Решение № 102 от 27.03.2026, Окръжен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 102 гр. Русе, 27.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария Велкова

Членове:

Йордан Дамаскинов

Катина Кавърова при участието на секретаря Елка Цигуларова като разгледа докладваното от Катина Кавърова Въззивно гражданско дело № 20264500500046 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 294 ГПК.

С решение № 19 от 14.01.2026 г. по гр. д. № 4806/2023 г. по описа на Върховния касационен съд е отменено въззивно решение № 277/14.07.2023 г. по в. гр. д. № 302/2023 г. по описа на Окръжен съд – Русе.

Предмет на повторното разглеждане на делото от въззивния съд е въззивната жалба от Р. И. М. чрез адв. В. Д. срещу решение № 278/07.03.2023 г. по гр. д. № 3345/2022 г. по описа на Районен съд - Русе, с което е отхвърлен предявеният от Р. И. М. против К. Б. М., К. Т. М. и Д. П. Г. иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване от ищеца Р. М. на самостоятелен обект в сграда, представляващ жилище с идентификатор ***, със застроена площ 35 кв. м, с прилежащо избено помещение с площ 16 кв. м, с административен адрес ***, както и на 102/969 ид. части от дворното място, в което е построена сградата с идентификатор ***, при условията, договорени в нотариален акт № 6062/ 19.05.2022 г. на СВ- Русе.

В жалбата се излагат оплаквания за неправилност на съдебния акт и допуснати процесуални нарушения. Сочи се, че още с исковата молба е направено доказателствено искане за предоставяне на нотариалното дело от нотариус Ф. и преписката по индивидуализиране на двата имота. Изразява се несъгласие с извода на съда, че прехвърленият имот представлява самостоятелен обект на собственост, като се посочва, че чл. 202 ЗУТ изисква наличието на одобрен инвестиционен проект. Иска се отмяна на решение № 278 от 07.03.2023 г. по гр. д. № 3345/2022 г. и уважаване на предявения иск, както и присъждане на разноски.

1

Ответниците оспорват основателността на жалбата и молят тя да бъде оставена без уважение. Поддържат, че с Договора за делба от 13.05.2019 г. е прекратена съсобствеността между ищеца и другия съсобственик, както и че обособяването на самостоятелни имоти е намерило отражение както в кадастралната карта на града, така и в Община Русе във връзка с определяне на местните данъци и такси за недвижими имоти. Посочва се, че земята, върху която са разположени процесният имот, както и други сгради, няма самостоятелно предназначение и нейната продажба в ид. части не поражда право на изкупуване за останалите съсобственици на поземления имот, които разполагaт със самостоятелни обекти, изградени върху нея. Претендират разноски за въззивната инстанция.

Окръжният съд, като съобрази дадените от ВКС указания, взе предвид оплакванията в жалбата, доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено следното:

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.

По силата на два договора за покупко-продажба, сключени съответно на 1.03.1993 г. и на 5.05.1993 г. ищецът Р. И. М. е придобил правото на собственост върху паянтова жилищна сграда с площ 70 кв.м, състояща се от три стаи, коридор, вкопана маза под едната стая, лятна кухня и клозет, заедно с 529/969 ид. части от дворното място, в което е построена.

С договор за покупко-продажба, сключен на 1.12.1993 г., Р. М. продал на С.Т.К. 1/2 ид. част от собствените си 529/969 ид. части от дворното място.

С договор за покупко-продажба, сключен на 25.05.1995 г. продал на Л.Е.Г. 1/2 ид. част от 264/969 ид. части от дворното място, заедно с 1/2 ид. част от паянтовата жилищна сграда със застроена площ от 70 квадрата, състояща се от три стаи, шапрон и незаконно построен гараж, с право на ползване на северната и южната стаи и коридор между тях.

С договор за покупко - продажба, сключен на 20.10.2017 г., И. П. П. купил от И. П. Д. 102/969 ид. части от дворното място, заедно с 1/2 ид. част от построената в него паянтова жилищна сграда на площ 70 кв. м., с идентификатор *** с право на ползване на северната стая с площ 16 кв. м., южна стая с площ 12 кв. м. и коридора между тях на площ 7 кв. м., с право на ползване на половината от шапрона в северната част, и на избеното помещение под северната стая с площ 16 кв. м.

С договор за доброволна делба от вх. рег. № 5805/13.05.2019 г. жилищната сграда била поделена между И. П. П. и Р. М., като първият получил в дял самостоятелен обект с идентификатор ***, а ищецът - самостоятелен обект с идентификатор ***, всеки от които с площ 35 кв. м.

На 2.07.2019 г. И. П. продал получения от него самостоятелен обект на Г.

А. Т., която на 22.10.2021 г. с НА вх. рег. № 12736/22.10/2021 г., акт № 92, том 36, дело № 7484 на СВ-Русе от своя страна го продала на ответниците К. Т. М. и К. Б. М..

На 18.05.2022 г. К. М. и К. М. продали на Д. П. Г. самостоятелния обект – 2 жилище (апартамент) с идентификатор ***, заедно със 102/969 ид. части от поземления имот с идентификатор ***. Като в нотариалния акт е посочено, че имотът е купен за сумата от 6400 лв. (шест хиляди и четиристотин лева), изплатена напълно в брой на продавачите.

Страните са декларирали, че това е действително уговореното плащане по сделката.

Според схема-проект на етажи в сграда с идентификатор № ***, схема-проект № 15-628557-11.12.2017 г. от СГКК – Русе, схема от 23.11.2017 г. на самостоятелен обект в сграда № *** и актуална схема на процесния имот от СГКК – Русе от 12.07.2022 г., същият представлява самостоятелен обект в жилищна сграда с идентификатор ***, с площ от 35 кв. м, прилежащо избено помещение с площ 16 кв. м, при съседни обекти в същата сграда самостоятелен обект с идентификатор ***.

Според актуална данъчна оценка от Община Русе, процесният имот е самостоятелен, съгласно описанието му в кадастралната схема, с площ от 35 кв. м, избено помещение 16 кв. м и прилежаща земя от 102 кв. м.

С оглед правомощията по чл. 267 ГПК и съобразявайки указанията, дадени с решение № 19 от 14.01.2026 г. по гр. д. № 4806/2023 г. по описа на ВКС, по делото е изискана от Община Русе преписката по чл. 202 ЗУТ по обособяване на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-18/16.05.2007 г. Получен е отговор, че такава преписка липсва в архивите на Общината.

Въззивната инстанция е приела като писмено доказателство обяснителна записка, изготвена от „***“ ООД Русе, която касае изготвяне на нова етажна схема на процесната жилищна паянтова сграда. В записката е посочено, че същата е изготвена по искане на И. П. П. за измерване на място с цел определяне площта на жилището и обособяване на нов самостоятелен обект и че е изготвена скица-проект за изменение на кадастралната карта, така че новият самостоятелен обект да бъде отразен.

При така установеното от фактическа страна, се налагат следните правни изводи:

Предмет на делото е иск с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС. Спорът между страните се концентрира около това дали обособените части от сградата, предмет на договора за доброволна делба, сключен през 2019 г., са самостоятелни обекти на собственост.

Доводът във въззивната жалба, поддържан и пред първата инстанция – че не са налице два самостоятелни обекта, е основателен. Наличието на обособени самостоятелни имоти в договора за доброволна делба между страните по спора, отразени в кадастралната карта на града и в регистрите на Община Русе във връзка с определяне на местните данъци и такси за недвижимите имоти, не е достатъчно, за да се прекъсне съсобствеността.

Първоинстанционният съд не е съобразил разпоредбата на чл. 202 ЗУТ, която изисква доброволната делба на съсобствена сграда, жилище или друг 3 обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях, да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти. Разпоредбата има императивен характер. Налице е хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е правопораждащ, а негражданскоправният елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно действие.

Инвестиционният проект може да съвпада, но може и да следва по време осъществяването на сделката. Ако към момента на сключване на сделката инвестиционен проект не е изготвен и не е одобрен, договорът е действителен, но неговият вещен ефект ще настъпи след осъществяването на останалите елементи от фактическия състав на придобиването: обособяването на реално определената част като отделна вещ, или като придадена част към друга отделна вещ, съгласно сключения договор, и одобрения инвестиционен проект при спазване на строителните правила и норми.

Както е посочено в мотивите на ТР № 3 от 28.06.2017 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, за да настъпи вещноправният ефект на сделката, е необходимо да е изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално определена част, а наличието на такъв не се доказа по настоящото дело. Липсата на одобрен инвестиционен проект показва, че реално определената част от недвижимия имот, за прехвърлянето на която страните са постигнали съгласие, не отговаря на действащите строителни правила и норми в устройствения закон и не е правно възможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост. Същата представлява ½ ид. част от процесната паянтова жилищна сграда.

Неоснователно е поддържаното от ответниците в писмената защита становище, че изискването за инвестиционен проект е относимо единствено към хипотезите на преустройство. Това изискване е обусловено от необходимостта да се провери съответствието на обособените части със установените в действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект. Следователно, дори при липса на фактическо преустройство, когато се цели правно обособяване на нови обекти, е необходимо наличие на одобрен проект и съответното им индивидуализиране по реда на ЗКИР.

По делото няма нито твърдения, нито доказателства, на ищеца да е предложено да придобие процесната ½ ид. част от паянтова жилищна сграда.

Ето защо в негова полза се е породило потестативното право на осн. чл. 33, ал.

2 ЗС да я изкупи на договорената между ответниците цена от 6400 лева. По делото не е имало възражение, че това не е действителната цена и не са представяни доказателства в друга насока. На осн. чл. 11 от Закона за въвеждане на еврото в Република България сумата следва служебно да бъде превалутирана в евро и се равнява на 3272.27 евро (три хиляди двеста седемдесет и две евро и двадесет и седем евроцента). Правото по чл. 33, ал. 2 ЗС е упражнено в законоустановения двумесечен срок от продажбата, доколкото същата е осъществена на 18.05.2022 г., а искът е предявен на 21.06.2022 г. Съгласно чл. 33, ал. 3 от ЗС цената следва да бъде заплатена в 1месечен срок от влизане на решението в сила.

С оглед изложеното, конститутивният иск е основателен, което налага 4 първоинстанционното решение да бъде отменено и да бъде постановено ново решение, с което искът да бъде уважен.

При този изход на делото ответниците дължат на ищеца сторените разноски по делото за всички инстанции. Пред настоящата инстанция е претендирано възнаграждение в размер на 800 евро, като видно от Договор за правна помощ и съдействие същото е било заплатено в брой. Пред ВКС по г. д. № 4806/23 г. са сторени и доказани разноски в размер на 161.93 лв. за държавни такси и 1500 лв. за адвокатско възнаграждение. При разглеждането на в. г. д. № 302/23 г. по описа на РОС са сторени и доказани разноски в общ размер на 1532 лв. При разглеждането на г. д. № 3345/22 г. по описа на РРС са сторени и доказани разноски в размер на 63.85 лв. за държавна такса, 10 лв. за издаване на съдебни удостоверения и 600 лв. за адвокатско възнаграждение.

Общата сума на всички разноски е 2777.56 евро.

Водим от горното, ОС-Русе в настоящия състав

РЕШИ:

ОТМЕНЯ изцяло Решение № 278/07.03.2023 г. по гр. д. № 3345/2022 г. по описа на Районен съд - Русе, с което е отхвърлен предявеният от Р. И. М. против К. Б. М., К. Т. М. и Д. П. Г. иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ДОПУСКА на основание чл. 33, ал. 2 ЗС Р. И. М., ЕГН: **********, ***, да изкупи 1/2 ид. части от паянтова жилищна сграда, цялата с площ от 70 кв. м., състояща се от три стаи, коридор, антре, лятна стая и шапрон, представляваща сграда с идентификатор № *** (обособена като самостоятелен обект с идентификатор № *** и самостоятелен обект с идентификатор № ***) с административен адрес: ***, както и на 102/969 идеални части от правото на собственост на дворното място, в което е построена сградата с идентификатор ***, при условията, уговорени в договор за покупко-продажба, сключен между К. Т. М. с ЕГН: ********** и К. Б. М. с ЕГН: ********** от една страна и Д. П. Г., ЕГН: ********** от друга, който договор е във формата на нотариален акт № 6062 /19.05.2022 г., акт. № 160, том. 17, дело № 3498 на СВ – Русе, при цена от 3272.27 евро и при условие, че в 1-месечен срок от влизането на решението в сила Р. И. М. плати на Д. П. Г., ЕГН: ********** посочената цена.