Решение № 34 от 09.03.2023, Районен съд - Балчик

РЕШЕНИЕ

№ 34 гр. Балчик, 09.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БАЛЧИК в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ГАЛИН ХР. ГЕОРГИЕВ при участието на секретаря МАЯ М. ЕНЕВА като разгледа докладваното от ГАЛИН ХР. ГЕОРГИЕВ Гражданско дело № 20223210100029 по описа за 2022 година

Производството е образувано по изпратено по подсъдност дело№4935/2021 по описа на Районен съд-Р..

Производството е образувано по искова молба от Р. Ц. В. ЕГН ********** срещу И. К. П. от **** и С. В. П. със същия адрес за прогласяване за нищожен на договор за аренда №**** г., вписан в СВ - Б. с вх. Рег. № *** г., акт №***, т. **, дв.вх.р. *** по отношение на земеделски.имот № *** в землището на *** с площ от 42, 466 дка, алтернативно поради привидност, заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави.

Ищецът претендира съдебно - деловодни разноски и адвокатско възнаграждение.

Искът е с правна квалификация в разпоредбите на чл. чл. 26 , ал. 1 , пр.

2 и 3 и чл. 26, ал. 2, пр. последно от ЗЗД.

В исковата си молба,ищецът твърди,че :

ПИ с идентификатор *** по кадастралната.карта на ***, област Р. с площ от 42 468 кв.м.

По силата на покупко-продажба ответникът е станал собственик на 1/12 идеална част от посочения имот.

На 14.02.2016 г., ищецът сключил с ЗКПУ ***, договор за наем, по силата на които отдава под наем процесния имот за срок от 5 години, считано от стопанската 2016/2017 г. Договорът е с нотариална заверка на подписите и е вписан в СВ при РС-Б..

На 17.08.2021 г. между същите страни е сключен анекс, с който 1 продължават срока на договора с още 9 години.

Междувременно на 31.10.2016 г., първият ответник като арендодател сключил с втората ответница, като арендатор договор за аренда на земеделски земи № ****, оформен с нотариална заверка на подписите и вписан в СВ - Б. с вх. №*** г., акт №***, т.*, вх.р. №***. Един от отдадения под аренда имоти е процесният. Срокът в договора за аренда е 50 години, считано от 01.10.2021 г. с арендно плащане 44 кг хлебна пшеница на декар, но не по - малко от 1,50 лв.

Ищецът намира договора за аренда за нищожен поради следните основания предявени в условия на алтернативност:

1. Накърняване на добрите нрави - сключване на договора с арендатор, негов роднина, на 81 години, който няма данни да е развивал подобна дейност, както и за срок от 50 години и при липса на еквивалентност на престациите;

2. Поради заобикаляне на закона - страните се целели слИ.е на качеството на арендатор и арендодател;

3. Абсолютна симулация- страните не са желали настъпването на последиците на договора, а преарендуване или пренаемане на процесния имот по пазарни цени.

С оглед гореизложеното,ищцовата страна моли съда да постанови съдебно решение с което да прогласи по отношение на ответниците на едно от алтернативно посочените в исковата молба основания нищожността на процесния договор за аренда №**** от *****г., вписан в CB-Б. с вх.рег.

№***г., акт №***, том *, дв.вх.рег.: ***, само по отношение на процесния земеделски имот №*** в землището на ***, а-***, бл.Р., с площ от 42.466 дка, подробно описан в т. 1.2. от договора, а понастоящем представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №*** по кадастралната карта и регистри, одобрени със Заповед № 18-693/03.10.2019г. на Изп.Директор на АГКК, находящ се в землището на ***, обл.Р., в местността „***”, с площ от 42468 кв.м., трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 4, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи: и имоти ***, **** и ***.

Ищецът претендира и заплащане в негова полза на направените деловодни разноски.

В съдебно заседание от 13.02.2023год.е допусната от съда поправка на техническа грешка в исковата молба,като именно на страница 2 от исковата молба,ред 22,страница 3,ред 14 и на страница 5,ред 9,вместо втората ответница да се чете майката на втората ответница.

В срока по чл.131 от ГПК,препис от исковата молба е изпратен и е получен писмен отговор от ответниците.

В законоустановеният едномесечен срок,в Районен съд-Р. е постъпил 2 писмен отговор от ответниците.

В този писмен отговор,ответниците С. П. и И. П. в срока по чл. 131 от ГПК са подали писмен отговор, в който намират исковата молба за нередовна, исковете за недопустими, в условие на евентуалност неоснователни.

Молят съда да отхвърли иска изцяло,като неоснователен и недоказан.

Претендират направените деловодни разноски.

Правят възражение за прекомерност на претендираните разноски от ищцовата страна.

С него се прави възражение за подсъдността на делото.С оглед на това С Определение№3214 от 29.11.2021год. Гражданско дело№4935/2021 по описа на Районен съд-Р. е прекратено и изпратено на Районен съдБалчик,където е образувано настоящото производство.

Редовно призован,ищцата се представлява в съдебно заседание от пълномощник-адвокат С. И. К. от АК-Р..

Процесуалният преддставител заявява в съдебно заседание,че поддържа исковата претенция. Прави доказателствени искания.Представя доказателства по делото.Пледира да се уважи иска изцяло,като основателен и доказан.Претендира заплащане на направените по делото деловодни разноски. Представя писмена защита.

Редовно призовани,ответниците се представлява от процесуален представител-адвокат М. П. от АК-Р..Самите ответници не се явява в съдебно заседание.Не се явява и техния процесуален представител.Процесуалният представител представя по делото писмено становище с Рег.№3262 от 13.09.2022г.

С писмена молба-уведомление,получена в БРС с Рег.№34 от 04.01.2023год.ответниците завява,че се отказват от своя процесуален представител адвокат М. П..

В последното съдебно заседание,ответниците не се явяват. Представят писмена защита в която молят съда да отхвърли предявения иск като неоснователен.

По делото са събрани писмени доказателства.

Назначена е съдебно-оценителна експертиза с вещо лице Р. В. Н.,която е изготвила заключение по поставените й задачи и това заключение е прието от съда като част от доказателствения материал.

Съдът след преценка на събраните доказателства поотделно и в тяхната съвкупност,прие за установена следната фактическа обстановка:

По силата на договор за дарение, извършено с нотариален акт №***г. по описа на CB-Б., и договори за покупко-продажби, извършени с нотариален акт №***г. и нотариален акт №***г. по описа на СВ-Б., ищецът придобил собствеността общо върху 21/36 ид.ч. от следния недвижим

3 имот:ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №*** по кадастралната карта и регистри, одобрени със Заповед № 18-693/03.10.2019г. на Изпълнителния Директор на АГКК, находящ се в землището на ***, област Р., в местността „***”, с площ от 42468 кв.м., трайно предназначение на територията: земедел ска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 4, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи: и имоти ***, **** и ***.

По силата на нотариален акт №***г. по описа на CB-Б., първият ответник е придобил собствеността върху 1/12 ид.ч. от гореописания недвижим имот.

На 14.02016г. ищецът сключил със ЗКПУ”***” договор за наем, по силата на който отдал под наем подробно описаните в договора земеделски имоти, вкл. и гореописания поземлен имот №*** с площ от 42.465 дка.

Договорът беше сключен за срок от 5 стопански години, считано от 2016/2017г. и бил оформен с нотариална заверка на подписите на страните и беше вписан в СВ- Б. с вс.рег.№***г., акт №**, том *, дв.вх.рег.: ****.

На 17.08.2021г.с наемателя се подписва анекс към договора за наем, с който продължава срока му на действие с още девет години. Анексът също бил оформен с нотариална заверка на подписите на страните и беше вписан в СВ-Б. с вх.рег №****г., акт №***.

На 31.10.2016г. първият ответник, в качеството си на арендодател, е сключил с майката на втората ответница, в качеството й на арендатор, договор за аренда та земеделски земи №****, който също е бил оформен с нотариална заверка на подписите и вписан в СВ-Б. с вх.рег.№***г., акт №***, том *, дв.вх.рег.: ***.

Един от отдадените под аренда имоти е процесният земеделски имот №*** в землището на ***, с площ от 42.466 дка, подробно описан в т.1.2. от договора.

По силата на т.2 от договора, същия е сключен за 50 /петдесет/ стопански години от влизането му в действие за всеки отделен имот, като за процесния такъв договорът е следвало да влезе в действие от 01.10.2021 г.

Договорено е било арендно плащане от 44 кг. хлебна пшеница на декар обработваема земя /т.1.2. и т.3.1./, като арендното плащане е могло да бъде изплащано и в пари при условията, посочени в т.3.2. от договора, но не помалко от 1.50 лв./ на декар земя.

Пред последните един-два месеца, макар и да не се познават,ищецът бил търсен от първият ответник, като отначало изтъкнал като повод за обаждането си, че искал да уведоми ищцата, че договорената арендна вноска за процесния имот, чийто основен съсобственик е ищцата,била много ниска.

В последствие към ищцата било отправено предложение от първия ответник, да изкупи притежаваните от ищцата идеални части от имота, но не по сега действащи пазарни цени, а по цените, на които ищцата ги е придобила. Ищцата не се съгласила и не отговорила на последвалите няколко 4 нови обаждания от страна на първия ответник И. К. П.

На 02.08.2021г. гореописания договор за аренда от ****г. е бил представен и заведен в ОСЗ при Община-***.

С оглед така изяснената фактическа обстановка,съдът прави следните правни изводи:

Договорът е сключен между първия ответник и баба му - майка на втората ответница и неин наследодател - която към момента на сключване на договора е била на 81 години. Договорът е следвало да влезе в сила от 01.10.2021г., към който момент арендаторката е щяла да бъде на 86 години.

Междувременно, същата е починала на ****г., т.е. по-малко от година след сключването на договора.

Липсва каквито и да било житейска логика на посочената възраст майката на втората ответница реално да развива дейност, свързана с арендуване и обработка на земеделски земи. Въпреки принципното оспорване в отговора на ответниците на твърдението на ищеца, че липсват каквито и да било данни за развИ.а от страна на А. И.а Т. подобна дейност, от тяхна страна по делото не бяха представени каквито и да било доказателства в обратния смисъл, което следва да бъде тълкувано по един единствен начин - че подобна дейност никога не е развИ.а, поради което и такива доказателства просто не съществуват.

Договора е сключен за срок от 50 години, т.е. за един изключително дълъг период от време /т.2/, който период започва да тече не от момента на сключване на договора - 31.10.2016г., а пет години по-късно - считано от 01.10.2021г. Така, на практика договора „обвързва” страните до 01.10.2071г.

При това положение е безспорно, че и двете страни по договора са били напълно наясно, че по съвсем обективни причини /поне/ арендаторката няма да е в състояние да изпълнява договорните си задължения, както реално се е и случило.

На следващо място, съдът счита, че липсва еквивалентност на престациите в сключения договор за аренда - договореното арендно плащане от 44 кг. хлебна пшеница на декар обработваема земя /т.1.2 и т.3.1/, евентуално изплащано в пари при условията, посочени в т.3.2 от договора, е изключително занижено и изцяло несъобразено с средния пазарен размер на арендните плащания за подобни по местоположение и характеристики земеделски имоти. Липсата на еквивалентност,съдът намира,за безспорно установена предвид началната дата на действие на договора-01.10.2021г. и с оглед заключението на назначената съдебно-оценъчна експертиза и данните в представеното от ответниците писмо от „Софийска стокова борса” писмо изх.

№213/19.11.2021 г. относно пазарната цена на хлебната пшеница към 30.09.2021г., независимо, че т.3.2. от процесния аренден договор визира цена „купува”, която ноторно известно е по-ниска от пазарната цена. Липсата на еквивалентност на престациите в случая следва да се разглежда не само и не толкова като самостоятелно основание, обосноваващо противоречие с 5 добрите нрави, а като едно конкретно обстоятелство, което разгледано и обсъдено комплексно и съвкупно с всички останали наведени факти и обстоятелства, обосновават извода нарушаване на добрите нрави.