Решение № 6499 от 11.04.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 6499 гр. С, 11.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 118 СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА при участието на секретаря ДИАНА Й. ТОДОРОВА като разгледа докладваното от ЛИЛИЯ ИВ. МИТЕВА Гражданско дело № 20231110161609 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от П. Г. Г – Л., ЕГН ********** против Д. Л. Л., ЕГН **********, с която до съда е отправено искане с правно основание чл. 32, ал.

2 ЗС за заместващо волята на съсобствениците решение, с което да се постанови управлението на съсобствената вещ, представляваща магазин № 2 с идентификатор ******, находящ се на първи етаж от жилищна сграда еднофамилна с идентификатор ****** заедно с прилежащите към магазина 7,9 % от ид.ч. от общите части на сградата, да се извърши чрез сключване на анекс към договор за наем или сключването на нов договор за наем, в който изрично да бъде уговорено 50% от наемната цена да бъде превеждана по личната банкова сметка на ответницата и при условие за индексация на наемната цена с не по-малко от 50 лв.

С молба вх. № 309924/02.10.2024 г. ищцата уточнява, че претендира да бъде овластена от съда да сключи договор за наем на процесния обект със ЗК КФ ЕООД при наемна цена общо в размер на 725 лв, от които 400 лв. платими на Д. Л., 325 лв., платими на П. Л. за срок от три години с възможност за автоматично продължаване за още три години, в случай на непротивопоставяне на наемателите и наемодателите с общо изявление, отправено в едномесечен срок преди изтичане на наемния период или с ново решение по чл. 32 от Закона за собствеността. Уточнява, че наемната цена следва да се увеличава с 50 лв. за всяка следваща година след изтичане на първоначалния тригодишен срок. В условията на евентуалност се прави искане да бъде овластена ищцата да сключи договор за наем с друго трето лице при условия, каквито намери за добре или при условия, определени от съда.

1

В исковата молба се посочва, че ищцата и ответницата са съсобственици по наследство на процесния недвижим имот, представляващ магазин № 2 с идентификатор ******, находящ се на първи етаж от еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ******.

Ищцата твърди, че на 12.02.2016 г. между общия наследодател на страните ЛНЛ и „ЗК КФ“ ЕООД, ЕИК ****** е сключен договор за наем на процесния имот за срок от две години с клауза, предвиждаща възможност за продължаване на срока на наемното правоотношение по съгласие на страните. Посочва, че с Анекс към договора от 12.12.2018 г. срокът на последния е продължен за период от още пет години. Сочи, че наемателят е изразил готовност за последващо продължаване срока на договора с индексация на цената, но страните по делото в качеството им на наемодатели не могат да формират воля за това, доколкото притежават равен обем от права по отношение правото на собственост върху имота, както и обстоятелството, че ответницата не желае действието на договора да бъде продължено.

Поддържа, че нито ищцата, нито ответницата могат да ползват имота по предназначение, а ответницата не предлага сключването на договор с друг наемател. Твърди, че ответницата отправя покани до наемателя за предаването на имота, с което цели единствено да лиши ищцата от възможността да реализира доход от съсобствената вещ. Моли за уважаване на иска. Претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответницата, с който предявеният иск се оспорва като неоснователен. Сочи, че определянето на „ЗК КФ“ ЕООД, ЕИК ****** за наемател на общата вещ ще бъде вредно за същата и моли в случай на разпределяне на ползването на имота новият наемател да бъде определен от ответницата. Оспорва искането на ищцата за разпределяне ползването на процесния имот по посочения в исковата молба начин, доколкото сочи, че към момента не е налице наемно правоотношение, чийто срок да бъде продължаван. Твърди, че договорът за наем от 12.02.2016 г., сключен с наследодателя на страните, е прекратен с изтичане на срока, за който е бил сключен и предвид изричното противопоставяне на ответницата за неговото продължаване. Посочва, че сключения между наемателя и ищцата договор за наем на идеални части от общия имот от 07.10.2023 г., е непротивопоставим на ответницата. Сочи, че в отговор на нотариална покана от 29.11.2023 г. наемателят посочва, че ищцата също е поискала имотът да й бъде предаден, но лично на нея на 12.12.2023 г. в 19:00 часа на ул.

„ТУ“ № 8, поради което е ясна волята и на двамата съсобственици за предаване държането на имота от наемателя. Поддържа, че несъгласието й за продължаване на договора с последния наемател е породено от непазарния наем, както и от системното неизпълнение на задължението за плащане на наемната цена. Твърди, че не се противопоставя общият имот да бъде отдаван под наем, но желае това да се случи при определен пазарен наем и добросъвестен наемател. Счита, че следва да бъде овластена да избере наемател и да определи условията по договора вместо ищцата. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства приема за установено от фактическа страна следното:

Не е спорно между страните и като такова с доклада по делото е отделено 2 обстоятелството, че ищцата и ответницата са съсобственици при равни дялове от 1/2 идеална част за всяка една на недвижим имот – магазин № 2 с идентификатор ******, находящ се на първи етаж от жилищна сграда еднофамилна с идентификатор ****** заедно с прилежащите към магазина 7,9 % от ид.ч. от общите части на сградата. Имотът е придобит от страните по наследство от ЛНЛ, чийто наследници по закон са ищцата и ответницата съответно като негова съпруга и дъщеря /видно от удостоверение за наследници – л. 9 от делото/. Правото на собственост, притежавано от наследодателя, се установява от приложения договор за доброволна делба на недвижими имоти от 30.06.2000 г., с който е прекратена съсобствеността между ЛНЛ и ЛНЛ върху имота, оставен по наследство от Т М Л., и е поставен в дял на ЛНЛ. Не се твърди и не се установява разпореждане с имота от страна на наследодателя преди смъртта му, поради което и посочените обстоятелства са безспорни и доказани по делото.

Видно от представения с исковата молба договор за наем на недвижим имот от 12.02.2016 г. процесният имот е бил отдаден под наем на ЗК „КФ“ ООД с ЕИК ****** от наследодателя на страните и негов собственик към онзи момент – ЛНЛ за срок от 2 години считано от 01.03.2016 г. срещу наемна цена в размер на 650 лева месечно, дължима от 1-во до 6-то число на месеца. Видно от Анекс към договора от 12.12.2018 г. ищцата П. Л. като пълномощник на съпруга си Л Л е договорила с наемателя продължаване действието на договора за срок от 5 години. Доколкото първоначалният срок на договора е 2 години считано от 01.03.2016 г., то продължаването му следва да се счита уговорено /при липса на изрично посочване на друго в анекса/ считано от изтичане на първоначалния срок т.е. от 01.03.2018 г. за пет години – до 01.03.2023 г. Видно от представеното удостоверение за наследници и препис-извлечение от акт за смърт /л. 8 и л. 9/ ЛНЛ е починал на 24.02.2019 г., поради което и след тази дата съсобственици на имота са ищцата и ответницата.

Представен е документ, наименован Разписка (договаряне) от 27.05.2019 г., подписан от ответницата и ЛЧ като представител на „ЗК – КФ“ ЕООД, в който е посочено, че предвид непредоставяне на банкова сметка и неявяване на Д. Л. да получи наем за имота, то ½ от полагащия й се наем в размер на 296 лева за месеците април и май 2019 г. или сумата от общо 592 лева се изплаща на П. Л.. Посочено е, че до представяне на банкова сметка от Д. Л. наемът ще се изплаща на П. Л..

Видно от нотариална покана, рег. № 34 от 15.08.2019 г. при нотариус А И, ответницата е поканила ищцата в срок до 23.08.2019 г. да й преведе по посочена банкова сметка половината от получената наемна цена за имота и да се яви на 26.08.2019 г. пред нотариуса да проведат събрание като съсобственици на имота. Видно от вносна бележка от 12.09.2019 г. ищцата е превела на ответницата сума в размер на 1771 лева с основание за плащане – „наем магазин на Б за 6 мес. От 4-9 вкл. /. Видно от протокол от 26.08.2019 г. на нотариус А И на посочената дата кантората й не се е явила П. Л..

С нотариална покана ред. № 8075 от 29.05.2019 г., връчена на 10.06.2019 г., Д. Л. поканила „ЗК – КФ“ ЕООД да й заплати в петнадесет дневен срок от получаване на поканата сума в размер на 1625 лева за използване на помещението за периода от 01.03.2019 3 г. до 31.07.2019 г., който размер е по 325 лева месечно и е равен на половината от досега плащания наем.

Видно от изпълнителен лист, издаден на 23.06.2020 г. от Софийски районен съд по ч.гр.д. № 47791/2019 г. /л.40/ „ЗК – КФ“ ЕООД е осъдено да заплати на Д. Л. Л. сумата от 1625 лева – обезщетение за ползване на недвижим имот ведно със законната лихва т 16.08.2019 г. до изплащане на вземането и разноски по делото. Видно от заповедта по чл.

410 ГПК /л. 95/, въз основа на която е издаден изпълнителния лист, обезщетение е присъдено за лишаване от ползване на ½ ид.ч. от процесния имот за периода от 01.03.2019 г. до 31.07.2019 г., като заявлението за издаване на заповедта /л.91/ е депозирано на 16.08.2019 г. Видно от Съобщение за образувано изпълнително дело изх. № 7057/23.07.2020 г. /л.102/ за събиране на сумите по посочения изпълнителен лист е образувано изпълнително дело 444/2020 г. по описа на ЧСИ Г К. Видно от извлечение от сметка на „ЗК – КФ“ ЕООД дружеството е заплатило по сметка на ЧСИ Г К по изпълнителното дело на 06.08.2020 г. сума в размер на 4077,15 лева.

С нотариална покана от рег. № 9940 от 22.10.2020 г. на нотариус М Ш, връчена на 26.10.2020 г., ответницата поканила ищцата да й върне сумата от 1776 лева, която й е заплатила на 12.09.2019 г. по банкова сметка и с която посочва, че се е обогатила неоснователно.

С нотариална покана от рег. № 2553 от 19.11.2020 г. ответницата поканила ищцата на 15.12.2020 г. в кантората на нотариус Р М да й предаде договор за наем от 12.12.2018 г. и анекс към него от 12.12.2018 г., като е посочила, че предоставянето им е условие за уреждане на отношенията по повод твърденията за неоснователно получени суми, т.к. няма как да знае да ли получените суми съответстват на дължимия наем. Видно от констативен протокол от 02.12.2020 г. на нот. Р М документите са предадени чрез представители на страните.

Представена е нотариална покана от ответницата /л. 14 и л. 30/ Д. Л. до „ЗК – КФ“ ЕООД с ЕИК ******, с която е поканено дружеството да освободи имота на 13.12.2023 г.

Поканата е връчена на представител на дружеството на 30.10.2023 г. по неоспорени твърдения на ответницата /доколкото дата не се чете от представения препис – л. 31/.

С покана, връчена на 29.11.2023 г., „ЗК – КФ“ ЕООД е уведомила ответницата Д. Л. Л., че другият съсобственик на имота – П. Л. му е отдала под наем нейната ½ ид. ч. от имота с договор за наем от 07.10.2023 г., а с покана от 13.10.2023 г. го е уведомила, че ако желае може да напусне имота като й го предаде на 12.12.2023 г. С поканата дружеството е поканило ответницата да посочи дали желае договорът за наем да бъде продължен или имотът да бъде предаден като посочи кога и на кого. В Отговор на тази покана, връчен на 12.12.2023 г. на дружеството, ответницата е посочила, че не желае продължаване на договора и е съгласна имота да се предаде на ищцата като се изпълнят посочени в отговора условия за съдържание на приемо-предавателен протокол.

Представен е договор за наем на недвижим имот от 07.10.2023 г., сключен между П. Л. и „ЗК – КФ“ ЕООД, с който за срок от 13.12.2023 г. до окончателно приключване на делбено производство по гр.д. № 40702.2021 г. на СРС е уговорено ползването на помещението 4 срещу наемна цена 650 лева на месец, по 50 % от която дължими на всеки от съсобствениците. Представена е покана от П. Л. до „ЗК – КФ“ ЕООД, с която уведомява дружеството, че може да прекрати договора и ако желае да върне имота на 12.12.2023 г.