Решение № 771 от 13.04.2018, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И

Е гр. София, 13.04.2018 година

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИЯТ

ГРАДСКИ СЪД, Търговско отделение, VІ-13 състав, в публично заседание на четиринадесети февруари през две хиляди и осемнадесета година в състав:

СЪДИЯ: Владимир Вълков при секретаря Весела

Станева като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 877 по описа за

2012 година, ЗА ДА СЕ ПРОИЗНЕСЕ, ВЗЕ ПРЕДВИД СЛЕДНОТО:

Предмет на разглеждане са предявени при обективно съединяване искове с правно основание чл. 232 ал. 2 предл. първо от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), чл. 86 ЗЗД и насрещен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД.

Ищецът „В.С.”

ООД *** твърди по договор, сключен на 01.01.2015 г. с ответника „Б.П.К.” ЕООД ***, да му предоставил поземлен имот при задължение за заплащане на наемна цена. С анекс от 04.05.2015 г. цената била договорена годишна наемна цена в размер на 33000 евро или левова равностойност 64542,39 лв., платима до 15-то число на месец януари. Твърди да е изпълнил поетите с договора задължения като учредяването на право на строеж да е било забавено поради неосигурени от ответника документи. Сочи договорът за наем с трето на спора лице и инсталираният в имота билборд да е бил известен на ответника още към датата на сключване на договора за наем. Твърди се, че за 2016 г. ответникът платил само 7200 лв. Претендира се разликата в размер на 29318,70 евро.

Ищецът претендира и обезщетение за неизпълнено в срок парично задължение, което за периода 16.01.2016 г. – 27.02.2017 г., включително твърди да възлиза на 3337,59 евро, както и законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното плащане на сумата.

В отговор по исковата молба от името на ответника се твърди, че още с договора за наем е договорено имотът да се ползва за изграждане на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и развлечение, за изграждането на които ищецът се е задължил да учреди право на строеж. След подписване на договора за наем и при инвестирани от ответника значителни средства във вертикалната планировка, залесяване на имота и проектиране на планираните за изграждане обекти, ищецът поставил като условие за учредяване правото на строеж да бъде увеличен размерът на договорения наем. От тези обстоятелства се извлича извод, че наемателят е бил принуден да подпише анекс към договора от 14.01.2015 г. и да плати в брой сумата от 6000 евро, а впоследствие да унищожи оригинала анекса и издадената разписка от 14.01.2015 г. След като вече инвестирал значителни средства във вертикалната планировка и залесяване на имота, съответно в проектиране на планираните за изграждане обекти, ищецът отново поставил като условие за учредяване правото на строеж подписване на нов анекс. При тези обстоятелства ответникът сключил и анекс от 04.05.2015 г. като бил принуждаван да плаща в брой, а след това да унищожава издадените му разписки. Ищецът отказал и подписите под анекса да бъдат нотариално заверени Право на строеж било учредено едва след като ответникът заплатил посочения в анекса наем за 2015 г. от 19 000 евро. Твърди също така, че поради непроведена от ищеца процедура за промяна предназначението на имота ответникът не е получил разрешение за строеж, което го препятства да ползва имота по договореното предназначение. Счита, че неосъществената процедура в Закона за опазване на земеделските земи за промяна предназначението на земята провокира и опасност всички издадени разрешения и удостоверения за въвеждане в експлоатация да бъдат прогласени за нищожни, съответно до премахване на изграденото с произтичащите от това огромни вреди за ответника. Ищецът отказал да издава фактури, което препятствало ответника да отчете направения разход за наемна цена, както и да ползва данъчен кредит по сделката. Ищецът настоявал и да получава плащания в брой въпреки договорения начин – по банков път, за което бил изнудван включително и чрез заплаха с физическа саморазправа срещу управителя на дружеството. Ищецът отказал и подписите под анекса да бъдат нотариално заверени, съответно този договор да бъде вписан в имотния регистър.

За да не бъде съучастник в престъпление срещу данъчната система и нарушения на ЗОПБ, ответникът спрял плащането на допълнителния наем, а плащал единствено наемната цена по първоначално договорения наем, за което ищецът му издавал фактури.

„Б.П.К.“

ЕООД предявява насрещен иск като твърди към момента на сключване на договора за имота да са стояли непогасени задължения за местен данък и такса битови отпадъци за периода 2011 – 2015 г., въпреки декларираното, че всички данъци са изплатени. Ответникът погасил задължения на ищеца – местен данък и „такса битови отпадъци“ за 2016 и 2017 г. с лихва за забава в размер на 767,57 лв., за да бъдат съгласувани проектите за строителство. Освен това още преди сключване на процесния договор с трето лице бил сключен договор за наем за монтиране в имота на билборд в нарушение на дадената декларация, че други лица нямат облигационни права върху имота. Сочи, че отдадената на трето лице площ и договореният достъп препятства ползването от ответника както на площта, непосредствено заета от билдборда, така и обслужващата площ, препятстващо и достъпа до имота от Околовръстния път. Това принудило ответника да отвори друг, нерегламентиран вход от еднопосочна уличка и през неасфалтиран участък от пътя.

Рекламите на билдборда препятствали възможността за рекламиране на осъществяваната от ответника дейност, същевременно клиентите се заблуждават, че в имота се осъществява рекламираната на билдборда дейност. Счита да е налице невярна декларация, обуславящо приложение на договореното връщане на всичко платено по договора и заплащане на неустойка в същия размер. Непроведената процедура за промяна предназначението на имота счита да е нарушение на поето задължение за съдействие с чл. 3 ал. 2 предл. второ от договора и в несъответствие с декларация на ищеца по чл. 3.3 от договора. Твърди заплатената по договора сума да възлиза на 59760 лв. Претендира сума в размер на 117520,00 лв..ведно със законната лихва от предявяване на исковата молба В отговор по насрещния иск от името на „В.С.“ ООД се сочи, че според договора за наем считано от 01.01.2015 г. наемателят дължи да заплаща такса „Битови отпадъци“, а страните договорили наемодателят да възстановява изплатени негови задължения за имота при искане от страна на наемателя. Твърди, че имотът се намира в урбанизирана територия като застъпва довод, че не съставлява земя по смисъла на ЗОЗЗ, тъй като не е със земеделско предназначение – не се използва за производство на растителна продукция и за паща на добитък и оспорва да е налице пречка наемателят да реализира намеренията си.

В хода на устните състезания процесуалният представител на ищеца – адв. А. от САК поддържа исковете като счита насрещния иск за неоснователен и недоказан. Прави и искане за присъждане на разноски като е представен и списък.

В съдебно заседание законният представител на ответника – А.К.сочи, че при сключване на договора за наем Р.Т.показал ограден с колци и мрежа имот. При трасирането му обаче разбрал, че показаното лице на имота не съответства на заграденото, входът е много малък, а там попада и билбордът. Оказало се, че имотът е на втора линия с много малко лице. Процесуалният представител на ответника – адв. Н. от САК, оспорва първоначално предявените искове като поддържа насрещния. Претендира разноски като представя и списък. , заявява, че поддържа изразената позиция по отговора и претенцията с насрещния иск. Навежда доводи в писмени бележки.

Съдът като обсъди наведените в процеса доводи и въз основа на събраните по делото доказателства, преценени при условията на чл. 235 ГПК от фактическа страна намира следното:

По делото не се спори, а и от наличния по делото договор се налага извод, че на 01.01.2015 г. от името на страните в процеса писмено е изразено съгласие, че ищецът предоставя под наем за срок от 8 години поземлен имот с идентификатор *** с площ от 2725 кв.м. с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване. Договорена е месечна наемна цена от 500 лв. без ДДС за първите пет години от срока на договора, а след изтичането му подлежи на индексация при договорен механизъм. Определено е наемната цена да се плаща веднъж годишно по посочена в договора банкова сметка ***ктура от страна на наемодателя в договорената валута – евро или левовата й равностойност.

Посочено е, че имотът се предоставя за осъществяване на дългосрочни търговски дейности с инвестиционни намерения в това число изграждане на бензиностанция, автомивка и заведение за обществено хранене и развлечение, за които обекти следва не по-късно от 01.05.2015 г. ищецът да учреди право на строеж за срок от 8 години, определено с договора като съществено негово условие. Предвидено е ответникът да се снабди с необходимите за целта документи, а ищецът да осигурява необходимото правно и фактическо съдействие с оглед осъществяване на всички необходими процедури по реализиране бизнес-инвестиционните намерения на наемателя. Изразено е съгласие договорът да бъде вписан в имотния регистър при представяне от собственика необходимите документи, съпътстващи вписването.

Съгласно чл. 6 ал. 4 от договора ответникът е поел задължение да заплаща разходите за консумативи за ползването на имота, произтичащи от дейността му.

Чл. 3 ал. 3 от договора съдържа декларация от страна на ищеца, че всички държавни и местни данъци, на които подлежи имотът, са платени и няма данъчни задължения по смисъла на чл. 87 ДОПК. Ответникът е декларирал също така, че други лица не притежават облигационни права, които могат да бъдат противопоставени на наемателя или да му попречат да упражнява правата, произтичащи от този договор.

Според чл. 3 ал. 6 от договора когато някоя от дадените декларации се окаже невярна, ищецът дължи да върне на наемателя всичко платено по договора до този момент, както и неустойка в същия размер, а наемателят има право да прекрати едностранно договора. По делото не се спори, че местният данък и такса смет за имота за периода 2011 г. – 2015 г., включително е заплатен от ищеца на 2.10.2015 г. От показанията на свидетелката Ф. се установява, че още преди сключване на договора за наем в мястото, което гледали имало билдборд, но тогава не знаела, че се намира в имота. Разбрала за това след подписване на договора..

По делото не се спори, а и представените доказателства позволяват извод, че на 30.03.2016 г. управителят на ответника заплатил сумата 251,58 лв. в погашение на задължения за такса битови отпадъци и данък недвижим имот със срок за плащане съответно 03.05.2016 г. и 30.06.2016 г. въз основа на документ **********/12.09.14 г. при отразено като задължено лице „В.С.“ ООД.

През месец май

А.К.– едноличен собственик на капитала на ответното дружество поискал от свид. Ф. пари на заем. Тя се поинтересувала за причината като разбрала от него, че от страна на „Витоша Скай“ искат пари извън договора за наем. Свидетелката дала сумата 37 000 лв.

По делото не се спори, че на 14.01.2015 г. представители на страните писмено са изразили съгласие за промяна на договорената наемна цена като за първата година наемът е в размер на 28 000 евро, от които 6 хиляди евро с заплатени при подписване на анекса, 6 000 евро се заплащат в едномесечен срок след вписване на договора за наем в имотен регистър, а сумата от 19 000 евро при изпълнение на условията по чл. 1 ал. 2 от договора за наем – учредено право на строеж.

С анекс от

04.05.2015 г. писмено е изразено съгласие от името на „В.С.“ ООД и „Б.П.К.“ ЕООД да променят цената по договора като за първата година – 2015 г. да бъде увеличена с 19 000 евро на годишна база, а наемната цена от втората до петата година е в размер на 33000 евро, а след петата година – 36000 евро.

Посочено е, че цената за първата година е платена преди сключване на анекса.

Изразено е съгласие, че всички останали клаузи на договора остават непроменени.

Няма спор, а и от представените разписки се установява плащане на 14.01.2015 г. в размер на 11735 лв. като равностойно на 6000 евро, а с разписка от 04.05.2015 г. и на сумата 37160 лв., представляваща левовата равностойност на 19 000 евро по Анекс от 04.05.2015 г.