Решение № 156 от 18.11.2024, Окръжен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 156 гр. Ямбол, 18.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, II ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Красимира В. Тагарева

Членове:

Яна В. Ангелова

Светла Р. Димитрова при участието на секретаря В. Д. Д. като разгледа докладваното от Красимира В. Тагарева Въззивно гражданско дело № 20242300500302 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на М. П. П., действаща лично и като управител и законен представител на дружеството „Юлия М“ ЕООД гр.Ямбол, подадена от процесуалния представител адв. С. Т. от АК-******, против Решение №301/29.05.2024г. на Ямболски районен съд, постановено по гр.д. №2890/2023г. по описа на този съд, с което на основание чл.26,ал.1, пр.3 от ЗЗД е прогласена нищожността на Договор за наем от 10.06.2022 год., вписан в Служба по вписванията при ЯРС на 10.06.2022г. с вх.рег.№3437, сключен между М.

П. П. -наемодател и „Юлия – М“ЕООД- наемател, и М.П. и „Юлия – М“ са осъдени да заплатят на П. С. П. и В. П. И. разноски в размер на сумата 1 122 лв.

Оплакването в жалбата е за неправилност на решението на първата инстанция, поради нарушение на материалния и процесуалния закон и необоснованост. Според въззивниците неправилна е извършената от районния съд преценка на събраните по делото доказателства, като съдът е разтълкувал и приложил едностранно и тенденциозно в полза на ищцовата страна съответните материалноправни разпоредби на ЗЗД, регламентиращи нищожността на сделките, достигайки до необосновани изводи, че процесният договор за наем е нищожен, поради противоречие на добрите нрави, като сключен при явно неизгодни условия. За този извод на първоинстанционния съд не били ангажирани достатъчно категорични доказателства и съдът неправилно игнорирал изложените аргументи за приложението на принципа на свободата на договаряне между страните по договора. Също необосновани били изводите на съда, че ответниците не са доказали, че представеното от тях споразумение, съставляващо неразделна част от договора на наем, действително е сключено на посочената от него дата и че отразява действителната воля за страните по договора за изменението на наемната цена. Неправилно съдът приел, че не е установена достоверността на датата на договора, без да даде указания на ответниците при разпределение на доказателствената тежест, че следва да докажат достоверната дата. Неизвестно защо съдът 1 възприел изцяло и безкритично и заключението на вещото лице, без да подложи същото на самостоятелен анализ относно начините и критериите, по които експертът е определил средната наемна цена на имотите. По направените оплаквания са изложени аргументи.

По тези съображения въззивниците молят за отмяна на обжалваното решение на ЯРС и за постановяване на друго решение от въззивния съд , с което да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан предявеният от ищците иск с правно основание чл.26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД, с присъждане на направените по делото разноски пред двете съдебни инстанции.

Въззиваемите П. С. П. и В. П. И., двамата от гр.******, чрез пълномощника им адв. Г.Д., са депозирали писмен отговор, с който са оспорили въззивната жалба като неоснователна, намирайки атакуваното решение на ЯРС за обоснован и постановен в съответствие със закона съдебен акт. В тази насока са изложени подробни аргументи.

Въззиваемите молят за постановяване на решение, с което да се потвърди първоинстанционното решение, с присъждане на направените разноски във въззивното производство.

В о.с.з. въззивниците не се явяват и не се представляват, като пълномощникът им адв.Т. депозира писмена молба, с която поддържа жалбата и настоява за уважаването й.

Процесуалният представител на въззиваемите – адв.Д. в с.з. оспорва въззивната жалба и пледира за потвърждаване на обжалваното решение, с присъждане на разноските пред въззивната инстанция.

ЯОС намира, че въззивната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена от легитимирани страни, в срок, поради което следва да се разгледа по същество.

За да се произнесе, въззивният съд установи следното:

Първоинстанционното производство е образувано по предявен от П. С. П. и В. П.

И., двамата от гр.******, срещу М. П. П. от гр.****** и дружеството „Юлия – М“ЕООД гр.Ямбол, представлявано от управителя М. П., иск по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД за прогласяване нищожността на сключения между ответниците договор за наем от 10.06.2022г. поради накърняване на добрите нрави, състоящо се в нееквивалентност на престациите по договора.

С отговора на исковата молба ответниците са оспорили иска като неоснователен с възраженията , че ответницата М.П. притежава мажоритарен дял от съсобствеността на отдадените под наем имоти и на основание чл.229 ЗЗД има правото да отдава същите за предвидения от закона срок от 10 години, че накърняване на добрите нрави има единствено при прекрачване на разумната граница на свободата на договаряне и при такава съществена нееквивалентност на престациите, при която едната от тях е пренебрежимо малка в сравнение с другата, с което се нарушава общественото разбиране за справедливост, но в случая не е налице този порок, тъй като със споразумение от 23.01.2023г. страните по договора за наем са изменили годишната наемна цена от 150лв. на 9 000лв.

С обжалваното решение районният съд е уважил предявения иск и е прогласил нищожността на оспорения наемен договор. След анализ на доказателствата по делото и изхождайки от принципа за свобода на договаряне, ЯРС е приел, че е налице нищожност на договора, поради противоречието му с добрите нрави, тъй като наемната цена от 150лв., съпоставена с установената посредством съдебната експертиза пазарната наемна цена в размер на 18 000лв., е занижена 120 пъти и сочи на липса на еквивалентност на престациите, с което се нарушава принципа на справедливост и се създават условия за неоснователно обогатяване на наемателя по договора. По отношение на оспореното от ищците споразумение, с което ответниците са предоговорили дължимата наемна цена съдът е приел, че ответниците не са представили доказателства, че споразумението е с достоверна дата, като позовавайки се на практика на ВКС е счел, че споразумението не може и да санира порока на договора, тъй като преценката за неговата нищожност се извършва към момента на сключването на договора.

2

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

С оглед тези свои правамощия като възизвна инстанция, ЯОС намира обжалваното решение за валидно, допустимо и правилно.

Фактическата обстановка по делото правилно е разкрита от първата инстанция, същата е безспорна между страните и е непроменена пред настоящата инстанция:

Между страните не се спори и е установено, че на 10.06.2022 г. между ответниците М. П. П. като наемодател и търговското дружество „Юлия-М“ЕООД, представлявано от управителя М. П. като наемател, е сключен договор за отдаване под наем на следните недвижими имоти в с.*******, Общ.******** - ПИ с идентификатор № *** с площ от 6 858км.м. , ведно с находящите се в същия имот две сгради, съответно с площ от 264кв.м. и 731 кв.м. и предназначение производствена и складова инфраструкура и ПИ с идентификатор № *** с площ от 2 345 кв.м., ведно с находящите се в същия имот две сгради с площ от 683кв.м. и от 463кв.м. – складова база.

Договорът е с нот.заверка на посписите на сключилите го страни, сключен е за срок от 10 години, при уговорена годишна наемна цена в размер на 150 лв., същият е вписан в Службата по вписванията при ЯРС с вх. рег. № 3437/10.06.2022г.

За отдадените под наем имоти е установено с писмените доказателства по делото, че са придобити в режим на СИО от П. Х. П. по време на брака му с Г. Д.а П.. П.П. е починал на ********г. и е оставил за свои наследници по закон преживялата съпруга Г.П. и дъщерите М.П. и В.И., а със саморъчно завещание от 11.11.2021г. от притежаваните права е завещал на П.П. 1/8 ид.част от имотите, предмет на процесния договор за наем. С нот.акт №151/10.06.2022г. по н.д.№303/2022г. на нотариус №243 в НотК и с нот.акт №1/07.01.2022г. на нотариус №322 в НотК преживялата съпруга Г.П. е продала на дъщеря си М.П. своите 4/6 ид.части от недвижимите имоти, предмет на договора за наем, но при зачитане на завещателното разпореждане на П.П., съсобствениците на имотите са М.П. с притежавани 6/8 ид.части (5/8ид.части придобити от Г.П. и 1/8 ид.част придобита по наследство от П.П.), В.И. с 1/8 ид.част и П.П. с 1/8 ид.част.

Със споразумение от 12.01.2023г. за изменение на договор за наем на недвижими имоти, съконтрагентите М. П. – наемодател и „Юлия –М“ЕООД, представлявано от управителя М. П. – наемател, са постигнали съгласие вместо договорената годишна наемна цена в договора за наем от 10.06.2022 г., която наемателят дължи на наемодателя размер на 150 лв., да бъде изменена на общо 9000 лв. годишно за всички имоти, предмет на договора.

Съгласно заключението на вещото лице инж.Д., извършило назначената от първата инстанция съдебно-техническа оценителна експертиза, пазарната стойност на годишния наем за имот № *** е в размер на 9 600 лв., а на годишния наем за имот № *** е в размер на 8 400 лв. , или за двата имота – 18 000лв.

При тази установена фактическа обстановка по делото, неоснователно е оплакването на въззивниците, че районният съд е извършил неправилна преценка на доказателствата за фактите по делото и за неправилно приложение на нормата на чл.26, ал.1 ЗЗД за нищожност на сделките поради противоречие на добрите нрави, произтичащо от нееквивалентност на насрещните престации.

Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСТК, добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. Нееквивалентността на престациите като конкретно проявление на нарушение на добрите нрави, може да доведе до нищожност 3 на сделката по смисъла на чл. 26, ал.1 ЗЗД, като са необходими ясни критерии, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност на сделката, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните и би се накърнил принципът на свободата на договарянето по чл. 9 от ЗЗД, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Според принципа на свободата на договаряне страните по договора са властни да определят вида и размера на насрещните си престации, при които волеизявленията им съвпадат, стига това да не противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави. В този смисъл, накърняване на добрите нрави е налице единствено при прекрачване на разумната граница на свободата на договаряне, при такава съществена нееквивалентност на насрещните престации, при която едната от тях е пренебрежимо малка в сравнение с другата – дотолкова, че с това се нарушават общоприети морални норми, въплъщаващи общественото понятие за справедливост (решение № 241 от 15.01.2021 г. по гр. дело № 3796/2019 г., г. к., ІV г. о. на ВКС; решение № 24 от 09.02.2016 г. по гр. дело № 2419/2015 г., г. к., III г. о. на ВКС; решение № 288 от 29.12.2015 г. по гр. дело № 2293/2015 г., г. к., ІІІ г. о. на ВКС). Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите - в Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр.д. № 1208/2009 г. на ІІІ Г.О. на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниска цена от пазарната, а в Решение 119 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485 по описа за 2010 г. на І Г.О. на ВКС - при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. По принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност на престациите и в постановеното по реда на чл. 290 от ГПК Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277 по описа за 2008 г. на І Г.О. на ВКС, според което неравностойността на насрещните престации следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно, значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави е налице, когато насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда /унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, ако такива аргументи са релевирани от страната по делото. В обобщение, само наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е достатъчна, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради противоречие с добрите нрави.