи, че процесният договор за поддръжка и управление е сключен преди влизането в сила на ЗУЕС /01.05.2009 г./, който в чл. 2 предвижда, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Тоест, към датата на подписването му – 17.12.2008 г. е нямало законово изискване за писмено оформяне на съглашението, а още по-малко за квалифицирана форма за сключването му. Ето защо и по аргумент от разпоредбата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД следва да се приеме, че договорът за поддръжка е потвърден именно с конклудентни действия – плащане на цената за уговорената услуга, доколК.о и с оглед момента на сключване на договора не е необходима някаква нарочна форма за ратификация на сделката. Неоснователни в този смисъл са възраженията за нищожност на договора, поради липса на предвидена от закона квалифицирана форма, на основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД.

На следващо място, спорен е въпросът дали в случая е налице „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на ЗУЕС.

Според легалната дефиниция на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС /в редакцията на текста преди изменението му през месец септември 2023 г., относима към процесния период/, „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп за външни лица.