Решение № 1225 от 02.12.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1225 гр. София, 28.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря Павлина Ив. Христова като разгледа докладваното от Елена Тахчиева Въззивно гражданско дело № 20231000503338 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение от 27.07.2023 г. по гр. д. № 15016/2021 г. по описа на СГС, I ГО, 20-ти състав, е прогласен за нищожен, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, договор за покупко – продажба на недвижим имот от 21.11.1997 г. във формата на нотариален акт дело № 37623/1997 г. по описа на нотариус при СН при СРС, сключен между К. Ф. К. и Л. Ц. К. за продажба на ½ ид.ч. от апартамент № 32, находящ се в гр. ***, ул. „***“ **, вх. *, със застроена площ от 86,84 кв.м., заедно с принадлежащо му избено помещение № 12, заедно с 2,272 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото – държавна земя, който апартамент представлява самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № РД-18138/24.07.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК, поради накърняване на добрите нрави.

Против решението в частта, в която искът с правно основание чл. 26, ал. 1, пред.

3 ЗЗД е уважен, е постъпила въззивна жалба от Л. Ц. К. чрез адв. М. Н. К., в която се твърди неправилност на решението. Твърди се, че първоинстанционният съд неправилно е достигнал до извода за явна нееквивалентност на полученото по процесния договор в нарушение на добрите нрави, тъй като близките роднински връзки между страните по процесния договор за покупко – продажба от 21.11.1997 г.

(майка и син) предполага договаряне на занижена продажна цена, която не накърнява добрите нрави. Изтъкват се процесуални нарушения на съда, който без аргументация приел заключенията на оценителните експертизи /основна и допълнителна/, които от своя страна били необосновани – основната оценителна експертиза, поради липсата на сравнителен анализ на реално осъществили се сделки, а само на оферти, а 1 допълнителната експертиза, поради отказ на вещото лице да анализира представен от страната сравнителен материал. На следващо място се поддържат оплаквания за неправилност на решението, поради нарушение на материалния закон с подробно изложени доводи и съображения и цитиране на практика на ВКС, в която се приема, че накърняване на добрите нрави поради нееквивалентност на престациите означава практически тя да е сведена до липса на престация. Иска се отмяна на решението в обжалваната му част и вместо това постановяване на ново по същество, с което се отхвърли искът по чл.26 ал.1 предл. трето ЗЗД.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е подаден отговор на въззивната жалба от насрещната страна – Ф. А. Д., с който се иска потвърждаване на решението. Изтъкват се доводи, че ответната страна относно еквивалентността на полученото по процесния договор с подробно изложени доводи и съображения.

При служебната си проверка по чл. 269, изр. първо ГПК настоящата инстанция констатира, че решението, което се атакува в неговата цялост е валидно и допустимо.

Предмет на разглеждане пред първата инстанция са били искове по чл. 26 ал.1 предл.2 ЗЗД, а в условията на евентуалност по чл.26, ал.1 предл.3 ЗЗД за нищожност на договор, имаща за предмет недвижим имот, поради заобикаляне на закона поради изповядване на сделката като продажба, вместо като дарение, и поради накърняване на добрите нрави, тъй като стойността на продажната цена било почти 530 пъти по-ниска от пазарната стойност на имота. В исковата молба като правопораждащи факти ищцецът е изтъкнал родствената си връзка с ответника като единствени наследници по закон на К. К., която приживе чрез договор за покепко продажба от 1997г продала на сина си Л. К. / баща на ответника/ 50% от собствения си недвижим имот за сумата от 49 800лв /преди деноминацията/ или за по малко от 50 германски марки, по това време равняващи се на 49лв и 0,80ст. Твърди се, че сумата от продажгбата на 50% от 3-стаен апартамент била почти 3,5 пъти по-ниска от средната месечна заплата за ноември 1997г, което сочело нищожност на посоченото основание, поради накърняване на добрите нрави.

В срока за отговор ответникът оспорва исковете като недопустими, поради липсата на правен интерес, а евентуално като неоснователни. Оспорва всички твърдения на ищеца, че с изповядването на сделката са накърнени добрите нрави, и че е налице значителна нееквивалентност на престациите по процесния договор.

Обосновава различието между продажната цена със средните пазарни цени в периода с икономическата обстановка в страната и с факта, че продажната цена не била под данъчната оценка, но също и с обстоятелството, че с въпросната сделка се придобивала само „голата“ собственост, обременена с вещно право на ползване, както и с факта, че е сключена между най-близки родственици (майка и син), при които договорянето на занижени цени била житейска практика и допустимо от етична гледна точка. Посоченото се отнасяло и до невписаното в съдържанието на сделката, че купувачът ще гледа и издържа продавачката, докато е жива, което се потвърждавало и от съвместното им съжителство до нейната смърт.

От фактическа страна пред първата инстанция не е било спорно, че страните са внуци на Ц. М. К. и К. Ф. К., и че са техни наследници по наследствено правоприемство. Не е спорно и че приживе техните праводатели са притежавали в собственост при равни квоти недвижим имот, представляващ апартамент в гр. ***, на ул. ***, вх. *, със застроена площ от 86.84 кв.м., представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР, одобрена със заповед № РД-18138/24.07.2017 г. на АГКК. , е бил собственост на бабата и дядото на страните - Ц. М.

2

К. и К. Ф. К., при равни квоти. След смъртта на Ц. М. К. през 1976 г. неговият дял е наследен от низходящите му Ю. Ц. К.-Д. (майка на ищеца) и Л. Ц. К. (баща на ответника), съответно по 1/4 за всеки от тях, докато преживялата му съпруга К. К. е запазила собствените си ½ идеални части. Не е било спорно и че на 21.11.1997 г. между К. Ф. К. и нейният син Л. Ц. К. е сключен процесния договор за покупкопродажба, с който тя продала на сина си притежаваната от нея ½ идеални части от имота срещу продажна цена от 49 800 лева /неденоминирани/, колкото е била данъчната оценка за целия имот, като си запазила пожизнено и безвъзмездно правото му на ползване.

От приетата пред първата инстанция съдебно-оценителна експертиза на в.л. М.

(л. 69-71 и л. 87- 89 от делото на СГС), което не е било оспорено от страните, се изяснява, че пазарната стойност на ½ идеални части от апартамента към датата на сделката е била 18 920 630 (неденоминирани) лева. Този извод се основава на анализа на цените на сравними с оценявания обект пазарни аналози към релевантния момент на сключване на сделката през 1997г. с други имоти със сходни характеристики като площ, местоположение и чрез корекционни коефиценти, отчитащи отклоненията в качеството спрямо оценявания имот. Изключително обстойно вещото лице в констативната си част е пояснило, че се съобразява с местоположението на имота /в „***“, който е един от предпочитаните столични квартали/, конструкция на сградата масивна и монолитна през 1974г, площта на апартамента /86,84кв.м./, разположението му във височина /също на предпочитан втори етаж/, както и състоянието му към датата на оценката. Въз основа на всички посочени и съпоставени показатели в.л. М. е определила пазарната стойност на апартамента към 21.11.1997г на цена от 45 349 450 недоминирани лева съгласно фиксинга на БНБ спрямо щатския долар или 1729,20лв /1 щ.д., а като се има предвид, че предмет на оспорената сделка е само ½ идеални части, нейната стойност възлиза на 18 920 630 неденоминирани лева.

С допълнителното си заключение вещото лице практически е защитило дадената вече оценка на недвижимия имот, като е обосновала, че представеният за сравнение нот. акт за друг апартамент в столичния квартал „***“ се отнася за значително по-малка площ /едностаен апартамент/, и че при сделката между майка и дъщеря, първата е запазила пожизнено право на ползване върху целия имот, за разлика от процесната сделка. Наред с посоченото е пояснено, че приложеният нот. акт не може да служи като идентичен пазарен аналог, защото датата на сделката предхожда с повече от седем месеца процесната сделка в изключително динамичен период /1997г/, когато имотите са се оферирали в цени в щатски долари, поради обстоятелството, че курсът на щатския долар се е променял ежедневно и ежемесечно, което се отнася и за цените на недвижимите имоти. Вещото лице е изчислило и стойността на запазеното пожизнено право на ползване върху ½ идеални части от процесния имот на база стойност на имота, средна продължителност на живота на жените по справка в НСИ и фактическата възраст на лицето и приело, че към деня на сделката 21.11.1997г, правото на ползване на ½ идеални части е възлизало на 1 166 688.

При така очертаната фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:

Независимо от начина, по който са заявени исковете съдът не е длъжен да разгледа основанията за недействителност в поредност според сочения от ищеца порок.

Разглеждането на исковете преминава от най-тежкия порок (противоречие със закона или заобикалянето му) към по-леките, каквито са липсата на основание (за каузалните сделки), липсата на съгласие, привидност, невъзможен предмет, противоречие на добрите нрави или липса на форма. Правилно в този смисъл първоинстанционният съд 3 се е произнесъл първо по заявеното основание за недействителност, поради заобикаляне на закона, като е отрекъл наличието на сочения порок, с което е настъпило и процесуалното условие да разгледа и заявения иск за нищожност на сделката като сключена в нарушение на добрите нрави.

Решението в отхвърлителната му част, в която се отрича наличието на основание за прогласяване на сделката за нищожна по чл.26, ал.1 предл.2 ЗЗД не е обжалвано и е влязло в сила.

Спорът пред въззивната инстанция от фактическа и правна страна се свежда до наличието на основание за недействителност на сделката, поради накърняване на добрите нрави с оглед нееквивалентността на двете насрещни престации. В практиката на ВКС са дадени разяснения относно понятието „добри нрави“, като същите са характеризирани като морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. „Добрите нрави са критерии за норми за поведение, които се установяват в обществото, поради това, че значителна част от хората според вътрешното си убеждение ги приемат и се съобразяват с тях.“ Тези етични правила са свързани с общата забрана да се вреди другиму според общоприетите норми за поведение, особено когато се касае до възползване от неравностойното положение на някоя от страните по договора. „Когато се преценява дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът не може да се ограничи само до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок, следва да съобрази дали последиците, крайният резултат на сделката, са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. Тогава, когато сделката и съпътстващите я други обстоятелства, преценени комплексно, са довели до неоправдано разместване на имуществени права, при което едно лице очевидно търпи значителна загуба, която то не е желало и очаквало, има основание да се счита, че сделката е проява на недобросъвестност и накърнява добрите нрави.“ (така в Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г., ОСТК на ВКС, определение № 898 от 21.08.2009 г. по гр.д. № 4277/08 г., І ГО, решение № 1291 от 03.02.2009 г. по гр. д. № 5477/2007 г., Г. К., V Г. О. на ВКС, Решение № 906 ог 30.12.2004 г. по гр.д. № 1106/2003 г., ІІ ГО, ВКС, решение № 906 от 30.12.2004 г. по гр. д. № 1106/2003 г., ІІ Г. О.).