Решение № 20194 от 07.11.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 20194 гр. ......, 07.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ....... при участието на секретаря ..... като разгледа докладваното от ....... Гражданско дело № 20221110119791 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от И. И. М., с ЕГН **********, и Ч. А. М., с ЕГН **********, и двамата с адрес в град ......., срещу И. С. З., с ЕГН **********, също с адрес в град ........

Ищците твърдят, че страните са съсобственици на поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на град ......, находящ се на административен адрес град ......, район „.....“, улица ......, с обща площ от 341 квадратни метра. Твърдят, че са придобили правото си на собственост въз основа на постановления за възлагане на недвижим имот, издадени в рамките на изпълнително дело, като ищците притежават общо 56.85 % идеални части, а ответницата притежава 43.16 % идеални части от правото на собственост върху поземления имот. Сочат, че поради невъзможност да постигнат доброволно съгласие за начина, по който да ползват общия имот, за тях е възникнал правен интерес от настоящото производство.

Молят съда да постанови решение, с което да разпредели реалното ползване на поземления имот съобразно притежаваните от страните квоти. Първоначално ищците са предявили и акцесорна претенция за осъждане на ответника да заплати част от разходите за почистване на строителни отпадъци в имота, но с нарочна молба от 23.06.2021 година, постъпила по делото преди първото заседание, ищците са направили изрично оттегляне на тази претенция, както и на свързаното с нея искане за назначаване на оценителна експертиза. Поради това съдът дължи произнасяне единствено по иска за разпределение на ползването.

Ответницата И. С. З., чрез своя процесуален представител, е подала писмен отговор в законоустановения срок. На първо място, изтъква възражение за недопустимост на иска.

Счита, че процесният поземлен имот представлява обща част по смисъла на Закона за управление на етажната собственост, тъй като е прилежащ към сграда в режим на етажна собственост, поради което не подлежи на разпределение на ползването по реда на член 32 от Закона за собствеността. При условията на евентуалност, в случай че съдът приеме иска за допустим, ответницата го оспорва като неоснователен. Твърди, че цялата незастроена площ на имота има обслужващ характер спрямо сградите в него и не съществуват свободни площи, които да могат да бъдат реално разпределени. Изтъква, че всяко разпределение би било вредно за вещта и би създало неудобство, по-голямо от ползите, като специално подчертава необходимостта от осигуряване на безпрепятствен автомобилен достъп до 1 собствения гараж, който също е разположен в имота. Ответницата не оспорва установената съсобственост и размера на квотите, посочени от ищците.

Съдът, след като се запозна с твърденията на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:

От съвкупната преценка на представените по делото писмени доказателства, включително постановление за възлагане на недвижим имот от 13.02.2020 година, постановление за възлагане от 18.06.2020 година, постановление за възлагане от 06.03.2020 година, както и скици на поземления имот и на самостоятелните обекти, се установява безспорно, че страните са единствените съсобственици на поземлен имот с идентификатор ....., находящ се в град ......, район „.....“, улица ......, с площ от 341 квадратни метра. Установява се, че ищците И. И. М. и Ч. А. М. притежават общо 56.85 % идеални части, а ответницата И. С. З. притежава 43.16 % идеални части от правото на собственост върху имота. В имота са разположени три сгради: сграда с идентификатор ......1 (жилищна сграда), в която и двете страни притежават самостоятелни обекти; сграда с идентификатор ......2 (гараж) с площ 26 квадратни метра, която е изключителна собственост на ответницата; и сграда с идентификатор ......3 (постройка на допълващо застрояване) с площ 11 квадратни метра, която е в полуразрушен вид. Не се спори между страните, че липсва доброволно постигнато съгласие за начина на ползване на дворното място. Тези обстоятелства са приети за безспорни и в доклада на съда, обявен с Определение № 28479 от 15.08.2023 година.

По делото бяха допуснати и приети две съдебно-технически експертизи. Първото заключение, изготвено от вещото лице инженер ......., беше прието в съдебно заседание на 13.10.2023 година. При изслушването му обаче се установиха съществени неясноти и противоречия, най-вече относно начина на изчисляване на площите, като вещото лице неправилно беше включило площта на индивидуалния гараж на ответницата в общата площ за разпределение, вместо да я приспадне от нейния дял. С оглед отказа на вещото лице да коригира методиката си, съдът назначи повторна експертиза.

Второто заключение, изготвено от вещото лице инженер В. Г., беше прието в съдебно заседание на 03.07.2025 година, след като беше надлежно коригирано в заседанието от 22.05.2025 година. Това заключение съдът намира за компетентно, безпристрастно и изчерпателно. Вещото лице е предложило три варианта за разпределение. Вариант 1 изчислява дяловете след приспадане както на общата жилищна сграда, така и на индивидуалния гараж на ответницата. Вариант 2, който съдът намира за методологически най-коректен, изчислява площите за разпределение (общо 196 квадратни метра) след приспадане само на общата жилищна сграда (101 квадратни метра) и на необходимите за общо ползване площи (44 квадратни метра за обслужване на сградата). Този вариант разпределя площите съобразно квотите, като отрежда 111 квадратни метра за ищците (56.85%) и 85 квадратни метра за ответницата (43.16%), като в площта на ответницата се включва застроената площ на нейния собствен гараж (26 квадратни метра). Вариант 3, изготвен по искане на ищците, минимизира площите за общо ползване, като не предвижда обслужващ тротоар около жилищната сграда. Вещото лице изрично отбелязва в заключението си, че този трети вариант не съответства на техническите нормативи за поддръжка на сгради. Вещото лице също така потвърди в съдебно заседание, че съгласно Наредба № РД-02-20-2 от 2021 година, минималната ширина за автомобилен достъп до гараж е 3.60 метра, а за пешеходен достъп до жилищна сграда е 1.20 метра, с площадка пред входа с размери 1.50 на 1.80 метра.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Предявеният иск е с правно основание член 32, алинея 2 от Закона за собствеността.

По възражението за недопустимост, съдът намира същото за неоснователно. Действително, когато дворното място е предназначено единствено да обслужва сграда в режим на етажна собственост и представлява прилежаща територия към нея по смисъла на § 1, точка 2 от 2

Допълнителните разпоредби на Закона за управление на етажната собственост, то се явява обща част по естеството си и не подлежи на разпределение на ползването. В настоящия случай обаче не се касае за такава хипотеза. Видно от представените документи за собственост, страните притежават конкретни, самостоятелно определени идеални части от поземления имот като такъв, а не само като приращение към отделните обекти в сградата.

Нещо повече, в имота е изградена и втора сграда – гараж, която е индивидуална собственост на ответницата. Наличието на обект, който не е в режим на етажна собственост, но е собственост на един от съсобствениците на земята, изключва приложението на специалния режим и потвърждава, че отношенията между страните по повод ползването на земята следва да се уредят по общия ред на Закона за собствеността. Ето защо искът е допустим, като е предявен от съсобственици, притежаващи повече от половината от общата вещ, срещу другия съсобственик, с което са обхванати всички титуляри на правото на собственост.

Това е така, тъй като: когато едно дворно място (поземлен имот) по своята същност и предназначение служи единствено и само за обслужване на сградата в режим на етажна собственост, то се счита за обща част по естеството си. В такъв случай, редът за ползването му се определя от Общото събрание на етажните собственици (съгласно ЗУЕС), а не от съда по реда на чл. 32 от ЗС. Ако дворът е само прилежаща територия към сградата, то искът по чл. 32, ал. 2 от ЗС би бил недопустим. Това е така, защото се приема, че правото на ползване е неразривно свързано със самостоятелния обект в сградата и не може да се преразпределя отделно.

Когато обаче поземленият имот не служи единствено на общите нужди на етажната собственост, той не се третира като обща част по ЗУЕС, а като обикновен съсобствен имот.

Причината да се приложи Законът за собствеността (ЗС) и неговият член 32 във Вашия случай е наличието на сграда с идентификатор ......2 (гараж).

От документите по делото (конкретно Постановление за възлагане от 06.03.2020 г.) е видно, че този гараж, макар да се намира в същия поземлен имот, не е обща част на етажната собственост. Той е индивидуална и изключителна собственост на ответницата И. С. З..

Следователно, поземленият имот с площ от 341 кв.м. се използва едновременно за две цели: като прилежаща територия към жилищната сграда (обща нужда на всички съсобственици) и като терен, върху който е построен и който обслужва индивидуален обект на само един от съсобствениците (гаража на ответницата).

В момента, в който дворното място обслужва не само общите нужди на етажната собственост, но и индивидуалните нужди на отделен собственик (чрез осигуряване на достъп и място за негов личен гараж), то губи характера си на "обща част по естество" по смисъла на ЗУЕС. То се разглежда като обикновен съсобствен недвижим имот, притежаван в идеални части от страните.

Точно това прави иска по чл. 32, ал. 2 от ЗС допустим. Тъй като страните са съсобственици на поземления имот (а не просто етажни собственици с прилежащ двор) и не могат да постигнат съгласие за начина му на ползване, собствениците, притежаващи повече от половината от имота (в случая ищците с 56.85% ), имат право да се обърнат към съда, който да разпредели ползването.

Ответникът се позовава на решения като Решение № 1169 от 19.02.2009 г. по гр. д. № 258/2007 г. на ВКС, I г. о.. Това решение правилно гласи, че когато теренът има единствено предназначение да обслужва сградата-етажна собственост, редът по чл. 32 ЗС не се прилага.

Това е така, но то касае само случаи, в които няма други самостоятелни обекти или друга употреба на земята извън нуждите на етажната собственост.

Съдебната практика, която подкрепя допустимостта на иска е тази, която урежда хипотезите на "смесено" ползване. Например: Решение № 138 от 06.07.2017 г. по гр. д. № 3822/2016 г.

3 на ВКС, I г. о.: В това решение ВКС изрично посочва, че когато в парцела освен сградата етажна собственост, са построени и други, индивидуално притежавани обекти (като гаражи, какъвто е Вашият случай), дворното място не може да се счита за обща част по предназначение само на етажната собственост. То се явява съсобствено между всички собственици на земя съобразно идеалните им части и отношенията им се уреждат по общия ред на Закона за собствеността (ЗС), а не по специалния ред на ЗУЕС.; Определение № 524 от 13.10.2016 г. по ч. гр. д. № 3962/2016 г. на ВКС, II г. о.: Тук също се потвърждава, че когато дворното място не е предназначено само за обслужване на сградата в режим на етажна собственост, а е съсобствено на отделни правни субекти, разпределението на ползването се извършва по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС.

Фактът, че страните притежават конкретни, изразени в проценти, идеални части от самия поземлен имот (56.85% срещу 43.16%), а не просто прилежащи части към апартаментите си, и наличието на индивидуална сграда (гаража) на единия от съсобствениците, безспорно изключват приложението на ЗУЕС и правят иска по чл. 32, ал. 2 от ЗС напълно допустим и основателен.

Основната предпоставка за уважаването му е наличието на съсобственост, която е безспорно установена, както и липсата на съгласие между съсобствениците за начина на ползване на имота, което обстоятелство също не се оспорва и се доказва от самото завеждане на делото.