Решение № 340 от 20.03.2023, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 340 гр. Варна, 20.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Невин Р. Шакирова

Членове:

Николай Св. Стоянов мл.с. Александър В. Цветков при участието на секретаря Галина Г. Славова като разгледа докладваното от мл.с. Александър В. Цветков Въззивно гражданско дело № 20233100500233 по описа за 2023 година Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е въз основа на въззивна жалба от „ТРЕЙД ПРОЕКТ БЪЛГАРИЯ" ЕООД, подадена чрез процесуални представители адв. М. Б. и адв. Б. Т., срещу Решение № 3863/ 08.12.2022 г. на Районен съд - Варна, постановено по гр.д. №3926/2022 г. по описа на РС-Варна, с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателя срещу М. И. В. иск за обявяване за окончателен по реда на чл.19 , ал.3 от ЗЗД на предварителен договор от 6.08.2018г. за покупко-продажба на недвижим имот представляващ: 1/2ид.ч. от 866кв.м, находящи се в новообразуван имот №506.160 по плана на новообразуваните имоти на СО Панорама - I-II-III, землище с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи на имота 506.9510 улица, 506-381двор, 506.175-двор, 506.379-двор, в едно с построената в него вилна сграда със застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м., находяща се в гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед №РД-1896/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в с.Осеново, Общ.Аксаково, обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно предназначение на териториятаурбанизирана, начин на трайно ползване-ниско застрояване/до 10 метра/, при граници: поземлени имоти с идентификатори: ***, ***, ***, ***, в едно с построената в поземления имот сграда с идентификатор *** по КККР, със застроена площ от 88 /осемдесет и осем/ кв.м., брой етажи: 2/два/, предназначение: вилна сградаеднофамилна.

Въззивникът изразява становище, че обжалваното решение е неправилно, като постановено в нарушение на материалния закон, и необосновано.

Оспорва извода на съда, че сключеният между страните на 6.08.2018г.

1 предварителен договор за покупко-продажба е бил прекратен от ответникът поради неизпълнение на задължението на купувача да сключи окончателен договор на посочената дата-25.02.2019г., тъй като не е налице никоя от предпоставките на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Сочи, че М. И. В. не е изправна страна по договора, тъй като при явяването им пред нотариус на 25.02.2019 г. не са били представени всички необходими документи в оригинал, както и не е било представено актуално удостоверение за тежести върху имота. На следващо място счита, че изявлението за прекратяване не е отправено в изискуемата форма до надлежно упълномощен представител на дружеството, разполагащ с представителната власт да го приеме. Излага твърдения още, че на дружество не е предоставен подходящ срок за изпълнение. В заключение сочи, че между страните е водено гр.д. № 2409/2019 г. по описа на Окръжен съд - гр.Варна, по което и трите съдебни инстанции са достигнали до извод, че предварителният договор не е развален, а действащ. По изложените съображения моли за отмяна на решението и уважаване на иска с присъждане на разноски за двете съдебни инстанции.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор от М. И. ВлайковаНиколова, чрез адв. Г. Д., с който въззивната жалба се оспорва като неоснователна по съображения, че посочените от жалбоподателя основания за неправилност и необоснованост на първоинстанционното решение не са подкрепени с приети по делото доказателства и по никакъв начин на кореспондират с установените по делото обстоятелства, а предварителния договор е развален много преди образуване на делото. В процесния предварителен договор нямало изискване удостоверението за липса на тежести да бъде актуално, да бъде с дата- 25.02.2019г. или с друга конкретна такава, а възражението в тази насока било преклудирано. От друга страна сочи, че ищцовото дружество е имало достатъчно време да поиска и да се запознае с проекта за нотариален акт на нотариус Диана Бейлерян, изготвен във връзка със сключване на процесния окончателен договор, като не е предприело никакви действия за снабдяване с посочения проект за нотариален акт. При сключване на договора с другия продавач по процесния предварителен договор- Стойка И. Влайкова, обективиран в нотариален акт № 182, том 78 от 2019г. на СВ- Варна, били представени само документите, посочени в чл. 1, ал. 1 и ал. 4 от процесния предварителен договор, с изключение на удостоверение за тежести. На следващо място сочи, че разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД има диспозитивен характер, като между страните било уговорено, че предварителният договор може да бъде развален без да бъде предоставян допълнителен срок за изпълнение. Позовавайки се на съдебна практика, твърди, че ако изявлението не съдържа срок или срокът е недостатъчен, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок, което в настоящия случай не било извършено. По отношение на възражението за липса на надлежно отправено изявление за разваляне на договора препраща към изложеното в подадения отговор на исковата молба. В заключение сочи, че постановените в производството по гр.д. № 2409/2019г., РС- Варна съдебни актове по никакъв начин не формират сила на присъдено нещо, не ангажират и не са задължителни за решаващия орган в настоящото дело при установяване на факта дали процесният предварителен договор от 06.08.2018г. за покупко-продажба на недвижим имот е действащ или не. По изложените съображения моли за потвърждаване на обжалвания съдебен акт с присъждане на разноските, извършени пред настоящата съдебна инстанция.

За да се произнесе, съдът съобрази следното:

Производството пред Варненския районен съд е образувано по искова 2 молба от „ТРЕЙД ПРОЕКТ БЪЛГАРИЯ" ЕООД, с която е предявен срещу М.

И. В. иск за обявяване за окончателен по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД на предварителен договор от 6.08.2018г. за покупко-продажба на недвижим имот представляващ: 1/2ид.ч. от 866кв.м, находящи се в новообразуван имот №506.160 по плана на новообразуваните имоти на СО Панорама - I-II-III, землище с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи на имота 506.9510 улица, 506-381-двор, 506.175-двор, 506.379-двор, в едно с построената в него вилна сграда със застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м., находяща се в гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-96/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в с.Осеново, Общ.Аксаково, обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно предназначение на територията-урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско застрояване/до 10 метра/, при граници: поземлени имоти с идентификатори:

***, ***, ***, ***, в едно с построената в поземления имот сграда с идентификатор *** по КККР, със застроена площ от 88 /осемдесет и осем/ кв.м., брой етажи: 2/два/, предназначение: вилна сграда-еднофамилна.

Ищецът твърди в исковата си молба, че на 06.08.2018г. е сключил с ответницата М. В. и нейната сестра Стойка Влайкова предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с предмет процесния недвижим имот с площ от 866кв.м.,находящи се в новообразуван имот №506.160 по плана на новообразуваните имоти на СО Панорама – І-ІІIIІ, землище с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна. в едно с построената в него вилна сграда със застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м., находяща се в гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта: ПИ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-96/28.12.2015г. на ИД на АГКК. Уговорената между страните цена на същия била в размер на 45 000 евро или 88 012 лева.

Съгласно чл.1, ал.2 от предварителния договор, сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт и прехвърлянето на имота следвало да се извърши в срок до 25.02.2019г. При изповядване на сделката пред нотариус, продавачките следвало да представят в оригинал документите, подробно описани в чл.1, ал.1 и чл.1, ал.4 от договора. След като купувачът, съобразно клаузата на чл. 2, т. 1 от договора, заплатил на всяка една от тях сума в размер 4889.58 лева., равняваща се на левовата равностойност на 2500 евро, заедно с посредника по сделката многократно се опитали да се свържат с тях за да уговорят детайлите по договора, но без успех.

На уговорената дата и час - 25.02.2019г. в 11ч. пълномощник на дружеството се явил в кантората на нотариус Д.Бейлерян и е изразил готовност да сключи окончателен договор. При явяването на срещата се е установило, че продавачите не представят всички документи, описани в чл.1, ал.1 и чл.1, ал.4 от договора в оригинал, както и че някои от документите са изцяло нови. Ето защо, пълномощника на дружеството поискал допълнителен 7 дневен срок, в който да се запознае с представените документи, след което сделката да бъде изповядана. Продавачът Ст.Влайкова изразила съгласие с така предложеното, докато ответницата категорично отказала, което било записано в съставения от нотариуса констативен протокол. В последствие, продавачката - съсобственик Ст.Влайкова се е снабдила със всички необходими документи, установяващи възникването на собствеността и изпълнението на особените изисквания на закона. На 25.10.2019г.

Ст.Влайкова изпълнила своята част от задължението по предварителния 3 договор и прехвърлила на ТД притежаваната от нея 1/2 ид.ч. от процесния недвижим имот. Ответникът отказал да прехвърли своята 1/2ид.ч. от имота, въпреки валидно сключения и обвързващ я предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с което ищцовото дружество обосновава правния си интерес от предявения конституивен иск и заявява готовност да изпълни дължимия остатък по договора в размер на 39 116.60 лева, представляващ левовата равностойност на 20 000 евро.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от М. И. В., с който искът се оспорва изцяло като неоснователен. Сочи, че документите, посочени в чл.1, ал.1 от процесния предварителен договор са били предварително изучени с оглед тяхната релевантност и достоверност и са приети от купувача и от избрания от него нотариус[1]Д.Бейлерян, поради което същият нямал право да изисква допълнителни такива. С клаузата на чл. 1, ал. 4 от предварителния договор продавачите поели задължението при сключване на окончателния договор да представят на нотариуса посочените в същата разпоредба документи, които са необходими за нуждите на сключването на окончателния договор във формата на нотариален акт, но те нямали такова да ги изпратят на купувача за предварително запознаване. В периода от датата на сключване на процесния предварителен договор до 25.02.2019г. нито ищецът, нито представители на агенцията за недвижими имоти, посредник по сключване на предварителния договор са предприели, каквито и да било действия за осъществяване на контакт с ответника или за подготовка за сключване на окончателния договор. От друга страна ответникът Николова чрез електронна кореспонденция с нотариуса е запазила час за изповядване на сделката и е изпратила всички необходими документи за нейното сключване. На 25.02.2019г., в 11ч. тя се е явила в кантората на нотариуса, като е представила в оригинал всички изискуеми от закона документи, посочени в чл.1, ал.1 и ал.4 от предварителния договор от 06.08.2018г., като не е представила нови такива, и е заявила желанието си да сключи окончателен договор. Въпреки това П.Петров, действащ в качеството си на пълномощник на ищеца, е заявил, че защитавайки интереса на дружеството няма да сключи окончателен договор в деня, определен в чл.1, ал.2 и чл.4, ал.2 от договора, като същият е поискал на дружеството да бъде даден подходящ срок, в който да се запознае с всички актуални документи по сделката, вкл. удостоверение за тежести и проект за нотариален акт, но не е посочил изрично кои са тези нови документи. Ответникът оспорва всички изявления на пълномощникът на ищцовото дружество като неистински, като счита, че за него не са съществували легитимни причини да откаже сключването на окончателния договор на уговорената дата. Видно от приложените удостоверения за тежести, представени от ответника на 25.02.2019г. в кантората на нотариус Д.Бейлерян било, че в същите е посочен само един акт-Нотариален акт №138, том 59, дело №12435/2012г. на СВ- Варна, с които ищецът се е запознал подробно при подписване на договора. Ищецът е имал достатъчно време да поиска и да се запознае с проекта за нотариален акт на нотариус Д.Бейлерян, изготвен във връзка със сключване на процесния окончателен договор.