Определение № 4269 от 24.09.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4269 гр. София, 24.09.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Бонка Дечева

Членове:

Ваня Атанасова

Атанас Кеманов като разгледа докладваното от Атанас Кеманов Касационно гражданско дело № 20248002104643 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Хилс Клуб и Ризорт“ЕООД, чрез процесуалния си представител адв.Г. В., срещу решение №715/17.06.2024г. по в.гр.д.№3841/2020г. на Софийския апелативен съд, с което е потвърдено решение №3400/01.06.2020г. по гр.д.

№9851/2017г. на СГС, с което са отхвърлени предявените от „Хилс Клуб Ризорт“ЕООД срещу „Уктам България“ЕООД искове, както следва: иск с правно основание чл.72 от ЗС – за заплащане на сумата от 25 010 лв. – част от 1 826 354.59лв., представляващи подобрения, извършени от ищеца като владелец по предварителен договор на имот, собственост на ответника, представляващ хотелски комплекс, построен в имот с идентификатор ***, находящ се в [населено място], м. „***“ ; иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД – за заплащане на сумата от 1 000 лв. – част от 191 134.10лв., представляваща лихва за забава върху главницата за периода от 22.07.2016г. до 01.08.2017г. ; евентуален иск с правно основание чл.59, ал.1 ЗЗД – за заплащане на сумата от 25 010лв. – част от 1 949 181лв., представляваща увеличена стойност на имота от подобрения – СМР, обзавеждане и оборудване, извършени от ищеца, в качеството му на наемател в имота на ответника ; евентуален иск с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД - за заплащане на сумата от 1 000 лв. – част от 364 574, 81 лв., представляваща лихва за забава за периода 30.09.2015 г. – 01.08.2017г В касационната жалба се поддържа, че така постановеното решение е процесуално недопустимо и следва да бъде обезсилено, тъй като в мотивите си въззивният съд е посочил, че не следва да зачете направеното от ищеца уточнение на предявения в условията на 1 евентуалност втори иск, въпреки че с определение №226/25.01.2026г. е дал такава възможност.Това определение е задължително за страните и съда, който го е постановил.В нарушение на процесуалните правила въззивният съд е приел, че не е било необходимо да са дава възможност на ищеца да уточни своята претенция, тъй като същата е била редовна и съобразена с разпоредбата на чл.127, ал.1, т.4 от ГПК.По този начин съдът е постановил едно недопустимо решение, което следва да бъде обезсилено, а делото върнато за ново разглеждане от друг състав.В условията на евентуалност се навеждат доводи, че обжалваното въззивно решение е неправилно поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост, поради което се моли да бъде отменено и да бъде постановено касационно решение по съществото на спора, с което предявените искове бъдат уважени.

В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК на основанията за допускане на касационното обжалване се твърди, че са налице основания за допускане на въззивното решение до касационно обжалване по реда на чл.280, ал.1, т.1 от ГПК.Поставят се следните въпроси :

1/Следва ли съдът да приложи правилата за тълкуване на договорите по чл.20 от ЗЗД, от които произтича процесното правоотношение и при формиране на правните и фактически изводи, да търси общата воля на страните, произтичаща от договора.

Твърди се, че изводите на въззивния съд са формирани в противоречие с решение №100/10.08.2015г. по т.д.№1191/2014г. на ВКС, ІІ т.о., решение №75/20.06.2016г. по т.д.

№№1608/2015г. на ВКС, ІІ т.о. и решение №38/27.02.2012г. по гр.д.№1227/2011г. на ВКС, ІІ г.о.

2/Когато ищецът е извършил подобрения в имота на основание предварителен договор, то той има ли правата на добросъвестния владелец, съобразно разпоредбата на чл.70, ал.3 от ЗС.

Навеждат се доводи за противоречие на въззивното решение с ППВС№6/1974г., решение №270/26.06.2012г. по гр.д.№1056/2011г. на ВКС, І г.о. и решение №402/06.07.2010г. по гр.д.

№4748/2008 на ВКС, ІV г.о.

3/Задължен ли е съдът да обсъди в решението си всички събрани по делото доказателства, твърдения и възражения на страните от значение за спора в тяхната съвкупност и да изложи в мотивите съображения за това.

Решението на въззивния съд е постановено в отклонение на решение №609/15.01.2009г. по т.д.№323/2008г. на ВКС, І т.о. и решение №154/24.08.2016г. по гр.д.№3848/2015г. на ВКС, ІV г.о.

Ответникът по касационната жалба „Уктам България“ЕООД, е депозирала по реда на чл.

287, ал. 1 ГПК писмен отговор, с който моли касационното обжалване на въззивното решение да не бъде допускано поради липса на предвидените в чл. 280, ал. 1 ГПК основания за това. Претендира присъждане на направените в производството разноски за адвокатско възнаграждение.

2

Касационната жалба е редовна и процесуално допустима, тъй като е подадена в срока по чл.

283 ГПК, от легитимирано лице, чрез упълномощен адвокат, има необходимото задължително съдържание по чл. 284 ГПК и е срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, който не попада в изключенията на чл. 280, ал. 3 ГПК.

За да се произнесе по наличието на основание за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, касационният съдебен състав съобрази следното:

Въззивният съд е приел, че между страните в производството е спорно дали сключеният между тях договор от 08.07.2015г., озаглавен като договор за наем, съставлява предварителен договор по смисъла на чл.19 от ЗЗД Правната характеристика на договора следва от взаимните права и задължения на страните, а не единствено от посочената от страните квалификация.Ето защо дали същият съставлява договор за наем или предварителен договор за покупко – продажба, следва да се прецени въз основа на постигнатите уговорки между страните, които следва да се ценят съобразно изискванията на чл.20 от ЗЗД – трябва да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и добросъвестността.В случая в съдържанието на договора от 08.07.2015г. се включват постигнати между страните уговорки за предоставяне на недвижими имоти, ведно с цялото движимо имущество в тях от ответника срещу насрещното задължение на ищеца да заплаща наемна цена и консумативи.С оглед на това страните са определени в договора съответно като наемодател и наемател. В договора са постигнати уговорки наред с основния му предмет за извършване на допълнителни инвестиционни работи от ищеца, представляващи СМР - за извършване на Инвестиция I и Инвестиция II, съобразно уговорените срокове и стойност. Тези уговорки се регулират от нормите за договора за изработка, установена в чл.258 ЗЗД и сл. от ЗЗД, както и специалните правила на търговските сделки, доколкото и двете страни по правоотношението са търговци.В раздел ХI „Търговска марка“, чл.21 е предвидено задължение за наемодателя да предостави на наемателя неизключителна лицензия за използване за срока на договора на марката „HILL CLUB“.Тези уговорки от своя страна разкриват белези на договор за лицензия на търговска марка.Страните са постигнали съгласие в раздел Х „Опция за закупуване на имота“, чл.15, ал.1 и ал.2, че с подписване на договора наемодателят предоставя на наемателя опцията след 01.01.2016 г. да закупи имота, като тази уговорка има действието на предварителен договор по смисъла на чл.19 от ЗЗД.При преценка значението на постигнатите между страните уговорки във връзка с разглежданата опция за закупуване на имота, следва да се отбележи, че в чл.17 страните са предвидили ред за упражняване на правото за изкупуване на имота от наемателя – отправяне на едностранно писмено изявление в този смисъл до наемодателя, в което следва да се посочи дата, час и нотариална кантора за изповядване на нотариалната сделка по прехвърляне правото на собственост.С достигане на волеизявлението до наемодателя, то става неоттеглямо и обвързва наемателя, като на разположение на страните е иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД – чл.20 от договора.Предвид така постигнатите уговорки, описани подробно по – горе, се налага изводът, че в него страните са предвидили възможност наетия от ищеца имот да бъде 3 закупен от него на уговорената цена, като тази възможност се реализира чрез отправяне на волеизявление от наемателя до наемодателя в горепосочения смисъл, което изявление надлежно обвързва страните.Ето защо спорното правоотношение произтича от ненаименован договор, сключен в рамките на установената в чл.9 от ЗЗД договорна свобода, който съдържа белезите на описаните правоотношения, включително и на предварителен договор, но само при осъществяване на предвидените в договора предпоставки – отправяне на волеизявление от наемателя след 01.01.2016г., което е достигнало до наемодателя с предвиденото в договора съдържание.В разглеждания случай ищецът не твърди и съответно не е ангажирал доказателства, че е отправил волеизявление до ответника след 01.01.2016г., в рамките на уговорения срок, което е достигнало до него, с посочена дата, час и нотариална кантора за изповядване на нотариалната сделка по прехвърляне правото на собственост.Ето защо и на основание чл.17, ал.1 от договора се налага изводът, че ищецът не се е възползвал от предвидената в договора опция за изкупуване на имота, поради което спорното правоотношение между страните не се е развило по реда на чл.19 ЗЗД, като предвидената в договора опция за изкупуване не е упражнена от ищеца.Приети са за неоснователни доводите на ищеца за нищожност на договора от 08.07.2015г. поради противоречие с добрите нрави, тъй като уговорената наемна цена прекомерно надвишава средната пазарна наемна цена, доколкото уговорената насрещна престация на наемателя включва не само възможността да ползва наетите имоти, но също така и възнаграждение по договора за лицензия и възможността на ищеца да купи наетия имот с приспадане на платената наемна цена за съответната година, като точният размер на продажната цена е поставена в зависимост от годината, през която ищецът е реализирал опцията за изкупуване, отново съобразявайки платената до този момент наемна цена.Ищецът е поддържал, че тъй като ответникът го е въвел в имота и негов представител е наблюдавал извършването на СМР, то има качеството на добросъвестен владелец, допуснат в имота на основание предварителен договор.Прието е, че страните не спорят, а и от ангажираните по делото свидетелски показания и приемо-предавателен протокол се установява, че ищецът е получил достъп до процесния имот.По силата на чл.7.1 от договора това обстоятелство изрично е потвърдено от страните, както и че допускането на ищеца е с цел извършване на СМР, съставляваща Допълнителна инвестиция I.Предаването на имота обаче не е извършено във връзка с развило се правоотношение по предварителен договор, което е възможно едва след 01.01.2016 г., а е сторено на 16.06.2015г., по силата на постигнатите уговорки между страните по наемното правоотношение и отношенията за извършване на СМР по Допълнителна инвестиция I.С оглед на това ищецът е държател на процесиня имот на договорно основание, а не владелец, както и не е налице предаване на владение въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, за да може ищецът да има правата по чл.72 ЗС - да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения, определена към деня на постановяване съдебното решение.След като фактическата власт върху имота не е предоставена въз основа на предварителен договор, същият не може да се ползва от правата по чл.72 ЗС, на основание чл.70, ал.3 ЗС.Извън изложеното следва да се съобрази и 4 постигнатата между страните уговорка в чл.22.3, ал.2 от договора, че при прекратяване на договора на каквото и да е основание наемателят няма право на компенсация или обезщетение от наемодателя за работите, подобренията и/или промените, извършени от наемателя в имота, включително Допълнителна инвестиция I и II, които остават собственост на наемодателя.Тази уговорка е част от съдържанието на двустранна търговска сделка.Всяка от страните по спорното правоотношение е търговец, професионалист и извършва преценка дали поетият стопански риск е икономически оправдан или не.Ето защо следва да се зачете така постигнатата между страните уговорка.По изложените съображения въззивният съд е счел, че предявеният иск за заплащане на увеличената стойност на имота от извършените от ищеца подобрения се явява неоснователен.