Решение № 809 от 07.07.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 809 гр. Бургас, 07.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седми юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Антоанета Др. Андонова

Парашкевова при участието на секретаря Михаела К. Петрова като разгледа докладваното от Антоанета Др. Андонова Парашкевова Гражданско дело № 20222100100383 по описа за 2022 година Ищецът А. Ф.,гражданин на И.,роден на ********** год. чрез пълномощниците си адв. Мария Илчева и адв. Димитър Ангелов с адрес на кантората гр.Пловдив,ул.“Княз Богориди“ № 5,ет.2 е предявил иск против „Дриймвил“ООД,ЕИК 115618690 със седалище гр.Пловдив за обявяване за окончателен на сключен помежду им на 21.05.2021 год. предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: апартамент № А2 с идентификатор № ***.Твърди, че на 21.05.2021 год. е сключил с ответното дружество предварителен договор за покупко-продажба на горния апартамент при уговорена продажна цена в размер на 43380 евро с вкл.

ДДС,уплатима по следния начин: капаро в общ размер на 13014 евро ,а останалата част в размер на 30366 евро –на равни вноски по падеж и размери,определени съгласно т.2,гл. Първа на договора.Заявява,че е предупредил в процеса на водене на преговори,представителя на ответното дружество –продавач ,че всяка от вноските ще бъде заплащана от банка в Р.

България,с което представителя на дружеството-продавач се е съгласил.Твърди,че към средата на м. ноември 2021 год.,предвид наложените в Израел епидемиологични мерки срещу Ковид 19 ,той е бил поставен в положение да не може да напусне границите на държавата Израел,което 1 обстоятелство е довело до обективна невъзможност за него да заплати поредната погасителна вноска съгласно договора.Заявява,че като добросъвестен контрагент,писмено надлежно е уведомил дружеството продавач,че поради обективна невъзможност да напусне държавата си ,ще бъде поставен в забава за плащането.Сочи,че представителят на ответника е приел само конкретното закъснение,като в отговор по електронната поща е поискал три вноски да бъдат платени накуп в следващите два месеца.Посочва,че въпреки така постигнатата договорка между странитие,месец след размяната на електронните писма,ответникът е изпратил уведомление за разваляне на договора.Намира,че писмото за разваляне изцяло противоречи на обичайната практика в гражданския оборот при наличие на дългосрочни облигационни отношения,а и на нормативната практика по чл.87,ал.4 от ЗЗД ,респ. по чл.206 от ЗЗД ,които цитира.Твърди,че към момента на получаване на уведомлението,при първата появила се възможност да напусне пределите на страната,както и съобразно уговорката ,е пристигнал в офиса на дружеството с цел да заплати закъснението,ведно с допълнителните вноски и неустойката за забава,но плащането е било отказано.Твърди,че същото желание е изразил писмено,ведно с готовността си това да стори незабавно,но ответникът е отказал.Позовава се на ППВС от 1973 год. ,като счита,че развалянето може да бъде използвано само като крайно средство,когато облигационното отношение не може да бъде запазено чрез изпълнение.Позовава се на съдебна практика,съгалсно която правото по чл.19,ал.3 от ЗЗСД не е обвързано с плащане на цената от страна на купувача.Намира,че е изправна страна по договора,направила всичко възможно той да запази действието си.Представя и ангажира доказателства.

Предявеният иск е с правно основание в чл.19,ал.3 от ЗЗД.

Ответното дружество „Дриймвил“ООД,ЕИК 115618690 с посочен съдебен адрес гр.Пловдив ,бул.“Дунав“ № 5 намира предявения иск за напълно неоснователен.Твърди,че ищецът е неизправна страна по договора и е в забава за заплащане на пълния размер на договореното капаро,което е следвало да се плати на две вноски,като втората от тях е с падеж 20.06.2021 год. и същата е заплатена частично.Твърди,че и към момента ищецът е в забава повече от 300 дни.Позовава се на чл.2.1,трето тире от договора,съгласно което неплащането на пълния размер на капарото в посочения в догодова срок,води до прекратяване на договора 2 автоматично.Заявява,че вследствие на неизправното поведение на ищеца и забавеното плащане на последващата вноска,надлежно е уведомил ищеца относно обстоятелството,че сключения договор се счита прекратен.Сочи,че е налице забава от страна на ищеца, продължила повече от година. Твърди,че се е съгласил да разсрочи плащането на цената за три години и неизпълнението на задължението за извършване на няколко последователни плащания накърнява интереса му значително,с оглед на което е налице и договорена неустойка за забава,която също не е заплатена от ищеца.Заявява,че е налице договорено между страните прекратяване на договора по право,което ги обвързва и по силата на нормативните разпоредби е закон за тях .Сочи,че неизпълнението на задължението на ищеца за заплащане на цената му е причинило значителни финансови щети,а и е недопустимо да извлича ползи от собственото си недобросъвестно поведение.Възразява по част от доказателствените искания на ищеца и прави свои доказателствени искания,като представя писмено доказателство.

Бургаски окръжен съд като обсъди доводите на страните и представените и събрани доказателства намира за установено от фактическа страна следното:

Безспорни са,а се установяват и от всички събрани по делото писмени доказателства следните обстоятелства:между А. Ф. и „Дриймвил“ООД,ЕИК 115618690 на 21.05.2021 год. е бил подписан валиден предварителен договор ,по силата на който са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот в рамките на 30 дни след окончателното разплащане между страните,предвидено в т.2 от договора.

Договорената продажна цена е в размер на 43380 евро с вкл. ДДС ,платима на няколко вноски по конкретно посочена банкова сметка.В проведеното открито съдебно заседание страните чрез пълномощниците си заявяват,че ищецът е изпълнил изцяло всички свои задължения по предварителния договор,поради което и двете страни желаят обявяването му за окончателен безусловно.

Видно от събраните по делото писмени доказателства ответникът е придобил собствеността на процесния имот по приращение.Закупил е с нот. актове № 69 от 11.10.2004 год. и № 120 от 16.12.2004 год. общо четири имота –две пасища и два имота с начин на трайно ползване-изоставени трайни насаждения,със заповед № 153 от 26.02.2007 год. на кмета на Община 3

Несебър е одобрен ПУП-план за регулация и застрояване на общо шест имота,четири от които закупените с посочените по-горе нотариални актове,в кв.14 по ПУП-ПУР на КЗ между „Морски санаториум“ и гр.Свети ВласЮг,местност Юрта-под пътя,землище на гр.Свети Влас,касаещ образуване на УПИ I-3010,3011,3012,3013,3014,3015 на площ от 20416 кв.м. при установяване на новопредвидена застройка с отреждане за курортно строителство/Ок/,с посочени конкретни устройствени показатели.На 17.07.2007 год. в полза на ответното дружество е било издадено разрешение за строеж № 89 за ваканционно селище с апартаменти за сезонно обитаване с ресторант,офиси и магазини „Маджик дриимс“-сграда 1 в горното УПИ На 17.04.2009 год.- е издадено удостоверение от Община Несебър № 78 за въвеждане в експлоатация на строежа по разрешението за строеж.Така ответникът е станал собственик на изградените от него в собствените му недвижими имоти,придобити на основание договори за покупкопродажба,сграда и самостоятелни обекти в нея.Именно в тази сграда се намира и процесния апартамент,за който е бил сключен предварителния договор с ищеца.Ответното дружество е вписано като собственик и в издадените удостоверения за данъчна оценка от 04.05.2022 год. и от 18.05.2023 год. -листи 20 и 129 от досието на настоящото дело,както и в представените две схеми на самостоятелен обект в сграда от 03.05.2022 год. и от 17.05.2023 год.–листи 16 и 128 от досието на настоящото дело,като собственик по данни от КРНИ въз основа на идентификационните белези на представеното по делото разрешение за строеж.

С оглед така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни изводи:

В чл.19, ал.3 от ЗЗД е регламентирана правната възможност всяка страна по предварителен договор да предяви иск за обявяването му за окончателен, като съдът постановява решение, с което го замества и възпроизвежда клаузите му.

Искът, по правната си същност, е конститутивен. С него се упражнява потестативното право да се иска сключването на окончателен договор, което право е насочено към пораждане на правните последици на несключения договор чрез съдебно решение. Съдебното решение, с което този иск се уважава замества обещания договор, съгласно чл. 362 от ГПК тоест поражда неговите правни последици, поради това и самият окончателен договор, по отношение на който съдът се произнася, не може да бъде 4 променян от него-договорът, включително и предварителния такъв, е закон за страните-чл.20а,ал.1 от ЗЗД.

На първо място договорът, чието обявяване за окончателен се иска, следва да е действителен, за да може да породи правни последици. Процесният предварителен договор между страните е действителен - сключен е в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма, съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като при покупкопродажбата тези съществени условия се изразяват в индивидуализиран обект и цена, както и клауза, с която се поемат насрещни задължения за сключване на окончателен договор, която именно определя характера на договора като предварителен,безспорно е подписан от страните посочени в него, няма данни за съществували пороци при подписването му, които да водят до извод за неговата недействителност.

Когато се касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот следва да се извърши и проверка, дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, вкл. дали продавачът е собственик на имота, тъй като решението на съда поражда последиците на окончателен договор за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, т.е. след влизането му в сила, поражда вещноправен ефект. Съгласно трайната съдебна практика, отчуждителят /продавач/ трябва да е собственик на имота не към момента на сключването на предварителния договор, а към момента на постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В настоящия случай, не се спори, а и се установи от представените доказателства, че ответникът е собственик на процесния обект,като са представени книжа ,издадени и в хода на делото. По делото няма данни за тежести или разпоредителни действия с имота към настоящия момент , за да се приеме, че правото на собственост „Дриймвил“ООД,ЕИК 115618690 е изгубил или е обременил с тежести.

От представения по делото предварителен договор се установява, че страните са уговорили да сключат окончателен договор.В настоящото производство и двете страни са заявили желание за уреждане на отношенията им по предварителния договор и изпълнение на поетите от тях задължения. От твърденията на страните и представените доказателства –спогодба от 15.06.2023 год. на листи от 114 до 118 вкл. е видно, че ищецът е изпълнил 5 изцяло задължението си заплащане на продажната цена,както и други предвидени в предварителния договор задължения.

Предвид гореизложеното, съдът намира иска за основателен и доказан, поради което следва да го уважи. Налице е валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот-самостоятелен обект в сграда, неизпълнено задължение за прехвърляне на собственост върху него, ответникът е собственик на имота, ищецът е заплатил изцяло продажната цена.При това положение следва да се постанови обявяване на предварителния договор за окончателен без условие. С прехвърлянето на собствеността чрез настоящото съдебно решение, заместващо окончателния договор, ще се удовлетворят интересите и на двете страни, като по този начин ще се осигури законосъобразен завършек на възникналото гражданско правоотношение помежду им.

С настоящия съдебен акт, ищецът на основание чл. 364 ал.1 от ГПК, следва да бъде осъден да заплати сумата от 654,72 лв. ( шестотин петдесет и четири лева и седемдесет и две стотинки) по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, сумата от 84,84 лв. ( осемдесет и четири лева и осемдесет и четири стотинки) по сметка на Агенцията по вписванията-служба по вписванията-град Бургас, представляваща дължима такса по чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, както и сумата от 2545,32 лв. (две хиляди петстотин четиридесет и пет лева и тридесет и две стотинки ) по сметка на Община Несебър , представляваща дължим данък по силата на чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ във вр. с чл. 35, ал. 2 от Наредба за определяне размера на местните данъци. Всички посочени по-горе дължими данъци и такси са определени върху уговорената в предварителния договор продажна цена на процесния имот, която се явява по – висока от данъчната оценка на имота, съгласно чл.46 ал.2 т.1 от ЗМДТ и чл.96 ал.1 и ал.3 и ал. 2 от ЗННД.

Разпечатката съдържа 23 от 38 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/2501bc5f-c938-4ce6-b35a-6f13848a73f3