Решение № 3638 от 18.07.2025, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 3638 гр. Пловдив, 18.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Катя Р. Боева при участието на секретаря Елена Ат. Неделчева като разгледа докладваното от Катя Р. Боева Гражданско дело № 20245330119882 по описа за 2024 година

Съдът е сезиран с искова молба от А. А. А., с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 59, ал.1 ЗЗД за осъждане на ответника „Титан Пропъртис Пловдив“ ООД да заплати на ищеца сумата в размер на 2500 лева, представляваща платена сума при начална липса на основание, ведно със законната от датата на депозиране на исковата молба в съда – 19.11.2024 г., до окончателното изплащане на сумата.

В исковата молба се излагат съображения, че ищецът чрез „Ер Билд 2023“ ЕООД е сключил с „Билдинг Бокс България“ ЕООД договор за поръчка, по силата на който му възлага да осъществи посредничестви при изключителни права за закупуване на недвижим имот. Навеждат се доводи, че на ****** г. ищецът е сключил с „Билдинг Бокс България“ ЕООД договор за гаранция, по силата на който се съгласил да закупил предложения му недвижим имот, а именно: апартамент № **, находящ се на ** в секция ** в ЖК ***, с административен адрес: ******, като предоставил като гаранция за бъдещата сделка сумата в размер на 5000 лева. Сумата била предадена още същия ден на продава – И. П., чрез ангажирания от него посредник – ответникът „Титан Пропъртис Пловдив“ ООД. Посочва се, че между купувача и продавача не е сключен окончателен договор, като двамата се съгласили 1 сумата да бъде върната на ищеца чрез неговия посредник - ответникът „Титан Пропъртис Пловдив“ ООД. С Анекс от ****, лицето И. П. бил върнал дадената гаранция на ответника в размер на 5000 лева, като последният предал на посредника на ищеца - „Билдинг Бокс България“ ЕООД, сумата в размер на 2500 лева. Със споразумение от ****, ищецът и неговият посредник също прекратили договорните си правоотношения, поради което последният му предал сумата в размер на 2500 лева. Поради изложеното се предявява исковата претенция. Претендират се разноски в производството.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на искова молба от ответника „Титан Пропъртис Пловдив“ ООД, с който се изразява становище за недопустимост и неоснователност на предявената искова претенция. Признава се, че между посредника на ищеца - „Билдинг Бокс България“ ЕООД, и ответника е сключен договор за гаранция от ****** г., съгласно който била предадена сумата в размер на 5000 лева като гаранция з закупуване на процесния имот, срещу задължението на ответника да договори условията за покупка, изрично посочени в т. 2 от договора. Посоченото задължение било изпълнено, което се установявало и от сключеното споразумение между собственика на имота и ответника от ****** г. Ищецът, обаче, не пожелал да закупи имота при посочените условия, което не представлявало основание за връщане на сумата по т. 4, т. 5, т. 6 и т.7 от договора. В същия било предвидено и че купувачът е поел задължение за закупуване на имота, поради което предоставил сумата в размер на 5000 лева, като при неизпълнение на задължението на „Билдинг Бокс България“ ЕООД да осигури неговият клиент, то ответникът имал право да задължи сумата по договора като обезщетение. С оглед изложеното се прави извод, че липсва уговорка за връщане на сумата при несключване на окончателен договор. Липсвали и доказателства, че между ищеца и собственика на имота била постигната договорка за връщане на процесната сума. Поради изложеното се претендира исковата претенция да бъде отхвърлена като неоснователна, като в полза на ответното дружество да се присъдят разноски.

Съдът, след преценка на доводите на страните и събраните по делото доказателства, на основание чл.235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен Договор за поръчка от ****, сключен между ищеца А. А. и агенция „Билдинг Бокс България“ ЕООД, по силата на който 2 ищецът е възложил на агенцията да осъществява посредничество с изключителни права при закупуване на недвижим имот със следните характеристики: тристаен апартамент в ******, с продажна цена 150 000 евро, със срок до 31.12.2023 г. Срещу посоченото задължение на агенцията, ищецът се задължил да заплати възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от продажната цена при подписване на предварителен или окончателен договор.

От приобщения по делото Договор за гаранция при покупка на недвижим имот от ****** г., сключен между ищеца, действащ чрез неговата **** – Р. А., и агенция „Билдинг Бокс България“ ЕООД, се изяснява, че ищецът се е задължил да предаде на агенцията сумата в размер на 5000 лева като гаранция за закупуване на Апартамент № **, с площ от 102,28 кв.м., находящ се на осми етаж в сграда **, разположен в ЖК ***, находящ се в поземлен имот с идентификатор ****, срещу задължението на агенцията да договори покупката на имота за сумата от 140 000 евро, със срок на покупката – три месеца след получаване на акт 16.

В същия ден – на ****** г., между „Титан Пропъртис Пловдив“ ООД и „Билдинг Бокс България“ ЕООД бил сключен договор за гаранция при покупка на недвижим имот, по силата на който последното дружество предала на ответника сумата в размер на 5000 лева като гаранция за закупуването на Апартамент № **, с площ от 102,28 кв.м., находящ се на осми етаж в сграда **, разположен в ЖК ***, находящ се в поземлен имот с идентификатор ****, от нейния клиент А. А.. В т. 3 от договора било посочено, че Билдинг Бокс се задължава да осигури до месец април 2024 г. ищеца и лицето И. П. да сключат окончателен договор, като при неизпълнение на посоченото задължение ответникът имал право да задържи сумата в размер на 5000 лева, съобразно т.

8 от договора.

От Споразумение от ****** г., сключено между И. П. и „Титан Пропъртис Пловдив“ ООД, се изяснява, че посоченото лице се е задължило да продаде на А. А. следния недвижим имот: Апартамент № **, с площ от 102,28 кв.м., находящ се на осми етаж в сграда **, разположен в ЖК ***, находящ се в поземлен имот с идентификатор ****, за сумата в размер на 140000 евро, за което е получил сумата в размер на 5000 лева по договор за гаранция от **** Със Споразумение от ****, сключено между ищеца и „Билдинг Бокс“ АД, страните са уговорили, че прекратяват договора за гаранция по взаимно съгласие, доколкото ищецът не желае да закупи посочения апартамента. В 3 договора е отразено, че дадената при сключване на договора за гаранция сума в размер на 5000 лева, агенцията е предала на продавача на имота – И. П., чрез представител на негова агенция – ответното дружество. Посочено е че в деня на споразумението агенция „Билдинг Бокс“ АД е върнала на ищеца сумата в размер на 2500 лева, а останалата сума се намира при ответното дружество.

От Анекс от **** към договор за гаранция от ****, сключен между И. П. и ответното дружество, се изяснява, че между тях е имало договор за посредничество във връзка с продажбата на следния недвижим имот:

Апартамент № **, с площ от 102,28 кв.м., находящ се на осми етаж в сграда **, разположен в ЖК ***, находящ се в поземлен имот с идентификатор ****, на ищеца, за което на продавача И. П. е предадена сумата в размер на 5000 лева от ответника. С посочения анекс страните прекратили действието на договора, като лицето И. П. върнал сумата в размер на 5000 лева на ответното дружество.

По делото е представен и договор за покупко – продажба на недвижими имоти от ****, обективиран в нотариален акт № **, т. **, дело № **/** г. по описа на *****, от който се установява, че ищецът е придобил от „Гербера“ ООД собствеността върху самостоятелен обект с идентификатор ****, представляващ апартамент №**, находящ се на втори етаж от сграда с идентификатор **** с административен адрес: ******.

По делото са разпитани двама свидетели – Р. А. и Т. К..

Свидетелката А., **** на ищеца, посочва, че нейният ** се свързал с агенция „Home2U“, с която подписали договор за посредничество при покупка на имота. Агенция им показала апартамент в сграда на ****, в близост до **** в гр. ****, който одобрили. Брокерът от агенцията казал на свидетелката и нейния **, че за да са сигурни в продажбата, следва да заплатят сумата в размер на 5000 лева като стоп – капаро. Впоследствие свидетелката посетила отново апартамента, заедно с продава – И., който й споменал, че има и други апартаменти, които се продават, но от строителя – „Гербера“.

Свидетелката отишла до офис на строителя, като й бил показан друг апартамент, който повече й харесал и впоследствие го купили. Свидетелката поискала от продавача И. да й върне парите, а той й казал, че ще го направи по начина, по който ги е получил. Той върнал парите на неговия брокер, който следвало да ги върне на брокера на ищеца, а последния на самия него, но агенцията на продавача отказала.

4

Свидетелят К., заемащ длъжността **** при ответното дружество, си спомня, че е предлагал тристаен апартамент в **** на ****. С него се свързала колежка, която казала, че има купувач за имота. Бил извършен оглед на същия, на който присъствала **** на ищеца, след което поискали повторен оглед в негово присъствие. Страните се разбрали за цената на имота, но след няколко дни брокерът на ищеца се обадил на свидетеля дали може да се променят параметрите на договора във връзка с обзавеждането. Един ден свидетелят разбрал от продавача на имота, че **** на ищеца го е издирила и му е предложила да прескочат двете агенции. Впоследствие брокерът на ищеца звъннал на свидетеля и му казал, че са се отказали от закупуване на имота.

Свидетелят си спомня, че ищецът и неговата **** са оставили стоп-капаро, поради което ответното дружество спряло продаването на имота за период от над два месеца. В документите, които подписало ответното дружество, било посочено, че при отказ от сделката, купувачът губи стоп-капарото. Поради тази причина ответникът задържал сумата в размер на 2500 лева, а останалата част върна на брокера на ищеца.

Съдът кредитира показанията на разпитаните в хода на производството свидетели, доколкото същите са преки, последователни и съответстват на останалия, приобщен по делото доказателствен материал. Противоречие в показанията се установи единствено досежно факта дали продавачът сам е предложил други апартаменти за оглед или свидетелката А.а е поискала това от него, но настоящият съдебен състав намира, че същите не са съществени, доколкото не касаят релевантен за спор факт в производството.

По правните аспекти на спора:

Предявен е иск с правно основание чл. 59, ал.1 ЗЗД. За да се породи в правната сфера на ищеца вземане срещу ответника с основание чл. 59 ЗЗД, то следва да намерят своето проявление следните материалноправни предпоставки: да е налице обедняване на ищеца, обогатяване на ответника, причинна връзка между факта на обедняване и този на обогатяване и да липсва валидно правно основание за това. Следва да се посочи, че фактическият състав на чл. 59 ЗЗД, за разлика от този на чл. 55 ЗЗД не изисква да се налице пряко и непосредствено имуществено разместване между обеднелия и обогатилия се ( да е предадено имуществено благо). Доколкото имущественото разместване е опосредено, то правното квалификация на спора се явява именно чл. 59, ал.1 ЗЗД.

5

В настоящия случай несъмнено се установи, че ищецът е предоставил на брокерската агенция, която е ангажирал – „Билдинг Бокс“ ЕООД, сумата в размер на 5000 лева, представляваща стоп – капаро за закупуване на Апартамент № **, с площ от 102,28 кв.м., находящ се на осми етаж в сграда , разположен в ЖК ***, находящ се в поземлен имот с идентификатор ****, която сума е предадена на ответното дружество, която я е предало на продавача на имота – И. П..

По този начин в производството се откроиха три възникнали правоотношения: между ищеца и „Билдинг Бокс“ ЕООД, въз основа както на договор за посредничество, така и на договор за гаранция, между „Билдинг Бокс“ ЕООД и ответника въз основа на договор за гаранция и между ответника и продавача И. П. въз основа на договор за гаранция.

Настоящият съдебен състав намира, че така предоставената сума от ищеца в размер на 5000 лева, представляваща стоп – капаро, несъмнено представлява задатък по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Задатъкът е парична сума или друга имуществена ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора като доказателство, че той е сключен, и за обезпечаване на неговото изпълнение. Същият има гаранционна и обезщетително-наказателна функция. Тя се изразява в правото на изправната страна да иска в двоен размер дадения от нея задатък, ако получилата го страна е неизправна - което право изправната страна може да упражни само след като се откаже или развали сключения договор, по който е даден задатъка (в този смисъл Решение № 37/23.03.2021 г. по гр. д. № 2189/2020 г. на ВКС, 3 ГО).