Решение № 6301 от 15.11.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6301 гр. София, 15.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-29 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Радост Бошнакова при участието на секретаря Нина Св. Гърманлиева като разгледа докладваното от Радост Бошнакова Гражданско дело № 20221100108679 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищецът П. П. М. излага следните обстоятелства за обосноваване на искането: сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба от 09.01.2013 г. за АПАРТАМЕНТ № 4, находящ се в гр. София, р-н „Младост“, ул. „*******, с площ от 124.57 кв.м., заедно с МАЗЕ № 3 с площ от 19.96 кв.м. и идеални части от сградата и правото на строеж върху мястото, както и за ГАРАЖ № 8, находящ се в същия вх.

„Б“ с площ от 21.43 кв.м., ведно със съответните идеални части, срещу заплащане на продажна цена от 52 800 евро, изплатено изцяло при сключване на договора; уговорка за сключване на окончателния договор до 25.01.2015 г., и обезпечаване на евентуални негови вземания по предварителния договор с учредена върху имота договорна ипотека. Иска обявяване на предварителния договор за окончателен и присъждане на разноските по производството.

Ответникът Г. И. С. е подал отговор в законоустановения срок по чл. 131 от ГПК, възразявайки че: при сключване на предварителния договор е получил само част от цената – сумата от 34 800 евро от уговорена продажна цена от 52 800 евро; получил е и част от продажната цена от 32 000 евро от 50 000 евро и по друг предварителен договор от 01.09.2013 г., сключен между ищеца П. М. и „Н.“ ЕООД, чийто едноличен собственик и управител е ответникът; издаден от него запис на заповед за продажната цена по двата предварителни договора общо в размер на 102 800 евро за обезпечаване на евентуални вземания на ищеца за заплатени и предстоящи за заплащане суми; бездействие на ищеца като купувач поради неявяването му за сключване на 1 окончателния договор съгласно уговореното; претендиране от ищеца на вземане за сумата 52 800 евро, представляваща продажната цена по процесния предварителен договор и предмет на установяване в производство по чл. 422 от ГПК по гр. дело № 15652/2016 г. на СГС, I-20 състав, което изключва и искането му за обявяване на договора за окончателен.

Съдът, като прецени всички доказателства и доводи на страните съгласно чл.

235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното:

По делото не е спорно между страните, а и от представения предварителен договор от 09.01.2013 г. се установява, че на същата дата между П. П. М. като купувач и Г. И. С. като продавач е подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се е задължил да сключи с ищеца в нотариална форма окончателен договор, с който му продава следния свой собствен недвижим имат, а именно: АПАРТАМЕНТ № 4, находящ се в град София, район „Младост”, ул. „******* с площ от 124.57 кв.м., състоящ се от две стаи, кухня, хол – трапезария, баня и сервизни помещения, при съседи: ап. 3, стълбище, отдолу – ап. 2, отгоре – ап. 6, заедно с прилежащото му МАЗЕ № 3 с площ от 19.96 квадратни метра, при съседи: Мазета № 2 и № 4, коридор и двор, заедно със съответстващите им идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, цялото с площ от 1935 квадратни метра, представляващо УПИ, парцел ХIII-957 от квартал 67 по плана на квартал Горубляне – София, при съседи на мястото по нотариален акт: улица; И.Б., В.Р., М.В., Е.Д., като имотът се продава и заедно с ГАРАЖ № 8 във вход „Б” с площ от 21.43 квадратни метра, при съседи: Гараж 7, стена и двор, заедно със съответстващите му идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

Уговорена е продажна в размер на 52 800 евро, от която сума 34 800 евро е била изплатена като капаро при подписване на предварителния договор, а остатъкът от 18 000 евро е следвало да бъде заплатен по банков път на продавача. Определен е краен срок за сключване на окончателен договор – 25.01.2015 г., като ако до тази дата не е определен друг нотариус страните е трябвало да се явяват при нотариус И.Н. с рег. № 040 в НК.

Според чл. 5, ал. 2 от договора за обезпечаване на получената продажна цена продавачът трябва да учреди договорна ипотека върху продаваемите имоти, което задължение той е изпълнил предвид представения по делото нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 62, том I, рег. № 2011, дело № 46/21.08.2013 г. по описа на нотариус А. Г.. В нотариалния акт е посочено, че П. М. е платил на Г. С. цялата уговорена продажна цена от 52 800 евро.

Съгласно чл. 131, ал. 2, т. 5 от ГПК в предоставения му едномесечен срок ответникът може да подаде отговор на исковата молба, в който той трябва да посочи 2 всичките си възражения срещу иска и обстоятелствата, на които те се основават. В противен случай всички нововъведени факти и обстоятелства ще се преклудират, освен в хипотезата на чл. 147 от ГПК.

В случая, с отговора на исковата молба, депозиран пред СРС, ответникът е въвел като правоизключващите възражения, че: на 01.09.2013 г. притежаваното и управлявано от него дружество „Н.“ ЕООД е сключило с ищеца, освен процесния предварителен договор, и още един, по силата на който Г. С. се е задължил да продаде най-късно до 25.01.2015 г. на П. М. недвижими имоти в с. Своде, общ. Правец, за сумата от 50 000 евро, от които 32 000 евро предварително платени, а останалите 18 000 евро е трябвало да бъдат преведени след сключването на предварителния договор по банков път; че за обезпечаване на платените по предварителния договор суми и тези, които е трябвало да бъдат заплатени занапред, ответникът е издал в полза на ищеца запис на заповед за сумата от 102 000 евро; че единствената причина за неизпълнение на предварителния договор е бездействието на купувача и неявяването му пред нотариуса, като на практика се бил отказал от сключването на окончателен договор, привеждайки като аргумент обстоятелството за висящо между същите страни по-рано заведено гр. дело № 15652/2016 г. на СГС, I-20 състав, в което е предявен иск по чл. 422 от ГПК за признаване за установено, че Г. С. дължи на П. М. сумата от 52 800 евро по издадения запис на заповед за общо 102 800 евро, която сума била равна на продажната цена по предварителния договор, предмет на настоящото производство и с което си поведение бил предприел действия за заплащане на продажната цена.

Макар и непрецизно формулирано, възражението на ответника се свежда до твърдения за поведение на ищеца-купувач, с което той е развалил предварителния договор и е искал връщане на платената продажна цена.

В срока по чл. 131 от ГПК обаче Г. С. не е въвел никакви твърдения, че с предварителния договор се обезпечават негови задължения към П. М., възникнали от договор за заем, поради което те следва да се считат за преклудирани като заявени едва в първото по делото открито съдебно заседание пред настоящата инстанция. Този пропуск не би могъл да бъде саниран поради родовата некомпетентност на разгледалия за пръв път спора като първа инстанция СРС или поради непълен или неточно изготвен доклад, каквито твърдения ответникът е релевирал пред СГС (но след изтичане срока за подаване на отговор на въззивната жалба), тъй като тези пороци изначално не рефлектират върху възможността с отговора на исковата молба да се изчерпят всички фактически твърдения, които обосновават възраженията на ответника. Аргумент в тази насока е и процесуалното правило на чл. 118, ал. 2 от ГПК, според което при изпращане на делото пред компетентния да разгледа спора съд, то се счита висящо пред този съд от деня на подаване молбата пред ненадлежния съд, като извършените от последния действия запазват силата си. В случая и родово некомпетентният СРС, и СГС не е имал задължението да дава допълнителни указания 3 до ответника, включително и такива по чл. 145, ал. 1 и 2 от ГПК, тъй като въведените с отговора възражения са били ясни и конкретни в очертания по-горе смисъл.

Предвид гореизложеното съдът намира за преклудирано възражението на ответника, че с подписването на предварителния договор се обезпечава договор за заем, поради което и на основание чл. 152 ЗЗД договорът е нищожен. Както е прието и в ТР № 1/2022 г. по тълк. дело № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС, за специални основания за нищожност, сред които и това по чл. 152 ЗЗД, когато произтичат от факти, които не могат да се установят от самата сделка, страните трябва да са посочили в срок конкретните факти и доказателствата, от които тя се извежда, при спазване на установените в ГПК преклузии – в случая този вид нищожност не може да се изведе от самото съдържание на приетия като доказателство предварителен договор.

За пълнота на изложението е необходимо да се отбележи и че самите твърдения на ответника изключват приложението на чл. 152 ЗЗД, тъй като се поддържа, включително и в писмената защита, че подписването на предварителния договор е последващо възникването на други облигационни (заемни) отношения между страните, поради което и самото съглашение е валидно и не прикрива друго такова по чл. 152 ЗЗД. Константно възприето е в съдебната практика (решение № 50180 от 24.10.2022 г. по гр. дело № 3362/2020 г. на ВКС, ІV г. о., и цитираната в него практика), че когато съгласието за продажба на имота/сключването на предварителен договор не предхожда, нито съвпада по време със сключване на друг договор - договор за заем, договора за ипотека и др., а е постигнато след възникване на други задължения, сделката не противоречи на забраната по чл. 152 ЗЗД. Събраните пред СРС показания на свидетелите З. Т. и В.М., както и тези пред СГС на свидетеля Б.М., индицират за съществуващи неуредени бизнес отношения между страните и породили се задължения за ответника преди да се сключи процесния предварителен договор.

За уважаването на предявения иск, с който се упражнява потестативното право да се иска обявяването на предварителен договор за окончателен, следва да установи валидно възникнало и съществуващо между страните правоотношение по сключен помежду им предварителен договор за продажба на описания в същия недвижим имот, елемент от съдържанието на което е задължението на легитимирания ответник да обективира волеизявление за сключване на договор за продажба в изискуемата форма, настъпилата изискуемост на задължението на продавача, съществуването на недвижимия имот и изпълнение на задълженията по същия договор от ищеца.

Процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост върху процесния недвижим имот или част от него да е елемент от правната сфера на продавача към приключване на устните състезания и да са налице останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред към същия този момент.

4

Съдът приема, че от представения по делото предварителен договор от 09.01.2013 г. се установява, че между П. П. М. като купувач и Г. И. С. е възникнала валидна облигационна връзка, по силата на която ответникът е поел задължение да продаде процесния апартамент.

Не се доказва по делото нито една от двете страни в уговорения в чл. 4, ал. 1 и 2 от предварителния договор срок и ред – до 12 часа на 25.01.2015 г., да са се явили пред нотариус И.Н. за сключване на окончателния договор, нито да са имали готовност да сторят това.

Няма спор между страните, а и от приетите по делото доказателства се установяват следните факти: ответникът е издал в полза на ищеца запис на заповед от 09.01.2013 г. за сумата от 102 800 евро с падеж 10.02.2015 г.; за част от вземането по ценната книга, в размер на 52 800 евро, е издадена заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ от 27.01.2016 г. по ч.гр.д. № 75681/2015 г. на СРС и за което вземане се е развило исково производство по чл. 422 от ГПК, като с влязло в сила на 08.04.2020 г. решение № 186 от 22.01.2019 г., постановено по в. гр. д. № 2920/2018 г. по описа на САС, след като е отменено решението по гр. дело № 15652/2016 г. на СГС, I-20 състав, е признато за установено, че Г. И. С. дължи на П. П.

М. сумата от 52 000 евро като част от сумата от 102 800 евро, представляваща вземане по запис на заповед от 09.01.2013 г., за която е издадена горепосочената заповед за изпълнение.