Решение № 466 от 14.10.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 466 гр. Варна, 14.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четиринадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Даниела Д. Томова при участието на секретаря Христина Здр. Атанасова като разгледа докладваното от Даниела Д. Томова Търговско дело № 20253100900712 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по искова молба, заведена с вх.

№33279/17.11.2025г., поправена с молби вх. №51 и вх. №197 от 05.01.2026г., на ищеца С. И. В., ЕГН **********, с адрес в град Варна, с която срещу ответниците „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД, ЕИК 204709435, седалище град Варна, и „Д и Н 1“ ЕООД, ЕИК 200686875, седалище град Варна, e предявен иск с правно основание чл.135 от ЗЗД за обявяване за недействителна спрямо ищеца извършената продажба от страна на длъжника „Строй Map 2017“ ЕООД, ЕИК 204709435, на „Д и Н 1“ ЕООД, ЕИК 200686875, обективирана в Нотариален акт №************* г. на нотариус О.Ш., peг. №147 в НК, на недвижим имот, съставляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ, с идентификатор *******, по КККР на гр. Варна, одобрени със заповед №РД-18-92/14.10.2008 г. на изп. директор на АГКК, намиращ се в гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, ********, намиращ се на шести жилищен етаж и представляващ АПАРТАМЕНТ №13, с предназначение: Жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1 /едно/, целият с площ от 83.52 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, кабинет, баня-тоалет, дрешник, коридор, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж ид. №*****; под обекта: ******.1.10, ******.1.11; над обекта: ******.1.15, както и 4.4313% ид. части, равняващи се 1 на 13.08 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, или с обща площ 96.60 кв.м. ведно с прилежащата тераса с площ от 45.74 кв.м., която сделка е обективирана в нотариален акт от ****** г, на нотариус О.Ш. с peг. №147 в НК, вписан в Службата по вписвания - Варна вх.рег. N********, дв. вх. регистър 31188. От ищеца е формулирана и претенция да му бъдат присъдени сторените в производството разноски, основаващо се на чл.78, ал.1 от ГПК.

Ищецът твърди, че е кредитор на „СТРОЙ МАР 2017“ ЕООД с непарично вземане по смисъла на чл. 135 ЗЗД, тъй като се явява титуляр на потестативното право на сключване на окончателен договор (ППВС № 1/29.03.1965 г. по г. д. № 7/1964 г., както и ТР № 2/09.07.2019 г. на ВКС по тълк. д. № 2/2017 г. на ОСГТК). На 25.03.2024 г. между страните бил сключен предварителен договор за изграждане и продажба на самостоятелен обект в новострояща се многофамилна жилищна сграда с един вход, в поземлен имот с идентификатор №****** с административен адрес ***************, а именно апартамент №13, разположен съгласно одобрен архитектурен проект на 6 етаж, на кота +14.73, с площ 83.52 кв. м., ведно с включени към обекта припадащи се идеални части от правото на строеж. С предварителния договор била уговорена и продажбата на 19.81 кв. м. ид. части от поземления имот в 30-дневен срок от снабдяване на сградата с акт 15. Съгласно чл. 2.2 от предварителния договор имотът следвало да бъде прехвърли с нотариален акт до 30.05.2024 г., но това не било сторено от страна на продавача независимо, че купувачът е заплатил договорената продажна цена в общ размер на 55000.00 евро, от която 30000.00 евро при сключването на предварителния договор, удостоверено в чл. 2.1 от договора, и остатъка от 25000.00 евро, удостоверено в издадената от управителя на „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД Н.Г.М. разписка. От извършена в Агенцията по вписванията - Варна справка № 1409296/30.092025 г. чрез отдалечен достъп по данни за физическо/юридическо лице за извършени вписвания, отбелязвания и заличавания за периода 01.01.1991 г. до 30.09.2025 г. за лицето „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД, ищецът установил, че дружеството се е разпоредило със своя недвижим имот, предмет на сключения между страните предварителен договор, чрез покупко-продажба, обективирана в нотариален акт от ********* г. на нотариус О.Ш. с peг. № 147 на НК, сключен между „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД, ЕИК 204709435, като продавач, представлявано от неговия управител 2

Н.Г.М., и „Д и Н 1“ ЕООД, ЕИК 200686875, представлявано чрез пълномощник от управителя Я.Н.Н., като купувач. Същият факт се установявал и от справка № 1480963/13.10.2025 г. на Агенция по вписванията - Варна за периода от 01.01.1991 г. до 13.10.2025 г. за лицето „Д и Н 1“ ЕООД.

Твърди се от ищеца, че така извършената сделка уврежда интересите му като кредитор, тъй като осуетява възможността за реализиране на правото му да иска сключването на окончателен договор по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съгласно клаузата на чл. 21 от предварителния договор. Тъй като увреждащата разпоредителна сделка е извършена след възникване на вземането/потестативното право на ищеца, се счита, че първият ответник длъжника „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД знае за увреждането.

Твърди се, че за увреждането е знаело и третото лице „Д и Н 1“ ЕООД, за което се излагат следните твърдения: по повод закупуване на друг недвижим имот от „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД, ипотекиран от него в полза на „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП“ ООД, на 03.04.2025 г. ищецът С. В. се е запознал лично с управителя на „Д и Н 1“ ЕООД Я.Н.Н., когато последният е бил уведомен за осъществяването от „СТРОЙ МАР 2017“ ЕООД строителство в ПИ с идентификатор ****** и в частност за сключените от ищеца три броя предварителни договори за покупка на обекти в изгражданата сграда, измежду които и този за апартамент 13, като копия от договорите му били изпратени от ищеца по мобилно приложение. Впоследствие, на проведена на 11.09.2025 г. среща между тях в офиса на „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП“ ООД, находящ се в гр.

Варна, ***, ищецът показал на управителя Я.Н. предварителните договори в оригинал, които последният е преснимал. На същата среща уведомил ответника, че ще отсъства от страната. Възползвайки се от отсъствието на ищеца, двамата ответници сключили увреждащата сделка с предмет покупко-продажба на ап. 13.

При тези основни твърдения ищецът С. И. В. моли да бъде обявена за недействителна спрямо него сключената между първия ответник „Строй Map 2017“ ЕООД, ЕИК 204709435, като продавач, и втория ответник „Д и Н 1“ ЕООД, ЕИК 200686875, като купувач, правна сделка, обективирана в нотариален акт от ******, дело №820/2025 г. на нотариус О.Ш. с peг. №147 на НК.

Първият ответник „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД оспорва иска, като 3 твърди, че ищецът С. В. няма правен интерес от воденето на иск по чл. 135, ал.

1 ЗЗД, тъй като не е носител на права по предварителен договор за покупкопродажба на ап. 13, намиращ се в **********. Твърди, че подписаният между страните предварителен договор относно ап. 13, както и относно още няколко жилища в сградата е симулативен, прикриващ договори за заем. Същите ищецът е предоставял на дружеството, за да подпомогне строителството на сградата, в която се намират както тези, така и неговите апартаменти, тъй като той, чрез собственото си дружество „ТАНГРА 14“ ЕООД, бил собственик на земята, върху която е учредено право на строеж и е изпълнено строителството на сградата на етап груб строеж. Чрез дружество, в което ищецът имал неформално участие, „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП“ ООД били предоставени два кредита, обезпечени с ипотека на имот на трети лица. Извън това, поради недостатъчност на средствата, ищецът в лично качество предоставил на дружеството допълнително средства. По желание на ищеца тези заеми били обезпечени с предварителни договори за продажба на апартаменти с уговорката дружеството да ги продава свободно и да набави нужните пари, за да върне заемите, а междувременно строителството на сградата да не спира.

Фактът, че означените в предварителните договори цени са дадени в заем, се потвърждавал от предоставена от самия ищец кореспонденция с управителя на дружеството – купувач „Д и Н 1“ ЕООД, както и в редица частни разговори.

Според ответника, няма никаква житейска логика твърдението, че ищецът би имал интерес да закупи от строителя си още три апартамента, при това на пазарни цени, въпреки че вече притежава други пет апартамента и паркоместа в същата сграда, която „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД строи върху неговия имот.

Именно това било причината за включване в предварителния договор на клаузата на чл. 22, според която, ако до 30.05.2024 г. продавачът „Строй Map 2017“ ЕООД върне изплатените от купувача суми в размер на 55000.00 евро, то предварителният договор ще бъде прекратен по взаимно съгласие на страните, без да си дължат неустойки. Сочи се от ответника „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД, че след допълнителни уговорки, постигнати с ищеца С. В. за изплащане на дълг в общ размер на 203506.74 евро към „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП“ ЕООД, отношенията между тях били напълно уредени.

Вторият ответник „Д и Н 1“ ЕООД оспорва предявения иск като твърди, че ищецът С. В. няма правен интерес от воденето на иск по чл. 135, ал. 1 ЗЗД, тъй като не е носител на права по предварителен договор за покупко-продажба 4 на ап. 13, намиращ се в **********. По отношение оспорвания договор с „Д и Н 1“ ЕООД сочи, че същият е бил сключен в изпълнение на предварителен договор, сключен на 22.01.2024 г., по който задълженията на купувача са били изпълнени изцяло, анекс № 1 от 16.12.2024 г. към него и след заличаване на 22.07.2025 г. на вписаната върху имота възбрана, като страните са действали добросъвестно и в защита на своите интереси. Не оспорва сключването на оспорваната с иска сделка, по която ответникът купувач „Д и Н 1“ ЕООД е бил представляван по пълномощия от адвокат, но твърди, че е действал добросъвестно и след като се е уверил, че отношенията, свързващи и трите страни - „Д и Н 1“ ЕООД чрез неговия управител Я.Н., С. В. и Н.М. управител на „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД, са уредени. Оспорва съществуването на правоотношението между ищеца С. В. и ответника „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД, обективирано в предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот от 25.03.2024 г. Оспорва и съществуването на непарично вземане у ищеца, произтичащо от този предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Твърди, че на 22.01.2024 г. е подписал предварителен договор за покупко-продажба на процесния ап. 13, с който продавачът „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД се е задължил със свои сили и средства да довърши сградата и да прехвърли собствеността на имот на дружеството - купувач в шестмесечен срок от снабдяването на сградата с Акт обр. 14. От своя страна купувачът се е задължил да заплати продажна цена в общ размер на 145700.00 лева с вкл.

ДДС, от която при сключването на договора е заплатил авансово депозит в размер на 5000.00 евро, а остатъкът е следвало да изплати разсрочено. На 16.12.2024 г. бил подписан Анекс № 1 към предварителния договор, по силата на който страните са приели за безспорни помежду си факта, че задълженията на купувача са изпълнени изцяло, но собствеността на имота не е прехвърлена поради обективна причина, а именно наложена възбрана от трето лице, с оглед на което са постигнали договореност за удължаване на договорения срок за сключване на окончателен договор до 01.10.2025 г. На 22.07.2025 г. вписаната възбрана върху процесния имот била заличена, като страните се договорили да приключат сделката и да прехвърлят собствеността в максимално кратък срок, когато управителят на „Д и Н 1“ ЕООД Я.Н. се прибере в Р. България.

При срещата между Н.М. и Я.Н., в качеството им на представляващи съответно „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД и „Д и Н 1“ ЕООД, били постигнати 5 допълнителни уговорки относно продажбата на друг имот, собственост на родителите на Н.М., намиращ се в **********. От страна на Н.М. било разяснено, че този имот е послужил за обезпечение на дълга му към „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП“ ООД, ЕИК 201056687, където неформален съдружник бил ищецът С. В., поради това Я.Н. следвало да се договори с него относно заличаване на ипотеката. Така била организирана среща между ищеца С. В. и Я.Н. в офиса на „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП“ ООД в гр. Варна, на която ищецът заявил, че Н.М. има и допълнителни задължения, освен тези описани в договорите му за предоставяне на кредит от „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП“ ООД, които били лично към него и са свързани със строителството на жилищната сграда, намираща се в ********. Собственик на парцела, върху който се реализирало строителството, било дружеството „ТАНГРА 14“ ЕООД, собственост на С. В., а титуляр на правото на строеж бил „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД. На тази среща ищецът заявил, че не е сигурен точно колко са парите, които му се дължат към момента, тъй като част от тях са били връщани, но като обезпечение на вземанията си е подписал предварителни договори за няколко апартамента в сградата. По негови думи парите са били дадени, за да подпомогнат строителството, тъй като Н.М. е изпитвал затруднения, като същият нямал претенции към никакви апартаменти, освен тези, които е получил като обезщетение за учреденото право на строеж, а само да си върне парите. От своя страна, Я.Н. уведомил ищеца, че също има сключен предварителен договор за закупуване на имот в сградата, който престои да му бъде прехвърлен, поради което е хубаво да обединят усилия за решаването на общия си проблем, завършването на сградата и издаването на разрешение за ползване. В контекста на направените уговорки на Я.Н. била представена справка за размера на дълга към „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП“ ООД, който той следвало да покрие и след което ищецът нямало да има други претенции, като от страна на В. било посочено, че другите си отношения ще урежда директно с Н.М.. С оглед постигнатите уговорки на 12.09.2025 г. родителите на Н.М. продали на Я.Н. ипотекирания си имот за сумата от 203506.74 евро, която била преведена на „ВАРНА КРЕДИТ ГРУП“ ООД за пълното погасяване на кредитите на „СТРОЙ MAP 2017“ ЕООД и заличаване на вписаната ипотека върху този имот. При проведени срещи същата фактическа обстановка била потвърдена пред Я.Н. и от Н.М., който заявил, че е получил в заем пари от ищеца, но е уредил отношенията си с него и той няма претенции към 6 апартаментите в сградата, намираща се на *******, с изключение на тези, които са му предложени като обезщетение. Независимо от уверенията и с цел охрана на собствените си интереси и сигурност, че имотът се прехвърля чист, без права и претенции на трети лица, купувачът „Д и Н 1“ ЕООД изискал представяне на удостоверение за тежести. Такова било представено на 23.09.2025 г., след което бил сключен и окончателният договор за прехвърляне на имота. От страна на Н.М. била подписана и допълнителна декларация в уверения на това, че никой няма противопоставими права на купувача „Д и Н 1“ ЕООД. Около 20 дни след продажбата ищецът С. В. се свързал с управителя на дружеството Я.Н. като му заявил, че не си е уредил отношенията с Н.М. и ще търси още пари от него, вкл. и по съдебен ред с дела, като атакува и сключената сделка.