Решение № 354 от 26.06.2024, Районен съд - Ямбол

РЕШЕНИЕ

№ 354 гр. Ямбол, 26.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XV СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Марина Хр. Христова Иванова при участието на секретаря Т. С. К. като разгледа докладваното от Марина Хр. Христова Иванова Гражданско дело № 20242330100557 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по искова молба и уточнителна такава, предявена от Д. Г. А. и С. Г. Р. против Г. А. А., с която се иска да бъде обявен за нищожен , поради накърняване на добрите нрави, изразяващо се това, че при сключването му пълномощникът на ищците е договарял сам със себе си, във вреда на представляваните, договор за покупко – продажба на 7/8 ид.ч. от недвижим имот, обективиран в НА № *** год.

В исковата молба се твърди, че ищците са брат и сестра и притежават общо 7/8 ид.ч. от недвижим имот, находящ се в гр. Я., ж.к ***, подробно описан, а именно 6/8 ид.ч. за Д. А. придобити по силата на наследство и покупко – продажба и 1/8 ид.ч. за С.

Р. придобита по наследство. Собственик на останалата 1/8 ид.ч. бил бащата на ответника и брат на двамата ищци А. А.. В момента в жилището живеел Д. А..

Непосредствено след смъртта на майка им , ответникът убедил ищците, че следва да продадат жилището, като получат припадащита им се част от цената. И двамата ищци подписали пълномощни, като се посочва, че не са били наясно, че на ответника се дава право да договора сам със себе си, т.к. уговорката им била имотът да бъде продаден на трето лице. След известен период от време и извършена справка констатирали, че ответникът е прехвърлил сам на себе си имота, като вписаната продажна цена била в размер на 9700 лв. , не била получена от ищците, била дори под данъчната оценка на жилището и в разрез с уговорките между страните. Ищците излагат подробни съображения поради които считат, че пълномощникът им е действал в тяхна вреда , поради което считат , че основание за нищожност на процесната сделка е разпоредбата на чл. 40 от ЗЗД. Посочва се, че продажната цена многократно се различава от действителната пазарна стойност на имота, което красноречиво свидетелствало, че сделката е извършена в тяхна вреда. Твърди се да са нарушени добрите нрави .

1

Посочва се, че пълномощникът им ги е лишил , както от собственост, така и от парични средства, като за първия ищецът имотът бил и единствено жилище.

Претендира се уважаване на претенцията, както и присъждане на разноски.

В депозирания отговор ответникът оспорва иска. Твърди, че не оспорва, че страните са били съсобственици на имота при посочените в ИМ квоти, вкл. , че е представлявал ищците по сделката с посочените пълномощни. Действително договорената продажна цена била в размер на 9700 лв., а данъчната оценка на имота – 13 452, 10 лв. Твърди, че е присъствал при заверяване на пълномощното от *** год. , както и че пълномощното било подписано от първия ищец след запознаване със съдържанието му. Били подписани и съответните декларации по чл. 264,ал.1 от ДОПК и чл. 25, ал.8 ЗННД. Анализът на съдържанието на пълномощните сочел, че при изповядване на сделката ответникът е действал в пределите на предоставената му представителна власт. Бил упълномощен, както да договаря сам със себе си, така и да договаря продажна цена, каквато намери за добре, вкл. да я получи. Продажната цена била близка до данъчната оценка. Същевременно , в НА с който ищецът А. придобил 5/8 ид..ч от имота също била вписана като цена данъчната оценка към 2011 год. Освен това се излага, че първият ищец имал финансови затруднения да връща кредитите си, които ответникът погасил след негова молба.Същевременно му давал и пари на ръка, погасил и неплащаните данъци и такси за имота. Пълномощните били изготвени едва след това. А. продължавал да живее в имота безвъзмездно. Ответникът дори предложил да му учреди пожизнено право на ползване върху имота, но последният предпочитал да води дела.

Претендира се за отхвърляне на иска, както и за присъждане на разноски.

В с.з. ИМ се поддържа от ищеца и от процесуален представител.

Ответникът чрез процесуален представител оспорва иска.

Съдът, след като извърши преценка на твърденията на страните и доказателствата по делото, приема за установено от фактическа страна следното:

По силата на договор за продажба на държавен жилищен имот от *** год. Г. А. Г. и З. Д. Г. са продобили – недвижим имот – апартамент № ***, ет. *** от жилищен блок ЕПЖБ-18, к-с В.Д..

Не се спори и, че ищците са наследници по закон на Г. А. Г. поч. на *** год. и З.

Д. Г. , поч. на *** год.

С НА № *** год. З. Г. е продала на сина си Д. А. собствените си 5/8 ид.ч. от имота.

Не е спорно и, че с НА за покупко – продажба на недвижим имот № *** год. ответникът Г. А. Г., действащ като пълномощник на ищците по силата на описани пълномощни и на баща си А. Г. А. е продал сам на себе си процесния недвижим имот апартамент за сумата от 9 700 лв. , получена напълно и в брой преди подписване на акта.

На *** год. на ответника е връчена покана от ищеца Д. А., с искане да му бъде възстановена собствеността върху собствените му 6/8 ид.ч. от имота по изложени съображения.

В подкрепа на твърденията си ответникът е представил пълномощно с нотариална заверка на подписите и съдържането от *** год., с което Д. А. и А. А. са го упълномощили да ги представлява пред нотариус като от тяхно име и тяхна сметка да 2 продаде на лице, цена и условия, каквито намери за добре, вкл. сам на себе си , както и да има право да се разпорежда и чрез всички останали разпоредителни способи – дарение, замяна и др. относно собствеността върху процесния недвижим имот – апартамент, да получава продажната цена и др.

Представено е и пълномощно с абсолютно идентичен текст , с нотариална заверка на подписа и съдържанието от 01.03.2023 год., с което ищцата С. А. упълномощава ответника А. да я представлява.

Приет е и погасителен план към договор за кредит от *** год. с титуляр З. Г., в който е отбелязано, че *** год. е внесена сумата от 878 лв.; ПКО от *** год. за сумата 248 лв. за погасяване по договор от *** год.; ПКО от *** год. за сумата от 200 лв. за погасяване по договор от *** год.; ПКО от *** год. за сумата от 700 лв. за погасяване по договор от *** год.; ПКО от *** год. за сумата от 1711, 63 лв. , вноска по кредит ; бонове за заплатени на *** год. суми в полза на Кеш кредит.; погасителен план към договор за потребителски кредит от *** год. с титуляр З. Г., в който е отбелязано, че е изплатен на *** год.; квитанции за заплатени данъци и такса битови отпадъци за 2020, 2021, 2022 год.

По искане на ищците по делото е назначена и прието заключението на СТОЕ , вещото лице, по която е дало заключение, че справедливата пазарна стойност на процесния недвижим имот – апартамент е в размер на 95 000 лв.

Събрани са и гласни доказателства.

В показанията си св. К. , свекърва на ищцата, посочва че двете са много близки и си споделят.Спорът започнал след смъртта на майка й З. Г.. Последната починала на *** год., като до смъртта си живеела със сина си Д. в апартамента. След смъртта й наследниците се събрали и решили да продадат апартамента.Всички били много разстроени и много вярвали на Г.. Не предполагали, че апартамента ще бъде продаден по този начин. Искали да го продадат нормално и да си разделят парите, на всеки каквото се полага, като свидетелката знаела, че ищецът притежава по-голяма част.

Снаха й била объркана и разписала пълномощно, но Г. купил апартамента за някаква минимална сума непосредствено след получаване на пълномощното, за което много настоявал и постоянно била притискана. То било готово и ищцата само го подписала.

Същото се получило и с ищеца Д.. Той разбрал, че апартаментът е продаден когато поискал документите, но му отказали. Свидетелката не присъствала при подписване на пълномощните. Сега в апартамента живеел ищеца Д. А..

Свидетелят А.- брат на ищците и баща на ответника посочва, че до смъртта си в процесния апартамент живеела майка му заедно с брат му Д.. Същият разчитал финансово на нея и постоянно я тормозел.Имал кредити за около 9000 лв. Свидетелят бил изпращал пари за погасяване на вноски и синът му плащал, за да не му вземат апартамента. Брат му Д. искал да приписва апартамента няколко пъти на негово име.

След смъртта на майка им се събрали и говорили за тези кредити и за апартамента.

Тогава синът му предложил да заплати кредитите , но да прехвърлят апартамента на негово име. После ходили по много бързи кредити, като всички задължения заплатил Г..Заплатил и данъците. Всичко това станало непосредствено след смъртта на майка им. Едва след това ходили при нотариус да подпишат пълномощно, което им било прочетено и били попитани дали разбират. Подписали по взаимно съгласие. Все още в апартамента живеел Д.. Кредитите, които заплатил синът му всъщност били на майка му, но тя живеела заедно с брат му.

От така установените обстоятелства, съдът направи следните правни 3 изводи:

Правното основание на предявения иск е чл. 40 от ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на закона, ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.

Във всички случаи, когато ищецът, позоваващ се на нееквивалентност на насрещните престации по двустранен възмезден договор като основание за недействителност на договора, е сключил този договор чрез представител (по закон или по пълномощие), правното основание (правната квалификация) на иска е по чл. 40 от ЗЗД. Този извод следва от имащите задължителен характер, разяснения, дадени в мотивите към т. 1 и т. 3 от тълкувателно решение (ТР) № 5/12.12.2016 г. на ОСГТК на ВКС. Според т. 3 от ТР - фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД се състои от два елемента: обективен елемент - договорът, сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на (уврежда) представлявания. Увреждането на интересите на представлявания може да има найразлични проявни форми, например: договор, сключен при неизгодни за него условия; имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и най-различни други хипотези. Не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване (особено при договори с продължително изпълнение), но във всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително. Преценката за наличието на увреждането, респ. - за сигурното му настъпване, се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към момента на сключването на договора. Вторият елемент от фактическия състав на недействителността -субективният елемент - "споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на представлявания- се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора (третото лице) относно увреждането на представлявания. "Споразумяването" не съставлява отделна правна сделка между представителя и насрещната страна по недействителния договор, която сделка да е различна от самия този договор, т.е. - не е необходимо да е налице изричен "сговор" между тях да увредят представлявания, което би предполагало във всички случаи намерение за увреждане и умисъл за това, но в голяма част от хипотезите такива не са налице или са практически недоказуеми от страна на представлявания. Това "споразумяване" между представителя и насрещната страна е обективирано в самия недействителен договор, увреждащ представлявания, което е първият елемент от фактическия състав. Поради това, вторият елемент от този фактически състав е субективен и се изразява, не винаги в общ сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност - те, и двамата, знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието и също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към момента на сключването на договора.