Решение № 2293 от 06.11.2024, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2293 гр. Бургас, 06.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Тонка В. Мархолева при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА като разгледа докладваното от Тонка В. Мархолева Гражданско дело № 20232120107418 по описа за 2023 година

Производството е образувано по исковата молба на “Феърплей Пропъртис Мениджмънт” ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от М. И. М. против С. А. К., гражданин на Р.Ф., роден на *** г. в гр. ***, ***, с Булстат № ***, с адрес в Република България: ***, за осъждане на ответника да заплати на ищеца общо сума от 9 588,38 евро, с левова равностойност 18 753,24 лева, представляваща такси за поддръжка и управление за Апартамент № ***, находящ се в гр. ***, дължими по силата на сключен между страните договор за поддръжка и управление от 23.09.2009 г., за периода о т 01.01.2015 г. до 05.12.2023 г., от които: 1004,52 евро с левова равностойност 1964,67 лв. - годишна такса поддръжка за 2015 г., 1004,52 евро с левова равностойност 1964,67 лв. - годишна такса поддръжка за 2016 г., 1004,52 евро с левова равностойност 1964,67 лв. - годишна такса поддръжка за 2017 г., 1004,52 евро с левова равностойност 1964,67 лв. годишна такса поддръжка за 2018 г., 1031,64 евро с левова равностойност 2017,72 лв. - годишна такса поддръжка за 2019 г., 963,98 евро с левова равностойност 1885,39 лв. - годишна такса поддръжка за 2020г. (при направена 10 % отстъпка заради Ковид пандемията), 1070,84 евро с левова равностойност 2094,39 лв. - годишна такса поддръжка за 2021г., 1154,37 евро с левова равностойност 2257,75 лв. - годишна такса поддръжка за 2022г., 1349,46 евро с левова равностойност 2639,31 лв. - годишна такса поддръжка за 2023г., ведно със законната лихва върху общо присъдената сума, считано от датата на завеждане на исковата молба - 06.12.2023г., до окончателното изплащане на задължението. Претендират се и разноски.

1

Твърди се в исковата молба, че ответникът е собственик на Апартамент № В3, находящ се във Вилна сграда със сезонен характер /Вила № 6/, на втори жилищен етаж, със застроена площ от 66,41 кв. м., ведно с 7,67 % идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот с идентификационен номер ***, целият с площ 24 467 кв.м., находящ се в гр. ***, местността „***“ в землището на гр. ***.

На 23.09.2009г. между страните бил сключен договор за поддръжка и управление на комплекс „***“, по силата на който ищецът поел задължението да поддържа и извършва организационното, техническо и административно управление на вилна сграда /Вила № 6/, находяща се във ваканционно селище “***”, както и на общите части на ваканционното селище, което включва посочените в чл. 1.2 от договора дейности. Съгласно чл. 1.3 от договора ответникът се е задължил да заплаща годишна такса за покриване на разходите по управление и поддръжка на комплекса в размер на 11 евро без ДДС/ кв.м. застроена площ на обекта, заедно с прилежащите към него общи части, в срок до 28 февруари на същата година - за текущата календарна година. В чл. 2.2 било уговорено, че таксата подлежи на актуализация съобразно индексите на потребителските цени и заплатите за предходната година, публикувани от НСИ.

Твърди се още, че ответникът заплащал дължимите от него такси до 2014 г., след което преустановил плащанията.

Излагат се подробни съображения за изпълнението на задълженията на ищцовото дружество по процесния договор - денонощно видеонаблюдение и физическа охрана, поддържане на зелените площи, на басейните, общото оборудване и инсталациите в общите части на комплекса, санитарно-хигиенно обслужване, както и на изградените в него търговски комплекси, оборудвани с басейни, солариуми, ресторанти, барове, СПА и фитнес център, магазини за хранителни и други стоки, както и на изградените спортни съоръжения и детски площадки, зони за забавление и отдих, поддържани градини и пр.

В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от процесуалния представител на ответника - адвокат Б., която оспорва предявения иск изцяло по основание и размер и моли за отхвърлянето му поради нищожност на сключения договор, наличие на неравноправни клаузи и погасяване на вземанията по давност.

Оспорват се всички изложени доводи, включително и твърдението, че ответникът е собственик на апартамент, който се намира в сграда в комплекс от затворен тип „***“. Твърди се, че процесният договор бил сключен във връзка със закупуване на недвижим имот – апартамент № В3 и влизал в сила от момента, в който възложителят придобие право на собственост върху описания имот по нотариален ред. Излага се, че процесният договор не е породил правното си действие, тъй като към момента на сключването му ответникът не е придобил право на собственост върху посочения в договора 2 недвижим имот. Договорът бил сключен към момента на сключване на предварителния договор за покупко – продажба за имота няколко години преди сключване на нотариалния акт. Не оспорва обстоятелството, че ответникът е собственик на процесния имот.

Счита, че процесният договор е нищожен поради противоречие със закона и поради невъзможен предмет, тъй като същият има за предмет управлението и поддържането на общите части на ваканционното селище.

Излага се, че към момента на сключване на договора не съществува такова понятие в правния мир, а описаните в договора съоръжения като басейни, паркинги и системи не могат да се квалифицират като общи части. Поради това счита, че между страните не е възникнала валидна облигационна връзка.

На следващо място твърди, че процесният договор попада в приложното поле на Закона за защита на потребителите, тъй като ответникът притежава качеството потребител, а ответникът е търговец, който предоставя услуги. Изтъква, че клаузите на договора не са индивидуално уговорени, а типово, без да е предоставена възможност на собствениците на обекти да правят корекции, поради което твърди, че клаузите на договора са неравноправни на основание чл. 143, ал. 1 и ал. 2, т. от 1 до 20 от ЗЗП и нищожни на основание чл. 146, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗП.

Оспорва се и размера на дължимите годишни такси за поддръжка, тъй като в договора не бил определен размера на дължимата такса. Такъв бил определен единствено за 2009г., а през тази година ответникът още не е бил собственик на имота. В противоречие със закона е и определянето на годишна такса поддръжка, както и определянето й на база площта на имотите, в противоречие с разпоредбите на закона. Счита клаузите за определяне на таксата по чл. 2 и за актуализация й от процесния договор за неравноправни и следователно нищожни на основание чл. 146, ал.1 от ЗЗП. В чл. 2, ал. 2 от договора е предвидено таксата да се актуализира всяка следваща година, съобразно с индексите на потребителските цени и заплатите за предходната година. Налице са кумулативно приложими величини при увеличаване на таксата поддръжка, а промяната на таксата се поставя в зависимост от условия, които не са конкретизирани и това на практика дава възможност на мениджъра да ги тълкува недобросъвестно и в своя полза. Излага подробни съображения относно посочените индекси.

Прави възражение за изтекла погасителна давност на всички претендирани суми за такса поддръжка извън три годишния срок, считано от датата на подаване на исковата молба. Счита за приложима кратката тригодишна давност по чл.111, б. „в“ от ЗЗД за периодичните плащания.

Като неравноправни и съответно нищожни оспорва и клаузите, с които се определят дължимите суми за консумирана ел. енергия и вода. Прави доказателствени искания и претендира присъждането на разноски.

Съдът като взе предвид разпоредбите на закона, исканията и твърденията на страните и събраните по делото доказателства намира за 3 установено от фактическа и правна страна следното:

Безспорно по делото е обстоятелството, че ответникът е собственик на Апартамент № В3, находящ се във Вилна сграда със сезонен характер /Вила № 6/, на втори жилищен етаж, със застроена площ от 66,41 кв. м., с идентификатор на имота *** по КККР на гр. ***, изграден в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. ***, целият с площ 24 467 кв.м., находящ се в гр. ***, местността „***“ в землището на гр. ***. Последното се установява от приложения по делото Нотариален акт №***, том 2, рег. №***, дело №*** от *** г. (л. 26-27).

Не се спори, а и се установява от приложения Договор за поддръжка и управление на комплекс „***“ от 23.09.2009 г., ведно с Приложение №1 към него и правилник за вътрешния ред в комплекса (л. 9-25 вкл.), сключен между „Феърплей пропъртис мениджмънт“ ЕООД и С. А. К. с оглед закупуване на процесния недвижим имот /ап. В3 във вила В6/, че предмет на последния е извършването от ищеца /“мениджър“/ на поддръжка и организационно, техническо и административно управление на общите части и съоръжения на вилна сграда №66, находяща се в комплекс „***“, както и на общите части на ваканционно селище, разположено върху ПИ с идентификатор *** с площ 24 467 кв.м., за сметка на ответника в качеството му на „възложител“.

Съгл. чл. 2 от договора дейността по менажиране включва: организация на вътрешния ред на сградите и общото оборудване в комплекса, организация и поддръжка на охранителните системи на комплекса и сградата, организиране на външната и вътрешна сигурност на комплекса, оказване на помощ на собствениците с цел осигуряване на спокойствие и необезпокоявано ползване на техните жилища и на комплекса като цяло и тяхното необезпокоявано упражняване на правата им на собственици, извършване на услуги по настаняване; осигуряване на административно-финансово обслужване, организиране и управление на плащанията, свързани с общите части на комплекса, техническа поддръжка на инсталациите, оборудването, общите части на сградите и селището, текуща техническа поддръжка на осветление, профилактика, поддръжка, стопанисване и предоставяне за ползване на плувните басейни в комплекса, профилактика, поддръжка на зелените площи, площите за паркинг и дворове, организиране на санитарнохигиенното обслужване на комплекса и на общите части на сградите, покриване на други разходи във връзка с осигуряването на нормалната експлоатация на текущите части на комплекс и текущи ремонти, организиране и мениджмънт на платените услуги в комплекса, рекламиране и популяризиране на комплекса, разработване и предлагане на нови допълнителни услуги.

Уговорено е насрещното задължение на възложителя за заплащане на годишна такса за поддръжката на общите части и съоръжения да е в размер на 11 евро без ДДС за квадратен метър застроена площ за календарната 2009 г., която за обекта възлиза на 815 евро без ДДС. Таксата за първата година е 4 уговорена като дължима еднократно при подписването на нотариалния акт за покупката на имота/ чл. 5.1./, а таксата, дължима за текущата година- до 28 февруари на същата календарна година /чл. 5.2 /. В тази връзка и предвид приложения Нотариален акт №***, том 2, рег. №***, дело №*** от *** г. следва да са има предвид, че първата дължима от ответника такса е следвало да бъде изчислена пропорционално на оставащите месеци до края на 2013 г., а изискуемостта на таксата за 2014 г. е настъпила на 28.02.2014 г. , съответно за 2015 г. – на 28.02.2015 г.

Според чл. 7.1 при забава в плащането на таксата до 30 дни възложителят дължи на мениджъра мораторна неустойка в размер на половината от таксата за съответната година, която според чл. 7.2 при забава в плащането на дължимите суми с повече от 30 дни е равна на пълната такса за съответната година.

За безспорно е обявено обстоятелството, че жилищен комплекс *** представлява комплекс от затворен тип по смисъла на пар.1, т. 3 от ЗУЕС.

Съдът намира за установено по делото, че сградата с идентификатор *** е етажна собственост разположена в комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, вр. пар.1, т.3 от ЗУЕС, а именно - комплекс, обособен като отделен УПИ, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. В случая се установява от приложената схема (л. 457), че комплексът се състои от множество самостоятелни сгради в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, които са изградени върху обособен терен, състоящ се от няколко УПИ, при контролиран достъп за външни лица, чрез осъществяване на жива охрана и видеонаблюдение от нарочно наета за целта охранителна фирма, по оградата има периметърни точки, организиране пропускателен режим чрез специален софтуеър, като достъпът до комплекса, а и до отделните вътрешни огради между вилите се осъществявал с карти за достъп (съгл. свид. показания на свид. Д. К.).