Решение № 878 от 16.01.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 878 гр. София, 16.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20221110141031 по описа за 2022 година

Собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес адрес, действаща чрез ЮЛ са предявили срещу ЮЛ установителни искове по реда на чл. 422 ГПК с правна квалификация чл. 51, ал. 1 ЗУЕС и чл. 50, ал. 2 ЗУЕС с искане да се признае за установено, че ЮЛ дължи на Собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес адрес сумата от 1320 лв., представляваща главница за незаплатени месечни такси за управление и поддръжка на етажната собственост за период от 01.01.2019 г. до 30.09.2021 г., ведно със законна лихва за период от 14.09.2021 г. до изплащане на вземането, сумата от 330 лв., представляваща незаплатени вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.01.2019 г. до 30.09.2021 г., ведно със законна лихва за период от 14.09.2021 г. до изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 53562/2021г. по описа на СРС, 39 състав.

Ищците твърдят, че ответникът е собственик самостоятелен обект /АП.

№/ в сграда в режим на ЕС, находяща се в адрес. Поддържат, че на 07.02.2019г. на проведено ОС на ЕС е взето решение за сформиране на таксите на ЕС, дължими ежемесечно, а именно 50 лв. на месец, тъй като обектът се ползва за офис, включващи и 10 лв. вноска за фонд „Ремонт и обновяване“. Твърди, че за периода 01.01.2019г.-30.09.2021г. ответникът не е заплатил дължимите суми и на проведено на 24.06.2021 г. ОС е взето решение за предприемане на съдебни действия срещу ответника. Моли съда да уважи предявените искове. Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата молба и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата 1 молба, с който на първо място го оспорва като недопустим. Твърди липса на представителна власт на ЮЛ в качеството му на професионален домоуправител. Навежда аргументи за нищожност на сключения договор между ЕС и дружеството ЮЛ, доколкото не е било взето решение на ОС от 07.02.2019г. за одобряване на договор за възлагане. Поддържа, че на ОС на ЕС от 24.06.2021г. взетите решения са незаконосъобразни, доколкото договорът към тази дата с дружеството е бил прекратен, както и не е налице надлежно упълномощаване на същото за подаване на заявление по чл. 410 ГПК. Оспорва иска по основание и размер. Сочи, че не са налице валидно взети решения на ОС на ЕС от 07.02.2019г., досежно дължимите такси, за което излага подробни аргументи, касаещи свикване на събранието, кворум, мнозинство, представителна власт. Сочи, че не е вземано решение за таксите, както и че провеждането на събранието не е доказано. Моли съда да отхвърли иска. Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа отговора на исковата молба и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК, в условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на разноските на насрещната страна.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството се развива след постъпване на възражение против заповед за изпълнение, издадена в полза на Собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес адрес. Предвид разпоредбата на чл. 415 ГПК за ищеца е налице интерес за търсената защита, предвид което производството се явява процесуално допустимо.

Представен е протокол от общото събрание на собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес адрес проведено на 07.02.2019 г., съгласно което по т. 6 е взето решение размерът на паричните вноски за разходи за управление и поддържане на общите части на сградата считано от 01.01.2019 г. да бъдат в размер на 3 лв. за живущ, като за деца до 16 г. да не се дължала такса живущ, като за офис таксата да бъде в размер на 50 лв., за празен апартамент да бъде в размер на 5 лв., за гараж в размер на 3 лв. и за куче в размер на 1 лв., като в решението е посочено, че таксите се дължали до 10-то число на месеца. Съгласно т. 7 от протокола е взето е взето решение размерът на паричните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ да бъдат в размер на 10 лв., като за празен апартамент да бъде в размер на 5 лв., като в решението е посочено, че вноските се дължали до 10-то число на месеца. В т.

5 е взето решение дружеството ЮЛ да бъде избрано да изпълнява функциите на „Професионален домоуправител“.

Представен е протокол от общото събрание на собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес адрес проведено на 24.06.2021 г., съгласно което по т. 4 е взето решение да се възложи на ЮЛ да се наеме адвокат за предприемане на процесуални действия по реда на ГПК срещу длъжниците от ОФИС . /адвокатското дружество/.

По делото е представен договор за управление и поддръжка от 14.03.2019 2 г., сключен между етажна собственост на сграда с административен адрес адрес и ЮЛ, съгласно който на дружеството е възложена действия по организационното, техническото и административното управление и поддръжка на общите части и съоръжения. В чл. 3.1 от договора е предвидени, че същият се сключвал за срок от 12 месеца и влизал в сила от 15.03.2019 г., като след изтичането на договора, същият автоматично се подновявал за нови 12 месеца, ако нямало подадено писмено прекратяване от някоя от страните.

Представена е и служебна бележка от С.О., район „***“, съгласно която по отношение на сграда с адрес адрес за управител на ЕС е вписан ЮЛ на основание протокол на ЕС от 07.02.2019 г. и договор за услуга от 14.03.2019 г. и в сила от 15.03.2019 г.

От представения нотариален акт за продажба на недвижим имот № *** от 18.12.2003 г., том V, рег. № ***, дело № 441 от 2003 г. се установява, че ЮЛ продава на ЮЛ, следния свой собствен недвижим имот, изграден в груб строеж, а именно апартамент № ., находящ се на първи етаж, на кота „+3,20“ метра, в шест етажна жилищна сграда, изградена в груб строеж върху урегулиран поземлен имот № VII-7, целият с площ по скица 378 кв. м., от кв.

№ 230, по плана на гр. С., местност „*** I част“, при съседи по скица: адрес , урегулиран поземлен имот № VI-10, урегулиран поземлен имот № VIII-8 и улица, със застоена площ 116.89 кв. м.

Представена е справка от Служба по списвания – С. за периода 01.01.1998 г. до 13.10.2023 г. по лице на ЮЛ, от която се установява, че ответникът притежава недвижим имот в гр. С., представляващ АП. . придобит посредством покупко-продажба на 18.12.2003 г .

Представено е и решение № 2 от 21.03.2005 г. на СГС, ф. д. № 10112/2000 г, с което е вписана промяна на наименованието на ЮЛ на ЮЛ.

Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си отделни права на собственост върху самостоятелни обособени обекти на вещни права и съсобственост върху общите части на единна постройка. При етажната собственост отделните обекти се стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи части. Установената в закона /чл. 38, ал. 2 ЗС/ особена съсобственост върху определени части от сградата, както и върху земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на особени, изрично предвидени в закона правила, уреждащи отношенията между притежателите на самостоятелни обекти в сградата по отношение на ползването, управлението, поддържането на обектите и частите от сградата, за които намира приложение установеният в Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ специален режим.

Необходимостта от установяване такива специални правила следва от обстоятелството, че в сградата в режим на етажна собственост съществуват части, които по естеството си обслужват всички или няколко самостоятелни обекти. За да съществува сградата и за да могат самостоятелните обекти да се ползват по предназначение е нужно поддържане в добро състояние на общите части и осигуряване на възможност последните да бъдат ползвани от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, които тези части обслужват.

3

В разглеждания случай е несъмнено, че в процесната сграда има повече от три самостоятелни обекта, които принадлежат на повече от един собственик, поради което за правоотношенията по управление на общите части намират приложение специалните правила на ЗУЕС /арг. за противното от чл. 3 от закона/.

Настоящият състав намира, че не следва да обсъжда възраженията на ответниците във връзка с законосъобразността на представените по делото решения на ОС на ЕС проведени на 07.02.2019 г. и 24.06.2021 г., доколкото по делото не са представени доказателства за атакуване на решенията на ОС по реда по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, уреждащ съдебният надзор върху решенията на Общото събрание, които противоречат на закона, поради което задължителната сила на тези решения следва да бъде зачетена и следва да се приложат съответните правни последици. В тази връзка неоснователно се явяват и оплакванията за нищожност на сключения договор между ЕС и дружеството ЮЛ, тъй като не е било взето решение на ОС от 07.02.2019 г. за избор на дружеството за професионален домоуправител, доколкото видно от т. 5 на представения протокол от общото събрание на собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес адрес проведено е взето решение именно дружеството ЮЛ да бъде избрано да изпълнява функциите на „Професионален домоуправител“. Също така неоснователни се явяват и оплакванията на ответника във връзка с представителната власт, тъй като ОС на собствениците в етажна собственост на сграда с административен адрес адрес на проведеното ОС на 24.06.2021 г. изрично е възложило на ЮЛ да се наеме адвокат за предприемане на процесуални действия по реда на ГПК срещу ответника, като в случая е налице взето решение от ОС в кръга на неговата компетентност и по установения в закона ред.

В доказателствена тежест на ищеца по исковете предявени по реда на чл.

422 ГПК, с правно основание чл. 51, ал. 1 ЗУЕС и чл. 50, ал. 2 ЗУЕС и е да докаже следните обстоятелства: че ответникът е собственик на индивидуален обект в сградата в режим на етажна собственост, а именно АП. ., находящ се в гр. С., адрес; взети решения от общото събрание, с които са определени таксата за управление и поддържа на общи части в сградата и вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ в твърдения размер за исковия период, които решения да обвързват ответника и съобразно които за него да са възникнали задължения в претендирания размер.

В § 1, т. 11 ДР на ЗУЕС закона /ред. ДВ бр. 26 от 2016 г./ е посочено, че „разходи за управление и поддържане“ представляват разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата. Съгласно разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 5 ЗУЕС в правомощията на общото събрание е възложено определянето на размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Веднъж определен от общото събрание, размерът на вноските обвързва всички собственици на обекти в сградата в 4 режим на етажна собственост и освобождава етажната собственост от процесуалното задължение да доказва конкретните суми, които са били необходими за покриване на разходите за общите части за всеки конкретен период.

По отношение на разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост /консумативните разноски и разходите за текущо поддържане за общите части на етажната собственост по терминологията на закона предвижда, че същите се разпределят по равно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание ал. 5 на чл. 51 от закона /ред. ДВ бр. 26 от 2016 г./. Основанието на претенцията по чл. 51, ал. 1 ЗУЕС обхваща както собствеността върху обект в сградата в режим на етажна собственост, така и приетото решение на ОС на ЕС за определяне размера на вноските за управление и поддържане на общите части.