Решение № 348 от 14.10.2024, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 348 гр. гр.Несебър, 14.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря М.ета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20242150100291 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, във връзка с чл.11, ал.1, т.7 и чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС и по чл. 86, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът Етажната собственост на сграда с идентификатор *******, Код по Булстат ********, представлявана от Председателя на Управителния съвет Г.К., твърди, че ответникът В. В. П., родена на **********г., гражданин на ********, с постоянен адрес в Република България: град *********, Код по Булстат ********, е собственик, по силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ****, рег.№ *****, дело № ****/11.09.2013г. на нотариус Стоян Ангелов, на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *******.22, представляващ Апартамент № ****, находящ се в сграда „******“, както и че на 28.04.2023г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на сграда „******“ с идентификатор *******. На него са взети решения, с които е избран Управителен съвет, както и размерът на дължимите от етажните собственици вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ да бъдат в размер на 120 лева за 1% идеални части годишно, а срокът за заплащането им е определен на 15.06.2023г. Протоколът от събранието с взетите на него решения е надлежно обявен, като решенията са влезли в сила след като не са били атакувани в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС. По силата на решението, ответникът дължи вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ за календарната 2023г. в размер на 234,30 лева, която сума е левовата равностойност на 120,12 евро. За тази дължима от ответника сума е издадена фактура от 22.05.2023г., която му е била изпратена на адрес на електронната му поща, по който начин той е бил уведомен за задължението му и за неговия размер.

1

Ответникът не е заплатил дължимата от него сума в срока, поради което след 15.06.2023г. той е изпаднал в забава, поради което дължи и мораторна лихва в размер на 24,08 лева.

Моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата в размер на 234,30 лева, представляваща дължима вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.01.2023г. до 31.12.2023г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска, и сумата в размер на 24,08 лева, представляваща мораторна лихва за периода от 15.06.2023г. до 19.03.2024г. Претендира разноски.

В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се изразява становище за неоснователност на исковете. Въвежда довод за незаконосъобразно проведено Общо събрание на Етажната собственост и за незаконосъобразност на взетите на него решения. Освен това не е доказано, че реално са били извършвани разходи за поддръжка на етажната собственост, не са били извършвани ремонти на сградата. Настоява ищецът да оттегли исковата си молба и производството по делото да бъде прекратено на това основание. Едновременно с това твърди, че ответникът е извършил на 14.06.2024г. плащане в полза на Етажната собственост като е заплатил сумата по издадената фактура, като наред с претендираната главница от 234,30 лева, ответникът е заплатил е претендираната мораторна лихва в размер на 24,08 лева. Като причина за забавеното плащане посочва, че ответникът не е надлежно уведомен за паричните му задължения към Етажната собственост. Счита за необходимо да изложи твърдението, че ответникът В. В. П. не е пребивавала в България от 2022г., както и че тя има сключен договор с „********“ ЕООД с предмет управление и поддръжка на „имота“.

В съдебно заседание ищецът – Етажната собственост, се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа предявения иск макар да признава, че в хода на производството е извършено плащане, по който начин ответницата, чрез трето лице, е погасила паричното си задължение, предмет на исковата претенция, но това представлява своеобразно признание от нейна страна на дължимостта на сумата в конкретния претендиран срещу нея размер като задължение за вноска във фонд „Ремонт и обновяване“. Това плащане, извършено в хода на делото, следва да се вземе предвид на основание чл.235, ал.3 от ГПК, което да има за последица отхвърляне на предявения иск, но на ответницата следва да бъдат възложени разноските, направени от ищеца. Относно наличието на договор, сключен между ищцата и „********“ ЕООД, твърди, че този довод за недължимост на суми към Етажната собственост се явява неоснователен, тъй като понастоящем е избрана друга форма на управление, а освен това не се касае за комплекс от затворен тип, което пък се потвърждавало от участието на представител на „********“ ЕООД на Общото събрание на Етажната собственост. Същевременно в писмените бележки, подадени от друг процесуален представител на ответника, е изразена обратната теза, че комплексът бил от затворен тип и от режим по чл.2 от ЗУЕС, с провеждане на Общо събрание на Етажната собственост на 28.04.2023г., когато тази Етажна собственост била учредена, избраният по-рано режим на управление бил дерогиран.

Ответникът не се явява в съдебно заседание, представлява се от особен 2 представител, който поддържа доводите, изложени в отговора на исковата молба и искането за отхвърляне на предявените искове. В представените писмени бележки също изразява позиция, че се касае да комплекс от затворен тип, в който отношенията във връзка с управлението и поддръжката му се уреждат с договор за стопанисване и управление, а не с решения на Общото събрание на Етажната собственост, като с провеждането на такова събрание, на което е участвал законният представител на „********“ ЕООД, единствено са се увеличили разходите за етажните собственици, а за провеждането на събранията били представени „бланкетни“ доказателства.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 11.09.2013г. е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ***, том ****, рег.№ *****, дело № ****/2013г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който продавачът „********“ ЕООД е продал на купувача В. В. П. следния свой недвижим имот: Апартамент № **** с кадастрален идентификационен номер *******.22, находящ се на трети етаж на сградата, на кота +5,70 м., със застроена площ от 40,11 кв.м., ведно със съответните 1,952% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 7,50 кв.м. или обща площ на апартамента ведно с общите части е равна на 47,61 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – *******.21, под обекта – *******.12, над обекта – *******.32, находящ се в сграда „М.“ с идентификатор *******, изградена в степен на завършеност „груб строеж“ в комплекс „*******“, к.к. Слънчев бряг, състояща се от 6 етажа, построена върху поземлен имот с идентификатор ********* по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, за сумата в размер на 26 045,14 лева без ДДС.

В същия ден – 11.09.2023г., и непосредствено след сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот, страните по него са сключили друг договор, а именно Договор за стопанисване и управление с нотариална заверка на подписите рег.№ *****/11.09.2023г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията – Несебър с вх. рег.№ ****/12.09.2013г., Акт № 25, том 5. С този договор В. В. П., от една страна в качеството й на собственик (на Апартамент № ****, с идентификатор *******.22), е възложила на „********“ ЕООД, от друга страна в качеството му на управител, а той от своя страна е приел и се е задължил за сметка на собственика срещу определено възнаграждение, непосредствено да извършва управлението, поддръжката, обслужването и възстановяването на частите и съоръженията на следния обект (комплекс): „Апартаментен хотел и външен басейн“ – „*****“ в комплекс „****** *****“ с идентификатор *******. Собственикът се е задължил да заплаща на управителя годишна такса за поддръжка в размер на 12 евро с ДДС на всеки квадратен метър от площта на притежавания от собственика апартамент и съответстващите им идеални части от общите части на сградата, платима до 31-и януари на съответната година, за която се дължи. В договора се съдържа нищожна, поради това и неприложима, клауза, а именно тази, предвидена в чл.18, според която договорът не 3 подлежи на прекратяване, но същевременно страните да са обвързани от него до момента, в който собственикът прехвърли собствеността върху имота си на трето лице, но пак при условие, че това трето лице, което придобие собствеността върху апартамента, сключи от своя страна договор за стопанисване и управление с управителя, като в противен случай и въпреки, че не е вече собственик, В. В. П. ще дължи неустойка в размер на две годишни такси (чл.21).

На 28.04.2023г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на сграда „******“, с идентификатор *******, на което В. В. П. не е участвала, не е била представлявана и от пълномощник. На събранието е участвал законния представител на „********“ ЕООД като етажен собственик – собственик на рецепция и лоби бар, представляващ 2,664% идеални части от общите части на сградата. От протокола от събранието се установява, че то е било първо, с което е учредена Етажната собственост на сградата. Събранието се е председателствало от Н.Д.Л. – законния представител на етажния собственик „********“ ЕООД. На събранието е избран състав на Управителен съвет на ЕС от петима членове, избран е и контрольор, както и е гласуван годишен бюджет за календарната 2023г. в размер на 59 680 лева. Приет е Правилник за вътрешния ред. Точка 6 от дневния ред на събранието е имала за предмет определяне размера на паричните вноски за разходите за управление и поддържането на общите части на сградата (такса поддръжка) и определянето й за апартаменти, които се отдават под наем на външни лица с търговска цел. В действителност размер на таксата не е определян. Посочено е единствено, според „решението“ по тази точка от дневния ред, че таксите (вноските) да са годишни на база общите разходи, разпределени на общия брой ползватели в сградата, като броят им да се счита както следва: за студио – 2 броя ползватели, за апартамент с една спалня – 3 броя ползватели, за апартамент с две спални – 4 броя ползватели. По този начин липсва механизъм или алгоритъм за изчисляване, както и база, от която да бъде извършено разпределение на разходите за управление и поддръжка, които да се заплащат под формата на такси, между собствениците, ползвателите и обитателите, които са дължими от всички тях. Освен това броят на собственците остава неизвестен, като не е от компетентността на Общото събрание на ЕС да преценява, че таксите следва да се заплащат единствено от ПОЛЗВАТЕЛИТЕ в сградата, както е посочено в решението, съответно собствениците да бъдат освободени, какъвто смисъл може да се изведе от формулировката му. По същество, от това решение може да се изведе, че такси за поддръжка дължат единствено тези ползватели в сградата, които се явяват наематели на апартаменти, които те използват за търговски цели.

Вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ е приета с решението по т.8 от дневния ред на събранието, взето с обикновено мнозинство. Тя е определена на годишна база и в размер на 120 лева за квадратен метър за 1% идеални части. Срокът за заплащане на дължимите към Етажната собственост суми е определен на 15.06.2023г. с решението по т.10 на събранието.

Съобщението за изготвения протокол на събранието по чл.16, ал.7 от ЗУЕС е съставено на 03.05.2023г., като то е било поставено същия ден на входната врата на сграда „******“, к.к. Слънчев бряг.

4

На 15.05.2023г. е подадено Уведомление по чл.46б от ЗУЕС до общинските власти за проведеното Общо събрание на ЕС, с което тази Етажна собственост е учредена, като от уведомлението се установява, че за Председател на Управителния съвет на ЕС е избрана Г.К..