Решение № 1342 от 02.03.2018, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

Гр. София, 02.03.2018 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, І-17 състав, в открито съдебно заседание на осми декември през две хиляди и седемнадесета година, в състав:

СЪДИЯ: СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА като сложи за разглеждане докладваното от съдията гр.д. № 17132 по описа на съда за 2014 г., взе предвид следното:

Производството е образувано по подадена от Л.Л.П. и А.М.Л.П. искова молба, в която се твърди, че на 31.10.2006 г. ищците придобили право на собственост върху недвижим имот, представляващ апартамент № 28, находящ се в секция „В“ на жилищна сграда в гр.

София, район „Лозенец“, ул. „Проф. *********на четвърти етаж, кота +11.60 м, състоящ се от антре, баня с тоалетна, спалня, тераса, със застроена площ от 52.20 кв.м., при съседи, апартамент № 29, двор, апартамент № 27 и стълбищна клетка, заедно със складово помещение № 28, разположено в сутерена на сградата, с полезна площ от 2.66 кв.м., при съседи: мазе № 24, коридор, мазе № 23, заедно с припадащите се 0.57% ид.ч. от общите части на сградата и съответните прилежащи на апартамента идеални части от правото на строеж върху УПИ ІV-1267, УПИ ІІІ-1267 и УПИ І-1267 от кв. 96 по плана на гр. София, м. „Витоша-ВЕЦ Симеоново“.

Без тяхно знание, съгласие и воля имотът им бил продаден на 27.04.2010 г. от О.К.Т., представил се за техен пълномощник. Липсвало изрично пълномощно с нотариална заверка на подписите и съдържанието. Освен конкретизиране на имота и вида на разпоредителната сделка, пълномощното следвало да материализира и съществените условия на вида на отчуждаването, а в случай на продажба - и цената на имота.

Не представлявало изрично упълномощаване предоставянето на неограничена представителна власт и право пълномощникът да договаря при цена и условия, каквито намери за добре.

Ищците твърдят, че действията без представителна власт или действия извън обема на предоставеното овластяване пораждали висяща недействителност на сделката, докато същата не бъде потвърдена от упълномощителя. В случая извършените от О.К.Т. разпоредителни действия не били потвърдени, поради което не пораждали правни последици в правната сфера на ищците. По тези съображения ищците твърдят, че сключеният от тяхно име договор за продажба на апартамент № 28 бил недействителен, на основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД.

Отделно от това, продажната цена не била заплатена на продавачите, а на лице, ненадлежно овластено да получи продажната цена. По този начинът купувачът „Н.

Т. И.“ ЕООД не се освободил от задължението си спрямо продавачите. Молят съдът да обяви за недействителен договора за покупко-продажба на апартамент № 28 като сключен от лице без надлежно учредена представителна власт, евентуално - да го развали поради неизпълнение на задължението на ответника – купувач да заплати продажната цена, както и да осъди „Н. Т. И.“ ЕООД да им предаде владението върху имота.

Ответникът е подал отговор, в който оспорва иска за недействителност на договора. Ищците знаели, че процесният договор предстои да бъде сключен и изразили съгласие и воля за това. В полза на О.Т.била надлежно учредена представителна власт за разпореждане със собствения им имот при цена и условия, каквито намери за добре. Ищците извършили и действия, с които потвърдили сключената от пълномощника сделка, заверили необходимите документи и получили част от продажната цена по своя банкова сметка.

***ри условията на евентуалност – в случай, че предявените срещу тях искове бъдат уважени: за осъждане на ищците да му заплатят сумата от 5 899.26 лева, представляваща увеличената стойност на имота, ведно със законната лихва от датата на предявяването на иска до окончателното изплащане и признаване на право на задържане върху имота до заплащане на стойността на подобренията, както и сумата от 11 139 евро, получена от ищците без основание, съответно – на отпаднало основание.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и правна страна:

Ищците са предявили обективно съединени искове с правно основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД и чл. 108 от ЗС, и при условията на евентуалност спрямо първата претенция – иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.

Ответниците са предявили насрещни искове, подлежащи на разглеждане при условие, че предявените от ищците претенции бъдат уважени – иск с правно основание чл. 72, ал. 1 от ЗС и чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, евентуално чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.

По иска с правно основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД.

Не се спори между страните, че на 27.04.2010 г. лицето О.К.Т., като пълномощник на Л.Л.П. и А.М.Л.П., е продал на „Н. Т. И.“ ЕООД собствения на ищците недвижим имот – апартамент № 28, находящ се в гр. София, район „Лозенец“, ул. „Проф. *********секция „В“, на четвърти етаж, кота +11.60, състоящ се от антре, баня с тоалетна, дневна, спалня, тераса, със застроена площ от 52.20 кв.м., заедно със складово помещение № 28, с полезна площ от 2.66 кв.м., заедно с припадащите се 0.57% ид.ч. от общите части на сградата и съответните прилежащи на апартамента идеални части от правото на строеж върху урегулираните поземлени имоти, в които е построена сградата – УПИ №ІV-1267, УПИ ІІІ-1267 и УПИ І-1267 от кв. 96 по плана на гр. София, м. „Витоша – ВЕЦ Симеоново“ за сумата от 60 000 лева.

Спорен по делото е въпросът дали О.К.Т. е разполагал с надлежно учредена представителна власт.

Ответникът е представил пълномощно от 05.03.2010 г. с нотариална заверени подписи на Л.Л.П. и А.М.Л.П. от нотариус в Република Ирландия, с което упълномощават Б.Е.К.и О.К.Т. да ги представляват пред нотариус при извършване на посочените в пълномощното правни и/или фактически действия, включително и да договарят сами със себе си, съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗЗД – продажба, сключване на договорна и/или законна ипотека, отдаване под наем, апортиране на собствените им недвижими имот, сред които и процесния апартамент № 28, да откриват и закриват банкови сметки във всички търговски банки на територията на Република България в лева и/или евро, да теглят и внасят в брой или да превеждат по банков път средствата по тях, както и да извършват всякакви други действия на разпореждане със средствата по тях в полза на упълномощителите, да получават банкова поща лично или чрез техен електронен адрес, да подписват декларация за произход на средства от тяхно име, включително да подписват договор за електронно банкиране и да получават лично пин-кодове и/или пароли за достъп до електронно банкиране. Включена е и клауза за представителство пред всички държавни и общински служби и съдилища, подаване, подписване и получаване на молби относно издаване на удостоверения за данъчна оценка и всякакви други документи, заявления, книжа, проекти, декларации, включително данъчни декларации, актове, протоколи, договори и извършване на всички останали необходими действия във връзка с недвижимите имоти, описани в пълномощното.

В т. 1 от ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. № 5/2014 г. ОСГТК на ВКС даде задължително за съдилищата в РБ тълкуване относно необходимостта от задължително съдържание на „изричното“ пълномощно. ВКС прие, че такова нормативно изискване не съществува. Не е задължително от гледна точка на действителност на пълномощното изброяване на конкретните по вид разпоредителните сделки и действия, които представителят е овластен да извърши, нито техните съществени елементи – цената и конкретното имущество–предмет на разпореждането, лицето, което да го придобие, договаряйки с пълномощника. В случая пълномощното от 05.03.2010 г. съдържа конкретно посочени разпоредителни действия, сред които и продажба на собствените на Л.П. подробно описани имоти, включително изрично делегирани права на пълномощниците да договарят сами със себе си.

В исковата молба не се твърди пълномощното да не отговаря на изискването за форма за неговата действителност. Доводите са за липса на изявление изобщо. Доколкото обаче изискванията за форма и предмет са обективни основания, от които пряко може да се изведе недействителност на сделката (чл. 26, ал. 2 вр. чл. 44 от ЗЗД), при установен порок на формата или несъществуващ предмет на сделката, съдът е длъжен да съобрази и приложи последиците на недействителността. По тези съображения съдът намира, че дължи да изследва спазена ли е формата на едностранната сделка по упълномощаването от 05.03.2010 г., който въпрос е от значение за обвързване на упълномощителите от разпоредителните действия на Огнян Танев.

Съгласно чл. 37 от ЗЗД, когато представителят действа от името и за сметка на продавача на недвижим имот, предвид изискването на чл. 18 от ЗЗД за нотариална форма на разпоредителната сделка, пълномощното следва да бъде писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно.

В случая упълномощителната сделка е сключена в Република Ирландия и има за предмет разпореждане с недвижими имоти в Република България. Международният елемент на правоотношението поставя въпроса за уредбата му, чрез издирване на правната норма, сочеща приложимото към сделката право. Безспорно, както нормите на българското международно частно право (чл. 64 от КМЧП), така и уредбата във вторичното право на ЕС (чл. 11, пар. 5 от Регламент № 593/2008 на ЕП и на Съвета от 17.06.2008 г. относно приложимото право към договорни отношения (Рим І) безусловно определят правото на държавата по местонахождението на вещта като приложимо право относно изискването за форма на сделката. В случая обаче се касае за действителността на упълномощителна сделка, представляваща едностранно волеизявление. Българското международно частно право съдържа стълкновителни норми за едностранните правни сделки. В чл. 98, ал. 5 от КМЧП са уредени две привръзки относно формата на този вид сделки, към който спада и упълномощаването – правото, което би се прилагало към договора, или правото на държавата по местоизвършване на волеизявлението. По сходен начин е уредена и действителността на завещанието (също представляващо едностранна сделка) от гледна точка на неговата форма, която трябва да е съобразена с правото на държавата, в която то е съставено, или чийто гражданин е бил завещателят към момента на съставяне на завещанието или към момента на неговата смърт, или в която завещателят е имал обичайно местопребиваване към момента на съставяне на завещанието или към момента на неговата смърт, или в която се намира недвижимата вещ - предмет на завещанието (чл. 64 от КМЧП).

Не по-различна е уредбата и в чл. 11 от Регламент Рим І, приложим както в Република Ирландия, така и в Република България, като според пар. 3 едностранно волеизявление, предназначено да породи правни последици във връзка със съществуващ или бъдещ договор, е формално действително, ако са спазени изискванията за форма на правото, което урежда или би уреждало договора по същество съгласно регламента, или на правото на държавата, където е извършено волеизявлението, или на правото на държавата, в която е било обичайното местопребиваване към този момент на лицето, което го е извършило. Анализът на сочената норма води до извода, че упълномощаването от 05.03.2010 г. отговаря на изискването за форма, след като е извършено в някое от посочените три форми, алтернативно уредени от чл. 11, пар. 3 на Регламент Рим І. Ищците са лица с обичайно местопребиваване в Република Ирландия и направените от тях изявления по учредяване на представителна власт в полза на Б.К.и О.Т.са удостоверени от надлежен орган в същата държава.

Възприемането на обратната теза - за прилагане на закона по местосключване на договора, когато има за предмет вещни права върху недвижими имоти поставя в несигурност гражданския оборот и неоправдано разширява действието на норма от вътрешното законодателство извън пределите на страната, задължавайки чужди граждани и органи към спазването й.

Ясно и еднозначно и в предвидената от закона по местоизвършване на упълномощаването форма, съгласно Закон за упълномощаването от 1996 г. на Република Ирландия, Л.Л.П. и А.М.Л.П. са изразили воля Б.К.и О.Т.да ги представляват пред нотариус в Република България за извършване на разпоредителни действия, включително продажба на процесния имот. Този извод се потвърждава и от попълнените и подписани от продавачите на същата дата – 05.03.2010 г. декларации за гражданство и гражданско състояние по чл. 25, ал. 6 от ЗННД и декларации по чл. 264, ал. 1 от ДОПК. В последните изрично е посочено, че се попълват при прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти или наследствени права, включващи недвижими имоти, включването на недвижими имоти или вещни права върху недвижими имоти или вещни права върху недвижими имоти като непарични вноски в капитала на търговски дружества, вписване на ипотека или особен залог. Този вид разпоредителни сделки, при които се предвижда попълване на декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК съвпада с тези, за които Л.Л.П. и А.М.Л.П. са учредили представителна власт с нотариално завереното пълномощно от 05.03.3010 г. Или, едновременно с подписване на пълномощното, те са попълнили и подписали необходимите документи за продажбата на апартамент № 28. Не без значение е и датиращият от 08.03.2010 г. предварителен договор за покупко-продажба на апартамент № 27 и апартамент № 28, в който е определена обща продажна цена на двата имота за сумата от 123 976 евро, от които продавачите са получили в деня на сключването на този договор сумата от 20 000 евро. При съвкупна преценка на доказателствата по делото съдът намира, че ищците, продавачи на процесния имот са се разпоредили валидно с него, чрез упълномощения за целта О.К.Т..