Протокол № 112 от 15.05.2026, Апелативен съд - Бургас

ПРОТОКОЛ

№ 112 гр. Бургас, 15.05.2026 г.

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росица Ж. Темелкова

Членове:

Калина Ст. Пенева

Кремена Ил. Лазарова при участието на секретаря Марина Д. Димова

Сложи за разглеждане докладваното от Росица Ж. Темелкова Въззивно гражданско дело № 20252000500405 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 10:10 часа се явиха:

Поради продължило извън насрочения час съдебно производство по ВГД № 440/2025г. по описа на Апелативен съд - Бургас, настоящото дело започна в 10:25 часа, като на именното повикване се явиха:

Въззивникът С. И. З., редовно призован, не се явява. Представлява се от адвокат С. и адвокат Д., надлежно упълномощени.

Въззиваемият Г. Д. В., редовно призован, не се явява. Представлява се от адвокат К. от Адвокатска колегия – Бургас, надлежно упълномощен.

Вещото лице С. Р., редовно уведомена, се явява лично, изготвила заключение в срока по чл. 199 ГПК.

АДВОКАТ С.: Да се даде ход на делото.

АДВОКАТ Д.: Да се даде ход на делото.

АДВОКАТ К.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ, предвид редовното призоваване на страните и липсата на други процесуални пречки по хода на делото

1

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

АДВОКАТ С.: Да се изслуша вещото лице.

АДВОКАТ Д.: Да се изслуша вещото лице.

АДВОКАТ К.: Да се изслуша вещото лице.

По доказателствата, СЪДЪТ

О П Р Е Д Е Л И:

ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице, заключението по назначената съдебно-техническа експертиза. изготвило

СНЕМА самоличност на вещото лице, както следва:

С. С. Р. – ****, ПРЕДУПРЕДЕНА за наказателната отговорност по чл.

291 от НК, обеща да даде вярно и безпристрастно заключение, по съвест и разбиране.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Поддържам писменото заключение, което съм представила на съда. Снимковият материал е направен в деня на огледа на апартамента.

АДВОКАТ С.: Нямам въпроси към вещото лице.

АДВОКАТ Д.: Нямам въпроси към вещото лице.

На въпроси на адв. К., ВЕЩОТО ЛИЦЕ: На стр. 5, 6 и 7 от заключението съм посочила корекционни коефициенти, чрез които сравнявам с оценявания от мен апартамент с обявени за продажба апартаменти, като сравнителният материал съм описала в таблицата.

И съответно корекционният коефициент е намален или увеличен. Не е разбит по описаните 2 на стр. 5 компоненти на коригиращия коефициент – реален остатъчен ресурс, екологичност и състояние на пазара. Дала съм среден коефициент на всички тези три компонента, като сравнявам със състоянието на апартамента към момента на огледа.

В констативно-съобразителната част на заключението съм описала състоянието на апартамента към настоящия момент. Затова и днес споменах, че снимките са направени към момента на огледа, но оценката я правя към момента на датата на предварителния договор през 2024 година, каквато е задачата. Описанието на апартамента, което е показано в констативносъобразителната част и описанието в табличен вид на имотите, по сравнителния метод налага прилагане на коефициентите при различие между състоянието на сравнявания обект и обявените имоти, като обявите са дословно преписани от съответните източници на обявените имоти – т.е. обяви от фирми, ЧСИ. Реално сключените сделки са по-надолу. Средната пазарна цена, която се получава, я намалявам с коефициент за адаптация на пазара и риска при продажба и приемане, тъй като това са офертни цени.

Следващата ми оценка е по реално сключени сделки, които съм взела от Службата по вписвания и съм ги описала. Това са имоти, близки по площ и местонахождение с оценявания имот. Двете оценка са почти равни.

Поддържам това, което съм написала в заключението, във връзка с индекса на потребителските цени, но не мога да кажа, обаче, дали не съм допуснала техническа грешка в изписването на м.юли 2025 година вместо м.юли 2024 година, което съм имала предвид, защото аз го гледах от копието на предварителния договор, но не е пред мен в момента. Затова в момента не мога да кажа, дали съм допуснала техническа грешка при изписването на годината.

Това се взема по корекционен път от статистиката, използва се формула, в която влиза коефициента.

АДВОКАТ К.: Аз не съм изчислявал този коефициент, който е инфлационният от 7,2%. Не мога да разбера вещото лице, дали е приложило този коефициент за 2025 година или за 2024 година. Трябва да се вземе индекса на потребителските цени към онзи момент.

3

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Да, още веднъж заявявам, че поддържам написаното в заключението, но не съм сигурна дали съм допуснала техническа грешка.

Не съм взела предвид индекса на НСИ за изменение на цените на жилищата за всяко тримесечие на годината. Не съм използвала този индекс, тъй като до 2022 година включително излизаха във в. „Ало Бургас“ обявени имоти за продажба, а от статистиката, задавам формулата по ел. път и се получава този коефициент на инфлация, а не с натрупване на коефициента на промяната на цените на жилищата. Това е общ коефициент за потребителите, за инфлацията.

Договорните ипотеки са сделки с теглене на кредит чрез ипотека и са реални сделки, вписани в Службата по вписвания. Затова съм ги описала в заключението. Нямаше други сделки с имоти през този период от време, които да са близки по площ и местонахождение с процесния имот.

В ипотеката се съдържа оценка на имота, затова съм ги взела предвид в заключението си.

АДВОКАТ К.: Представям справка от отдалечен достъп от имотния регистър, която моля да приемете. Става въпрос специално за имот № 4, на стр.8 от заключението. В договорната ипотека е записана цена от 191 121 евро. Същият ден е изповядана сделка за покупко-продажба точно на този имот за цена от 130 000 евро. Тук имаме разминаване от 61 000 евро между оценката за ипотека на имота и реалната продажба на същия този имот. Аз не мога да знам, дали този по-голям ипотечен кредит е бил с цел рефинансиране или за ремонт на закупения имот, но продажната цена е с 60 хиляди евро пониска.

Искам да попитам, дали вещото лице е отчело това несъответствие и защо е взело цената на ипотеката, която е отпусната с кредит, а не реалната цена от сделката за покупко-продажба, като и двете са в един и същи ден?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р.: Отпуснатият ипотечен кредит е на база оценката на имота, и понеже става въпрос за един и същ имот, съм взела стойността, посочена в ипотеката.

Да, по-високата оценка на ипотекирания имот е по ипотечния кредит.

4

Взела съм тази цена, а не цената по договора за покупко-продажбата на същия имот.

АДОКАТ К.: Вторият ми въпрос е за имот № 2, на стр.8. Посочена е цена от 258 400 евро, на база ипотеката, а в справката от Имотния регистър, която днес Ви представих имотът е с оценка 258 400 лева, което се равнява на 132 117,82 евро. Това е два пъти по-ниска цена от тази, посочена от вещото лице в заключението. Цената за имота при покупко-продажбата му същия ден е 105 982,47 евро. Искам да попитам, дали вещото лице е отчело тази разлика?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Относно имот № 2, на стр. 8 - не съм отчела продажната цена на този имот, а съм отчела стойността по договорната ипотека на същия имот.

Момент да погледна документа за собственост, с който разполагам. Да, в нот. акт е посочена цена от 258 400 лева за договорна ипотека, а аз съм посочила същата сума, но в евро. Това е техническа грешка и цената на кв.метър също трябва да се коригира. Това е апартамент с площ от 96,52 квадратни метра.

Страните нямат други въпроси към вещото лице.

АДВОКАТ К.: Аз не искам тази експертиза да бъде приемана изобщо и изцяло поддържам възражението си от предходно заседание, че тази възможност е вече преклудирана.

Алтернативно, нямам против това вещото лице да коригира експертизата, като съобрази и коефициента от НСИ за изменение на цените на жилищата за четвъртото тримесечие, защото там има конкретни проценти за жилищата и са много по-различни. Аз мисля, че те следва да бъдат отчетени при тази експертиза. Нека да остане и коефициента за инфлацията.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р.: Аз съм сметнала, че така е правилно и така работим с колегите, затова така съм изготвила заключението. Не мога да отчета и двата коефициента, защото ще се натрупат.

5

Коефициентът за общата инфлация включва тези цени за изменение цените на жилищата. Аз работя по формула и тази формула включва абсолютно всичко.

АДВОКАТ К.: Данните, които се дават от НСИ са с доста по-висок процент от тези общите, защото те изследват само цените на жилищата, без да включват цени на хранителни продукти, горива и т.н.