Решение № 4567 от 06.10.2026, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 4567 гр. Пловдив, 06.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Анна Д. Дъбова при участието на секретаря Петя Г. Карабиберова като разгледа докладваното от Анна Д. Дъбова Гражданско дело № 20255330114987 по описа за 2025 година

С исковата молба ищецът Ф. Р. Ф. - гражданин на К. **********роден на ......... г., е предявил против Х. С. С., гражданин на **********роден на .... г., кумулативно обективни осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и по чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 2 600 лв. – незаплатено наемно възнаграждение за месец април 2025 г. по договор за наем от 07.03.2025 г. и сумата от 780 лв., представляваща неустойка за забава, дължима съгласно чл.

2, ал. 4 от договора, в размер на 30 % върху главницата от 2 600 лв., както и сумата от 1 006, 45 лв. – незаплатено наемно възнаграждение за периода от 01.05.2025 г. до 12.05.2025 г. и сумата от 301, 93 лв., представляваща неустойка за забава, дължима съгласно чл. 2, ал. 4 от договора, в размер на 30 % върху главницата от 1 006, 45 лв., ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 13.10.2025 г., до окончателното им заплащане.

В исковата молба се твърди, че между страните е сключен договор за наем от 07.03.2025 г., по силата на който в полза на наемателя е предоставен за временно и възмездно ползване недвижим имот, находящ се в с.М., Област Пловдив, а именно – сграда с идентификатор № ........., срещу месечен наем в размер на 2 600 лв. Твърди, че ответникът не е изпълнил поетите с договора задължения, като не заплатил нито една вноска от дължимия месечен наем, поради което ищецът едностранно прекратил договора на основание чл. 5, ал.

4. Сочи, че наемателят освободил имота на 12.05.2025 г. С оглед неплащане на наемните вноски по силата на чл. 2. 4 от договора за наем ответникът дължал и неустойка за забава в размер на 0,5 % на ден, изчислена върху дължимата 1 сума за всеки просрочен ден, но не повече от 30 % от цялата дължима сума.

Твърди, че към датата на подаване на исковата молба неустойката за забава е достигнала договорения максимален размер, а именно 30% от дължимия наем за месец април и за периода от 01.05.2025 г. до 12.05.2025 г. По така изложените съображения се моли за уважаване на предявените искове.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от назначения на ответника особен представител адв. Н. П., в който излага доводи за нейната неоснователност. Твърди се, че не са представени писмени доказателства за това, че ответникът е допуснат в имота и последният е предаден от наемодателя, доколкото в чл. 4 от договора за наем за тази цел било предвидено съставянето на приемо-предавателен протокол. При прекратяване на правоотношението също следвало да бъде съставен протокол, но такъв липсвал. По така изложените съображения се моли за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Районен съд – Пловдив е сезиран с кумулативно обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и по чл. 92 ЗЗД.

Възникването на претендираното от ищеца субективно притезателно право за заплащане на наемно възнаграждение се обуславя от положителното установяване при условията на пълното и главно доказване на основание чл.

154, ал. 1 ГПК от негова страна на следните материалноправни предпоставки (юридически факти): 1. наличие на действително правоотношение по договор за наем; 2. предаване на наетата вещ на наемателя и предоставяне на свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок; 3. установяване на наемно възнаграждение в посочения размер и настъпване на падежа за заплащане на задължението.

По делото е представен Договор за наем от 04.03.2025 г., сключен между Ф. Р. Ф. – в качеството му на наемодател, и Х. С. С. – в качеството му на наемател, по силата на който наемодателят е поел задължение да предостави за временно и възмездно ползване на наемателя недвижим имот, представляващ сграда „Б“ с площ от 123 кв.м. и РЗП от 240, 19 кв.м., съставляваща сграда с идентификатор № ......... по КККР на с. М., с адрес местност "П.". Предвидено е, че имотът ще се ползва за жилищни нужди и офиси срещу наемна цена от 2 600 лв., платима авансово до 10-то число на предходния месец. Договорът е сключен за срок от една година, считано от 01.04.2025 г., съгласно разпоредбата на чл. 3.

В разпоредбата на чл. 4 от Договора е предвидено, че предаването на имота ще бъде осъществено на 01.04.2026 г., като за целта се съставя и подписва приемо-предавателен протокол. Съдът счита, че в договора е допусната техническа грешка с оглед датата на неговото сключване и следва да се приеме, че страните са уговорили предаването на имота да бъде 2 осъществено на 01.04.2025 г.

С разпоредбата на чл. 2, ал. 4 от Договора е установено задължение за заплащане на неустойка за забава при забавяне на плащането в размер от 0,5 % от дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от 30 % от цялата дължима сума.

По делото е представен и Договор за наем от 28.04.2023 г., сключен между Ф. Р. Ф. – в качеството му на наемодател, и Х. С. С. – в качеството му на наемател, по силата на който наемодателят е поел задължение да предостави за временно и възмездно ползване на наемателя недвижим имот, представляващ сграда „Б“ с площ от 123 кв.м. и РЗП 240, 19 кв.м., съставляваща сграда с идентификатор № ......... по КККР на с. М.. Така представеният договор е непълен, доколкото съдържа единствено първа и последната страница е не е установен за какъв срок се сключва.

Към този договор е представен Протокол за предаване на недвижим имот от 28.04.2023 г., от който се установява, че недвижимият имот е предаден на ответника на 28.04.2023 г.

Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на договора и заплащането на уговореното наемно възнаграждение, не се включва в неговия фактически състав, а е в изпълнение на породените от него договорни задължения. За да възникне задължението за заплащане на уговореното наемно възнаграждение, респ. за заплащане на разноските за ползване на наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта, предмет на наемния договор.

В правната доктрина и в съдебната практика няма спор, че договорът за наем е неформален и че за валидното възникване на наемно правоотношение следва да е налице съгласие на страните относно вещта, която се предоставя във временно ползване, и относно възнаграждението (наемната цена), която наемателят дължи за предоставеното му ползване. При наличието на съгласие относно посочените съществени елементи договорът се счита за валидно сключен, като ирелевантен по отношение на действителността му е фактът дали вещта реално е предадена на наемателя. Последното е от значение единствено за дължимостта на наемната цена, доколкото вземането на наемодателя е обусловено от изпълнението на основното му задължение да отстъпи ползването на вещта.

В този смисъл основното задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: да заплати уговореното наемно възнаграждение, респ. сторените за ползването на наетата вещ разноски; да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение; да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на вещта, както и да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.

3

Договорът за наем не доказва пряко предаването на имота от наемодателя на наемателя като предпоставка за фактическото му използване, а установява само поетото от наемодателя задължение да предаде имота на наемателя чрез нарочен протокол. В този смисъл е практиката на ВКС, обективирана в Решение № 27 от 16.04.2014 г. по т. д. № 1893/2013 г., Т. К., ІІ т. о. на ВКС и Решение № 238 от 04.09.2013 г. по т. д. № 123/2011 г., Т. К., ІІ т. о. на ВКС.

Съдът намира, че от представените по делото доказателства не се установява, че наемодателят е изпълнил основното си задължение да предаде фактическата власт по отношение на имота в полза на наемателя.

Установява се, че между страните е сключен договор за наем от 04.03.2025 г., по силата на който ищецът е поел задължение да предаде за временно и възмездно ползване на ответника недвижим имот, представляващ сграда „Б“ с площ от 123 кв.м. и РЗП от 240, 19 кв.м., съставляваща сграда с идентификатор № ......... по КККР на с. М., с адрес местност "П.". В договора изрично е установено, че предаването на имота ще бъде извършено на 01.04.2025 г., за което се съставя и подписва приемо-предавателен протокол. В този смисъл са и твърденията в исковата молба, в която е посочено, че съгласно сключения между страните договор за наем е постигнато съгласие ответникът да ползва недвижимия имот, считано от 01.04.2025 г.

По делото не е представен приемо-предавателен протокол за предаване на държането на имота на ответника на 01.04.2025 г. съгласно изричните уговорки в договора за наем.

Посоченият факт подлежи на установяване с всички допустими доказателствени средства по реда на ГПК, но според съда в настоящия съдебен състав предаването на вещта от наемодателя на наемателя остана недоказано в процеса.

Установява се, че между страните е бил сключен предходен договор за наем от 28.04.2023 г. за процесния недвижим имот, по силата на който фактическата власт по отношение на имота е предадена на ответника, за което е съставен и съответен приемо-предавателен протокол от 28.04.2023 г. При последващ договор за наем, въпреки уговорките в договора, че следва да се състави писмен документ, представляващ приемо-предавателен протокол, може да се приеме, че неговото съставяне не е необходимо, когато наемателят се намира във фактическа власт на имота на основание договор за наем, чието действие е прекратено, поради изтичане на уговорения срок. В случая обаче съдът не може да достигне до посочения извод, доколкото не е ясно за какъв срок е сключен предходният договор за наем от 28.04.2023 г. и дали последният е сключен за срок от две години, след което е сключен процесния договор за наем. Това е така, доколкото представеният по делото договор за наем от 28.04.2023 г. е непълен и не се установява за какъв срок е сключен.

Представянето на непълно доказателство не поражда задължение на съда да даде указания до ищеца по реда на чл. 146, ал. 2 ГПК, доколкото посочената разпоредба намира приложение единствено когато ищецът не ангажира 4 никакви доказателства за установяване на твърдян от него факт, а не и когато доказването е непълно, респ. негодно да установи възникване на твърдяното субективно материално право.

При съпоставка на първата и последна страница на двата договора е видно, че последните са с идентично съдържание, като може да се приеме и че срокът на действие на договорите е идентичен – или за една година. Т.е. може да се приеме, ако съдът предполага срокът на предходния договор, че действието му е преустановено една година преди сключване на процесния.

Възможно е уговореният срок на договорът за наем от 2023 г. да е двугодишен. Всичко гореизложено представлява обаче индиция за наличия на факт, а съдебното решение не може да почива на житейски предположения, а единствено на безспорно установени в производството факти – по правилата на доказателствената тежест, установена в разпоредбата на чл. 154, ал. 1 ГПК, а именно при пълно и главно доказване.

В този смисъл и при тълкуване на разпоредбата на чл. 4 от процесния договор за наем от 04.03.2025 г. по правилата на чл. 20 ЗЗД съдът достига до извод, че към момента на неговото сключване ответникът не се е намирал във фактическа власт на имота, т.е. не е била налице непрекъснатост на държането, предадено на основание предходен договор за наем. Това е така, доколкото в посочената разпоредба е използвано бъдеще време, а именно че „предаването на имота ще бъде извършено на 01.04.2025 г.“, което налага извод, че предаването на имота е уговорено като бъдещо събитие, което не е осъществено към момента на сключване на договора.