Решение № 283 от 31.05.2026, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 283 гр. Разлог, 31.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ в публично заседание на шестнадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Диана С. Танкова при участието на секретаря Я. Г. Й., разгледа докладваното от Диана Танкова, Гр. дело № 20211240101077 по описа за 2021 година

Производството е образувано по ИМ от М.Н.Й., ЕГН*,с адрес: *, ч/з адв. К.Т. с адрес: *, против „П.Г.А.”ЕАД, ЕИК*, с адрес: *, представлявано от Й.И.К., с която е предявен иск за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 5`867,50 лв., обезщетение за вреди, претърпени от твърдяно недобросъвестно поведение при преддоговорни отношения, изразяващи се в размера на платената от ищцата резервационна такса за закупуването на ап.

№06 /Р1-2-В-06/, на първия етаж в *, състоящ се от дневна с кухненски бокс, баня, тоалетна и една тераса, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на г.Р., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното плащане.

При условията на евентуалност е предявен иск за осъждане на ответника да заплати същата сума от 5`867,50 лв., като сума, платена без основание, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното плащане.

Ищцата твърди, че ответникът предлагал за продажба процесния недвижим имот, собственост на трети лица, като вр. с намерението й да го закупи се свързала с представител на дружеството - П.Д.. Твърди, че й било обяснено, че за да бъде преустановено понататъшното предлагане на имота, следва да заплати резервационна такса 3`000.00 € с ДДС, която сума щяла да бъде приспадната от общата цена на имота. На 10.12.2020 г. ищцата превела по сметка на ответника сумата от 5`867,50 лв., левовата равностойност на 3`000.00 €, за което била издадена ф-ра №*/10.12.2020 г.

Ищцата поддържа, че след заплащане на сумата получила проект на предварителен договор, който обвързвал закупуването на имота с подписване на договор за управление и поддръжка с „Б.Х.“ЕООД за срок от 10 г., с възможност за автоматично продължаване, както и с приемане на правилник за вътрешния ред. Счита, че предвидените условия били неприемливи, неясни и обременителни. Твърди още, че впоследствие установила, че за имота няма индивидуални партиди за ток и вода, както и че площта на имота не съответствала на възприетото от нея. Излага, че е поискала корекции в проекта, включително отпадане на задължението за подписване на договор за управление и поддръжка и приемане на правилника, но ответникът отказал. Поради това не бил сключен предварителен, нито окончателен договор, а ответникът задържал сумата без основание.

Моли исковете да бъдат уважени и да й бъдат присъдени разноските.

Ответникът оспорва исковете като неоснователни. Твърди, че на 10.12.2020 г. м/у страните е 1 подписан договор, наименован „резервационна бланка“, по силата на който ищцата е внесла резервационна такса/задатък 3`000.00 € за покупка на процесния ап. при цена 30`000.00 € с включен ДДС и обзавеждане. Поддържа, че в резервационната бланка изрично е посочено, че резервационната такса е невъзвращаема, но се приспада от окончателното плащане.

Твърди, че ищцата сама се е отказала от сключване на сделката, без да е налице виновно поведение на ответника, вещноправен порок на имота или пречка за прехвърлянето му.

Поради това счита, че има основание да задържи процесната сума. Претендира разноски.

Съдът след преценка на събраните по делото док-ства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото не се спори, а и от представения писмен документ се установява, че на 10.12.2020 г. страните са подписали резервационна бланка относно процесния ап. №06/Р1-2-В-06/, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на г.Р..

В резервационната бланка са индивидуализирани имотът, продажната цена - 30`000.00 €, размерът на резервационния депозит - 3`000.00 €, както и сроковете за последващо сключване на договор. От съдържанието на документа се установява, че ищцата е приела, че резервационната такса е невъзвращаема, но се приспада от окончателното плащане при реализиране на сделката.

От представената ф-ра №*/10.12.2020 г., издадена от ответника, с основание „резервационен депозит Р1-2В-06“, както и от платежното нареждане, се установява, че ищцата е заплатила по банков път сумата от 5`867,50 лв. с ДДС, левовата равностойност на уговорените 3`000.00 €.

По делото е представен и договор за посредничество, сключен м/у действителните собственици на процесния недвижим имот и ответника, от който се установява, че собствениците са предоставили на ответното дружество правото да посредничи при продажбата на имота. Представен е и нот. акт от 14.12.2021 г., от който се установява, че впоследствие собствениците са продали ап. на трето лице.

Представени са писмо от „ВиК“ЕООД-Б. и писмо от ЕРМЗ, от които се установява, че за процесния обект няма открити индивидуални партиди към съответните дружества, като снабдяването и отчитането на вода и електроенергия са организирани в рамките на к-са ч/з обща партида/договор и вътрешно разпределение на потреблението.

По делото са събрани гласни док-ства.

Свидетелят Й., син на ищцата, сочи че майка му е търсила имот в района на Б., харесала е процесния ап. и е заплатила капаро от 3`000.00 €. Свидетелят заявява, че след заплащането бил изпратен предварителен договор с условия, които според него и ищцата били отказващи - правила за вътрешен ред, такси за поддръжка, липса на самостоятелни партиди за вода и ток. Свидетелят сочи, че не е присъствал на разговори със служителя на ответника, като тези обстоятелства са му известни от майка му, а лично е видял договора и платежното нареждане.

Съдът кредитира показанията на свидетеля Й. в частта, в която възпроизвежда лично възприети факти - че е видял документи и е разговарял с ищцата. В останалата част показанията му имат производен хар-ер, тъй като самият свидетел заявява, че не е присъствал при водените разговори и не е възприел непосредствено съдържанието на преговорите м/у страните.

Свидетелят Д., служител на ответника, заявява, че е участвал пряко в процеса по предлагане на имота, извършването на огледи и комуникацията с ищцата. Сочи, че ищцата е извършила оглед, харесала е конкретния имот, подписала е резервационната бланка и е заплатила резервационен депозит. Свидетелят заявява, че след заплащане на депозита, имотът е бил свален за предлагане от ценовите листи, сайтовете и партньорските агенции, като е бил отбелязан като резервиран. Сочи, че ищцата е била уведомена за условията в к-са, включително за таксите за поддръжка, договор за управление и правилник за вътрешния ред.

2

Посочва още, че впоследствие ищцата е заявила отказ от покупката, тъй като след преценка на условията инвестицията не била подходяща/рентабилна за нея.

Съдът отчита, че свидетелят Д. е служител на ответника, поради което показанията му следва да бъдат преценявани с оглед възможна заинтересованост. Същевременно показанията му са подробни, последователни, непосредствени и кореспондират с писмените док-ства по делото - резервационната бланка, ф-рата, платежното нареждане и договора за посредничество. Поради това съдът ги кредитира в частта относно обстоятелствата, които свидетелят е възприел лично.

При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното:

Главният иск е за обезщетение за вреди от твърдяно недобросъвестно поведение при преддоговорни отношения. С оглед изложените в ИМ факти и формулирания петитум, правното основание на тази претенция е чл.12 ЗЗД.

Съгласно чл.12 ЗЗД, при воденето на преговори и сключването на договори страните трябва да действат добросъвестно, като в противен случай дължат обезщетение. Отговорността по тази разпоредба предполага установяване на недобросъвестно поведение при водене на преговори или при сключване на договор, настъпили вреди и причинна връзка м/у поведението и вредите.

В практиката на ВКС се приема, че изискването за добросъвестност по чл.12 ЗЗД, е приложимо както към преддоговорните, така и към договорните отношения, но когато в рамките на преговорите страните са сключили самостоятелно съглашение с организационен или подготвителен хар-ер, това съглашение има договорен хар-ер и следва да бъде съобразено при преценката на отношенията м/у страните. Приема се още, че няма пречка в рамките на преддоговорните отношения страните да поемат насрещни задължения и да ги обезпечат ч/з неустойка, задатък или отметнина.

В настоящия случай съдът намира, че резервационната бланка от 10.12.2020 г. има хар-ер на договор по смисъла на чл.8 ЗЗД. Независимо от наименованието на документа, същият съдържа насрещни волеизявления, насочени към пораждане на правни последици. В него са посочени имотът, цената, размерът на резервационния депозит, сроковете за развитие на отношенията м/у страните и последиците при отказ от реализиране на сделката.

Ето защо процесната сума не е платена единствено в рамките на неформални преддоговорни разговори, а въз основа на писмено съглашение, с което страните са уредили определени свои права и задължения до евентуалното сключване на окончателен договор.

Не се доказва ответникът да е действал недобросъвестно.

На първо място, не се установява ответникът да е предлагал имота без правно основание.

Представеният договор за посредничество със собствениците на имота установява, че ответното дружество е имало основание да посредничи при продажбата на процесния ап..

Следователно не е доказано ответникът да е въвел ищцата в заблуждение относно правото си да предлага имота или да организира действия по продажбата му.

На второ място, не се установява имотът да е бил с вещноправен порок, тежест или правна пречка, която да е осуетявала сключването на окончателен договор. Напротив, от док-ствата се установява, че след заплащане на депозита са предприети действия по набавяне на документи за сделката, а впоследствие имотът е бил продаден на трето лице. Тази последваща продажба, извършена на 14.12.2021 г., не доказва неизправност на ответника към релевантния период, а по-скоро сочи, че имотът е бил годен предмет на разпоредителна сделка.

На трето място, твърденията относно договора за управление и поддръжка, правилника за вътрешния ред и таксите за поддръжка не обосновават извод за недобросъвестност на ответника. Тези условия са свързани с режима на ползване на имоти в к-са и с организацията на неговата инфраструктура. Дори ищцата да ги е счела за икономически неизгодни или неприемливи, това представлява нейна последваща субективна преценка относно 3 целесъобразността на покупката, но не доказва противоправно или недобросъвестно поведение на ответника.

На 4-то място, липсата на индивидуални партиди за ток и вода също не съставлява основание за ангажиране на отговорността на ответника по чл.12 ЗЗД. От писмата на „ВиК“ЕООД-Б. и ЕРМЗ, се установява определен начин на организация на снабдяването и отчитането в к-са. Това обстоятелство може да има значение за решението на ищцата дали желае да придобие имота, но само по себе си не доказва укрит правен порок, невъзможност имотът да бъде прехвърлен или недобросъвестно поведение на ответника.

Съдът приема, че отказът от сключване на последващ договор е резултат от промяна в преценката на ищцата относно изгодността и приемливостта на сделката. Това е нейно право, но не може да бъде вменено във вина на ответника и не поражда автоматично право на обезщетение.

Ищцата не доказа ответникът да е създал у нея оправдани очаквания при едни условия, а впоследствие да е предложил различни или съществено изменени условия. Не се доказа и той да е укрил обстоятелства, които при добросъвестно поведение е следвало да разкрие преди подписване на резервационната бланка. От събраните док-ства се установява, че ищцата е имала възможност да се запознае с условията на к-са, да прецени същите и да вземе решение дали да продължи към сключване на последващ договор.

При това положение липсват елементите от фактическия състав на отговорността по чл.12 ЗЗД - недобросъвестно поведение, вреда и причинна връзка. Платената резервационна такса не представлява вреда, причинена от недобросъвестност на ответника, а договорно уговорена сума, платена по подписана от ищцата резервационна бланка.